Апартаменты - без льготной ипотеки, но со ставкой от застройщика
Покупателям предлагаются субсидированные проценты и рассрочки
В сегменте апартаментов несколько сократился объем предложения и уменьшились площади лотов. А вот цены и проценты по ипотеке, наоборот, за последние месяцы выросли. Поэтому компании предлагают клиентам партнерские программы от банков и застройщиков, где ставка заметно ниже рыночной. Покупателей также привлекают мини-форматы и бюджеты до 5 млн рублей.
Стало больше редевелопмента
По итогам I квартала 2022 года на столичном рынке новостроек было представлено 82-90 проектов с апартаментами общей площадью 261,5-270 тыс. кв. м. Общее число лотов – 4,8 тысячи. Доля апартаментов в общем объеме предложения занимает около 14% (данные группы «Самолет» и агентства Knight Frank Russia). В Knight Frank Russia считают, что основной объем сосредоточен в массовом сегменте – 46%, в элитном - 36%, в бизнес-классе - 18%. По подсчетам Est-a-Tet, бОльшая часть приходится на бизнес-класс - 40,7%, а на комфорт – 24,8% (34,5% - элита плюс премиум). Расхождения, видимо, связаны с тем, что рамки между классами недвижимости могут быть размытыми.
Размеры лотов стали меньше. Анастасия Маляренко, ведущий маркетолог-аналитик группы «Самолет», обращает внимание на снижение средней площади предложения в бизнес-классе на 18%, в масс-маркете - на 30%. «Одна из причин снижения - выход в продажу проектов редевелопмента бывших офисных, административных зданий, а также общежитий с мелкой нарезкой», - говорит эксперт. Действительно, по информации Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», четыре из шести апарт-комплексов, продажи в которых стартовали в I квартале этого года, представляют собой редевелопмент существующих зданий.
Девелоперы придержали проекты
Эксперты, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», говорят, что предложение апартаментов в столице стало уменьшаться: в Est-a-Tet зафиксировали сокращение на 33% в годовой динамике. В Knight Frank Russia отмечают снижение доли предложения с 25% по итогам II квартала 2020 года до 14% - за I квартал 2022-го.
Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, связывает эту тенденцию с высоким спросом на квартиры из-за льготной ипотеки в 2020-2021 годах. Так как апартаментам программ с господдержкой не положено, многие девелоперы сосредоточились на выводе в продажу классических жилых комплексов. Но это касается, в основном, массового сегмента. В элитном классе доля апартаментов снизилась в связи со стартом продаж крупных проектов.
А по информации Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, застройщики частично снимали объемы с реализации в ожидании закона об «амнистии» апартаментов, который так и не был принят. «Решение вопроса о правовом статусе апартаментов поставлено на паузу, в связи с чем на рынок выходит меньше новых проектов», - говорит эксперт. Надо сказать, что комментаторы очень ждут, когда работа над законопроектом будет возобновлена, и апартаменты «уравняют в правах» с квартирами, то есть признают жильем, с соответствующими тарифами на коммуналку, размером налогов и возможностью регистрироваться (прописываться). Поэтому будущий закон во многом определит, как сегменту развиваться дальше, и есть надежда, что в этом году документ доработают (см. «Почему закон об апартаментах никак не примут»).
Новые проекты
Тем не менее эксперты отмечают, что рынок довольно активно пополняется новыми проектами. «В сегменте бизнес-класса три из четырех новых проектов в I квартале 2022 года являются комплексами с апартаментами, - комментирует Ольга Широкова (Knight Frank Russia). - Для сравнения, в 2020–2021 гг. выходило максимум по одному-два проекта с апартаментами в квартал. В элитном сегменте два из трех проектов, вышедших в продажу за I квартал 2022 года, также представлены апартаментами».
В массовом сегменте в этом году на рынок вышли комплексы «КларНет» в Коптево (цены – от 4,3 млн руб.), «Причал» у метро «Речной вокзал» (от 3,7 млн руб.) и «Лофт-студии на Херсонской 41а» у метро «Зюзино» (от 4,1 млн руб.).
Новинки бизнес-класса – это Nametkin Tower от ГК «Основа» в Черемушках с ценой лота от 8,4 млн руб., «Верейская 41» от группы «Самолет» в Можайском районе (от 11,1 млн), «ФизтехСити» - в Северном районе вблизи научно-образовательного кластера «Физтехпарк», «Покровка, 29» (от 7,5 млн руб.).
Премьеры премиального сегмента – Ahead на Кутузовском, Logos у метро «Тульская» (от 15 млн руб.), Vernissage метро «Павелецкая» (от 27 млн).
Разница в цене
Что касается средней цены апартаментов, то в I квартале в массовом сегменте она составляла 263,4-310 тысяч рублей за кв. метр, в бизнес-классе – 363,7-515 тыс. рублей, в элитном - 1 216 тыс. руб. Среднее значение по рынку – 570-670 тыс. руб./кв.м. Отдельные сегменты за последний год показали довольно значительный рост (до 50% в комфортклассе), однако средняя цена апартаментов выросла не так сильно, как квартир – на 10-20% (данные «Самолета», «Метриума», Knight Frank Russia, Est-a-Tet).
Источник: Est-a-Tet
В дальнейшем, по мнению Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», нас ждет рост цен. В массовом сегменте он может быть незначительным, а в высокобюджетном - более существенным, что связано с увеличением себестоимости строительства, так как значительная часть используемых материалов и оборудования - импортные. А с точки зрения Надежды Коркки («Метриум»), многое будет зависеть от решения властей о статусе апартаментов.
Если апартаменты в конце концов признают жильем, то они, наверняка, подорожают. Но до этого еще далеко, и пока что апартаменты дешевле квартир, чем и привлекают покупателя. Разница в цене становится очевидной, если сравнить квартиру и апартамент с похожими характеристиками. По оценке экспертов, в среднем она составляет 13-15%.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», говорит, что в проекте «Любовь и голуби» в Западном Дегунино, где представлены оба формата, апартаменты обойдутся в среднем на 15-22% дешевле, чем квартиры с примерно такими же характеристиками (площадь, этаж).
Роман Родионцев (Est-a-Tet), приводит в пример ЖК Voxhall в Замоскворечье, где квартиры и апартаменты располагаются в разных корпусах, но если сравнить схожие по площади и расположению на этажах лоты, то квартиры будут дороже в среднем на 23%.
Комплексы «Михалковский» (квартиры) и Monodom Lake (апартаменты) расположены в одной локации (метро «Римская») и обладают схожими характеристиками. В целом, по данным Родионцева, средневзвешенная цена предложения в «Михалковском» на 10% выше, чем в Monodom Lake. Если сравнивать отдельные лоты сопоставимой площади, то разница между квартирами и апартаментами составит 6-21%. Но встречаются варианты, где стоимость «апартаментного» квадратного метра на 1-5% превышает стоимость «квартирного».
Разница в цене квадратного метра между ЖК «Рихард» (квартиры) и «Зорге 9» (апартаменты), расположенных рядом (метро «Полежаевская»), составляет 4% (в корпусах на схожих стадиях строительства).
Сбежит ли покупатель в жилой сектор
Как известно, для апартаментов льготных ипотечных программ от государства нет, так как они разработаны именно для покупки жилых помещений – квартир, таунхаусов, домов. А апартаменты, пока не принят закон об их статусе, не являются жильем.
Как правило, средние ипотечные ставки на апартаменты на 1-2% выше, чем ставки по стандартным банковским программам на квартиры, комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). В настоящий момент средний размер ставок на апартаменты находится в диапазоне 17,0-20,0%. Однако компании субсидируют проценты.
Но из-за того, что льгот от государства на рынке апартаментов нет, не переключится ли покупатель на квартиры? Массового исхода клиентов эксперты не ожидают. По наблюдениям Анастасии Маляренко («Самолет»), небольшой переток есть, но он актуален в основном для семейной аудитории, которой доступна семейная ипотека. Надежда Коркка («Метриум») подчеркивает, что у покупателей квартир и апартаментов разная целевая аудитория: для выбравших апартаменты клиентов транспортная доступность и близость к месту работы или учебы зачастую важнее, чем возможность регистрации по месту жительства и социальная инфраструктура.
А Роман Родионцев обращает внимание на другие привлекательные для покупателя моменты. Так, на рынке первичного жилья Москвы не осталось квартир с бюджетом покупки до 5 млн руб., такие лоты можно найти только в сегменте апартаментов. И такие цены, судя по всему, на рынке останутся, так как развивается формат мини-апартаментов с отделкой благодаря тому, что все больше бывших офисов, гостиниц, общежитий, зданий НИИ перепрофилируется в апарт-комплексы.
Так что цена – это вопрос принципиальный. Хотя мы видим, что ставки по ипотеке постепенно снижаются, так как Центробанк смягчает денежно-кредитную политику.
