Лидеры продаж: большинство популярных новостроек бизнес-класса находится у воды

Лучше всего расходятся однокомнатные квартиры

Спрос на новостройки бизнес-класса оживился, хотя до показателей прежних времен еще далеко. Даже у лидеров продаж в прошлом году число сделок было в полтора-два раза выше. Поэтому и цены за летние месяцы почти не росли. А покупателей привлекали скидками и субсидированной ипотекой. Помимо этого, клиенты обращали внимание на ликвидность квартир и оценивали качественные характеристики ЖК. Например, большинство комплексов из топ-10 – это проекты у воды.

По данным, предоставленным редакции портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» компаниями «Метриум», bnMAP.pro, Est-a-Tet и «Бон Тон», на сегодня в границах старой Москвы экспонируются 127-138 жилых комплексов бизнес-класса. Из них примерно две трети - проекты с квартирами и треть – с апартаментами. Общий объем предложения – 16,7-17,3 тыс. лотов. В Новой Москве – 3-5 проектов бизнес-класса (примерно 580 лотов).

Фавориты у воды

Из московского изобилия лидеры продаж выделяются числом сделок (заключенных договоров долевого участия). Как видно из приведенной ниже таблицы, в фаворе у покупателя крупные высотные жилые комплексы современной архитектуры. Часть их строится в бывших промзонах, а значит, комплексно осваивается территория и создается разнообразная инфраструктура. У участников топа большой объем жилья в продаже, соответственно, у покупателей хороший выбор. И наконец, еще одна общая черта - восемь ЖК из топа расположены у воды. Среди застройщиков – давно зарекомендовавшие себя компании – Level Group (3 проекта в топе), «Донстрой» (3 проекта), Группа «Эталон», ГК «Инград», «РГ-Девелопмент», «Группа ЛСР».

Топ-10 самых продаваемых новостроек бизнес-класса в августе 2022 года

Проект Число ДДУ
«Символ» 94
«Level Мичуринский» 84
Foriver 62
«Октябрьское поле» 53
«Остров» 50
«Событие» 50
«Level Причальный» 49
Shagal 48
«Level Стрешнево» 47
«Зиларт» 40

Источник: «Метриум»

Но несмотря на все плюсы, число заключенных ДДУ у топ-десятки не особенно впечатляет. От 40 до 94 сделок в месяц – это много или мало для успешного жилого комплекса? По данным Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», в самых популярных ЖК бизнес-класса до февральских событий продавалось более 100 квартир в месяц. К примеру, в ЖК «Символ» (первое место в топ-10) за аналогичный период прошлого года было реализовано 156 квартир, что на 65,9% больше, чем сейчас - 94 ДДУ.

Топовая десятка ярко иллюстрирует ситуацию со спросом на новостройки. Да, он есть, стали покупать заметно больше, но до прежних высот еще далеко - об этом говорит большинство опрошенных экспертов и доказывает это статистикой в более масштабном разрезе.

Так по информации Валерии Цветковой, управляющего директора АН «Бон Тон», в феврале 2022 года на рынке новостроек бизнес-класса прошло 1,5 тыс. сделок. По сравнению с уровнем января (1 тыс. лотов) рост на 36%. В марте (1,6 тыс. лотов) спрос подрос еще на 10% по сравнению с февралем. В апреле-июне он снизился почти в 2 раза (в апреле – 871, мае – 436, июне – 737). Затем начал постепенно восстанавливаться. В июле (1,3 тыс. шт.) - увеличился на 80% по сравнению с июнем. В августе было продано 1,2 тыс. лотов. У «Метриум» августовская цифра по бизнес-сегменту несколько выше - 1350 сделок с ДДУ, но все равно это не дотягивает до февральского уровня, не говоря уже о прежних временах, когда в среднем заключалось свыше 2 тыс. сделок в месяц.

Тенденция подтверждается и «на местах». «В августе в нашем проекте бизнес-класса Russian Design District число сделок увеличилось в несколько раз по сравнению с июлем, хотя относительно июля 2021 года спрос все еще ниже. Однако можно сказать, что августовские показатели уже не являются аномально низкими», - говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, связывает восстановление спроса со снижением ипотечных ставок и программами субсидирования от застройщика. Эти факторы, также, как и в массовом сегменте, важны для привлечения покупателя.

Формула успеха

Сейчас в большей степени, чем раньше, в бизнес-классе стала иметь значение возможность купить жильё с дисконтом или при помощи субсидированной ипотеки, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Покупатели стали чаще смотреть и на размер ежемесячного платежа. В этом году доля квартир бизнес-класса, взятых в ипотеку, выросла с мая по август почти в два раза, с 35% до 69%. Это максимум с начала прошлого года. Такая тенденция объясняется падением платежеспособного спроса, в том числе состоятельных граждан, а также увеличением лимитов на ипотеку с господдержкой.

Чем ниже ставка, тем выше вероятность положительного решения о покупке. Особенно важен низкий ежемесячный платеж соглашается Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet. Также покупатели интересуются действующими скидками и возможностью приобрести недвижимость в рассрочку.

Что же касается качественных характеристик комплексов бизнес-класса, то первое, на что обращают внимание покупатели, - это локация объекта, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». Второе - цена. Третье - сам продукт (архитектура, планировки, инженерно-техническое оснащение, благоустройство, инфраструктурное оснащение и т.п). Проекты с лучшими характеристиками или те, где соблюден баланс этих факторов (например, менее привлекательная локация, но более выгодная цена и т.п.) и будут пользоваться наибольшим спросом.

Владимир Щекин («Родина») считает, что прежде всего покупатели жилья бизнес-класса оценивают ликвидность новостройки, так как рассматривают квартиру как объект инвестирования. Поэтому новостройка в идеале должна быть золотой серединой с точки зрения потребительских и инвестиционных свойств.

Впереди - однокомнатные

По оценке Надежды Коркки («Метриум»), наибольшей популярностью в бизнес-классе, также как и в массовом сегменте, пользуются однокомнатные квартиры. У них невысокий порог входа, они высоколиквидны и потому инвестиционно привлекательны. Ко всему прочему, «однушки» пользуются спросом у арендаторов, поскольку новостройки бизнес-класса имеют хорошее расположение.

И по данным Валерии Цветковой («Бон Тон»), однокомнатные квартиры и «евродвушки» (36-46 кв. м) занимают первое место у покупателей бизнес-класса - на них приходится почти четверть спроса. На втором месте – двухкомнатные и «евротрешки» (66-76 кв. м), на третьем месте – двухкомнатные квартиры (56-66 кв. м).

Площадь, кв. м Доля, %
36-46 22,50%
66-76 16,70%
56-66 13,40%
26-36 12,20%
46-56 10,40%
Итого 75,20%

Источник: «Бон Тон»

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что высоким спросом пользуются проекты с уникальным фишками (видовые характеристики и окружение, инженерно-техническое оснащение, например, системы умный дом), а также с ценой заметно ниже рынка.

А застройщики Новой Москвы отмечают спрос и на большие квартиры.

Статистическая погрешность

По сводным данным экспертов, средняя цена квадратного метра квартир бизнес-класса в «старой» Москве составляет 426,5 – 458,5 тыс. руб. (Est-a-Tet, «Бон Тон», bnMAP.pro, «Метриум»). Практически все комментаторы отмечают крайне скромный рост цен за последние летние месяцы – 0,5-1,5%.

Рост находится в рамках статпогрешности, поскольку с начала кризиса снизился спрос именно в бизнес-классе, что отразилось на уровне цен. До начала 2022 г. и в первые его месяцы средний рост за месяц в бизнес-классе составлял 2,5-3%, комментирует Валерия Цветкова («Бон Тон»).

В Новой Москве, как сообщает Владимир Щекин («Родина»), весной средняя стоимость квадратного метра нового жилья в бизнес-сегменте составляла 262 тыс. рублей, в мае поднялась до 265 тыс., а летом опустилась вновь до 262 тыс. рублей.

Так что можно сделать вывод - цены держатся, застройщики готовы предоставлять скидки, дешевую ипотеку и другие бонусы.

Актуальные проекты компании Level Group (декабрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 108 м2
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район Академический1 кв. 2026 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 17 - 143 м2
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры площадью 23 - 164 м2
Саввинская 17Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 78 - 135 м2
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская4 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 21 - 116 м2
Саввинская 27Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 131 - 341 м2
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры площадью 18 - 84 м2
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская4-5-комнатные апартаменты площадью 108 - 155 м2
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1, 3-комнатные квартиры площадью 33 - 93 м2
Level ДонскойМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект1-5-комнатные апартаменты площадью 108 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные проекты компании Группа ЛСР (декабрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 107 м2
Neva Residence площадью 20 - 116 м2
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 75 м2
ЛучиЗападный округ, район Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 65 м2
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 108 м2
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 19 - 173 м2
Ленинградка 58Москва, Северный округ, район Головинский, м. Балтийская МЦКСдан3-комнатные квартиры площадью 81 - 85 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1 406
Спецпредложения декабря
Наш научный партнер:
Полевая физика или как устроен Мир? – официальный сайт