Пытаясь совместить ужа с ежом – падающие доходы населения с баснословными ценами на жилье, - застройщики строят все больше комплексов с «мелкой нарезкой». Цены на компактные лоты растут впечатляющими темпами, но все же студии и однушки остаются самыми доступным по стоимости – бюджет покупки в данном сегменте начинается от 3,2 млн рублей.

Небольшие лоты привлекательны для многих покупателей: для молодежи, особенно «холостой», для частных инвесторов, прицелившихся на арендный бизнес, для приезжих. И выбор небольшого по площади жилья на сегодня приличный. По информации компании «Метриум», в I квартале 2022 года в новостройках «старой» Москвы было представлено 14 тыс. студий, однокомнатных квартир и апартаментов. В проектах ТиНАО количество лотов подобного формата достигло 5,3 тыс.

Сопоставимые данные у агентства Est-a-Tet: на рынке новостроек Москвы в массовом сегменте экспонируется 4840 студий и 6743 однокомнатных лота. В Новой Москве - 1720 и 3976 соответственно.

Компактное жилье наступает

Доля компактного жилья в объеме предложения новостроек впечатляет – это практически половина представленного в продаже жилья. По данным «Метриум», на рынке «старой» Москвы она составляет 50,7%, Новой Москвы - 48,2%. По подсчетам Est-a-Tet, доля студий в массовом сегменте на рынке новостроек «старой» Москвы равняется 23,8%, однокомнатных лотов – 33,2%. В Новой Москве – 14,8% и 34,1% соответственно.

За год (с марта 2021-го по март 2022-го) доля компактного жилья выросла, особенно в «старой» Москве. По данным «Метриум», на 9,1%. По оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», рост в основном обеспечили апартаменты: за последний год на рынке появились апарт-комплексы с большим количеством небольших по площади лотов. И как дополняет Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet, в сегменте апартаментов выходили проекты, практически полностью состоящие из одних только студий и однокомнатных лотов.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает, что существенный рост доли компактных квартир и апартаментов в «старой» Москве начался с лета 2021 года, когда власти снизили лимит по льготной ипотеке до 3 млн рублей. В условиях значительного увеличения цен на первичном рынке спрос в границах МКАД сместился в сторону студий и однокомнатных квартир.

Спрос по нарастающей

Понятно, что при высоких ценах и солидных ипотечных процентах привлекательность маленьких лотов растет. Как подсчитали в агентстве «Метриум», в новостройках «старой» Москвы студий и однокомнатных лотов в марте было продано на 20% больше, чем в феврале. В проектах ТиНАО данный показатель еще выше – спрос на студии и однокомнатные квартиры вырос сразу на 41,8%. Напомним, кредит по программе льготной ипотеке с апреля составляет 12 млн руб. – этого как раз хватит на покупку однушки в пределах МКАД.

То, что рост спроса обеспечило увеличение лимитов по госпрограмме, подтверждают и данные Est-a-Tet. В массовом сегменте спрос в марте увеличился относительно февраля – в «старой» Москве количество сделок с апартаментами выросло на 9%, с квартирами на 15%, говорит Владимир Моребис. При этом спрос на компактные апартаменты площадью до 30 кв. м по сравнению с февралем не изменился. В сегменте квартир, где, в отличие от апартаментов, есть льготная ипотека, спрос на такие площади вырос за месяц почти в 1,5 раза (46%).

Однокомнатные квартиры подорожали на 40%

По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения студий массового сегмента в Москве – 332,6 тыс. руб./кв. м, однокомнатных лотов – 313,4 тыс. руб./кв. м. За год студии подорожали на 18%, «однушки» – на 42%. В Новой Москве средневзвешенная цена предложения студий – 300,6 тыс. руб./кв. м, однокомнатных лотов – 240,2 тыс. руб./кв. м. Годовой рост цен также не отстает: студии подорожали в 1,5 раза (+52%), а однушки выросли в цене на 26%.

Изменение средней цены покупки, млн руб.

