Готовые квартиры в Москве теперь стоят дешевле, чем на котловане

Котлован, который принято считать самым выгодным этапом покупки жилья, сдает свои позиции: разница в цене в зависимости от стадии строительства дома сокращается, а на пятки «котлованным» новостройкам наступает подешевевшая за прошлый год вторичка. И речь идет не только об убитых квартирах в старых хрущевках, но и о современных домах, не так давно вышедших на вторичный рынок.

Дисконт на старте продаж сокращается

Продажи на начальных этапах строительства на протяжении многих лет были двигателем рынка. Еще пять лет назад квартиры и апартаменты в проектах на этапе котлована в столице, включая Новую Москву, стоили на 29,5% дешевле, чем жилье в готовых новостройках, вспоминает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Сейчас ценовой разрыв сократился на 9,8 п.п. и составляет 19,7%.

«До пандемии разница в цене была однозначно больше. Проекты на старте могли обходиться на 20-40% дешевле, чем аналоги с РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию – ред.)», – подтверждает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Большинство девелоперов перестали предоставлять существенный дисконт на старте продаж в связи с переходом отрасли на проектное финансирование и ажиотажным спросом в период пандемии. Однако в 2022 году в связи с серьезным спадом потребительской активности многие застройщики вновь стали давать комфортные цены на квартиры и апартаменты в новых проектах, говорит Дмитрий Голев. По его словам, в разрезе сегментов на сегодняшний день ситуация на рынке «старой» и Новой Москвы выглядит так: массовые новостройки на этапе котлована дешевле сданных на 6,5%, комплексы бизнес-класса – на 10,6%, премиум-класса – на 14,2%.

Если рассматривать исключительно «старую» Москву, то здесь, по данным «Бон Тон», разница в средневзвешенной цене квадратного метра между проектами на нулевом цикле и во введенных корпусах в комфорт-классе составляет 13% (год назад была 17%), а в бизнес-классе - 15% (год назад разница была 6%).

«Такая разница в бизнес-классе в 2022 г. объясняется тем, что в некоторых округах выходили новые проекты, средневзвешенная цена которых была выше, чем во введенных проектах. Отчасти это объясняется более низкой площадью в квартирографии, отчасти – более высоким качеством проектов», - говорит управляющий директор АН «Бон Тон» Валерия Цветкова.

В комфорт-классе и продукт, и рынок более однородны, большая часть предложения приходится на 3-4 основных игроков, поэтому разница в цене по сравнению с 2021 г. остается в пределах погрешности.

Средневзвешенная цена метра в новостройках «старой» Москвы на нулевом цикле и с РВЭ, 2022 и 2023 гг.

Источник: «Бон Тон»

Доступнее, чем строящееся

В массовом сегменте на первичном рынке готовые квартиры вряд ли могут быть дешевле, чем строящиеся, говорят опрошенные эксперты. По словам совладельца группы «Родина» Владимира Щекина, это возможно в двух случаях. Первый – если это старый проект. На рынке есть жилые комплексы, которые вышли в продажу 5-10 лет назад, но еще не проданы полностью. Поскольку рынок именно в прошедшее десятилетие сделал резкий рывок вперед в плане разнообразия, качества, сложности проектов, большинство старых комплексов неизбежно проигрывают в ликвидности новым, и их нельзя продавать на уровне текущих средних цен.

Второй случай, когда строящиеся ЖК могут быть дороже готовых, – качественное наполнение, продолжает Владимир Щекин. Если в комплексе предусмотрено много социальных объектов, необычное благоустройство, архитектура и другие «фишки», то он будет дороже, чем готовый аналог без этих опций.

В рамках одного проекта квартиры во введенных корпусах практически никогда не бывают дешевле, чем в строящихся, обращает внимание коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Но готовое первичное жилье в одном проекте может быть дешевле, нежели лоты на этапе котлована в других проектах. Например, в случае если проекты одного и того же класса существенно отличаются по своему содержанию (инфраструктура, техническое оснащение), добавляет председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Но, не скрывает эксперт, подобные примеры если и есть, то являются редким исключением.

Это если речь идет о массовом сегменте. В дорогих классах жилья ситуация противоположная. На рынке элитного первичного жилья цены в новых проектах на 20% выше, чем в комплексах с разрешением на ввод в эксплуатацию, говорит Дмитрий Голев. Это обусловлено в первую очередь дефицитом предложения в готовых элитных комплексах, а также усложнением импорта зарубежных строительных и отделочных материалов. Например, стоимость квадратного метра в элитных новостройках, вышедших на рынок в 2022 году и расположенных в районах Тверской, Пресненский, Хамовники и Замоскворечье, выше на 25-30%, чем, например, в готовых клубных домах на Арбате, добавляет директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.

