Запуск МЦД-3 и МЦД-4: «наземное метро» охватит 85 новостроек

До конца текущего 2023 года московские власти обещают запустить очередные железнодорожные диаметры. «Наземное метро» пройдет от Зеленограда до Раменского (МЦД-3) и от Апрелевки до Железнодорожного (МЦД-4). В пешей доступности от обновленных станций находятся более восьми десятков новостроек, что, безусловно, им в плюс. Так что еще задолго до старта, анонсируя новые жилые комплексы, девелоперы обязательно отмечали их близость к МЦД в качестве конкурентного преимущества.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами о пользе проекта центральных диаметров для Москвы и подмосковных городов, а также о его влиянии на рынок новостроек. Комментаторы соглашаются с тем, что МЦД – это действительно грандиозный проект, значительно улучшающий ситуацию с транспортом в московском регионе. По сути, это глубокая модернизация устаревших пригородных железнодорожных путей, превращающая их в комфортное «наземное метро». Но именно из-за того, что современные маршруты проходят по уже действующим линиям, а не прокладываются «по полям», принципиальных изменений они не принесут. Так, по мнению Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой», МЦД важны для тех пассажиров, кто живет в шаговой доступности от станции. А те, кому было удобнее и быстрее добираться до ближайшей станции метро в Москве, пользуясь автобусами и каршерингом, на МЦД вряд ли пересядут.

Однако удобства, которые от МЦД получат пассажиры железнодорожного транспорта, весьма существенны. Вместо скромных дачных полустанков – «продвинутые» вокзалы, навесы над платформами, защищающие от непогоды, лифты, эскалаторы, новые подземные переходы, турникеты с терминалами для бесконтактной оплаты проезда. Кроме того, увеличится число составов на линиях, сократятся интервалы движения поездов до 5-7 минут, сами поезда – нового поколения.

Не последний вопрос – цена поездки. «Комбинированные рейсы «метро+МЦД» (с бесплатной пересадкой) обходятся в среднем в три раза дешевле аналогичных поездок на метро и обычных пригородных электричках. Действие выгодной карты «Тройка» получило распространение на Московскую область», - комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

А с точки зрения Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», проекты центральных диаметров всё-таки значительно меняют жизнь в отдаленных столичных районах и, в особенности, в городах и поселках Московской области: «Для жителей Подмосковья жить рядом с МЦД – все равно, что рядом с метро». «Как показывает опыт двух первых веток МЦД, магистраль положительно влияет даже на уровень мобильности жителей районов, расположенных с ней по соседству», - дополняет Надежда Коркка («Метриум»).

МЦД соединяют «замкадные» локации, по диаметрам можно напрямую попасть в противоположный участок города или области, без сложных многократных пересадок на метро и наземный транспорт. Московские власти обещают заметную экономию времени в дороге для пассажиров – до 40%.

А какую пользу получает город? Центральные диаметры не только улучшают доступность многих локаций, но и разгружают протяженные участки существующих линий метро и автотрасс.

МЦД и цены на рынке новостроек

Районы, где в перспективе откроются или уже открылись станции МЦД, становятся более привлекательными и востребованными: здесь активно возводятся новостройки, а цены на жилье растут, отмечает Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»). Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», приводит в пример Молжаниновский район, где будущий старт МЦД-3 подстегнул строительство у станций Новоподрезково и Молжаниново.

Что касается стоимости новостроек, то, как уточняет Валерия Цветкова, запуск МЦД способен повлиять на цену недвижимости в локациях, где нет метро или за чертой города, но только там, где есть пешая доступность. При этом фактор открытия станции вблизи жилого комплекса уже заложен в ценнике. По мнению эксперта - если ЖК расположен в пешей доступности от станции, в цену закладывается повышение на 10-15%. А в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet подсчитали, что разница в цене между близким и удаленным от станции МЦД проектами может доходить до 20%.

В целом же, по мнению Надежды Коркки («Метриум»), в период проектирования и строительства МЦД-3 и МЦД-4 цены на квартиры в близлежащих новостройках росли примерно в полтора раза быстрее, чем в локациях без столь масштабных транспортных проектов. Но еще одного существенного скачка цен уже после запуска очередных веток, на взгляд эксперта, ждать не стоит.

И в любом случае, близость к МЦД – это преимущество жилого комплекса и «запуск очередных диаметров может быть инфоповодом для продвижения проекта, расположенного поблизости станций этого скоростного диаметра», - резюмируют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Третий диаметр: 31 проект

Итак, МЦД-3 «Зеленоград-Раменское» (Ленинградско-Казанский) протянется от Зеленоградского округа Москвы до города Раменское на юго-востоке Подмосковья. Транспортное обслуживание также улучшится в подмосковных городах Сходня, Химки, Люберцы, Жуковский и в более 20 районах столицы, включая Крюково, Ховрино, Левобережный, Западное Дегунино, Лефортово, Рязанский, Головинский, Перово, Молжаниновский.

Если говорить о Москве, то открытие станций Моссельмаш и Грачевская будут важны для жителей Головинского, Ховрино и Дегунино, так как в данных районах есть места, где отсутствует метро рядом с домом, говорит Валерия Цветкова («Бон Тон»). Для жителей Зеленограда и Молжаниновского района, где тоже нет метро (ни вблизи, ни вдали), МЦД станет реальной альтернативой подземке.

