Скидки всегда использовались застройщиками в качестве инструмента стимуляции продаж. Сегодня размер дисконта на первичном рынке столице достигает 30%, но не всегда его можно назвать «честным». О скидках, льготной ипотеке и других трендах на рынке жилья московского региона рассказал директор по аналитике МР Групп (MR Group) Артур Кулешов в ходе онлайн-конференции «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?».
В конце 2022 года в России продлили льготную ипотеку, но власти все же признали необходимости плавного сворачивания госпрограммы. К чему готовиться покупателям жилья в случае отмены льготной ипотеки?
Сегодня предлагаемые девелоперами ставки ипотеки ниже уровня господдержки, это связано с тем, что девелоперы частично за свой счет субсидируют снижение ставки для покупателя. Таким образом, средняя ставка по заключенным договорам ипотеки в новостройках Москвы в IV квартале 2022 года находится на уровне ниже 4%. Отмена господдержки в совокупности с политикой ЦБ на сокращение субсидий девелоперами неизбежно приведет к росту ипотечных ставок и, как следствие, к повышению ежемесячного платежа, что в свою очередь снизит доступность жилья для многих клиентов, не успевших решить жилищной вопрос ранее.
Насколько могут вырасти ипотечные ставки?
Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%
Как без льготной ипотеки можно поддержать застройщиков и сделать жилье доступнее?
Себестоимость жилья складывается не только из цены приобретения участка под застройку и непосредственно затрат на СМР, «сопутствующие» расходы могут достигать половины себестоимости, сюда можно отнести расходы на смену вида разрешенного использования участка, оплату аренды земельного участка, % по проектному финансированию в рамках эскроу и многое другое. Регулирование всех этих расходов находится в компетенции госорганов, а значит, снизив эти расходы, можно снизить себестоимость и, как следствие, давление на цены первичного рынка, что в свою очередь может сделать жилье более доступным.
Если говорить о доступном жилье, реально ли купить квартиру на первичном рынке Москвы за 5-6 миллионов рублей?
Если покупатель рассматривает к приобретению в том числе и студию 19-20 метров и готов ее приобрести без дополнительного субсидирования от застройщика, то в диапазоне 5-6 млн рублей можно найти варианты в проектах комфорт-класса как недалеко за МКАДом, так и внутри МКАД с доступностью до метро порядка 25-30 минут пешком.
А получится ли купить квартиру в ипотеку в столице с ежемесячным платежом, сопоставимым по размеру с ежемесячным платежом по аренде?
На данный момент минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 15%, то есть на однокомнатную квартиру комфорт-класса (стоимостью 8,5-9 млн рублей) в качестве первоначального взноса нужно иметь порядка 1,2-1,4 млн рублей. При стандартной господдержке платеж составит порядка 45 000 рублей в месяц. Ежемесячный платеж по ипотеке можно снизить двумя путями. Первый – увеличить ПВ до 30%, тогда ипотечный платеж будет порядка 38 000 - 40 000 рублей в месяц. Второй – воспользоваться субсидированной ипотекой от застройщика с удорожанием квартиры (в таком случае стоимость квартиры в договоре составит 10-10,5 млн рублей). Тогда ПВ 15% составит порядка 1,5-1,6 млн, а платеж по ипотеке – не более 30 000 рублей в месяц.
Сегодня размер скидок на новостройки в Москве достигает 30%, что настораживает покупателей. Можно ли приобрести качественную недорогую недвижимость в Москве с хорошей скидкой?
Скидки всегда использовались застройщиками в качестве инструмента стимуляции продаж. В начале года максимальные скидки фиксировались на уровне 5-8% и распространялись лишь на ограниченный пул лотов в экспозиции, сейчас же в рекламных посылах звучат цифры и 30%, и 35% дисконта, и распространяется он по некоторым проектам на все предложение. Следует внимательно смотреть, «честная» ли это скидка или это скидка после наценки.
Но даже при честной скидке более 20% покупатель должен крайне внимательно подойти к анализу репутации и финансовой стабильности компании-застройщика, так как такая скидочная политика может отрицательно сказаться на наполнении эскроу и, как следствие, создать проблемы с выполнением обязательств по ДДУ.
Как распознать «честную» скидку?
Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену. И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в процентах, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то, возможно, цена без скидки окажется близкой.
Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в процентах, а стоимость квартир за вычетом всех скидок.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость с инвестиционной целью?
Инвестиция в жилую недвижимость, как уже говорилось ранее, это один из самых надежных инструментов. Краткосрочная стагнация цен на первичном рынке не отменяет будущего потенциала этого инструмента. Инвестиции в жилье могут принести клиенту доход как от роста стоимости на этапе строительства, так и в виде постоянного дохода от последующей сдачи в аренду. Главное, на что стоит обратить внимание при выборе объекта инвестиций, - это надежность застройщика.
В текущих условиях некоторые застройщики, поддавшись панике, предлагают беспрецедентные скидки и рассрочки, но в условиях эскроу и проектного финансирования такие шаги накладывают большие риски на проект, поскольку «продали сегодня, а строим завтра» и завтра себестоимость строительства может вырасти ещё, тем самым создав ситуацию, когда расходы по проекту превысят выручку, полученную на эскроу, что в свою очередь может привести к дефолту и остановке проекта. В таком случае клиент, купивший квартиру с выгодной, как ему казалось, скидкой через 2-3 года ожиданий получит свои деньги обратно, но упустит время и возможность заработать.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!