В Москве мало плохих районов - в основном хорошие и очень хорошие. Если же говорить о тех, где лучше всего продавались новостройки, то такой рейтинг определяют покупатели. Люди покупают жилье там, где много строят и есть выбор. Кроме того, их привлекают локации с четким вектором развития. Как показал 2022 год, в «старой» Москве лучше других продавались новостройки в Очаково-Матвеевском, Хорошево-Мневниках и Даниловском районе. В Новой Москве с большим отрывом лидирует поселение Сосенское.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» попросила экспертов назвать самые популярные районы у покупателей новостроек, объяснить причины успеха и рассказать о том, какие комплексы там продаются.

«Старая» Москва»: лидируют бывшие промзоны

По оценке Михаила Звягинцева, директора по маркетингу Coldy, с точки зрения количества сделок, наиболее популярными районами становятся те локации, где сегодня строится большое количество крупных проектов и наблюдается максимальный объем предложения. А это, как правило, активно развивающиеся в рамках редевелопмента районы на периферии ТТК и площадки в спальных районах недалеко от МКАД.

Тезисы эксперта Coldy подтверждаются исследованием компании «Метриум», выделившим топ-15 районов с лучшими результатами по продажам новостроек в 2022 году. Большинство районов-участников этого рейтинга находятся с внешней стороны ТТК, многие в последние годы активно развиваются за счет освоения промзон.

Топ-15 районов «старой» Москвы по продажам новостроек в 2022 году

Район Доля в общем объеме реализованной площади, % Средняя цена, руб. за кв. м
Очаково-Матвеевское (ЗАО) 7,9 377 696
Хорошево-Мневники (СЗАО) 6,1 517 071
Даниловский (ЮАО) 5,3 492 395
Нижегородский (ЮВАО) 4,8 344 606
Покровское-Стрешнево (СЗАО) 4,4 362 487
Западное Дегунино (САО) 3,7 315 363
Раменки (ЗАО) 3,6 545 831
Молжаниновский (САО) 3,5 221 435
Люблино (ЮВАО) 3,5 239 647
Митино (СЗАО) 2,7 269 111
Нагатино-Садовники (ЮАО) 2,5 371 463
Головинский (САО) 2,4 359 096
Лефортово (ЮВАО) 2,3 393 488
Южное Бутово (ЮЗАО) 2,1 235 787
Рязанский (ЮВАО) 2,1 338 823

Источник: «Метриум»

Тройка лидеров

По данным компании «Метриум», в «старой» Москве с начала года реализовано порядка 2,5 млн кв. м первичного жилья. Каждый пятый квадратный метр продан в районах Очаково-Матвеевское, Хорошево-Мневники и Даниловский. Чем же эта «троица» привлекла покупателей?

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прежде всего обращает внимание на развитую инфраструктуру Очаково-Матвеевского и его хорошую транспортную доступность: границы района проходят по оси Мичуринского проспекта, Озерной улицы и полосы отвода МКАД. Непосредственно на территории района находятся две станции метро - «Озерная» и «Аминьевская», а рядом – «Мичуринский проспект», «Минская» и «Давыдково». Также здесь расположены большие зеленые зоны – Матвеевский парк и долина реки Сетунь. Промзона в районе Очаково-Матвеевское сейчас реорганизуется, на ее месте появятся жилые кварталы.

Здесь стоит обратить внимание на один из самых продаваемых в Москве проектов – ЖК комфорт-класса «Матвеевский Парк». Это высотный квартал с пешеходным бульваром и приватными дворами. Цены от 6,7 млн руб.

Также можно присмотреться к кварталу бизнес-класса «Level Мичуринский». Рядом река, парк и пруд. В составе ЖК разновысотные корпуса (до 45 этажей) «своя» школа и детские сады. Цены от 9,1 млн руб.

Хорошево-Мневники (второе место в рейтинге) Надежда Коркка определяет как «обжитой район с развитой социальной инфраструктурой». В черте района есть станции метро и МЦК – «Терехово», «Мневники», «Народное Ополчение», «Хорошево», «Зорге». Плюс в Хорошево-Мневниках находится памятник природы Серебряный Бор – излюбленное место отдыха москвичей.

Строящийся здесь комплекс бизнес-класса «Остров» также один из лидеров по продажам в столице. Это обособленный от города рекой проект комплексной застройки, окруженный парком. Стоимость – от 17,5 млн руб. за 27-метровую студию.

ЖК бизнес-класса «Level Причальный» тоже популярен у покупателей. Он включает четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей), образующих квартал, ТЦ, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг. Минимальная цена – 10,5 млн руб.