Сегодня, по данным «Бон Тон», в пешей доступности от МЦД-3 находится 24 проекта в Москве. Квартиры представлены в 21 комплексе, апартаменты – в пяти. Средневзвешенная цена квартир (СВЦ) в пешей доступности от МЦД-3 - 292,1 тыс. руб., апартаментов – 292 тыс. руб.

В ближайшем Подмосковье вблизи станций третьего диаметра расположено семь проектов. Квартиры продаются в шести комплексах, апартаменты – в двух. СВЦ квартир в Московской области – 184,7 тыс. руб., а апартаментов – 155,1 тыс. руб.

В Зеленограде в пешей доступности от станции Крюково (она будет трехуровневой, и в перспективе здесь смогут останавливаться поезда высокоскоростной железнодорожной магистрали «Москва – Санкт-Петербург») реализуется несколько проектов. Среди них – жилой квартал комфорт-класса «Зеленый парк», проект реконструкции «MySpace в Зеленограде», апарт-комплекс Wellbe, построенные и сданные в эксплуатацию ЖК «Мой адрес в Зеленограде» и «Мой адрес в Зеленограде 901Б».

В Молжаниновском районе Москвы у станции Новоподрезково активно строятся два крупных жилых комплекса комфорт-класса – «Молжаниново» (станция Новоподрезково) и «Первый Ленинградский» (станция Молжаниново).

В шаговой доступности от станции Ховрино можно подобрать квартиру в масштабном проекте с инфраструктурой «Бусиновский парк» .

А в пяти минутах ходьбы от станции Грачевская расположился ЖК «мой адрес. на Клинской», который включает пять корпусов.

Вблизи платформы Моссельмаш в высокой степени готовности находится комплекс с квартирами и апартаментами «Любовь и голуби».

В Люберцах, в пешей доступности от станции «Люберцы-1» строятся ЖК «Первый Лермонтовский» и «Pilot 9-18». Среди других люберецких проектов эксперты называют ЖК «Облака 2.0» (продолжение проекта «Облака», квартиры и апартаменты), ЖК «Новотомилино», ЖК «Егорово парк» .

Четвертый диаметр: 54 проекта

Четвертый диаметр (Киевско-Горьковский) пройдет от Апрелевки до Железнодорожного. Он «охватит» Марушкинское, Кокошкино в Новой Москве, Реутов, Балашиху, а также примерно 25 столичных районов, в частности Ново-Переделкино, Солнцево, Очаково-Матвеевское, Нижегородский, Рязанский, Новогиреево, Вешняки, Новокосино.

По оценке Валерии Цветковой (АН «Бон Тон»), в Москве открытие станций МЦД особенно ощутят в локациях, где вблизи отсутствует станции метро - в микрорайоне Матвеевское (станция Матвеевская), микрорайоне Большое Кусково (станция Кусково), районе Перово (станция Чухлинка).

А, например, жители Нижегородского района благодаря открытию МЦД-4 смогут «по прямой» доехать до площади трех вокзалов, до станций метро «Рижская», «Марьина роща», «Белорусская», «Беговая», «Кутузовская». «В таком преимуществе жители района существенно нуждаются, - поясняет Сергей Нюхалов («Гранель»), - линия МЦК удобна для перемещения между отдаленными районами, как и БКЛ, участок которой вот-вот откроется здесь, а Некрасовская ветка метро ведет только до «Электрозаводской».

По информации АН «Бон Тон», до станций будущего диаметра МЦД-4 можно пешком дойти от 52 жилых комплексов, представленных на рынке в «старой» Москве. СВЦ московских квартир (в 36 ЖК) составляет 474,5 тыс. руб., апартаментов (в 16 проектах) - 583,1 тыс. руб. В Новой Москве в пешей доступности от МЦД-4 находится два жилых проекта с СВЦ 230,1 тыс. руб.

В Подмосковье эксперты Est-a-Tet назвали четыре проекта.

ЖК Vesna в Апрелевке, недалеко от одноименной станции. Это практически новый микрорайон комфорт-класса с социальной инфраструктурой.

Также к большим проектам со школами, садами, медицинскими центрами можно присмотреться в Новой Москве: ЖК «Квартал Западный», ЖК «Новое Внуково»(станция Санино), «Переделкино Ближнее» (станция Мичуринец).

В Тропарево-Никулино недалеко от платформы Мещерская возводится «City-комплекс Citimix» с апартаментами.

Эксперты «Метриум» насчитали семь проектов рядом со станцией «Очаково»: проект реконструкции с апартаментами эконом-класса «Лофт Гагаринский, клубный дом «ОМ», крупные комплексы комфорт-класса «Новое Очаково», «Мичуринский парк», «Большая Очаковская,2», Vangarden. А также – квартал бизнес-класса «Level Мичуринский».

Апартаменты бизнес-класса представлены можно в многофункциональном комплексе Slava в центре Москвы у Белорусской.

Другой  проект бизнес-класса расположен в Марьиной роще у платформы Станколит, - это ЖК Pride.

Жилой комплекс комфорт-класса Profit находится в шаговой доступности от ТПУ «Нижегородская», который включает станции метро, БКЛ, МЦК и железной дороги. 

А из подмосковных проектов у станций МЦД эксперты выделили проекты в Железнодорожном - ЖК «Столичный» , ЖК «Центр-2» и ЖК «Квартал героев».