У воды - жилые комплексы на набережных

У Москвы-реки активно строятся жилые комплексы на набережных со стильным благоустройством от звездных архитекторов. Виды из окон на воду привлекают покупателей со вкусом (и хорошими деньгами). Интересно, что такие романтичные проекты в основном появляются на суровых территориях бывших заводов. Красивые дома на набережных есть и в ближайшем Подмосковье, правда, там их гораздо меньше.

Сегодня московские набережные благоустраиваются и застраиваются жилыми проектами в результате реорганизации промышленных территорий. Так сложилось исторически, что Москва-река долгое время не только украшала город, но и обслуживала производства, располагавшиеся на ее берегах.

«Река воспринималась как транспортная артерия, удобный маршрут для доставки грузов к многочисленным предприятиям», - говорит Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор управления группы «Эталон» по Москве. - Наследие этого периода – обширные промзоны: «ЗИЛ», «Варшавское шоссе», «Павелецкая», «Силикатные улицы», «Западный порт», «Трикотажная», «Нагатино», где сейчас как раз и идет активное строительство нового жилья».

Более 40 в Москве и около десяти в Подмосковье

По информации агентств «Метриум» и «Бон Тон», сейчас на рынке новостроек «старой» Москвы представлено 40-45 проектов, которые имеют собственную набережную либо городскую в пешей доступности. Как уточняет Ленария Хасиятуллина («Эталон»), за ушедший год экспозиция расширилась сразу на 11 адресов: «Сейчас на москворецкой витрине около 6 тыс. лотов. Это одна шестая часть от общего объема предложения в Москве (без учета ТиНАО)».

По семь проектов, по данным «Метриум», находится в Даниловском районе и в Хорошёво-Мнёвниках, пять жилых комплексов строится в Покровском-Стрешневе, четыре – в Хамовниках, по два – в Нагатино-Садовниках, Нагатинском Затоне, Филёвском парке и Якиманке.

В Новой Москве набережные имеются только у прудов, рядом с которыми возводятся проекты, замечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Например, в ЖК «Переделкино Ближнее» есть несколько корпусов с видом на Большой Федосьинский пруд.

А в Московской области, по информации «Бон Тон» и Эст-а-Тет (Est-a-Tet), жилые комплексы у воды представлены в Мытищинском районе – два проекта на берегу Пироговского водохранилища (ЖК «Пироговская ривьера», ЖК «Болтино»), один в Долгопрудном (ЖК «Бригантина»), четыре в Химках (ЖК «Маяк», «Берег», «Загородный квартал» и «Мини-полис Рафинад»), один в Красногорске («Мякинино парк»).

Источник: «Метриум»

В «старой» Москве большая часть ЖК, по данным «Бон Тон», относится к бизнес-классу (62,2%, или 28 проектов), доля премиум-класса составляет 24,4% (11 проектов), комфорткласса – 13,3% (6 проектов). У «Метриум» чуть иная, но сопоставимая статистика: 55% - бизнес-класс, 15% - премиум, 20% - элита и всего лишь 10% - массовый сегмент. Как видим, недвижимость у воды в основном высокобюджетная.

«Комплексов, которые возводятся у воды, не так много в границах «старой» Москвы, поскольку в самом городе остается все меньше площадок под застройку с подобными характеристиками. Именно поэтому дома на набережных чаще можно встретить в бизнес- и премиум-сегменте, где ценится качество и уникальность», - комментирует Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Текта Групп (Tekta Group).

Если посмотреть на географию, то можно увидеть, что строятся проекты в основном в престижных районах, и самые дорогие находятся в центре (Хамовники, Якиманка).

Также класс проекта определяет уникальность локации и близость самого ЖК к воде. «Если дом расположен непосредственно на первой линии качественно благоустроенной набережной (или планируемой к благоустройству) с хорошими видовыми характеристиками, то это в большинстве случаев будет бизнес-класс, - комментирует Ирина Доброхотова, управляющий партнер Домбук (Dombook), председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Если ЖК расположен просто недалеко от реки, то это может быть и комфорткласс».

В Московской области, по оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Эст-а-Тет (Est-a-Tet), ЖК у воды в основном относятся к комфортклассу и реже – к бизнес-классу.

Источник: «Метриум»

Источник: «Метриум»

Премия за виды на воду

Проекты у воды хороши своими видами и прогулочными зонами на набережных. «Ценность вида на воду связана с визуальной экологией. Общеизвестно, что созерцание водных пейзажей успокаивает нервную систему и помогает снять стресс», - замечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Соответственно, комплексы на набережных дороже ЖК, сопоставимых с ними по классу и качественным характеристикам, но не имеющих этого преимущества.

