Стоит ли покупать квартиру в построенном доме? Ведь готовое жилье и стоит дороже, и ассортимент ближе к вводу становится более скудным. Но не все так просто. Сегодня разница в стоимости между недвижимостью «на котловане» и «на финале» не такая критичная, как обычно, потому что новые проекты застройщики выводят по новым высоким ценам. А что касается выбора, то к последним стадиям строительства компании могут приберечь самые «сладкие» варианты.

Готового жилья стало немного больше

Вместе готовое и почти готовое жилье составляют приблизительно четверть всего предложения новостроек в московском регионе. Примерно такая доля сохраняется на протяжении последних лет, хотя и с некоторыми неизбежными колебаниями. На сегодня, по оценке Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», объем экспонирования на первичном рынке Москвы и Московской области составляет 4,6 млн. кв. м. Из них сданного - 500 тыс. кв. м. На высокой стадии готовности - порядка 600 тыс. кв. м. «Основной же объем предложения - примерно 60% - это объекты на стадии котлована и монолита нижних этажей. Крупные девелоперы преимущественно реализуют квартиры во время строительства. «На ключах» остается до 10% объема», - отмечает эксперт.

Если считать «в квартирах» и «в проектах», то, по данным bnMAP.pro, которые приводит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», в «старой» Москве в продаже находится 106 введенных в эксплуатацию новостроек, где экспонируется 3 244 лота. В Новой Москве предлагается 641 лот в 13 готовых проектах. В Подмосковье – 3 477 лотов в 79 комплексах.

На стадии «получение РВЭ» (разрешение на ввод в эксплуатацию) в «старой» Москве экспонируется 7 проектов, где доступно 324 лота. В Подмосковье 5 таких проектов со 110 лотами. В Новой Москве новостроек на этом этапе сейчас нет.

Ирина Доброхотова отмечает рост экспозиции во введенных в эксплуатацию новостройках на 15% в «старой» Москве и на 56% в Подмосковье с начала 2022 года. Новая Москва показала совсем удивительную динамику – плюс 153%, но это связано с небольшим числом лотов в принципе - в январе их было всего 253. Рост объема экспозиции готового жилья вызван снижением спроса в целом во втором квартале 2022 года, падением доходов населения и одновременным подорожанием новостроек. «В подобной ситуации большинство покупателей стремится приобрести более доступные квартиры, в том числе на начальной стадии строительства», - говорит эксперт.

Однако в первом квартале аналитики «Метриума» отмечали сокращение объема готового жилья и объясняли это высокой активностью покупателей. Действительно, весной квартиры в домах в высокой стадии готовности пользовались спросом, напоминает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). На рынок пришли инвесторы, которые стремились не заработать на перепродаже, а сохранить имеющиеся средства в ликвидном объекте недвижимости.

Ну а годовая динамика – с июля 2021-го по июль 2022-го - показывает, что в «старой» Москве экспозиция сократилась на 7%, в Новой Москве выросла на 88%, а в Подмосковье - на 30% (информация bnMAP.pro).

Богатый клиент любит товар «лицом»

На рынке так сложилось, что значительные объемы массового жилья продаются в начале строительства, а дорогая недвижимость - ближе к концу. Дело в том, что в разных сегментах покупатели и ведут себя по-разному. «В ЖК комфорт-класса на нулевом цикле и этапе котлована наблюдается высокая активность как инвесторов, так и желающих сэкономить клиентов», - поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». А клиенты сегментов премиум и де-люкс, по определению Леона Пряжникова («Самолет»), предпочитают увидеть товар «лицом».

Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон», говорит, что на заключительных стадиях строительства и в готовых домах продаются в основном более крупные лоты. По словам Владимира Щекина («Родина»), пентхаусы и просторные трех- и четырехкомнатные квартиры часто продают после того, как здание построено на 50% и более. В проектах премиум- и элитного класса такие квартиры могут предлагать покупателю и после ввода комплекса в эксплуатацию.

Рядовой покупатель не хочет ждать

У «обычных» покупателей тоже есть причины купить готовую квартиру. Во-первых, люди не желают ждать как минимум два года, пока жилой комплекс будет построен, и снимать всё это время жильё. «В Москве однокомнатные лоты в аренду в среднем выставляются за 40 тысяч рублей в месяц, таким образом, за два года строительного цикла за аренду придется выложить почти миллион рублей при условии, что хозяин не будет поднимать цену», - комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). Так не лучше ли сразу купить готовую квартиру в ипотеку и платить за собственное жилье - рассуждают покупатели.

Во-вторых, построенный дом легко проверить «на соответствие рендерам». «Ведь в квартиру значительно проще влюбиться, если сразу можно подняться и посмотреть вид из окна, двор, МОП, а не допридумывать это, смотря на визуализацию проекта», - считает Леон Пряжников («Самолет»). То же самое касается и покупки квартиры с готовым ремонтом – качество работ покупатель проверит сразу.

«Еще один мотив покупки недвижимости в сданных домах – полностью уйти от рисков недостроя, - дополняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». - Хотя с переходом на эскроу-счета и повышением безопасности инвестиций на первичном рынке таких клиентов стало заметно меньше».

И, в конце концов, бывает случаи, когда покупателю нужна квартира в определенном месте, а там есть одна-единственная новостройка, и она уже готова. Деваться некуда.

Плюсы: бегом от санкций

В покупке готовой квартиры есть свои плюсы, и частично эксперты их уже перечислили. Оказывается, есть шанс «не попасть под санкции». То есть, как поясняет Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»), из-за западных санкций возникли трудности с поставкой зарубежных материалов и оборудования: «Это может не только увеличить сроки строительства, но и привести к «оптимизации» проекта, например, замене некоторых наименований. В новостройках в высокой стадии готовности такой проблемы нет, ведь все это было приобретено заказчиком заранее». К слову, по информации Надежды Коркки («Метриум»), из-за этих же проблем в высокобюджетном сегменте с февраля-марта этого года растет востребованность квартир и апартаментов с финишной отделкой.

Преимущество квартиры в построенном доме оценят и инвесторы. «Такие квартиры или апартаменты быстро начнут приносить доход от сдачи в аренду», - замечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва».

Минус: придется больше заплатить

Готовое жилье, естественно, дороже, чем аналогичные лоты на котловане, но не все так однозначно. Часто застройщики на завершающей стадии проекта предлагают акции и скидки на готовые квартиры. Например, в «Румянцево-Парк» можно получить скидку до 3% от стоимости и оформить ипотечную программу без увеличения цены по ставке 0,2% на весь срок кредита, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Кроме того, сейчас, «особенно в Новой Москве, квартиры в готовых проектах могут быть заметно доступнее, чем в новых. Это связано с тем, что завершается возведение комплексов, которые вышли в продажу 2-3 года назад, когда себестоимость строительства и конечные цены были на 40-50% ниже», комментирует Владимир Щекин («Родина»).

В агентстве «Метриум» отмечают, что средняя стоимость квадратного метра в квартирах, которые продаются в домах на начальном этапе строительства в Новой Москве, сейчас самая высокая: 237 тыс. рублей. В то же время на стадии монтажа этажей квартиры продают в среднем за 225 тыс. рублей за метр, на этапе отделочных работ - за 212 тыс. рублей, а в готовых домах — за 201 тыс. рублей. Правда, как мы помним, выбор готового жилья в Новой Москве не слишком большой.

И еще один негативный момент, на который обращает внимание Дмитрий Железнов («Кортрос-Москва»): на завершающем этапе нередко ограничен выбор как по комнатности, так и по планировочным решениям.

В связи с этим редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» задала экспертам прямой вопрос: а можно ли на последнем этапе купить хорошую квартиру? Или к этому времени уже всё разберут?

На радость любителям неформата

«Безусловно. Найти хорошую квартиру можно на любой стадии строительной готовности», - отвечает Валерия Цветкова («Бон Тон»).

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый «золотой запас» (квартиры с уникальными видовыми характеристиками, планировочными решениями, удачным расположением внутри дома), раскрывает секреты искусства продаж Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»). Такие лоты не составит труда продать даже на финальной стадии, когда стоимость квадратного метра достигает пиковой отметки. Это же правило касается и уникальных форматов - двухуровневых, двусветных лотов, пентхаусов, ситихаус, квартир с террасами, с патио.

Но это в основном дорогие предложения. Что же касается ликвидных привлекательных лотов комфорт-класса, то их начинают продавать позже, чем самые бюджетные (которые расхватывают на старте). К финалу их действительно может и не остаться, хотя компании и стараются поддерживать широкий ассортимент предложений на всех этапах реализации. «Поэтому мы рекомендуем покупателям не затягивать с принятием решения, если проект нравится. Например, у нас уже не осталось квартир в ЖК «Реут», который сдается в III квартале 2022 года», - говорит Сергей Нюхалов («Гранель»). А в двух готовых корпусах «Румянцево-Парк» в продаже всего 8 квартир.

Но все же удачу не стоит сбрасывать со счетов – есть прекрасные варианты и в комплексах, которые находятся на высокой строительной стадии или уже сданы.

В Западном Дегунино, у метро «Селигерская», в высокой стадии готовности в находится ЖК комфорт-класса «Любовь и голуби». Два корпуса введены в эксплуатацию, строится третий. Цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей, на апартаменты - от 10,8 млн рублей.

