Курс на рациональный девелопмент

2021-й год стал успешным для московских застройщиков – об этом говорят увеличение показателей выручки и вывод рекордного объема жилья. Однако после такого подъема многие эксперты предрекают спад покупательской активности на столичном рынке жилой недвижимости. Своим видением того, каким будет 2022-й год для отрасли и почему тренд на рациональность станет ключевым, делится Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Наступивший год однозначно станет годом покупателя – все усилия девелоперов будут направлены на то, чтобы привлечь внимание клиентов и побудить их сделать выбор в пользу своего продукта. Обострение конкуренции между застройщиками обусловлено следующими факторами:

• -выводом значительного объема жилья: дефицит предложения, начавшийся еще в 2020-м, был компенсирован во втором полугодии 2021-го за счет появления новых проектов, которых в 2022 году станет еще больше. Имея возможность выбирать из множества вариантов, клиент не будет принимать поспешных решений и более вдумчиво подойдет к вопросу покупки квартиры своей мечты;
• увеличением стоимости жилья: повышение уровня инфляции, ключевой ставки и себестоимости строительства сказалось на ценах, которые в 2021-м году достигли исторического максимума: столичные новостройки подорожали в среднем на 35%, новостройки Новой Москвы – на 28%. Если в прошлом году девелоперы пытались сдержать стоимость квадратного метра за счет сокращения жилой площади, то сейчас такая возможность себя исчерпала: метраж квартир в московских проектах комфорт-, бизнес- и премиум-класса уменьшился на 15%. В 2022-м застройщикам придется искать новые пути решения этой проблемы, чтобы не потерять своего покупателя.
• трендом на качественные проекты: 2021-й год прошел под знаком качества. Под влиянием льготной ипотеки многие покупатели смогли по оптимальной цене приобрести жилье более высокого класса. При этом в условиях повышенного спроса девелоперы вовсю экспериментировали, насыщали свои дома различными нестандартными решениями и «фишками», внедряли всевозможные «умные технологии». Все это сделало и без того весьма требовательного покупателя еще более искушенным. Например, раньше люди в основном интересовались локацией жилого комплекса, инфраструктурой, планировками и репутацией застройщика. Сейчас мы все чаще встречаем запрос на эстетику и актуальность дизайна фасадов, на соответствие оформления внутренних пространств единой стилистике всего проекта, на проработанную концепцию озеленения и грамотное зонирование двора, когда места для спокойного отдыха и ретрита отдалены от площадок для тренировок и детских игр. Клиенты стали гораздо более подкованными, они обращают внимание на качество и долговечность оборудования, натуральность используемых материалов, практичность применяемых решений. Двор без машин и доступ на подземный паркинг по RFID-меткам становятся новой нормой.

Таким образом, к началу 2022 года девелоперы оказались в непростом положении. С одной стороны, появление новых качественных проектов усилит конкуренцию за внимание клиента и будет подталкивать компании к возведению концептуальных кварталов с многофункциональным благоустройством и выраженной эстетикой. С другой – совокупность экономических факторов может спровоцировать очередной скачок цен на жилье, а покупательская способность при этом становится все более ограниченной.

Чтобы привлечь клиентов, сохранить высокие темпы продаж и показатели выручки, застройщикам придется оптимизировать затраты и пересмотреть наполнение своих проектов. Это, по нашему мнению, даст развитие ключевому тренду 2022-го года – тренду на рациональный девелопмент.

Тренд на рациональный девелопмент

В 2022-м году московские девелоперы будут более осмысленно подходить к формированию собственного продукта. На наш взгляд, многие компании откажутся от экстра-опций и будут внедрять только наиболее востребованные решения, за которые не придется переплачивать ни клиенту, ни самому застройщику. Условно такой подход можно назвать трендом на рациональный девелопмент.

В Tekta Group мы на постоянной основе анализируем запросы покупателей и выявляем те ниши, которые позволяют оптимизировать затраты в рамках триады «общественные пространства – планировки – благоустройство».

Общественные пространства. Определяя, какие материалы, технические, эстетические решения будут использоваться в проектах, следует ориентироваться не только на себестоимость, но и на практичность будущей эксплуатации. Если застройщик не уверен, что тот или иной функционал окажется востребованным жителями в длительной перспективе, от него стоит отказаться. Например, в своих проектах Tekta Group осознанно откажется от коворкингов – этот тренд популярен на рынке, но не среди покупателей. Лучше проработать мультифункциональные общественные пространства, которыми будут пользоваться большинство людей.

В нашем квартале бизнес-класса Ever таким местом станет двухуровневое лобби, где можно не только поработать, но и назначить деловую встречу, провести время с друзьями, пообщаться с соседями. Кроме того, в Ever появится просторный двор на стилобате с искусственным ландшафтом – с рощами и мостиком, перекинутым через пешеходную улицу. В проекте бизнес-класса Now предусмотрено благоустройство собственной набережной с амфитеатрами, зелеными зонами и перголами, где также можно уединиться. В Eniteo спроектированы панорамные террасы на 39-м этаже, куда сможет подняться любой житель дома.

Планировки. Квартирографию проекта можно сделать более эргономичной, тщательно продумав планировки и подстроив их под нужды людей. Например, объемные места для хранения вещей требуются далеко не всем покупателям, многим достаточно стандартной гардеробной. Тем клиентам, которым необходимо дополнительное пространство, мы предлагаем обратить внимание на подземные кладовые, которые есть в каждом проекте Tekta Group. Это выгодное решение вопроса хранения, поскольку стоимость квадратного метра такого помещения в 2-3 раза ниже стоимости жилого «квадрата».

Благоустройство. На смену малофункциональному, затратному декору – гранитным статуям, фонтанам, фигурным кустарникам и газонам, для содержания которых требуется отдельный персонал, – приходит продуманное благоустройство. В своих проектах мы стараемся использовать практичные объекты из долговечных и натуральных материалов, эстетичное, но неприхотливое естественное озеленение: многолетние злаки, плодовые деревья, живописные кустарники, не требующие специального ухода.

Стоит учесть и то, что каждый проект строится в тесном взаимодействии с окружающей городской средой. Когда в шаге от дома есть парк или природный заказник, нет необходимости разбивать обширную зеленую зону на внутренней территории. Скорее людям понадобятся места для уединения или, напротив, для общения. А если проект находится в районе с развитой инфраструктурой, какой смысл перенасыщать его кинотеатрами или досуговыми центрами? Все это итак уже есть в пешей доступности.

Такой рациональный подход позволит избежать излишней финансовой нагрузки на застройщиков и покупателей и одновременно создать качественный, востребованный продукт. Это та «золотая середина», которая будет пользоваться спросом в этом году, а возможно, и дольше.

Соответственно, в выигрыше окажутся те девелоперы, которые сумеют объединить запрос покупателей с пониманием глобальных трендов, авторским видением архитекторов и финансовыми возможностями компании. В 2022-м году в связи с очередной волной инфляции и ростом себестоимости строительства умение выдержать этот баланс обретает особую ценность.