Как известно, на ценообразование жилья в новостройке влияет масса факторов: месторасположение, класс проекта, транспортная доступность, инфраструктура внешняя и внутренняя, стадия строительства и т.д. В проектах, о которых идет речь, учитывается еще качество благоустройства самой набережной и расстояние до берега. «В среднем по рынку можно говорить о 20-процентной надбавке за локацию в первой линии у воды», - заключает Роман Родионцев (Эст-а-Тет (Est-a-Tet)).

Как уточняет Светлана Зайцева, директор по продукту ГК «Инград», премия к цене за виды составляет примерно 15% от стоимости метра, но для уникальных проектов она может быть и выше: «Квартирография таких проектов будет содержать лоты с террасами и балконами, переменную этажность, каскадируемую к воде архитектуру с фокусом на максимальное количество видовых квартир».

Например, четырехкомнатный пентхаус площадью 95,6 кв. м в «Квартале на набережной НАУ (NOW)» в Даниловском районе с собственной террасой и видом на реку стоит 48,8 млн рублей.

В ЖК «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной в корпусе 10 представлено 86 лотов со средней ценой лота 23,6 млн руб. Корпус находится на нулевом цикле.

В ЖК «Level Причальный» на Шелепихинской набережной (квартал из четырех корпусов до 33 этажей) стоимость однокомнатных квартир (от 19 кв. м) начинается от 12,7 млн руб., четырехкомнатных (от 78 кв. м) – 31,3 млн руб. В ЖК «Level Нагатинская» в Нагатино-Садовниках диапазон минимальных цен шире: от 10 млн за однокомнатную (от 20 кв. м) до 39 млн руб. за четырехкомнатную (от 89 кв. м). В комплексе апартаментов «Level Стрешнево» на стрелке Москвы-реки и Сходни цены - от 6,9 млн (однокомнатный лот от 21,5 кв. м) до 37,5 млн (четырехкомнатный площадью от 98,4 кв. м).

В ЖК ФОРСТ (FORST) (пять 20-этажных корпусов на Симоновской набережной) бюджет студии (от 25 кв. м) – от 12,5 млн руб., трехкомнатной квартиры (от 75 кв. м) - от 32,2 млн руб.

В ЖК Нагатино АЙ-Ленд (Nagatino I-Land) в Нагатинской пойме однокомнатные квартиры от 58 кв. м стоят от 22 млн руб., четырехкомнатные (от 105 кв. м) – от 37,5 млн руб.

Но и внутри самого комплекса цены тоже разные. «Квартиры в проектах на воде без непосредственно видов на воду будут иметь цену ниже видовых, а видовые на верхних этажах дороже нижних, это очевидно. При этом квартиры без видов в комплексе на воде, тем не менее из-за близости набережной будут дороже аналогичных без опции прогулок на набережной. К примеру, для ФОРИВЕР (FORIVER) такая премия за вид составляет 15-20%, а для Риверскай (RiverSky) – 10-15%», - комментирует Светлана Зайцева, директор по продукту ГК «Инград».

«В наших жилых комплексах эта разница между квартирами с видом на воду и другими вариантами составляет до 15%», - замечает Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»).

По оценке Елизаветы Севастьяновой (Tekta Grouр), увеличение цен может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж.

Благоустройство набережных: дизайнеры и тенденции

По данным компании «Метриум», общая протяжённость набережных рек в Москве составляет порядка 250 километров. «Понимая масштаб преобразований в связи с изменившимися реалиями, в 2014 году Москомархитектура провела конкурс на развитие прибрежных территорий. С 2015 года началась реализация проекта по реконструкции пространств вдоль береговых линий, - комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети СБРИ (CBRE)). - Сегодня благоустроены около 40 набережных. В планах городских властей соединить все пространства вдоль береговых линий в единую прогулочную зону с протяжённой велосипедной трассой. Таким образом, общая тенденция – это превращение территорий у рек в современные пространства для отдыха».

Например, проектировщики делают акцент на спортивной инфраструктуре. Так, в ЖК «Ривер Парк» (кварталы домов переменной этажности в Нагатинском Затоне) благоустройство собственной набережной протяжённостью 1,5 км, выполнено в морской тематике по проекту Ваухаус (Wowhaus). Здесь предусмотрены беговые дорожки, велодорожки, площадки для игр и воркаута. Работает инновационная спортивная площадка с трансляцией видеоуроков для тренировок.

Другая характерная особенность благоустройства набережных, на которые обращает внимание Надежда Коркка, - создание инфраструктуры для локальных культурных событий: в ЖК «Ривер Парк» построен амфитеатр у воды для небольших концертов или выставок.

Ещё одна дань актуальным запросам жителей – уличные коворкинги. Например, в «Клубном городе на реке на реке Примавера (Primavera)» (4 квартала домов от 4 до 22 этажей в Покровском-Стрешнево) можно будет расположиться с ноутбуком на набережной в специально оборудованном месте. Бюро Ваухаус (Wowhaus) разработало для комплекса проект набережной с экопарком.

Другие актуальные тренды, которые выделяет Надежда Коркка, - оснащение разнообразными малыми архитектурными формами (не только скамейки, но и лежаки, уличные кресла) и формирование безбарьерной среды. Перечисленные направления можно проследить на самых ярких примерах прибрежного благоустройства.

Так, проектом планировки Набережной Марка Шагала, на которой находится жилой квартал Шагал (Shagal) (проект редевелопмента промзоны «Зил-Юг») предусмотрено строительство причалов для водного транспорта, размещение сада водных растений, плавучего спа-центра, кафе, водных аттракционов и проката инвентаря в затоне Новинки, а также двух пешеходных мостов через затон, которые свяжут территорию квартала Шагал (Shagal) и жилого острова Нагатино ай-Ленд (Nagatino i-Land). В самом жилом квартале Шагал (Shagal) благоустройство представлено в нескольких форматах: полоса речных кварталов, общественные пространства, пешеходные бульвары, «урбан-сады», сгруппированные в глубине территории. В проектировании участвовали голландское бюро ККАП (KCAP), Буромоскау (Buromoscow), компания Китимакерс (Citymakers), «ЭталонПроект» (входит в группу «Эталон»).

Разрабатывая проект жилого квартала бизнес-класса НАУ (NOW), компания Текта Групп (Tekta Group) сотрудничала с бюро АПЕКС (APEX) и ГАФА Аркитектс (GAFA Architects). Архитекторы воссоздали естественный природный склон реки и вписали в ландшафт пешеходный бульвар, живописные тропы, спускающиеся к воде деревянные пирсы, беговые и велодорожки, площадки для общения и подвижных игр. Корпуса первой линии (30 м. от реки) будут иметь выход на верхний ярус набережной. На первой линии расположится городской променад с видовыми кафе, магазинами. Ниже по склону — эко-тропа, амфитеатр, пергола, комьюнити-стол, спортивный кластер и детские игровые площадки, интегрированные в рельеф. У самой воды разобьют дождевой сад и сохранят локальные растения: ивы, осоку, кувшинки. В перспективе набережная проекта станет частью 6-километрового линейного парка от Нагатинского моста и проспекта Андропова до проспекта Лихачева у бывшего завода ЗИЛ.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») выделяет проект организации набережной в строящемся ЖК бизнес-класса Акватория (Aquatoria) в Левобережном у канала имени Москвы. Набережная является продолжением придомовой территории жилого комплекса. Пространство разделено на различные тематические зоны для отдыха с авторским ландшафтным дизайном, предусмотрены причалы для водного транспорта.

«Собственная» благоустроенная набережная появится и у будущих жителей ЖК ситибэй (City Bay) в Покровском Стрешнево. Там также планируется создать тематическое пространство для отдыха на свежем воздухе, концепцию которого разработало ведущее ландшафтное бюро АРТЕЗА (ARTEZA).

Наталия Кузнецова («Бон Тон») приводит в пример благоустройство Шелепихинской набережной (5 га) у ЖК «Сердце Столицы» от Ваухаус (Wowhaus). Территория освоения разбита на три зоны: площадь для встреч и мероприятий с арт-объектом «Луна» от художника Леонида Тишкова, территорию семейного отдыха с местами для пикника и детскими площадками и пространство с ландшафтным парком.

Компания «Инград» реализует в Даниловском районе в акватории Москвы-реки комплексы ФОРИВЕР (FORIVER) и Риверскай (RiverSky), которые расположены недалеко друг от друга. ФОРИВЕР (FORIVER) - проект бизнес-класса с авторской архитектурой вблизи Ансамбля Симонова монастыря с видами на Москву-реку и выходом на набережную. Пешеходная набережная разделена на функциональные зоны: детская площадка, «тихий» павильон, лежаки среди зелени, городская площадь, центральная площадь, летние рестораны с верандой, арт-объект. Риверскай (RiverSky) – проект комплексной реновации территории, которая включает реконструкцию спортивного комплекса им. Э.А. Стрельцова, создание новой набережной и рекреационной зоны и строительство жилого массива

В 2021 году ГК «Гранель» благоустроила территорию у набережной канала имени Москвы, прилегающую к ЖК «Бригантина» в Долгопрудном. Как рассказал Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»), вдоль береговой линии появился парк со смотровой площадкой, прогулочными и велодорожками, детскими игровыми пространствами, зонами для отдыха и занятий спортом и разноуровневым концептуальным озеленением. Новая рекреационная зона включает площадки для настольного тенниса, волейбола и баскетбола, тренажеры для воркаута, а также скейт-парк, спроектированный таким образом, чтобы можно было удобно кататься на велосипедах БМКС (BMX), самокатах, роликах и скейтбордах.