В Раменках можно обратить внимание на новостройки бизнес-класса. Например, на ЖК «Настоящее» - проект с дизайнерской архитектурой, который сдается в конце текущего года. Цены от 21,0 млн руб. Или – на ансамбль высотных башен «Крылья» у долины рек Очаковка и Раменка. Есть уникальные форматы квартир, цены – от 22 млн руб.

ЖК бизнес-класса iLove, который расположен в Останкинском районе поблизости от метро «Алексеевская», базируется на принципах квартальной застройки и концепции «город в городе». Недавно получено заключение на соответствие на корпус 1. Бюджет покупки начинается от 14 млн рублей.

В Фили-Давыдково, вблизи Кутузовского проспекта, находится жилой квартал бизнес-класса MainStreet в стиле европейского концептуализма. Он включает четыре корпуса 9-12-15-29 этажей и подземный паркинг. В продаже апартаменты по цене от 11,3 млн руб.

Готовые апартаменты можно купить и в МФК «Флотилия» на Флотской улице в Ховрино. Это четыре корпуса высотой 28 этажей с оригинальными фасадами, напоминающими паруса. Покупателям предлагаются видовые лоты от 7,9 млн руб.

В квартале небоскребов бизнес-класса ЖК Headliner (Пресненский район) представлены квартиры во введенных в эксплуатацию домах и корпусах на этапе отделки. Однокомнатная квартира обойдется в сумму от 19,8 млн рублей.

«Светлый мир «Станция «Л» — проект комфорт-класса в Люблино, на Люблинской улице. В составе комплекса — 5 монолитных 25-этажных домов с яркими фасадами. Цены - от 8,8 млн руб.

Жилой квартал бизнес-класса Prime Park в Хорошевском районе представляет собой ансамбль из десяти стильных разноэтажных башен с двухуровневым подземным паркингом. Стоимость квартир – от 24 млн руб.

В Новой Москве можно присмотреться к ЖК комфорт-класса «Городские истории» в двух минутах ходьбы от станции метро «Рассказовка», цены начинаются от 7,2 млн руб. Комплекс сдается в конце текущего года.

ЖК «Алхимово» располагается на берегу реки Десны в пешей доступности от станции МЦД-2 «Силикатная». В эксплуатацию сданы два корпуса первой очереди и три корпуса второй. Стоимость квартир с заселением до конца 2022 года – от 8,3 млн руб.

В ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» два дома сданы, жителям выданы ключи. Строительство третьего дома завершится в конце текущего года. Минимальная стоимость трехкомнатной квартиры в готовом доме - 18,6 млн рублей с учетом 3% скидки от застройщика.

Russian Design District - культурно-образовательный кластер с обширной спортивной и социальной инфраструктурой. В продаже все типы и форматы квартир – от студий за 8,5 млн рублей до пентхаусов за 43 млн рублей и выше.

Жилой район «Город-парк «Переделкино Ближнее» с социальной инфраструктурой обосновался в легендарном поселке Переделкино. В продаже квартиры стоимостью от 7,7 млн руб.

В Подмосковье, в Красногорском районе в комплексе «Большое Путилково» в эксплуатацию введены шесть корпусов первой очереди, девять корпусов второй очереди и первый детский сад 250 мест. Стоимость квартир с заселением в I квартале 2023 года – от 5,5 млн руб.

В ЖК «Пригород Лесное» в Ленинском районе уже работают два детских сада и школа, завершается строительство еще одного детского сада. Всего на территории появится 11 школ, 16 детских садов, поликлиника.

Стоимость квартир с заселением до конца 2022 года – от 7 млн руб.

В IV квартале этого года планируется сдать корпуса 6 и 7 в ЖК комфорт-класса «Бригантина» в Долгопрудном, рядом с каналом имени Москвы. Стоимость квартир в этих корпусах начинается от 5,8 млн рублей. Покупатели получат ключи до конца года.

Готовые квартиры можно купить и в ЖК «Одинбург» в Одинцово. Комплекс представляет собой микрорайон со школами, детскими садами, торговыми центрами, поликлиниками. Во 2-м корпусе, который сдается в III квартале 2022 года, можно купить однокомнатную квартиру за 8,4 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 481 943 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 515 600 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 333 436 руб.
Бригантинаг. Долгопрудный3 кв. 2023 г.--
НастоящееМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2022 г.от 20 958 857 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 284 690 руб.
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 9 196 640 руб.
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округ3 кв. 2023 г.от 6 849 997 руб.
MainStreetМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 11 298 000 руб.
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка4 кв. 2022 г.от 7 968 043 руб.
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 6 585 191 руб.
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 9 129 000 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 9 512 000 руб.
МФК ФлотилияМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзалСданот 7 880 000 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАот 25 758 000 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 823 390 руб.
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 36 849 946 руб.
Пригород ЛесноеЛенинский район1 кв. 2025 г.от 4 260 365 руб.
Реутг. Реутов3 кв. 2022 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все