Даниловский район (номер три в списке), по оценке эксперта «Метриума», привлекает клиентов близостью к центру, низкой плотностью населения и транспортной доступностью (три станции метро – «Автозаводская», «Тульская», «Технопарк» и две станции МЦК - «ЗИЛ», «Автозаводская»). Его территорию пересекает Москва-река с благоустроенными набережными. Кроме того, после реконструкции промзоны ЗИЛ существенно улучшилась социальная инфраструктура района.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, добавляет несколько штрихов к «портрету» Даниловского района. Здесь работают парк развлечений «Остров мечты», спортивный кластер «Парк легенд», а в 2024 году откроется филиал Эрмитажа. Даниловский - активно развивающийся район с однородной застройкой бизнес-класса на месте бывших промпредприятий. Именно так из-за дефицита площадок сейчас строится большая часть проектов.

Строящиеся в Даниловском комплексы часто располагаются вдоль реки. Так, ценителям квартир премиум-класса может подойти ЖК High Life - комплекс из 6 монолитных башен до 48 этажей с двухуровневым двором-садом. Бюджет покупки – от 32,4 млн руб. за однокомнатную квартиру (50 кв. м).

На набережную выходит масштабный проект «Зиларт» с разноэтажными корпусами, деловыми и торговыми центрами, школами и детскими садами. В составе инфраструктуры - музей, детский центр, театры, концертный зал. Цены - от 13,4 млн руб.

Своя набережная и у проекта бизнес-класса от Tekta Group - «Now. Квартал на набережной». Минимальная стоимость лота - 14,9 млн рублей. В такую сумму обойдется классическая однокомнатная квартира площадью 36,2 кв. м с лоджией.

Выход к воде есть и у жилого квартала Shagal («Шагал»). Проект бизнес-класса отличается разнообразием форматов жилья - от таунхаусов, урбан-вилл до небоскребов. Минимальная стоимость – от 12,8 млн руб.

А напротив «Шагала», на «острове», образуемом рекой и затоном Новинки, расположился ЖК Nagatino I-Land. Он включает корпуса переменной этажности (5-22), медцентр, супермаркет, коммерческую школу и детские сады. Цены стартуют от суммы 13,5 млн руб. за студию (28 кв.м.)

ЖК «Level Нагатинская» находится на другом берегу Москвы-реки, в соседнем районе Нагатино-Садовники. Комплекс расположен на Нагатинской набережной, это три башни со смотровой террасой на стилобате. Стоимость квартир – от 8,1 млн рублей.

Привлекательный запад

Семь районов из списка (включая первую тройку) относятся к Юго-Западному, Западному и Северо-Западному округам, часть из них соседствует с ТТК, а такие локации популярны в сегменте бизнес-класса, отмечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). Эти направления известны не только развитой транспортной инфраструктурой, но качественными социальными объектами, большим числом парков, хорошими темпами развития и обновления.

Среди проектов бизнес-класса - комплекс с апартаментами «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешнево. Это три 25-этажных башни с подземным паркингом и объектами инфраструктуры в стилобатной части. Есть выход на набережную. Два корпуса построены. Выбрать лот можно по цене от 6,5 млн руб.

В Раменках в комплексе бизнес-класса «Крылья» с тремя монолитными башнями 31, 35 и 39 этажей, детским садом, школой и торгово-офисным центром цены на квартиры начинаются от 22,5 млн руб. Это стоимость просторной студии площадью 49 кв. м.

Север также привлекает застройщиков бизнес-класса. ЖК «Level Селигерская» строится в Западном Дегунино. Инфраструктура комплекса включает частный детский сад. Бюджет покупки – от 6,1 млн руб.

Юго-Восток: доступные цены и спортивная инфраструктура

Квартиру комфорт-класса можно приобрести в ЖК «Люблинский парк» (Люблино). Масштабный квартал из 22 жилых домов переменной этажности с собственной инфраструктурой стал, по данным «Метриум», самой продаваемой новостройкой 2022 года. Цены - от 5,2 млн рублей.

В ЮВАО, в Нижегородском районе есть проекты и более высокого уровня, например - МФК N’ice Loft, включающий разнообразную спортивную инфраструктуру. В ее составе - две ледовые арены, комплекс для занятия более чем 10 видами спорта и спортивный парк. Сегодня апартаменты в МФК бизнес-класса можно приобрести за 5,5 млн рублей.

Новая Москва: выбирают районы с метро

Эксперты также оценили и Новую Москву, где находятся два округа – Новомосковский и Троицкий. Покупатели чаще всего выбирают НАО, который непосредственно граничит с МКАД, где в шаговой доступности есть метро, выезды на главные магистрали города, развитая торговая и социальная инфраструктура, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Что, собственно, видно из рейтинга от агентства «Метриум» - девять из десяти локаций, представленных в таблице ниже, относятся к НАО.

Топ-10 поселений Новой Москвы по продажам новостроек в 2022 году

Поселение Доля в общем объеме реализованной площади, % Средняя цена, руб. за кв. м
Сосенское (НАО) 44,3 264 537
Внуковское (НАО) 10,1 243 346
Десеновское (НАО) 9,9 207 009
Московский (НАО) 9,4 219 109
Рязановское (НАО) 8,8 216 764
Филимонковское (НАО) 7,3 207 999
Кокошкино (НАО) 4,9 210 817
«Мосрентген» (НАО) 3,7 255 659
Марушкинское (НАО) 1,3 219 052
Первомайское (ТАО) 0,2 125 833

Источник: Метриум

Поселение Сосенское с большим отрывом лидирует в рейтинге прежде всего потому, что находится ближе всего к границам «старой» Москвы, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Его территория начинается сразу за МКАД. Через район проходит Калужское шоссе, есть соединительный путепровод с Киевским шоссе. В 2023 году здесь откроется станция метро «Коммунарка» Троицкой линии. Сейчас функционируют четыре станции Сокольнической линии – «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Эксперт также отмечает, что застройщики в рамках комплексного развития территорий создают в Сосенском современные объекты социальной инфраструктуры, не уступающие расположенным в «старой» Москве.

По информации компании «Метриум», в Сосенском находятся четыре лидера Новой Москвы по продажам. Это ЖК «Скандинавия» (от 7,3 млн руб.) и «Прокшино» (от 7,1 млн) от ГК «А101», а также «Саларьево парк» (от 5,7 млн) и «Бунинские луга» (от 5,3 млн) от ГК ПИК. Это масштабные проекты (каждый состоит из нескольких десятков корпусов) комфорт- и бизнес-класса. Все они отличаются хорошей транспортной доступностью.

У ГК «А101» есть и другие крупные комплексы в Сосенском – ЖК в скандинавском стиле «Бунинские кварталы» (от 6,3 млн руб.) и «Испанские кварталы» (от 7 млн, в проекте есть отсылка к планировке Барселоны).

Внуковское поселение (2-е место), на взгляд эксперта «Метриума», выделяется транспортной доступностью. Здесь расположен третий по величине в России аэропорт международного класса, к нему проложены шоссе и железнодорожные ветки, по которым ходит в том числе скоростной «аэроэкспресс». В ближайшие годы планируется построить линию метро до Внуково. Сейчас работает станция метро «Рассказовка» Солнцевской линии.

Во Внуковском строится жилой комплекс комфорт-класса «Переделкино Ближнее» – первый по продажам в Новой Москве вне Сосенского. Это тоже масштабный проект с 75 корпусами и обширной парковой зоной (от 7,5 млн руб.).

Десеновское поселение (третья строчка списка), по мнению Надежды Коркки, де-факто можно назвать «Новыми Ватутинками». Так называются новые районы, активно строящиеся около деревни Ватутинки. Через поселение проходит Калужское шоссе, на его территории планируется построить ветку метро с конечной станцией в соседнем Троицке. Цены в ЖК «Новые Ватутинки» стартуют с 5,3 млн руб.

Поселение Московский граничит непосредственно с МКАД, рядом две действующие станции метро «Румянцево» и «Саларьево», комфортный выезд на Киевское шоссе, благоустроенные и реконструируемые улицы, говорит Алексей Лухтан (Lexion Development). Здесь развита социальная и торговая составляющая, есть все необходимое в шаговой доступности. Эксперт также отмечает, что поселения ТиНАО совершенно непохожи на другие спальные районы столицы, которые расположены внутри МКАД.

В Московском Lexion Development построила ЖК «Румянцево-Парк». Комплекс состоит из трех монолитных домов переменной этажности с авторской архитектурой. На территории работает детский сад, планируется строительство второго ДОУ и школы. Все три корпуса сданы в эксплуатацию. В продаже осталось не более 100 квартир. Минимальная стоимость - 10,4 млн рублей.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки1 кв. 2025 г.от 5 300 000 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинскаяот 6 509 033 руб.
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 136 803 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 193 348 руб.
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 32 368 003 руб.
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 9 130 908 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 768 814 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 511 550 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 100 000 руб.
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 759 942 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 287 248 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 19 483 200 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.от 5 078 640 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 480 105 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 9 512 000 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 5 642 520 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово1 кв. 2025 г.от 17 493 800 руб.
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 7 031 393 руб.
N’ICE LOFTМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Таганская1 кв. 2024 г.от 5 377 656 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 6 717 240 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 481 943 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.от 5 293 680 руб.
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 291 870 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все