Несмотря на рост ипотечных ставок и цен, спрос на новостройки в начале года остается высоким. А скоро станет еще выше в связи с событиями на Украине, введением беспрецедентных санкций в отношении РФ и обвалом рубля. Но достаточно быстро ажиотаж сменится длительной стагнацией, которая может привести к существенной коррекции цен на жилье.

По итогам января управление Росреестра по Москве зарегистрировало 6 811 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ). Из-за длительных январских каникул продажи новостроек в месячном разрезе ожидаемо снизились – на 36,7% относительно декабря. Но по сравнению с январем прошлого года спрос увеличился на 29,6%.

В годовой динамике покупательская активность значительно выросла во всех локациях московского региона. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», на рынке квартир «старой» Москвы в январе было зарегистрировано 4482 ДДУ, что на 33,8% больше, чем в январе 2021 г., и на 36% меньше, чем в декабре 2021 г. На рынке Новой Москвы - 1611 ДДУ: на 12,6% больше, чем в январе 2021 г., и на 23,8% меньше, чем в декабре 2021 г. В Московской области в январе заключили 4985 ДДУ: +20,7% и -31,9% соответственно.

Похожие цифры приводят и другие участники рынка. Как подсчитал Est-a-Tet на основе данных Росреестра, на первичном рынке в прежних границах Москвы в январе было зарегистрировано 4,7 тыс. ДДУ - на 26% больше, чем в январе 2021 г. Агентство учитывает только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки». Если включить в статистику апартаменты и сделки с юрлицами, то в «старой» Москве, по данным компании «Метриум», в январе оформили 5,4 тыс. ДДУ: в годовом выражении рост составил 25,6%. В Новой Москве за тот же период было оформлено 1,8 тыс. ДДУ (Est-a-Tet) - 1,9 тыс. ДДУ (группа «Родина»). По сравнению с январем прошлого года рост составил 14% - 21%. На первичном рынке жилья Московской области в январе было оформлено 5,1 тыс. ДДУ – на 20% больше, чем годом ранее, сообщает Est-a-Tet.

Скачок спроса в годовом разрезе отчасти обусловлен низкой базой начала 2021 г. Из-за реализации отложенного спроса в конце 2020 г. продажи новостроек в январе 2021 г. сократились больше, чем обычно: по официальным данным столичного Росреестра, - на 50,6%, напоминает Наталья Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

Но для существенного роста покупательской активности в начале года были и объективные причины - высокие инфляционные ожидания и заявления банков о повышении ипотечных ставок до двузначных цифр в связи с повышением ключевой ставки. На этом фоне спрос в феврале рос уже не только в годовом, но и в месячном выражении.

«Потребители стараются выйти на сделки сейчас, пока есть субсидированные программы и ставки по ним относительно приемлемые», - отмечает Наталья Кузнецова. Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), и Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) также связывают рост спроса с желанием покупателей купить квартиры до очередного подорожания недвижимости и повышения ипотечных ставок.

По данным «Дом.рф», ставки предложения в крупнейших банках страны за год, с января 2021-го по январь 2022-го увеличились в среднем с 7,90% до 9,87% годовых, то есть почти на 2 п.п. А к 20 февраля 2022 г. ипотека на новостройки подорожала уже до 11% годовых. Однако надо учитывать, что банковское одобрение на выдачу кредита действует три месяца, и, как отмечает Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка», «большинство текущих выдач ещё идут по старым ставкам». Кроме того, активно субсидируют ипотеку застройщики.

Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, но есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита. Например, в рамках программ ГК «Инград» с субсидией от застройщика ставка по ипотеке может быть снижена до 0 на короткий период или до 0,5% на весь срок в рамках программ для семей с детьми или до 5% на весь срок по стандартным продуктам. В жилых комплексах «Новоград Павлино» (г. Железнодорожный) и «Южное Бунино» (пос. Сосенское) от ГК МИЦ семейную ипотеку на квартиру можно получить по ставке 1,7%. В проектах ГК «А101» минимальная ипотечная ставка в рамках программы «Семейной ипотеки» составляет 1,01%.При этом ставки по обычной ипотеке, доступной всем категориям граждан, в проектах ГК «А101» стартуют от 5,99%.

В результате ставки по выданным ипотечным кредитам пока сильно отстают от ставок предложения, которые быстро растут на фоне повышения ключевой ставки ЦБ. «В конце прошлого года у тех, кто собирался выходить на сделку, ставки по одобренным кредитам были даже ниже ключевой ставки», - сообщил на конференции РБК замдиректора ГК SRG Владимир Федянов.

