В январе 2022-го года покупатели вели себя довольно активно, но дальнейшее их поведение во многом будет определяться ипотечными условиями, которые ужесточаются на глазах. А пока клиенты компаний выбирают новостройки на начальной стадии строительства, с ценой ниже среднерыночного уровня и выбором привлекательных ипотечных программ от банков и застройщиков.

Предложение и цены: девелоперы осторожничают

По информации риелторских агентств «Инком-Недвижимость», «Метриум», «Бон Тон» и Knight Frank, в период с конца 2021 года по начало февраля 2022-го на территории «старой» Москвы в продаже находилось около 300-340 проектов новостроек, Новой Москвы — 31-33, ближайшего Подмосковья — 75 жилых комплексов. При этом на первичном рынке «старой» Москвы доля массового сегмента составляла 26%, бизнес-класса — 25,5%, премиум-класса — 16,7%, элитного — 13,5%. 18,3% в объеме московского предложения занимают апарт-комплексы. В Новой Москве преобладает класс «комфорт» (всего два проекта эксперты относят к бизнес-классу), и практически то же самое можно сказать про ближнее Подмосковье — доля массового сегмента там — 98%, а две трети предложения экспозиции приходится на четыре района: Ленинский, Люберцы, Мытищи и Одинцово.

Эксперты, опрошенные порталом «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», отмечают, что цены с начала 2022 года хоть и подросли, но пока незначительно. В границах «старой» Москвы в новостройках массового сегмента рост составил 1,52%, средняя стоимость — на уровне 265267 тыс. рублей за квадратный метр, средний бюджет предложения — около 13 млн рублей. В бизнес-классе цены прибавили 2,6% и достигли отметки 407 тысяч рублей за кв. метр в среднем. В Новой Москве эти показатели выглядят так: +0,81,8% и 211,1 тыс. руб./кв. м соответственно. Подмосковье прибавило 2%. Рамки средней стоимости «квадрата» в самых продаваемых новостройках области — 140173 тыс. рублей. (Данные предоставлены агентствами «Инком-Недвижимость», «Метриум», «Бон Тон» и Knight Frank)

«Девелоперы предельно осторожны в вопросах ценообразования — повышают стоимость только за счет изменения стадии строительной готовности», — замечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Что касается ситуации в отдельных проектах, то, как говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), средняя стоимость квадратного метра в ЖК Prime Park сейчас составляет 663 тыс. рублей. В январе 2022 года в компании пересмотрели цены на ограниченный пул квартир. Увеличение составило 1,5% и вызвано постепенным повышением стадии строительной готовности. А в ЖК «Бригантина» в Долгопрудном за январь цены прибавили 13%: в конце года студию с отделкой можно было купить по цене 227 000 за кв. м, а по итогам первого месяца стоимость достигла уже 258 000 за кв. м. «В первую очередь, рост цен в данном проекте связан с устойчивым спросом на квартиры. Жилой комплекс располагается в уникальном месте на берегу канала имени Москвы», — поясняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Покупатели интересуются ЮВАО и комплексными проектами

В январе спрос из-за праздников традиционно проседает. Однако ближе к концу месяца покупательская активность стала выше, причем клиенты вели себя гораздо активнее, чем год тому назад. В январе 2022 года в проектах «старой» Москвы было заключено 5,1 тыс. договоров долевого участия, что на 36,3% меньше, чем в декабре 2021 года, но на 26,7% больше, чем в январе 2021 года, комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компнии «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В новостройках ТиНАО за первый месяц 2022 года совершено 1,8 тыс. сделок по ДДУ. Относительно декабря 2021 года данный показатель снизился на 21,7%, но по сравнению с январем 2021 вырос на 25,5%. В расчет аналитиками компании принимались сделки только физических лиц, без учета инвестиционных покупок.

Эксперты связывают январскую активность покупателей с ожидаемым повышением ключевой ставки в феврале 2022 года (что и произошло — ЦБ поднял ставку до 9,5%), нестабильной экономической ситуацией, волатильностью курса валют. Дальнейшее поведение покупателей во многом зависит от доступности ипотеки, но ставки по кредитам растут. Большинство комментаторов отмечает, что сегодня программы с субсидированными ставками есть практически у всех успешных компаний, чьи проекты популярны у покупателей. Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов напоминает, что за прошедшие два года девелоперы накопили значительный финансовый резерв, который позволяет им предлагать привлекательные условия для покупателей. Однако для этого нужно, чтобы квартиры и дальше стабильно продавались. «Если спрос будет серьезно снижаться, застройщики не смогут создавать выгодные программы для клиентов», — заключает Дмитрий Таганов.

