За год число самых доступных квартир и апартаментов выросло в два раза. Интересно, что расположены проекты экономкласса не только на «задворках», но и в респектабельных столичных районах. А появились они там благодаря реконструкции нежилых зданий. Теперь это комплексы с апартаментами, правда, площади лотов в них очень скромные.

Как нам отличить новостройки экономкласса (его еще называют стандарт-классом) от близкого ему комфорта? Эксперты, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что грань между ними весьма тонкая, можно сказать, условная. Понятно, что экономкласс - это наиболее доступное жилье. Но, как отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», из-за очень неравномерной динамики цен в последние годы невозможно поставить отсекающую верхнюю планку, дороже которой экономкласс быть не может.

Однако по качественным характеристикам эконом и комфорт друг от друга отличить можно. По оценке Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», к экономклассу относится самое бюджетное жилье с низкими потребительскими свойствами. Как правило, это панельные и блочные дома, нередко серийных проектов, при их строительстве применяются самые простые и дешевые материалы. Средняя площадь квартир в этих домах меньше 20 кв. м, высота потолков не превышает 2,7 м. Кроме того, проекты экономкласса не подразумевают развитой инфраструктуры и масштабного благоустройства прилегающей территории. Как дополняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», в таких домах отсутствуют нежилые этажи с коммерческими помещениями, подземный паркинг и кладовые, отделка мест общего пользования (МОП) и входных групп выполнена самыми бюджетными средствами.

А дома комфорткласса строятся по монолитно-кирпичной технологии с использованием материалов средней ценовой категории, объясняют эксперты. Дома также могут быть и улучшенных панельных серий (разные варианты ПИК, евроПА). Их отличает широкая линейка планировочных решений, включая евроформаты, добротная звукоизоляция и теплоемкость. Средняя площадь квартир в домах комфорткласса превышает 40 кв. м, высота потолков равна минимум 2,7 м, нередко есть лоджии и балконы. Придомовая территория с детской площадкой должна быть благоустроена и озеленена.

Пока их все же не так много…

В «старой» Москве доля эконома очень небольшая – 1,2-1,5-2% от общего объема предложения на рынке первичного жилья (данные «Метриум», «Бон Тон», «Бест-Новострой» со ссылкой на bnMap.pro). В абсолютных цифрах это 750-1300 лотов в 16-25 проектах. Квартир по статистике «Бон Тон» побольше, чем апартаментов – 55% против 45%.

По Новой Москве оценки экспертов разошлись. Надежда Коркка, («Метриум») считает, что доля проектов экономкласса составляет 11,5% от суммарного объема предложения в ТиНАО (2130 лотов в 8 ЖК). Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») говорит, что есть один проект на 5 корпусов, где выставлено в продажу 0,8 тыс. лотов (5%). А Валерия Цветкова («Бон Тон») полагает, что проекты стандарт-класса в Новой Москве отсутствуют.

Ну а Подмосковье, по мнению Ирины Доброхотовой, – самый насыщенный жильём экономкласса субрегион: здесь насчитывается 78 корпусов в составе 28 проектов, это 3,4 тыс. лотов. Лоты экономкласса занимают 9% в экспозиции рынка Московской области.

…но может быть, будет больше

Сейчас наблюдается тенденция к увеличению предложения в проектах экономкласса, говорит Надежда Коркка («Метриум»). Этот тренд обусловлен снижением доходов населения: «Многие граждане даже с привлечением ипотеки могут позволить себе покупку только самого доступного жилья». По данным «Метриум», год назад в «старой» Москве предлагались лишь апартаменты экономкласса, а сегодня покупателям доступны и квартиры. Число таких лотов (и проектов) за год практически удвоилось.

Сопоставимый результат – у Валерии Цветковой («Бон Тон»). За год лотов экономкласса стало примерно в два раза больше за счет выхода на рынок 19 проектов с апартаментами и трех – с квартирами. Рост предложения в сегменте апартаментов эксперт объясняет тем, что стало больше проектов реконструкции. Старые здания (бывшие гостиницы, общежития, административные корпуса) выкупаются инвесторами. В них делают капитальный ремонт, меняют коммуникации. Апартаменты в основном продают с отделкой, часто с мебелью. В результате получается готовый продукт, который востребован у потенциальных покупателей. Нередко такие апартаменты приобретают, чтоб сохранить деньги, а также для сдачи в аренду.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») не склонна однозначно подтвердить такой тренд, поскольку считает статистику по экономклассу «старой» Москвы непоказательной: «Из-за очень ограниченного предложения выход нового проекта или завершение старого могут в одночасье кратно менять показатели». Тем не менее эксперт отмечает, что у стандарт-класса есть перспективы на фоне переформатирования льготной ипотеки и высоких цен на жильё во всех других классах: «Наверняка если не внутри МКАД, то в ближайших к столице районах появятся новые проекты стандартного класса».

И на окраинах, и в центре

Казалось бы, самое дешевое жилье нужно искать на задворках. Действительно, новостройки экономкласса зачастую располагаются на окраинах города, в спальных районах с не очень хорошей транспортной доступностью либо в местах с неблагоприятной экологической обстановкой, комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

Однако немало проектов можно найти и в симпатичных «старомосковских» местах. По информации Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), половина корпусов стандарт-класса расположена практически в центре – внутри МЦК, но это проекты апартаментов «с микроскопической нарезкой». А остальные апартаменты разбросаны по южным и северным районам города. Немногочисленные жилые новостройки стандарт-класса в Москве в основном сосредоточены на юго-востоке.

В «Метриум» перечисляют районы «старой» Москвы, где реализуются проекты экономкласса: Очаково-Матвеевское, Кузьминки, Коптево, Черемушки, Выхино-Жулебино, Останкинский, Соколиная Гора, Марьина Роща, Дорогомилово, Отрадное, Левобережный.