Поэтому, несмотря на рост ставок, именно кредиты оставались главным драйвером спроса на новостройки в начале года. По данным Est-a-Tet, на первичном рынке жилья Москвы в январе 2022 г. было зарегистрировано 2,9 тыс. ДДУ с ипотекой, что на 36% меньше показателя предыдущего месяца, но на 34% больше уровня января 2021 г. Доля ипотечных сделок в январе 2022 г. составила 61% - это больше, чем в декабре (60%) и январе прошлого года (58%). В Новой Москве Росреестр зарегистрировал 1,1 тыс. ипотечных ДДУ – на 25% меньше, чем в декабре, но на 17% больше, чем в январе 2021-го. 63% сделок в январе 2022 г. были ипотечными против 61% годом ранее. В декабре показатель был немного выше - 66%. В Подмосковье в январе оформили 3,6 тыс. ДДУ с привлечением ипотеки, что на 32% меньше показателя предыдущего месяца. По сравнению с январем прошлого года количество ипотечных кредитов увеличилось на 41%. Доля ипотечных сделок в январе 2022 г. составила 70% - столько же, сколько и в декабре 2021 г. В январе прошлого года на ипотеку пришлось 59% сделок с подмосковными новостройками.

По сравнению с декабрем 2021 г. продажи новостроек в ипотеку сократились, потому что снизилось число сделок в целом. «Но несмотря на это, доли ипотечных сделок продолжают сохраняться на высоком уровне, что обеспечивает в том числе действие субсидированных ипотечных программ совместно с застройщиками, доступная семейная ипотека», - комментирует Владимир Моребис, коммерческий директор - партнер Est-a-Tet. При этом по сравнению с январем прошлого года подросло и число ипотечных сделок, и их доля в спросе.

Конечно, спрос не может бесконечно игнорировать удорожание ипотеки, однако в ближайшее время рост ставок временно отойдет на второй план. Война на Украине, беспрецедентные западные санкции и обвал рубля, скорее всего, приведут к всплеску инвестиционных сделок. Нечто подобное происходило в похожих обстоятельствах в конце 2014 г., когда люди массово скупали квартиры, надеясь сохранить обесценивающиеся капиталы.

Однако ажиотаж вряд ли продлится долго – «лишние» деньги у населения имеют тенденцию быстро заканчиваться, тем более что значительная их часть была потрачена в период ажиотажа 2020-2021 гг. А когда ажиотаж схлынет, рынок останется наедине с очень высокой инфляцией и дорогой ипотекой.

Напомним, еще до обострения ситуации на Украине ставки по ипотечным кредитам приблизились к заградительному уровню в 12% годовых. По всей видимости, уже в ближайшем будущем Центробанк будет вынужден вновь повысить ключевую ставку, чтобы защитить рубль. Стоимость ипотеки обычно минимум на 2-3% превышает уровень ключевой ставки ЦБ. Поэтому даже если Центробанк увеличит ключевую ставку только на 1 п.п., до 10,5%, ипотечные ставки превысят 12%. А в этом случае «мы можем увидеть негативное влияние на спрос», говорит Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград». По оценке Антона Павлова, рост ипотечной ставки на 1 п.п. снижает выдачи на 5-7%. Однако после достижения уровня в 12% повышение ипотеки на 1 п.п. приводит к сокращению объемов рынка на 15%.

При этом вряд ли Центробанк увеличит ставку только до 10,5%, скорее всего, с учетом ситуации, повышение будет более значительным. Напомним, в конце 2014 г. ключевая ставка подскочила до 17%, что фактически остановило выдачу ипотечных кредитов и привело к снижению продаж новостроек на 20% в первом квартале 2015 г. (потом власти запустили льготную ипотеку).

Конечно, полностью рынок в любом случае не встанет. «Во-первых, есть те, кто покупают недвижимость без ипотеки. Например, продают имеющуюся недвижимость и покупают новостройку. Во-вторых, покупка жилья – насущная потребность, и люди так или иначе будут изыскивать возможность приобретения квартиры, даже при высоких ипотечных ставках», - уверен Всеволод Иванов, директор компании-девелопера UDS.

Но спрос может упасть очень существенно, так как на ипотеку сейчас приходится более половины продаж новостроек. Кроме того, на спрос будет давить инфляция, из-за которой люди будут все больше тратить на товары первой необходимости и все меньше – на все остальное. Поэтому цены, скорее всего, придется корректировать.

Однако главный удар все-таки придется не по первичному рынку, а по вторичному, который, в отличие от первичного, никто не поддерживает. «Цены на «вторичку» могут начать падать из-за снижения спроса, отсутствия предложений сниженной ставки по ипотеке, в отличие от первичного рынка, на который распространяются различные программы субсидирования. Благодаря этим программам возможен постепенный переход части покупателей со вторичного жилья на новостройки», - полагает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании «Сити-XXI век». (См. «Рост ипотечных ставок приведет к перетоку спроса с вторичного рынка в новостройки».)

В 2015 г. рынок недвижимости действительно существовал только за счет новостроек. Однако тогда для спасения рынка потребовался запуск государственной программы льготной ипотеки, точнее ее первой версии со ставкой не выше 12%. Скорее всего, помощь властей рынку понадобится и на этот раз. Девелоперы могут субсидировать ипотеку, пока разница между рыночными и сниженными ставками не слишком велика, а это вряд ли продлится долго.

Также по теме: