Последние годы доля квартир с отделкой от застройщика росла и даже частично начала захватывать высокобюджетные сегменты рынка. Но тут вмешались западные санкции. Из-за сложностей с логистикой и оплатой товара, из-за замены поставщиков подорожали материалы и оборудование. И часть девелоперских компаний стала отказываться от отделки. Но эксперты предполагают, что снижение доли квартир с ремонтом критичным не станет.

Больше половины

Покупатели давно привыкли к отделке от застройщика. Этот популярный, особенно в массовом сегменте, продукт сокращает расходы и экономит время. Даже несмотря на то, что стоимость квартиры с готовым ремонтом выше, чем без него, клиент выигрывает, потому что отделка своими силами обойдется ему еще дороже. К тому же затраты на ремонт включаются в ипотечный платеж, что очень удобно.

Пока мы видим довольно большой выбор квартир с отделкой. По данным Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», на рынке Московского региона доля квартир с отделкой составляет 65% от общего объема предложения.

По информации bnMAP.pro, которую приводит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в «старой» Москве лоты с отделкой (квартиры+апартаменты) доступны в 211 проектах (67% от всех объектов), которые представлены в 520 корпусах. Это и проекты, где продаются только лоты с отделкой, и ЖК, где есть предложения с отделкой и без, а также комплексы, где отделка предлагается как опция. В Новой Москве жилье с ремонтом доступно в 23 проектах (124 корпуса, 74%). В Подмосковье - в 113 комплексах (355 корпусов, 66% от всех объектов в локации).

Предложение выросло на 10% по отношению к июню прошлого года, подсчитали в ГК «Самолет». Но уже видна наметившаяся «просадка» - аналитики компании зафиксировали снижение предложения с отделкой на 3% по отношению апрелю 2022 года.

Если говорить о классах жилья, то больше всего лотов с ремонтом представлено в комфортклассе: здесь, по данным руководителя отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгения Межевикина, доля квартир с полной чистовой отделкой составляет 67%, с отделкой white box - 20%. В бизнес-классе на квартиры с отделкой white box приходится 32%, на чистовой вариант - 8% предложения.

Доля лотов с отделкой по сегментам

Москва май.22 май.21
Комфорт 77% 64%
Бизнес 36% 39%
Премиум 59% 49%
Элита 18% 26%

Источник: Est-a-Tet

Новая Москва май.22 май.21
Стандарт 27% 85%
Комфорт 59% 32%
Бизнес 7% 0%

Источник: Est-a-Tet

Московская область май.22 май.21
Стандарт 32% 39%
Комфорт 64% 49%

Источник: Est-a-Tet

Например, в культурно-образовательном кластере бизнес-класса Russian Design District в Новой Москве предлагаются квартиры в основном без отделки. Но «мы все-таки предусмотрели полную отделку в двух корпусах кластера, хотя она также максимально адаптивная под эстетические запросы», - комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Пострадали самые «навороченные»

В основном из-за западных санкций трудности испытывают девелоперы, работающие в высокобюджетных сегментах, где используется много импортных материалов и оборудования. У них наблюдаются перебои с поставками из-за невозможности заплатить за товар и из-за сбоя логистических цепочек. Компании ищут других поставщиков, что также требует усилий и времени.

По данным Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», доля импорта в отделке дорогих проектов может превышать 60%. В массовых проектах этот показатель не больше 15-20%, причем часть материалов и сантехники поставляется из Турции и азиатских стран, не присоединившихся к санкциям. Другие эксперты говорят, что эта доля может быть еще ниже - от 0 до 10%.

Так, по словам Леона Пряжникова («Самолет»), в базовой отделке недвижимости массового класса у компании практически 100% - материалы российского производства.

Спасают дружественные страны

В высокобюджетном сегменте некоторые застройщики стараются поставить необходимые материалы и оборудование через третьи страны, комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). В бизнес-классе ситуация похожая, хотя там часть материалов замещают на отечественные аналоги и продукцию с похожими характеристиками из других стран. В массовом сегменте в основном идет импортозамещение российскими материалами.

«Мы пошли по пути создания торгового дома, который занимается закупкой материалов и оборудования через Узбекистан, - делится опытом компании Владимир Щекин (Родина). - Также мы ищем поставщиков материалов в Китае, Турции и других странах, которые не участвуют в санкциях».

«В наших комплексах «Любовь и голуби» и Clementine поставщиками отделочных материалов выступают российские компании, - дополняет Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции»). - Более того, мы ориентировались на использование отечественной продукции еще при разработке концепций проектов».

Некоторым придется отказаться

По оценке экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сокращение доли квартир с отделкой неизбежно. Отделочные материалы подорожали из-за сложностей с логистикой и смены поставщиков. Кроме того, как замечает Владимир Щекин («Родина»), быстрый рост цен был отмечен после февральского обвала рубля, и многие производители до сих пор их не скорректировали.

«Скажем, только двери и окна за год подорожали на 150%, светильники – на 77%, - говорит эксперт. – А бюджет у покупателей в целом не увеличился, а уменьшился, потому что подорожала ипотека».

Соответственно, как отмечает Наталия Кузнецова («Бон Тон»), девелоперы стремятся снизить конечную стоимость продукта путем упрощения и удешевления, «часть девелоперов может отказаться от отделки в пользу предчистового варианта white box или же полного ее отсутствия».

По оценке Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), некоторые застройщики уже отказались от отделки в проектах, где она предполагалась. Или предложили покупателям доплатить необходимую сумму. Часть компаний взяли возросшие издержки на себя.

Как уточняет эксперт, ограничения коснулись в основном проектов, которые находились либо на начальном этапе строительства, либо только проектировались. Многие комплексы на высокой стадии готовности фактически не ощутили ограничений, так как материалы и оборудование у них были либо уже закуплены и доставлены либо законтрактованы у поставщиков.

Кто не откажется

Так, Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит в пример сданный ЖК «Парк Легенд» (метро «Автозаводская»). В корпусах 7.1 и 7.2 квартиры продаются с полной чистовой отделкой (в темном и светлом варианте) с встроенной кухней с техникой Bosch и Candy, настенной сплит-система Gree. Стоимость квартир - от 14,3 до 25,8 млн руб.

ЖК «Гвардейский» в Химках тоже сдан. Все квартиры в двух 17-этажных домах реализуются с полной отделкой: современные приборы отопления, обои в пастельных тонах, в санузле стены и пол отделаны керамической плиткой. Цены - от 7,1 до 11,3 млн руб.

В Новой Москве жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District находится на финальной стадии строительства. Почти все закупки материалов и оборудования были сделаны до 24 февраля. Полная отделка включает стяжку, межкомнатные перегородки, межкомнатные и входную дверь, окрашенные стены. В ванных комнатах, кухнях и прихожих уложен керамогранит итало-российского производства, в комнатах и коридоре – ламинат. Санузлы полностью оборудованы. Везде оборудованы светильники.

В то же время Ирина Доброхотова считает, что большинство девелоперов сможет перенастроить логистику и по возможности провести импортозамещение, поэтому число проектов с отделкой существенно не снизится.

В ГК «Самолет» вариант отказа от отделки не рассматривают. Компания в мае даже расширила предложение и запустила услугу индивидуальной отделки. Клиентам доступны более 300 видов отделочных материалов, сантехники и электрики, 50% из них – отечественные. Как объясняет Леон Пряжников («Самолет»), не все бренды, которые мы воспринимаем как зарубежные, являются таковыми или производятся за рубежом. Так, в подборку включены российские двери Velldoris, плитка и керамогранит Estima, обои Elysium, Industry, Victoria Stenova, ламинат Juteks. Предлагаются и материалы европейских брендов, производство которых налажено в России, например, Kerama Marazzi.

Большинство проектов группы «Самолет» предлагается с чистовой отделкой. Среди них – ЖК «Молжаниново» у Ленинградского шоссе (от 5,9 до 14,3 млн руб.), «Пятницкие Луга»» рядом с Захарьинской поймой (5,0-10,3 млн), «Новое Внуково» в Новой Москве (5,9-15,8 млн), «Заречье Парк» рядом с инновационным центром «Сколково» (8,0- 29,4 млн), «Квартал Некрасовка» у метро «Некрасовка» (9,6- 22,9 млн руб.)

Не планируют отказываться от отделки и в девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». В ЖК «Любовь и голуби» (Западное Дегунино) все квартиры (от 9,6 млн руб.) и апартаменты (от 10,7 млн) предлагаются с предчистовой отделкой, а в апарт-комплексе Clementine доступны апартаменты как с отделкой white box, так и с финишным ремонтом (от 4,5 млн руб.).

Отделка подорожала в полтора раза

В среднем стоимость отделки выросла примерно на 50% за прошедший год, и в новых проектах придется закладывать этот процент в конечную стоимость квартиры, говорит Владимир Щекин («Родина»).

У Наталии Кузнецовой («Бон Тон») также неутешительный прогноз: в силу роста цен на стройматериалы стоимость отделки от застройщика естественным образом будет прогрессировать и дальше.

По оценке Евгения Межевикина («Пионер»), сегодня средняя цена предложения квартир с отделкой находится на уровне 384 тыс. руб./кв. м. В премиальном сегменте метр с отделкой стоит в среднем 553 тыс. руб., в комфортклассе - 272 тыс. руб.

Средняя стоимость кв. м в лотах с отделкой в мае 2022 г.

Сегмент Средняя стоимость кв. м в вариантах с отделкой, тыс. рублей*
Массовый 280
Бизнес-класс 413
Премиум-класс 661
Элитный 1 491
ТиНАО 232
Апартаменты (массовый) 258
Апартаменты (бизнес-класс) 384

*учитывались квартиры и апартаменты с чистовой отделкой и white box

Источник: «Метриум»

Новая Москва

Округ Отделка май.22
НАО без отделки 230,4
предчистовая 264,6
с отделкой 230,7
с отделкой и кухней 215,2
Итог (НАО)   231,5
ТАО без отделки 122,2
предчистовая 137,2
Итог (ТАО)   123,0

Источник: «Бон Тон»

Ближнее Подмосковье

Наличие отделки май.22
без отделки 179,1
предчистовая 178,4
с отделкой 188,6
с отделкой, кухней и техникой 182,4
Итог 183,1

Источник: «Бон Тон»

Что в продаже

В пределах «старой» Москвы помимо упомянутых в статье объектов покупатели могут выбрать квартиры с предчистовой отделкой MR Base в комплексе Hide в Раменках от MR Group. Будут возведены межкомнатные перегородки, выполнена стяжка, грунтовка, шпатлевка, штукатурка, разведены коммуникации, установлена сантехника. Минимальная стоимость квартиры – 19,3 млн руб.

Квартиры с предчистовой отделкой white box можно купить в проектах Level Group – «Level Причальный» (Хорошево-Мневники), «Павелецкая Сити» (метро «Павелецкая»), «Level Нагатинская» (Нагатино-Садовники). Апартаменты - в комплексах «Level Донской» (метро «Шаболовская») и Level Стрешнево (Покровское-Стрешнево). При покупке квартиры с white box доступна и дизайнерская отделка в двух вариантах.

В Новой Москве стоит обратить внимание на крупный жилой комплекс «Новые Ватутинки». Застройщик «Стройком» предлагает готовый ремонт: на кухне ламинат, натяжные потолки, виниловые обои, двери, в ванной и санузле керамическая плитка, установленная сантехника. В комнатах и коридоре виниловые обои, ламинат на полу, двери, оконные блоки.

Несколько вариантов дизайнерской отделки в разных стилях и цветовых решениях предлагает ГК «А 101» для жилых комплексов «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «Прокшино» и «Южные Сады».

В Подмосковье стоит присмотреться к ЖК «Одинбург». AFI Development выполняет предчистовую отделку и отделку под ключ в средиземноморском и скандинавском стилях.

Интересный вариант – купить квартиру с отделкой под ключ в малоэтажном загородном комплексе «Ново-Никольское» в 21 км от МКАД по Киевском у направлению. Потолки - натяжные, стены – крашеные, на полу - ламинат 33 класса, электрофурнитура Shneider Electric, межкомнатные двери Direct Line. В санузлах стены и пол выложены плиткой, установлена сантехника, зеркальный подвесной шкаф. Бюджет предложения от 10,45 до 12,95 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (август 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 100 000 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 596 460 руб.
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 620 306 руб.
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 999 900 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 109 566 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 858 999 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 928 752 руб.
Пятницкие ЛугаСолнечногорский район4 кв. 2023 г.от 4 760 365 руб.
Заречье ПаркОдинцовский район4 кв. 2023 г.от 7 971 260 руб.
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Кокошкино1 кв. 2023 г.от 5 860 365 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская4 кв. 2023 г.от 20 324 386 руб.
Павелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская1 кв. 2024 г.от 13 894 392 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 284 690 руб.
Ново-НикольскоеНовая Москва, Троицкий округ, п. Первомайское4 кв. 2020 г.от 6 650 000 руб.
Level ДонскойМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект1 кв. 2022 г.от 15 644 200 руб.
Квартал НекрасовкаМосква, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино3 кв. 2023 г.от 8 600 000 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 9 129 000 руб.
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 552 204 руб.
Парк ЛегендМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданот 14 268 107 руб.
ГвардейскийХимкинский район, г. ХимкиСданот 6 290 640 руб.
МолжаниновоМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планернаяот 5 753 165 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все