Что нравится покупателям

По наблюдениям Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», спросом традиционно пользуются проекты на начальной стадии строительной готовности, где стоимость квадратного метра ниже среднерыночной — 180220 руб. за кв. м (при средней стоимости 265 тыс. руб. за кв. м), и при этом предлагается широкая линейка ипотечных программ и субсидированных ставок. Как правило, такие новостройки находятся в удобной локации с развитой транспортной доступностью, застройщики предлагают покупателям квартиры с отделкой и без нее.

Надежда Коркка («Метриум») считает, что наиболее востребованы у покупателей масштабные проекты, предполагающие комплексное преобразование территории, а также размещение в границах квартала необходимой инфраструктуры: социальной (прежде всего школ и детских садов), деловой, рекреационной (в том числе общественных пространств).

Также эксперт отмечает тренд к смещению спроса в массовом сегменте и бизнес-классе в сторону ЮВАО, где более низкая стоимость квадратного метра. В массовых проектах она на 7,9% ниже, чем среднее значение по «старой» Москве, а в бизнес-классе — на 19,5%. Но при этом самые продаваемые комплексы бизнес-класса довольно равномерно распределены по округам: по три проекта в СЗАО и ЮВАО, по два — в ЮАО и ЗАО. Наиболее востребованные премиальные новостройки, по данным «Метриум», сосредоточены в ЦАО и ЗАО.

Если говорить о классах новостроек в границах старой Москвы, то как замечает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль», по продажам лидирует комфорткласс, на его долю приходится 65% продаж, бизнес-класс формирует 33% спроса, премиум-класс — 2% и элит/de luxe — 1%.

Старая Москва: народ выбирает проекты ПИКа и «Донстроя»

По данным компании «Метриум», в границах «старой» Москвы в десятку самых продаваемых новостроек, где в январе было заключено наибольшее числе договоров долевого участия в массовом сегменте, вошли «Люблинский парк» (Люблино), «Матвеевский парк» (Очаково-Матвеевское), «Зеленый парк» (Зеленоград), «Лосиноостровский парк» (Метрогородок), «Профит» (Нижегородский), «Волжский парк» (Текстильщики), «Амурский Парк» (Гольяново), «Перовское 2» (Нижегородский), «Михайловский парк» (Рязанский), «Никольские луга» (Южное Бутово).

«В сегменте комфорткласса наибольшим спросом пользуются новостройки компании ПИК — масштабные проекты, с полной отделкой, а некоторые уже с мебелью. В составе данных проектов застройщик предлагает полный набор социальной и коммерческой инфраструктуры», — комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Средняя цена квадратного метра в них составляет 245 тыс. руб.

Например, жилой комплекс «Люблинский парк» недалеко от станции метро «Братиславская» от ПИК включает 20 домов, две школы, пять детских садов, поликлинику. Стоимость начинается от 5,8 млн рублей за студию.

Доступные цены — от 7,6 млн руб. за квартиру — и в ЖК Profit от ГК «Гранель» в шаговой доступности от ТПУ «Нижегородская». Проект включает два монолитных корпуса от 26 до 32 этажей, покупателям предлагаются лоты классических и европланировок.

Самыми продаваемыми новостройками бизнес-класса «старой» Москвы в январе 2022 года, по информации «Метриум», стали «Остров» (Хорошево-Мневники), «Символ» (Лефортово), Balance (Рязанский), «Событие» (Раменки), «КутузовGRAD II», (Можайский), «Сердце Столицы» (Хорошево-Мневники), N’ICE Loft (апартаменты, Нижегородский район), Shagal (Даниловский), «Level Причальный» (Хорошево-Мневники), «Зиларт» (Даниловский).

Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank отмечает лидерство компании «Донстрой»: в десятку попали три проекта компании: «Остров», «Символ» и «Сердце Столицы».

«Символ» представляет собой ансамбль монолитных домов от 3 до 27 этажей. 40% территории ЖК отводится под озеленение, инфраструктура включает две школы, восемь детских садов, детскую и взрослую поликлиники. Цены — от 13 млн руб.

Обратим внимание, что многие проекты ТОПа расположены у воды, например, «Level Причальный» от Level Group находится на Шелепихинской набережной. Четыре разновысотных корпуса до 33 этажей образуют квартал. В составе инфраструктуры — подземный паркинг, торговый центр, гастромаркет, кафе, рестораны и лайфворкинг — офис для жителей. Цены — от 10,6 млн руб. за лот.

В премиум-классе в январе лидерами стали Prime Park (Хорошевский), Symphony 34 (Савеловский), Mod (Марьина Роща), Chkalov (Басманный), High Life (Даниловский) Victory Park Residence (Дорогомилово), Hide (Раменки), Поклонная, 9 (Дорогомилово), Capital Towers (Пресненский), Sky View (Пресненский).

Отличительная черта лидера десятки — жилого квартала Prime Park — частный парк площадью 3,5 га. Кроме того, запланировано строительство школы и детского сада. В продаже квартиры от однокомнатных (с ценой от 23,9 млн рублей) до пятикомнатных квартир (от 105 млн рублей).

Новая Москва: вся десятка в НАО

В Новой Москве все 10 наиболее востребованных проектов расположены в Новомосковском административном округе, причем восемь из них — в трех поселениях (Сосенское, Десеновское, Филимонковское), отмечает Надежда Коркка.

В январском ТОП-10, по информации «Метриум», «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» (Десеновское), «Саларьево Парк» (Сосенское), «Скандинавия» (Сосенское), «Бунинские луга» (Сосенское), «Середневский лес» (Филимонковское), «Переделкино Ближнее» (Внуковское), «Испанские кварталы» (Сосенское), «Кленовые аллеи» (Десеновское), «Цветочные поляны» (Филимонковское), Homecity (Московский).

Крупные застройщики, работающие в Новой Москве, — ГК «А101», МИЦ и ПИК. Новомосковские проекты привлекают покупателей столичным статусом, близостью станций метро (в том числе будущих) и развитием инфраструктуры. Цены ниже, чем в «старой» Москве, например, в «Новых Ватутинках» от СЗ «Стройком» они начинаются от 4,9 млн руб.

Подмосковье: лидирует «Самолет»

В Подмосковье десятка лидеров сформировалась в конце 2021-го года. По информации агентства «Бон Тон», в нее вошли ЖК «Пригород Лесное», «Томилино Парк», «Люберцы 2018-2023», «Бутово Парк», «Прибрежный парк», «Жулебино Парк», «Спутник», «Столичный», «Мытищи Парк», «Ильинские луга». Шесть проектов возводит группа «Самолет», три — ПИК и один — «Главстрой». В «десятке» представлены крупные жилые комплексы с инфраструктурой, недалеко от станций метро и МЖД и МЦД.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 286 500 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 18 719 386 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 12 372 654 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 14 088 957 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 778 272 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2023 г.от 7 081 230 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг4 кв. 2023 г.от 4 958 490 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 796 000 руб.
ProfitМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК2 кв. 2023 г.от 7 859 860 руб.
Мытищи ПаркМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.от 4 782 361 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово1 кв. 2025 г.от 15 536 500 руб.
СобытиеМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект3 кв. 2025 г.от 12 591 260 руб.
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 12 992 297 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 13 281 534 руб.
homecityНовая Москва, м. Румянцево, пос. Московский1 кв. 2022 г.от 8 586 566 руб.
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 27 259 700 руб.
Прибрежный ПаркДомодедовский район, г. Домодедово2 кв. 2023 г.от 4 681 918 руб.
SkyViewМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Краснопресненскаяот 94 135 600 руб.
N’ICE LOFTМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Таганская1 кв. 2024 г.от 5 525 958 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 937 300 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского1 кв. 2024 г.от 7 221 610 руб.
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2023 г.от 5 393 860 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2024 г.от 6 461 600 руб.
Дом ChkalovМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Курскаяот 11 255 904 руб.
КутузовGRAD II Москва, Западный округ, район Можайский, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 17 550 000 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская4 кв. 2024 г.от 12 810 000 руб.
Томилино ПаркЛюберецкий район, п. Томилино3 кв. 2023 г.от 4 256 957 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.от 6 250 810 руб.
Столичныйг. Железнодорожный1 кв. 2023 г.от 5 027 568 руб.
Пригород ЛесноеЛенинский район4 кв. 2020 г.от 4 312 070 руб.
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово4 кв. 2023 г.от 4 700 380 руб.
ЛюберцыЛюберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2023 г.от 4 886 584 руб.
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 6 998 764 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.от 18 712 000 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 391 680 руб.
balanceМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Окская2 кв. 2022 г.от 11 428 677 руб.
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 330 062 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 24 119 550 руб.
СпутникОдинцовский район2 кв. 2024 г.от 2 524 500 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 6 660 570 руб.
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2021 г.--
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект2 кв. 2024 г.от 7 278 570 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2024 г.от 6 158 220 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.от 6 365 070 руб.
Бригантинаг. Долгопрудный3 кв. 2023 г.от 4 591 520 руб.
Цветочные поляныНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское4 кв. 2022 г.от 4 416 555 руб.
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.от 5 023 500 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все