В сегменте бизнес-класса котлован тоже может проигрывать готовому жилью. Как было, например, в 2019-2020 гг.: на рынке происходил переход на эскроу-счета, поэтому новые проекты выходили дороже готовых в среднем на 20-25%, говорит управляющий директор АН «Бон Тон» Валерия Цветкова. Отчасти, продолжает эксперт, этот прирост цены проявляется и сейчас в некоторых переоцененных проектах.

«Старые» проекты и последние лоты: выгоды никакой

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Обычно на завершающей стадии строительной готовности в реализации остается порядка 10-15% экспозиции. Застройщики могут давать скидки на некоторые переоцененные лоты, либо не совсем ликвидные варианты, либо на самом деле с завышенной ценой. Такие предложения появляются, как правило, в сезонные распродажи, в черную пятницу, отмечает управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. Но встречаются такие предложения не часто.

По подсчетам Дмитрия Голева из Optima Development, сейчас на первичном элитном рынке Москвы представлено порядка 60 квартир в 7 комплексах, введенных до 2020 года. Однако девелоперы практически всех этих проектов продолжают удерживать высокие цены на последние нераспроданные лоты. Их средняя цена составляет 836 тысяч рублей за кв. м, тогда как квадратный метр в строящихся сейчас премиальных комплексах стоит в среднем 606,4 тысяч рублей.

В проектах массового сегмента и бизнес-класса, выведенных на рынок раньше 2020 года, то есть до того, как цены резко пошли в гору, найти вариант с приятным ценником тоже вряд ли удастся. Да, тогда цены были ближе к народу, но застройщики оперативно нарастили стоимость метра. По данным «Бон Тон», стартовавшие в 2020 г. проекты бизнес-класса стоили в среднем 289-305 тыс. рублей за кв. м. На сегодняшний день на старте продаж средневзвешенная цена кв. м (СВЦ) в аналогичных проектах составляет не менее 380-400 тыс. руб. Но это не говорит о том, что «старые» проекты сейчас стоят дешевле, обращает внимание управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова. Им удалось нарастить стоимость в 2021-2022 гг. именно за счет более высоких приростов средней цены в месяц. 

Вчерашние новостройки

На протяжении восьми месяцев прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы ползла вниз, в то время как цены на новостройки топтались на месте. Итог – вторичные квартиры стали доступнее, чем строящиеся. Причем речь идет не только об убитых квартирах в старых хрущевках, но и о лотах в современных панельных и монолитно-кирпичных домах, недавно вышедших на вторичный рынок. В Новой Москве, например цены на вторичку ниже на 20%, чем на строящееся жилье, говорит эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Алена Костина. В «старой» Москве разрыв чуть меньше – порядка 15%.

Если не брать в расчет хрущевки, брежневки, сталинки и прочие дома старой постройки, то, по данным Индекса стоимости жилья IRN.RU, на вторичном рынке Москвы квадратный метр в современных московских панельках стоит 239 800 рублей в среднем, в современных монолитно-кирпичных домах – 259 400 рублей в среднем. А стоимость метра на первичном рынке жилья «старой» Москвы колеблется в пределах 300 000 – 700 000 рублей в зависимости от класса. По данным компании «Этажи», эконом и комфорт-класс на старте продаж строит от 300 тысяч рублей за квадратный метр, бизнес-класс от 400 тысяч рублей за квадратный метр, премиум от 700 тысяч рублей за квадратный метр.

Средняя стоимость предложения в новостройках (квартиры+апартаменты, все классы) «старой» Москвы

Источник: «БЕСТ-Новострой»

«Это обусловлено тем, что застройщики закладывают в цену свои расходы на дешевую субсидированную ипотеку, которую они все еще предоставляют, сейчас от 3%», – объясняет эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Алена Костина.

Кроме того, по ее словам, квартиры на вторичном рынке покупать выгоднее еще и потому, что сейчас вырос уровень торга, многие собственники охотно идут на дисконт, лишь бы заключить сделку и сэкономить свое время.

По наблюдениям Алены Костиной, разрыв в стоимости готового и строящегося жилья меньше в самых популярных и привлекательных локациях, допустим, метро «Аминьевская» – здесь несколько комплексов бизнес-класса, где ценник уверенно держится на высоком уровне. И в этой же локации можно приобрести новостройку, в том числе по переуступке, что существенно дешевле, чем у застройщика.

Резюмируем

Раньше новостройки были дешевле готового жилья сравнимого качества, но сейчас все изменилось. Подешевевшая в прошлом году «вторичка» теперь вполне может конкурировать со строящимся жильем. Даже готовая квартира на первичном рынке может быть дешевле, чем строящаяся в той же локации. Правда, это скорее исключение, свойственное элитному классу, чем правило. Застройщики не любят снижать цены и готовы держать высокий ценник даже на зависшие в продаже лоты. А с продавцами-частниками проще договориться, они охотнее идут на скидки. Поэтому цены на вторичном рынке сегодня приятнее, чем на первичном.