Запрет околонулевой ипотеки от застройщиков, которая была главным драйвером спроса во второй половине 2022 г., дал ожидаемый результат: в феврале спрос на новостройки в московском регионе снизился на 51% в годовом и на 15% - в месячном выражении. Свою ложку дегтя добавили и изменения в работе Росреестра.

Надежды застройщиков на оживление рынка в феврале не оправдались: по итогам месяца продажи новостроек в московском регионе упали не только относительно февраля прошлого года, что было ожидаемо, но и в сравнении с провальным январем, треть которого занимают новогодние каникулы.

Данные по реализации квартир (по данным зарегистрированных ДДУ, без оптовых покупок физ. и юрлиц), тыс. шт.

Локация фев.22 янв.23 фев.23 Динамика, %
год/год мес./мес.
Старая Москва 5,3 3,7 3,4 -35,8% -8,1%
Новая Москва 2,1 1,1 0,8 -61,9% -27,3%
Московская область 6,3 3,1 2,5 -60,3% -19,4%
Итого 13,7 7,9 6,7 -51,1% -15,2%

Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра

«Данные продаж за февраль 2023 г. говорят сами за себя. Продажи февраля снизились даже по отношению к неактивному и сезонно мёртвому январю. Основная причина - повышение ипотечных ставок в связи с запретом на околонулевые ставки по ипотеке. Как итог, уменьшение доли ипотечных сделок в продажах. Особенно это заметно по рынку «старой» и Новой Москвы», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

Доля ипотечных сделок

Локация фев.22 янв.23 фев.23 Динамика, %
год/год мес./мес.
Старая Москва 60,5% 79,8% 76,3% 15,8% -3,5%
Новая Москва 65,2% 87,4% 79,3% 14,1% -8,1%
Московская область 71,0% 85,0% 84,7% 13,7% -0,3%
Итого 2,0 2,5 2,4 43,6% -11,9%

Источник: «Бон Тон» на основе данных Росреестра

А снижении доли ипотеки на первичном рынке в месячном выражении сообщает и департамент проектного консалтинга Est-a-Tet:

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва МО
фев.23 75% 79% 84%
янв.23 79% 88% 83%
фев.22 58% 65% 70%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Напомним, крупнейшие банки перестали принимать заявку на ипотеку со ставками ниже 3% в конце прошлого года. По данным Est-a-Tet, в настоящее время минимальная ставка по ипотечным программам от застройщиков находится на уровне 4% (в рамках семейной или IT-ипотеки при субсидировании застройщиком - от 3%). На фоне повышения ставок доля ипотеки падает второй месяц подряд.

Девелоперы полагали, что расширение программы семейной ипотеки на все семьи с как минимум двумя несовершеннолетними детьми отчасти смягчит запрет околонулевых ставок. Однако пока семейная ипотека явно не дотягивает до нулевой в плане поддержки спроса.

Но положительно влияет на размер среднего лота в сделке. По мнению аналитиков компании Forma, благодаря улучшению условий семейной ипотеки средняя площадь проданной в феврале старомосковской квартиры увеличилась до 49,6 кв. м в феврале 2023 г. с 47,1 кв. м в январе.

Источник: Forma

Помимо запрета на околонулевые ставки, еще одной причиной снижения числа регистраций ДДУ могли стать изменения в работе Росреестра. «В феврале 2023 г. объем спроса на рынке жилья г. Москвы (в старых границах) снизился на 5% по сравнению с январем 2023 г., а по сравнению с февралем 2022 г. - на 45%. Однако стоит отметить, что в конце февраля связи с законодательными и технологическими изменениями в работе Росреестра с 1 марта часть сделок могла перейти в регистрацию на март, что отразится на конечных итогах февраля», - отмечают аналитики компании Forma.

В целом март даже без учета статистического бонуса пока выглядит более активным, чем февраль. Как отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»), «март — не самый безнадежный месяц в плане продаж, и этот год не стал исключением». Спрос на квартиры в «1-м Нагатинском» в марте вырос, «так как в феврале в нашем комплексе открылись продажи 3-го корпуса 1-й очереди с самыми интересными для покупателей планировками».

«Главстрой Регионы» не выводили на рынок новое предложение, но также сообщают об оживлении спроса. По словам руководителя департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы» Виктории Ковалевской, с 1 по 8 марта в компанию поступило на 14% больше целевых обращений по поводу покупки жилья, чем в феврале, а количество сделок увеличилось на 65%. Годовая динамика остается отрицательной (-5% и -47% соответственно), но, напоминает Ковалевская, в марте 2022 г., после известных событий, спрос был ажиотажным – люди пытались сохранить в недвижимости накопленные средства.