У «Бон Тон» несколько иная информация по районам:

Топ-10 районов по доле предложения новостроек стандарт-класса

Рейтинг Район Доля, кв. м, %
1 Чертаново Южное 24,8%
2 Очаково-Матвеевское 14,5%
3 Старое Крюково 8,1%
4 Сокол 8,1%
5 Покровское-Стрешнево 6,5%
6 Коптево 6,3%
7 Измайлово 4,6%
8 Мещанский 4,3%
9 Сокольники 3,4%
10 Выхино-Жулебино 2,7%
Итого   83,4%

Источник: «Бон Тон»

Как видим, данные по конкретным районам у экспертов расходятся, но в целом они свидетельствуют о том, что покупатель может поискать эконом-вариант в очень привлекательных московских местах. Но, видимо, в большинстве случаев он будет очень маленький.

Метр – дороже, общая стоимость – выше

Среднюю цену квадратного метра экономкласса в «старой» Москве наши эксперты определяют в коридоре 286,1- 314,7 тыс. рублей. И за год она выросла на 13-17-20,5%. Рост цен объясняется сравнительно высоким спросом покупателей на недорогую недвижимость.

Интересную деталь отмечает Надежда Коркка («Метриум»). У эксперта самая высокая «оценка» этого показателя - 314,7 тыс. рублей квадратный метр, и это даже выше, чем в новостройках комфорт-класса. Однако жилье экономкласса имеет значительно меньшую среднюю площадь – 18,9 кв. м против 44,3 кв. м в проектах комфорт-класса, соответственно, гораздо ниже его средняя стоимость. А малообеспеченных покупателей, прежде всего, интересует именно конечная цена.

В ТиНАО, по данным Ирины Доброхотовой, квадратный метр в экономклассе стоит 217,6 тыс. руб., год назад он стоил 210,1 тыс. руб. Показатель изменился не столь существенно. В Подмосковье квадратный метр сегодня стоит 140,1 тыс. руб., год назад – 114,1 тыс. Годовая динамика составила плюс 23%.

Что купить

Покупатель, ищущий предложения в приятных московских местах, может обратить внимание на апарт-комплекс «КларНет» в Коптево у Тимирязевского парка и в 15 минутах ходьбы от метро «Войковская». Он вышел на рынок в 2022 году, хорошо продавался, и сейчас в комплексе остались последние лоты. Цены – от 3,65 млн руб.

На том же северо-западном направлении, рядом с метро «Речной вокзал», практически на территории парка расположился небольшой апарт-комплекс «Причал». Здесь можно подобрать 12-метровый лот за 4,9 млн рублей.

Комплекс «Лофт-студии на Херсонской 41а» - пятиэтажный проект реконструкции с апартаментами у станции метро «Зюзино». Студия площадью 22 кв. м. обойдется в 5,9 млн рублей.

В 10 минутах ходьбы от станций БКЛ «Давыдково» и «Аминьевская» в апарт-комплексе «New Form Аминьевское» можно купить студию с отделкой, техникой и мебелью. Площади студий начинаются от 12,3 кв. метров, а цены – от 3,8 млн рублей.

В другом проекте бренда New Form – «New Form Жигулевская», в 10 минутах ходьбы от метро «Кузьминки», также продаются отделанные апартаменты-студии, укомплектованные техникой и мебелью. Студию площадью 15,7 кв. м можно купить за 4,5 млн рублей.

В городе Королеве, в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции Болшево, в МФК «Созвездие» за те же деньги можно приобрести апартамент более солидной площади. Например, лот с метражом 30,8 кв. м. стоит 4,4 млн руб.

Квартиру экономкласса можно купить в ЖК «My Space в Зеленограде». Это проект реконструкции с полной заменой всех коммуникаций и электропроводки, новой системой вентиляции. Во всех помещениях выполнена внутренняя отделка. На выбор квартиры площадью от 10 до 35 кв.м. Цены стартуют от 3,6 млн руб.

Другой проект там же - ЖК комфорт-класса «В Зеленограде 901Б». 15-этажное здание построено по индивидуальному проекту и введено в эксплуатацию. Зеленоградский лесопарк - в 15 метрах от жилого комплекса. В комплексе представлены квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных. Цены – от 6,9 млн рублей.

В Щелково строится жилой комплекс «Финский» - несколько корпусов современной архитектуры высотой 14-17 этажей, среди них есть сданные дома. ЖК располагается недалеко от леса и реки Клязьмы, до набережной – 10 минут ходьбы. В пешей доступности – железнодорожная станция Воронок. Набор лотов – от студий до трехкомнатных. Цены – от 4,6 млн руб.

Недорогие квартиры продаются в жилом комплексе «Десятка» в Раменском. Комплекс расположен у леса и озера. Квартирография включает студии, одно-двух-трехкомнатные квартиры. Цены начинаются от 4,3 млн рублей за студию площадью 27 кв. метров.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2023)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ДесяткаРаменский район, г. Раменское2 кв. 2024 г.от 4 306 318 руб.
ФинскийЩелковский район, г. Щелково1 кв. 2024 г.--
Апарт-комплекс «Созвездие»г. Королевот 3 521 434 руб.
КларНетМосква, Северный округ, район Коптево, м. Войковская3 кв. 2022 г.от 3 278 530 руб.
My Space в ЗеленоградеМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково, м. Пятницкое шоссе1 кв. 2023 г.--
ПричалМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал--
Лофт на Херсонской 41АМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Зюзино--
В Зеленограде 901БМосква, Зеленоградский округСданот 6 921 730 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU