Загородный эконом: выбираем недорогие коттеджи, участки без подряда и дачи
Как выиграть в цене – прикупить землицы у будущего МЦД или на аукционе
Продолжается загородный сезон, и еще можно подобрать себе что-нибудь недорогое и приятное. Массовый сегмент на загородном рынке – довольно широкое понятие. Диапазон - от аскетичных поселков уровня «суперэконом» с грунтовыми дорогами и летним водопроводом до вполне цивилизованной комплексной коттеджной застройки. Планируя покупку, стоит задуматься, каким уровнем комфорта вы сможете довольствоваться.
Эксперты загородного рынка рассказали редакции портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» о том, где можно приобрести недорогой коттедж для постоянного проживания, участок без подряда или дачу. А также поделились своими секретами экономии.
Коттеджи: следите за коммуникациями
Экономкласс на рынке коттеджей и участков с подрядом эксперты описывают с некоторыми вариациями в определении стоимости и других характеристик, но в целом картина понятна.
По оценке Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», у самого скромного домика со стоимостью до 6 млн рублей будет один этаж, площадь до 80 кв.м и 3-6 соток участка. Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании Hallehouse, говорит, что в экономклассе покупателям в основном предлагают брусовые, каркасные дома в комплектации «тёплый контур» (коробка без отделки) или модульные (быстровозводимые строения из готовых конструкций) - чаще с отделкой. Цена – до 7 млн руб.
По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», средняя цена дома для круглогодичного проживания с участком и подведенными коммуникациями (газ, свет, вода) – 10,9 млн рублей.
Девелоперы, предлагающие качественный продукт, коммуникации проводят заранее. Но, как предупреждает Вячеслав Котлов, бывают поселки, оборудованные только грунтовыми дорогами, без канализации, газа и всесезонного водопровода, где вместо КПП - шлагбаум со сторожкой. От таких предложений лучше сразу отказаться – это будет не жизнь, а борьба за существование.
Что касается инфраструктуры стандартного поселка экономкласса, то в нем будет магазинчик, детские площадки, служба охраны. Главная улица должна освещаться. «Социалку» - школы, детсады, поликлинику - следует искать в ближайшем городе.
Коттеджные поселки экономкласса присутствуют почти на всех направлениях, но самые доступные, по данным Дмитрия Таганова, – Новорязанское, Симферопольское и Носовихинское шоссе. А рекордсмены по числу проектов ИЖС - Киевское и Новорижское шоссе, дополняет Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family. Большинство поселков экономкласса находятся на удалении 50-90 км от МКАД.
Итак, что можно купить. В поселке от Kaskad Family «Март Хаус 2.0» (Киевское шоссе, 25 км от МКАД) представлены дома с площадями от 63 до 200 кв.м. Цены – от 13,3 млн руб. Магазины, школы и детские сады - в пешей доступности. 40% площади занимают зелёные насаждения и общественные пространства, многофункциональная спортплощадка. Это поселок комплексной застройки.
В Пушкинском районе, в 36 км от МКАД по Ярославскому шоссе, находится поселок «Рахманово парк». Здесь предлагаются готовые дома площадью 150 кв. м (от 8,9 млн руб.) и 190 кв. м (от 11 млн руб.). В поселке есть детские площадки, футбольное поле, запланирован детский центр.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
КП «Долматово» от «Дома Лазовского» расположен в 90 км от Москвы по Ярославскому шоссе. В поселке 217 участков от 10 до 125 соток. Организованы прогулочные зоны, детские площадки, зона для занятия спортом. Коммуникации: водоснабжение, индивидуальный септик, электричество, газ. Площади домов - от 95 до 300 кв. метров.
Также можно присмотреться к поселку «Кленовый парк» рядом с лесом (Волоколамское шоссе, 38 км от МКАД), с коттеджами от 117 кв. м и ценами от 6,5 млн руб. Есть все коммуникации. Недалеко город Истра.
Участки без подряда: за дешевизной можно уехать за 130-й км
Следующий сегмент рынка – участки без подряда - предполагает, что покупатель приобретает землю, а строительством дома занимается самостоятельно. По оценке Дмитрия Таганова («Инком-Недвижимость»), средняя стоимость участка без подряда составляет 1,7 млн рублей. Анна Почикаева, эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль «На Николоямской» утверждает, что цена сотки находится в диапазоне 20-100 тыс. рублей, но в эту стоимость могут не входить коммуникации, их оплачивают отдельно.
Из объектов инфраструктуры, как описывает эксперт, в поселке будет парковка и детская площадка (не исключено, что одна на 200 домов). Из благоустройства - ограждение по периметру и дорога, покрытая гравием или асфальтовой крошкой. Из коммуникаций - электричество. Впрочем, как дополняет Екатерина Коган (Kaskad Family), застройщики стараются подводить свет и газ с помощью госпрограмм от МОЭСК и Мособлгаза, а воду подавать из артезианской скважины. Стоимость таких участков – от 45 тыс. руб.
Теперь разберемся с домами. Если девелопер замыслил строить поселок по единой архитектурной концепции, то строительный подряд, скорее всего, он предложит. Если стилевого единства не заложено, строй практически что хочешь. Хотя, как поясняет Анна Почикаева, «под рукой» у девелопера может быть несколько строительных фирм, которые он и будет рекомендовать покупателям. Могут продаваться и готовые коттеджи, часто они выступают в качестве выставочных проектов застройщика, дополняет Вячеслав Котлов (Hallehouse).
На строительство самого бюджетного дома может потребоваться примерно 1 млн рублей, считает Дмитрий Таганов. Это будет каркасное деревянное строение площадью около 60 кв. м, и чтобы уложиться в такую сумму, строить придется самостоятельно.
Но если планировать нечто более существенное и нанять подрядчика, нужно будет выложить хотя бы 4-6 млн рублей. Стоимость строительных работ в процессе может меняться. «Скажем, в прайсе указана цена для дома с двускатной кровлей, а клиенту захочется дом с красивой ломаной кровлей – цена сразу изменится», - предупреждает Анна Почикаева.
Участки без подряда экономкласса придется искать за 45-м километром от МКАД. В зависимости от направления, удаленность может смещаться в большую сторону, до 80-130 км, замечает эксперт.
Покупателей может заинтересовать поселок «Загородная усадьба» под ИЖС в Одинцовском районе, в 60 км от МКАД. Коммуникации: электричество (15 кВт на участок), есть возможность подведения магистрального газа. Круглосуточная охрана, ограждение по периметру, строится внутренняя сеть дорог и проездов. В продаже участки без подряда от 6 соток стоимостью от 540 тыс. рублей.
Поселок «Высоты-2» находится в 103 км от МКАД по Киевскому шоссе. Территория охраняется. Инфраструктура включает дороги, парковки, детский городок, спортивную площадку, зоны для прогулок и отдыха. Жителей обеспечат электричеством, газом, водопроводом. Покупателям предлагаются участки площадью 7 - 20 соток. Средняя стоимость сотки - 85 тыс. руб. Рядом лес.
Поселок с участками без подряда «Акация» расположен в 55 км от МКАД и 10 км от ЦКАД. Поблизости лес и река Яхрома. На въезде - асфальтовая дорога и КПП с видеонаблюдением, для гостей – парковка. Для жителей устроят зону отдыха, спортплощадку, детский городок. В продаже участки от 6 до 12 соток. Стоимость – от 720 тыс. руб. Дома подключат к электроснабжению по госпрограмме.
Дачи: комфорт зависит от правления
В сегменте дачных поселков всё похоже на участки без подряда. Но так как на даче живут, в основном, в теплое время года – с мая по октябрь, то дом может быть летним, а водопровод – сезонным. Да и с газом всё сложнее.
Цены на дачные участки очень разные. Если подыскивать недорогие наделы поближе, то стоит ориентироваться на юго-восток и юг. В 30–40 км по Новорязанскому шоссе можно найти участки 7-8 соток с подведённым газом в пределах 500 тыс. руб., например, в деревне, замечает Вячеслав Котлов (Hallehouse). А вот по Ленинградскому или Новорижскому шоссе за такую сумму землю удастся купить только за ЦКАДом (50+ км). Да и размер участка с хорошей доступностью до станции железной дороги и на достаточном удалении от трассы может быть меньше, чем «классические 6 соток».
По информации Александра Петрова, основателя Nordhus, в Подмосковье сейчас продается несколько десятков участков площадью около 4 соток по цене менее 300 тыс. рублей в поселках ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество). На расстоянии 100-120 км от МКАД можно найти и участки по 10 соток за 200-300 тыс. рублей.
Что строить на таких участках? В интернете полно предложений соорудить дом по цене менее миллиона рублей. Такой домик будет маленьким - 30-40 кв. м. Есть и более солидные предложения – до 4 млн рублей. Но если говорить о доме, куда можно будет приезжать и зимой, то, по мнению Вячеслава Котлова, типовое модульное строение «под ключ» (50-60 кв. м) будет стоить 4,5-5 млн руб.
Теперь о комфорте. Базовый набор коммуникаций в дачных поселках – электричество, септик, скважина и летний водопровод. Самые дешевые поселки редко бывают газифицированы. Но некоторые героические председатели товариществ добиваются и газа.
Инфраструктура тоже скромная: закрытый периметр, внутрипоселковые дороги, встречаются также предложения с охраной, детской и спортивной площадкой. Иногда делают гостевую парковку.
Бывает, что правление СНТ очень ответственно относится к своей работе. В таких поселках есть небольшие магазинчики, приезжают ярмарки выходного дня, расставлены урны, высажены цветы, созданы детские площадки, а зимой вызывается техника для уборки снега, перечисляет Вячеслав Котлов.
Будущие дачники могут присмотреться к поселкам «Новый свет» (85 км по Новорижскому шоссе), где участки 10-14 соток продаются по цене от 530 тысяч до 1,13 млн рублей, «Глебово» (56 км по Новорижскому шоссе) стоимостью от 1,5 млн за участок от 11 соток, «Приокский» (97 км по Симферопольскому шоссе), где наделы в 10-24 сотки предлагают за 09-2,9 млн руб.
Как сэкономить: советы экспертов
Выбирая землю, можно грамотно сэкономить, если найти участки вблизи строящихся МЦД-3 и МЦД-4, говорит Максим Лазовский («Дом Лазовского»). Пока они дешевле, но вопрос с этой транспортной системой уже решен, и скоро они подорожают.
По цене значительно ниже рынка можно приобрести землю у государства на неразграниченном участке, делится Екатерина Коган (Kaskad Familу). На такие земли нет правоудостоверяющих документов, участок может быть оформлен только через выкуп у местных муниципалитетов. Но большинство таких участков находятся далеко от «цивилизации». Еще варианты - купить землю или права аренды на нее на торгах у государства. Такая земля уже имеет технические условия подключения к коммуникациям, утвержденный градостроительный план. Нужная информация - на сайте torgi.gov.ru.
Экономию в 30% даст самостоятельная организация стройки. Но этот вариант годится только для покупателей со строительным или инженерным образованием. К тому же он всё равно потребует времени и сил. «В любом случае не стоит пренебрегать услугами внешнего технического надзора и контроля качества», - комментирует Максим Лазовский.
Непрофессиональные строители обычно ошибаются примерно в два раза в стоимости стройки и в три раза - в ее сроках, предупреждает Александр Петров (Nordhus). Если же обращаться к профессиональным подрядчикам, выбирать надо тех, кто предложит зафиксировать смету и гарантирует ее неизменность до конца строительства.
Готовый дом тоже может оказаться хорошим решением. Тем более, что, с точки зрения Дмитрия Таганова («Инком-Недвижимость»), дешевле купить участок с возведенным коттеджем, нежели разводить стройку. Но готовый дом нужно проверить. Лучше всего, как рекомендует Вячеслав Котлов (Hallehouse), пригласить специалиста технического контроля, который проведёт экспертизу.
Не стоит отбрасывать и вариант со «вторичкой». Дмитрий Таганов говорит, что в настоящее время на первичном рынке наблюдается серьезная нехватка предложения готовых домов, а на вторичном присутствует широкий спектр предложений.
Также по теме:
- Таунхаусы: у покупателей не слишком большой выбор
- Коттеджи: предложения меньше, лоты дороже
- Как изменилось законодательство о загородной недвижимости в 2022 году
- Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: чем дешевле, тем лучше
- Загородный дом в ипотеку: процентные ставки, льготы, предложения