  Март 2021 Март 2022 Прирост цены, %
«Старая» Москва 8,6 9,8 14%
Массовый сегмент 7,2 8,4 17%
Квартиры 7,4 9,2 23%
Студии 6,4 8,2 29%
Однокомнатные квартиры 8,5 11,3 34%
Апартаменты 6,8 6,9 2%
Студии 6,1 6,9 12%
Однокомнатные апартаменты 8,4 10,3 22%
Бизнес-сегмент 13,0 13,9 7%
Квартиры 13,6 15,5 14%
Студии 11,0 13,4 22%
Однокомнатные квартиры 15,3 18,2 19%
Апартаменты 10,5 11,2 7%
Студии 10,2 10,6 4%
Однокомнатные апартаменты 11,1 14,0 26%
Новая Москва 6,2 8,0 29%
Массовый сегмент 6,2 8,0 29%
Квартиры 6,2 8,0 29%
Студии 5,6 7,2 29%
Однокомнатные квартиры 6,9 8,7 26%
Апартаменты 4,7 7,7 64%
Студии 4,7 7,7 64%

Источник: «Бон Тон»

«Микролотов» стало в шесть раз больше

Следующий показатель, который изменился за год, – это площади студий и однушек. Сокращение метражей – общий тренд последнего времени, он касается квартир с любым числом комнат. Таким образом застройщики стараются сделать свой продукт «побюджетнее».

Сейчас средняя площадь студий в массовом сегменте в Москве составляет 23,1 кв. м, однокомнатных лотов – 38,2 кв. м. В Новой Москве - 23,9 кв. м и 38,9 кв. м соответственно, по данным Est-a-Tet.

В компании «Метриум» отмечают, что в массовых новостройках «старой» Москвы площади студий, однокомнатных квартир и апартаментов за 12 месяцев сократились на 2,3-7,6%. Это связано с тем, что на рынок вышел значительный объем лотов небольшой площади во второй половине 2021 года.

Динамика средней площади студий и однокомнатных лотов в новостройках «старой» Москвы

Сегмент Средняя площадь студии, кв. м Средняя площадь однокомнатной квартиры (апартамента), кв. м
I квартал 2022 г. I квартал 2021 г. Динамика I квартал 2022 г. I квартал 2021 г. Динамика
Массовый (квартиры) 25,3 26,3 -3,8% 38,9 40,8 -4,7%
Бизнес (квартиры) 29 29 0% 46 43,3 6,2%
Премиальный (квартиры и апартаменты) 34 39,7 -14,4% 54,2 58,6 -7,5%
Элитный (квартиры и апартаменты) 31 44,6 -30,5% 86 81,6 5,4%
Апартаменты (массовый) 21,6 22,1 -2,3% 24,2 26,2 -7,6%
Апартаменты (бизнес) 24,2 26,2 -7,6% 46,8 45,2 3,5%

Источник: «Метриум»

Статистика Est-a-Tet говорит о том, что в «старой» Москве средние площади небольших лотов практически не изменились и даже чуть-чуть подросли. Но как объясняет Владимир Моребис, в данном случае на изменение средней площади оказало влияние вымывание с рынка более компактных и доступных по бюджету вариантов. «Тенденции к увеличению площадей нет, застройщики по-прежнему стремятся к созданию компактных планировочных решений», - заключает эксперт.

При этом «микровариантов» с площадями 9-14 кв. метров стало больше. Сейчас, по данным Est-a-Tet, доля лотов площадью до 14 кв. м составляет 0,5%. Вроде бы совсем мало, но год назад она была вообще ничтожной - на уровне 0,01%. В «Метриум» также подтверждают, что число лотов до 14 кв. м с марта 2021 года по март 2022 года выросло: с 18 до 115 «штук». Новые проекты с апартаментами такого формата выходят ежеквартально.

Приведенная статистика касается только рынка «старой» Москвы, в Новой Москве комплексов с мини-площадями не строят. И микролоты - это исключительно апартаменты. Как замечает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», «говоря о метражах менее 20 кв. м, мы будем попадать в сегмент апартаментов».

Площади в 9-14 «квадратов», конечно, специфический продукт, подобные варианты могут рассматриваться как временное жилье и подходят студентам или инвесторам – для сдачи в аренду тем же студентам, приезжим или туристам. Строятся такие апарт-комплексы в основном в обжитых районах с инфраструктурой, вблизи станций метро, чтобы без проблем можно было добраться до места работы или учебы.

«В последние несколько лет на рынке недвижимости Москвы формируется новый тренд – реновированные комплексы, состоящие из студий, - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). - В топ самых доступных проектов в разрезе студий входят такие комплексы, как «New Form Жигулевская» и «New Form Аминьевское». И цены у них замечательные.

Самые доступные

Минимальный бюджет покупки апартамента-студии в «большой» Москве начинается от 3,2-3,4 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию площадью 12,3-12,8 кв. м в апарт-комплексе «New Form Аминьевская», студию (10,1 кв. м) в ЖК «My Space в Зеленограде», студию (11,1 кв. м) в МФК «Апартаменты в Кусково». Как замечает Надежда Коркка («Метриум»), в феврале 2022 года в МФК «Апартаменты в Кусково» экспонировались самые компактные апартаменты в истории первичного рынка столицы: их метраж составил 8,8 кв. м и 9,1 кв. м. Оба лота были реализованы практически сразу после выхода в продажу.

Привлекательный по цене вариант - студии в ЖК «Зеленый парк» в Зеленограде, где за 4,6 млн руб. можно приобрести студию (19,6 кв. м) с чистовой отделкой. Еще в I квартале 2022 года в предложении не было квартир дешевле 5 млн руб., отмечает Владимир Моребис (Est-a-Tet). Здесь же и самые доступные однокомнатные квартиры – от 6,1 млн руб. за лот (31,8 кв. м) с чистовой отделкой.

Квартиру-студию площадью 15,1 кв. м в ЖК «My Space на Окской» можно приобрести за 5,1 млн руб. В проекте ПИК «Люблинский парк» минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 8,3 млн руб.

Среди наиболее доступных однокомнатных апартаментов – в сити-комплексе «Перец» (метро «Пятницкое шоссе»). Апартаменты площадью 36,05 кв. м с одной спальней и кухней-гостиной можно приобрести за 7,2 млн руб.

В ЖК «Южные сады» (метро «Бунинская аллея») студии (22-25 кв. м) стоят от 6,6 млн руб., однокомнатные квартиры (38 кв. м) – от 9,1 млн руб.

В комплексе комфорт-класса City Bay на Волоколамском шоссе минимальная стоимость студии (21,7 кв. м) составляет 9,0 млн руб. Стоимость однокомнатной – от 11,9 млн руб. (37,4 кв. м).

По умеренной цене можно присмотреть вариант и ближе к центру, например, в ЖК Voxhall на «Павелецкой» стоимость студии-апартамента (23 кв. м) - от 12 млн рублей.

В комплексе «Level Стрешнево» (метро «Тушинская») цена на однокомнатные апартаменты (от 18 кв. м) стартует от 7,8 млн рублей.

В Новой Москве, в ЖК «Цветочные поляны» за 4,5 млн руб. можно приобрести студию площадью 21,4 кв. м. В этом же проекте самые доступные по бюджету однокомнатные квартиры – за 4,8 млн руб. предлагается однушка площадью 27,3 кв. м.

Бюджетные однокомнатные квартиры реализуются в проектах «Эдельвейс», где цены начинаются от 5,4 млн руб., и «Борисоглебское» с минимальной ценой лота 5,1 млн руб.

В «Новых Ватутинках» стоимость студий (от 21 кв. м) начинается от 5,3 млн рублей, однокомнатных квартир (от 29 кв. м) – от 6,4 млн руб.

Стоит также обратить внимание на проекты А101: цены на студии в ЖК «Белые Ночи» – от 8,2 млн руб., ЖК «Прокшино» - от 6,9 млн рублей, ЖК «Скандинавия» - от 7,1 млн руб., «Испанские кварталы» - от 6,8 млн руб.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 335 000 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 7 839 919 руб.
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 12 207 288 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 823 166 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 976 899 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 129 675 руб.
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 8 178 753 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 918 333 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.от 6 410 380 руб.
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 4 416 555 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино1 кв. 2025 г.от 8 958 975 руб.
БорисоглебскоеНовая Москва, Троицкий округ, Наро-Фоминский районСданот 2 100 000 руб.
Сити-комплекс ПерецМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе4 кв. 2023 г.от 4 500 067 руб.
New Form АминьевскоеМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСданот 3 383 280 руб.
New Form ЖигулевскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Кузьминки, м. КузьминкиСданот 3 692 810 руб.
В КусковоМосква, Восточный округ, район ВешнякиСданот 3 706 740 руб.
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.от 5 031 380 руб.
My Space в ЗеленоградеМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково, м. Пятницкое шоссе1 кв. 2023 г.--
My Space на ОкскойМосква, Юго-Восточный округ, район Кузьминки, м. ОкскаяСдан--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все