«Замкадье»: новостройки комфорткласса занимают почти весь рынок
При растущих ипотечных ставках главным фактором становится цена
В нынешнее тяжелое для российской экономики время недвижимость остается привлекательным активом, который позволяет убить сразу двух зайцев – решить проблему с жильем и сберечь деньги. Но Москва – это в основном территория бизнес-класса с дорогими проектами, куда продавцы недвижимости охотно рекомендуют вкладывать средства обеспеченным клиентам. А что делать рядовому покупателю? Обратить внимание на «Замкадье» - московские районы за кольцевой дорогой, Новую Москву и ближайшее Подмосковье. Эти локации застраиваются новостройками комфорткласса, и стоимость квадратного метра здесь существенно ниже, чем в среднем по Москве.
Чем хороши проекты за МКАД и почему их стоит приобретать сегодня – эти вопросы редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обсудила с экспертами рынка.
Чем привлекательна покупка за МКАД
В текущих условиях многие прибегают к покупке недвижимости как к основному способу инвестирования, отмечает Майя Гончарова, аналитик управления развития продукта и аналитики группы «Самолет». Из-за нестабильной экономической ситуации и по причине недоступности или ограниченности других инструментов инвестирования покупка объектов недвижимости остается самым доступным и надежным способом сохранения накоплений.
Более того, по мнению Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, например, вложения в новостройки Новой Москвы имеют инвестиционный потенциал, так как округа в составе ТиНАО «развиваются гигантскими темпами».
Основное преимущество покупки квартир за кольцевой дорогой, которое отмечают комментаторы, – цена. «Жилье за пределами МКАД намного дешевле, чем в старых границах Москвы, что в условиях изменения политики ипотечного кредитования выступает главным фактором», - говорит Майя Гончарова. Благодаря разнице в цене покупатели могут выиграть в площади квартиры и предпочесть «покупку более просторного варианта за МКАД, нежели компактной квартиры в Москве», добавляют в пресс-службе группы компаний «Инград».
При этом за МКАД возводится жилье нового уровня – масштабные проекты комплексного освоения территории (КОТ) со школами, детскими садами, медицинскими учреждениями и т.д.
Следующий фактор – экология. Зачастую проекты КОТ «строятся в «чистом поле», в тихих и зеленых районах с благоприятным окружением, что также является немаловажным преимуществом», - поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». «Виды из окна на лес или на поле характерны для проектов за пределами МКАД», - дополняют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.
Наконец, развитие транспортных связей, которым Москва и область последовательно занимаются последние годы, должно подтянуть «Замкадье» до столичного уровня, и это тоже аргумент за покупку. «За МКАД ведут Сокольническая, Калининская, Солнцевская, Арбатско-Покровская, Таганско-Краснопресненская, Бутовская, Некрасовская линии метро, - напоминают аналитики Est-a-Tet. - В 2023 году ожидается открытие станций «Физтех» (Люблинско-Дмитровская линия), «Пыхтино» и «Внуково» (Солнцевская линия), в 2024 – станции «Новомосковской» (Сокольнической линии), ожидается запуск Троицкой линии метро в Новой Москве. Запуск МЦД-1 и МЦД-2 существенно улучшил транспортную доступность городов-спутников Москвы: Долгопрудного, Одинцово, Красногорска, Подольска и т.д. Ведется строительство и обновление инфраструктуры для запуска МЦД-3 и МЦД-4».
Москва: к осваиваемым районам прибавился Молжаниновский
По информации экспертов, в московских районах за МКАД в продаже находится 13-17 проектов, и подавляющее большинство этих комплексов относится к комфортклассу. К бизнес-классу можно отнести буквально один-два ЖК. А среднюю стоимость «квадрата» в этих проектах эксперты определили в границах 232-247 тыс. руб., что значительно ниже среднего показателя по рынку новостроек Москвы: 267-307,5 тыс. руб. (Данные предоставлены компаниями bnMAP.pro, «Бон Тон», «Самолет», «Инград», Est-a-Tet).
Среди проектов, которые могут заинтересовать покупателей, Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») отмечает семейный ЖК «Аквилон Митино» от компании «Аквилон» в зеленом районе. Цены привлекательны, например, студию (24 кв. м) можно купить по цене от 6,8 млн рублей.
«Квартал Некрасовка» от группы «Самолет» расположен в пешей доступности от метро «Некрасовка». Это 9 монолитно-кирпичных домов переменной этажности, первые этажи оборудуются под торговые площади. Средняя цена 1 кв. м – 246,4 тыс. руб.
Недавно был объявлен старт продаж в другом проекте компании – «Молжаниново». Средняя цена экспонирования - порядка 200 тыс. руб./кв. м.
В Est-a-Tet рекомендуют обратить внимание на ЖК FoRest у метро «Новопеределкино». Комплекс из трех 23-этажных корпусов введен в эксплуатацию. Минимальная стоимость – 13,8 млн руб. за однокомнатную квартиру 38,4 кв. м.
Среди относительно недавно вышедших на рынок проектов Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», называет ЖК «Никольские луга» в Южном Бутово от ГК ПИК. Срок сдачи - IV квартал 2023 года. Средневзвешенная цена кв. метра - 198,1 тыс. руб. А также ЖК «1-й Ленинградский» в Молжаниновском районе от ГК ФСК со сроком сдачи в I-II кв. 2023 г. и средневзвешенной ценой кв. метра 213,4 тыс. руб.
Эксперт также перечисляет несколько проектов в районах за МКАД: «Мякинино парк» в Кунцево (295,6 тыс. руб.), Stellar City в Можайском районе (269,1 тыс. руб.), «Лучи» в Солнцево (301,1 тыс. руб.), «Зеленый парк» в Зеленограде (223,3 тыс. руб.), «Перец» и «Митинский лес» в Митино (216,4 и 231,3 тыс. руб.), «Столичные поляны» в Южном Бутово (266,7 тыс. руб.).
Новая Москва: территория крупного девелопмента
По обобщенным данным экспертов, в Новой Москве в продаже представлено 31-37 проектов, бОльшая часть – в НАО. И в основном жилые комплексы в экспозиции относятся в комфортклассу (почти 99%). Напомним, что средняя стоимость новостроек «старой» Москвы - 267-307,5 тыс. руб., за кв. метр, а аналогичный показатель по Новой Москве - в 200,1-221,3 тыс. руб./кв. м. При этом цены в Новомосковском и Троицком округах различаются: в приближенном к Москве НАО метр стоит 217,7 -243,3 тыс. руб., в ТАО - 115-137 тыс. рублей. Самые дорогие поселения НАО - Сосенское с ценой метра 248 тыс. руб. и Московский – 232,7 тыс. руб., самое бюджетное - Марушкинское (155,6 тыс. руб.) (данные компаний «Самолет», Est-a-Tet, bnMAP.pro, «Родина», «Бон Тон»).
Территория Новой Москвы комплексно осваивается крупными застройщиками, среди них – «А101», «Самолет», МИЦ, ПИК. Так, девелопер «А101» строит масштабные проекты с инфраструктурой (школы, детские сады, бизнес-центры и т.д.), современной архитектурой, рядом со станциями метро. Например, жилой комплекс с монолитными корпусами по соседству с Бутовским парком «Белые ночи» (метро «Бунинская аллея», «Улица Горчакова»), где можно купить квартиру по цене от 7,7 млн руб. По соседству - «Южные сады» - 20-22-этажные дома с выразительными фасадами, инфраструктурой на первых этажах и подземным паркингом. Стоимость лотов - от 6,5 млн руб. Жилой комплекс «Скандинавия» (метро «Коммунарка») состоит из 9-16-этажных монолитных корпусов, цены от 6,9 млн руб.
ЖК «Испанские кварталы» недалеко от метро «Прокшино» спланирован испанскими архитекторами. Сейчас в продаже вторая очередь проекта с ценами от 6,9 млн руб. Также поблизости от упомянутой станции метро - одноименный ЖК «Прокшино». Жилые дома рассчитаны на 12-18 этажей плюс школа, детские сады, бизнес-квартал, торговый центр. Стоимость жилья - от 6,8 млн руб.
Другой крупный застройщик Новой Москвы – группа «Самолет». Среди его проектов - комплекс апартаментов «Тропарево парк» вблизи Тропаревского лесопарка и заказника «Теплый стан». В проекте появятся школы и детские сады. Средняя цена кв. м – 219,5 тыс. руб. «Новое Внуково» – жилой комплекс в окружении лесов на берегу реки Незнайки в 24 км от МКАД. Запланировано три школы, пять детских садов, детская и взрослая поликлиники. Цена кв. м – 217,1 тыс. руб. в среднем.
ЖК «Остафьево» находится в 11 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Рядом сосновые леса, реки, берег Молодцевского пруда, парк «Барыши». Средняя цена кв. м – 198,3 тыс. руб. ЖК «Алхимово» рядом с Дубровицким лесопарком включает дома высотой 10-16 этажей, два детских сада и школу. Метр в среднем стоит 219,7 тыс. руб.
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») отмечает ЖК «Аквилон Park» в Коммунарке. Стоимость квартир в ЖК стартует от 8 млн руб. за студию 29 кв. м.
ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» от Lexion Development относится к редкому в Новой Москве бизнес-классу. Два дома введены в эксплуатацию, третий будет сдан в этом году. Работает детский сад. В продаже осталось около 130 квартир. Минимальная стоимость лота - 9,5 млн рублей с учетом скидки от застройщика.
Жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District находится в 18 км от МКАД по Калужскому шоссе на берегу реки Десна. Строительство квартала с девятью жилыми домами близко к завершению. Предусмотрена спортивная и образовательная инфраструктура. Набор квартир – от студий (25 кв. м) до четырехкомнатных (123 кв. м). По словам Владимира Щекина, совладельца группы «Родина» (девелопер RDD), квартиру в ЖК можно купить в кредит под 2,4% на весь срок кредитования (продлена совместная с ВТБ программа субсидирования по «Семейной ипотеке»). Также есть льготная ставка 5,8% от банка «Дом.рф», она действует до конца строительства.
«Филатов Луг» — проект комфорткласса компании «Инград» с авторской архитектурой в шаговой доступности от метро «Филатов Луг». Квартал комплексной застройки включает 10 монолитных корпусов, три детских сада и школу. Минимальная цена за лот – 7,5 млн рублей.
В компании Est-a-Tet отмечают проект «Цветочные поляны» в 15 км от МКАД, рядом с автодорогой, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Он включает 14 среднеэтажных корпусов, два детских сада и школу. Стоимость квартир - от 4,5 млн руб. И ЖК «Ново-Никольское» в 21 км от МКАД по Киевскому шоссе. Комплекс сочетает различные форматы жилья – квартиры в среднеэтажных домах, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. ЖК введен в эксплуатацию. Минимальная стоимость квартир – 7 млн руб. (однокомнатная 42,3 кв. м). Стоимость таунхаусов - от 14,4 млн руб., коттеджей – от 37,8 млн руб.
Ближайшее Подмосковье: экономия еще больше
По данным АН «Бон Тон» и ГК «Самолет», в городах и районах области, примыкающих к МКАД, экспонируется от 86 до 104 проектов. Больше половины предложения приходится на три округа: Ленинский, Люберецкий и Одинцовский. И вновь мы видим преобладающий объем массового жилья: на его долю приходится 93-98,5%.
Что касается средней цены квадратного метра, то по данным Est-a-Tet и bnMAP.pro, она находится в границах 174,2-182 тыс. рублей, что примерно в полтора раза ниже аналогичного московского показателя. По оценке Майи Гончаровой («Самолет»), наиболее дорогие локации – это Барвиха с ценой метра 320,2 тыс. руб. и Сколково – 278,9 тыс. руб. Высокий уровень цен также в Красногорске – 206,8 тыс. руб./кв. м и в Одинцово – 182,1 тыс. руб./кв. м.
В компании Est-a-Tet предлагают присмотреться к ЖК «Сердце Одинцово» рядом с железнодорожной станцией Одинцово (МЦД-1). Один корпус введен в эксплуатацию, второй – на этапе ввода. Стоимость квартир – от 6,5 млн руб. (студия 27,6 кв. м).
Наталия Кузнецова («Бон Тон») рекомендует ЖК «Аникеевский» (от ГК «Гранель») в Красногорскогом районе. Срок сдачи – 1 квартал 2024 г. Средневзвешенная цена кв. метра - 144,5 тыс. руб.
В подмосковных городах у МКАД представлено и несколько проектов ГК «Инград». «Одинград» включает кварталы с европейской архитектурой, двором-парком, панорамными террасами. Минимальная цена за лот в квартале «Семейный» - 4,2 млн рублей, в «Лесном» и «Центральном» (рядом с лесом) - 7,3 млн рублей. «Новое Медведково» - квартал комфорткласса в Мытищах у Пироговского лесопарка (400 м). 28 корпусов введены в эксплуатацию, действует детский сад, лингвистическая гимназия, построен паркинг. Минимальная цена за лот - 5,7 млн рублей. В ЖК «Миловидное» в поселке Развилка (г.о. Ленинский) широкий выбор планировочных решений - от студий (22,1 кв. м) до 4-комнатных квартир (89,6 кв. м), классических и «евро», с кухней-гостиной до 24 кв. м. Цены от 4,9 млн рублей за лот.
Проекты группы «Самолет» хорошо обеспечены социальными объектами. Так, в «Пригороде Лесное» (7 км от МКАД) предусмотрено 11 школ, 16 детских садов, поликлиника, ФОК. Цена за кв. м – 145,0 тыс. руб. в среднем. Основные преимущества проекта «Спутник» – перспектива открытия станции метро в непосредственной близости, современный бизнес-кластер, три детских сада и образовательный центр. Средняя цена кв. м – 222,7 тыс. руб.
ЖК «Большое Путилково» рядом с Алешкинским и Новогорским лесопарками в 500 м от МКАД включает монолитные дома со стильными фасадами, три детских сада, школу, физкультурно-оздоровительный центр, поликлинику и благоустроенную набережную Сходни (4,5 км). Стоимость – в среднем 206,0 тыс. руб./кв. м.
Также по теме:
