Жить в Центре Москвы и по соседству с ним – прямо скажем, - красота. Вряд ли стоит в этом кого-то специально убеждать. Но недвижимость здесь чрезвычайно дорогая, в среднем квадратный метр в новостройке стоит миллион рублей. Однако жителям граничащих с ЦАО районов тоже доступна прекрасная инфраструктура исторического города и его прочие прелести. А цены за некоторым исключением - в два-три раза ниже.

Главными преимуществами ЦАО эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», считают хорошую транспортную доступность и богатую инфраструктуру. Недостатков назвали всего три. Первый - нехватка машино-мест, так как на большинстве улиц введена платная парковка, а число капитальных паркингов невелико. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», напоминает о шуме на популярных туристических и «ресторанных» улицах, например на Патриарших прудах. Третий минус - мало зелени. Впрочем, Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва», готов опровергнуть этот тезис: во-первых, по территории протекает Москва-река, самым положительным образом влияющая на микроклимат и качество окружающей среды. Во-вторых, разбиваются новые скверы, парки (вспомните «Зарядье»), при благоустройстве набережных также сажают деревья и кустарники.

Что касается жилого фонда, то комментаторы отмечают его неоднородность: современные небоскребы, клубные дома, здания XIX и даже XVIII века, сталинки. «Есть и совсем ветхие дома, ожидающие сноса, например, на Большой Серпуховской улице, Нижней Красносельской, Поварской, в Ананьевском переулке, на Трубной, Петровке, в Докучаевом переулке, на проспекте Мира. Так что адрес дома в ЦАО далеко не всегда означает жилье высокого класса» - комментирует Дмитрий Железнов. А новые жилые комплексы практически всегда на приличном уровне и дорого стоят. Поэтому «для девелоперов центр дает возможность реализовать высокомаржинальные проекты в премиальном сегменте рынка», говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Сегодня по мере расширения Москвы к центру относят не только историческое ядро города, но и некоторые территории из прилегающих к ЦАО округов, замечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Поэтому мы возьмем для обзора новостроек еще и районы «первого пояса» от ЦАО.

Очень многое, что было сказано о центре города, можно отнести и к районам-соседям ЦАО. Жители этих районов могут очень быстро добраться до любой точки Москвы и пользоваться всеми привилегиями, которые дает исторический город. Путь до вожделенного центра займет 15-30 минут. В «первом поясе» тоже отличная инфраструктура, топовые школы и ВУЗы, госучреждения и офисы крупнейших компаний.

И заметно лучше с парками. Основные зеленые зоны сосредоточены на западе (природные заказники «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь», парк Победы), юге (парк Горького, Нескучный сад) и востоке (парк «Сокольники»).

Надежда Коркка отмечает и другую особенность соседствующих с Садовым кольцом, ТТК и МЦК районов - большие промзоны. Так сложилось исторически: в конце XIX – начале ХХ веков эти места были промышленными окраинами, а сейчас их активно реорганизуют. «Локации постепенно застраиваются интересными проектами, в том числе бизнес- и премиального класса. В пример можно привести Даниловский и Академический районы», - дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Застройка в районах «первого пояса» тоже разнообразная – много типового жилья, сталинок, домов конца пятидесятых, когда строили добротно и «кирпично», и еще не перешли к индустриальному домостроению. Девелоперы и здесь работают с удовольствием, и, как замечает Елизавета Севастьянова, из-за дефицита площадок в ЦАО компании постепенно смещают фокус на районы, граничащие с центральными.

Цены за «квадрат» в диапазоне от 250 тысяч до миллиона

Сегодня, по данным агентства Est-a-Tet, на рынке первичного жилья ЦАО представлено 82 проекта. По информации «Метриум» - 88 ЖК, при этом доля массового сегмента составляет 1,1%, бизнес-класса - 18,2%, премиум - 30,7% и элиты - 50%.

ЦАО граничит с 18 районами в 8 округах, здесь, как показывает статистика «Метриум», расположен 91 проект, «Бон Тон» - 94. Большая часть предложения приходится на бизнес-класс (63,7% площади), на втором месте – комфорткласс (21,7%), на третьем премиум-класс - 14,6% (данные «Бон Тон»).

В большинстве районов, граничащих с центром, жилье в новостройке стоит в 2-3 раза меньше, чем в «старом городе». Цена «квадрата» в новостройке ЦАО в среднем чуть выше миллиона рублей, эксперты «Бон Тон» и «Метриум» единодушны в этой оценке. По данным bnMAP.pro, - 975 тыс., ГК «Пионер» - 930 тыс. руб., что очень близко к предыдущей цифре.

В граничащих с ЦАО районах цена колеблется от 254,2-262,2 до 1044,5-1056,2 тыс. руб. за квадратный метр (данные Est-a-Tet и «Бон Тон»). «Есть районы, которые не уступают в своих преимуществах районам ЦАО, поэтому здесь и возводят новостройки, позиционирующиеся в сегменте премиум и выше», - замечает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер». Самый пафосный и даже слегка переплюнувший по дороговизне центр – район Дорогомилово, самый «народный» - Нижегородский.

Источник: Est-a-Tet

Новинки уходящего года

По информации Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), с начала 2021 года в ЦАО вышло в продажу два проекта бизнес-класса – MYPRIORITY Basmanny (девелопер ГК «Гранель») и Voxhall (ГК «Эталон»), один проект комфорткласса – «Мой адрес на Шмитовском» (МРС). В районах, граничащих с ЦАО, появилось 14 проектов, из них бОльшая часть - 10 проектов - относится к бизнес-классу, к премиум-классу - 4 проекта. Это в Даниловском районе - Dream Towers («Регионы»), High Life («Пионер»), Shagal («Эталон»), «Дербеневская», Forst (ПИК). В Раменках - Will Towers (Минские Холмы), «Событие-2» («Донстрой»), Woods («Ойкумена»). В районе Филевский парк – «Береговой-2» (Главстрой), «Барклая, 6» (ПИК), Noble, Famous (MR Group). В Хорошево-Мневниках – «Остров» («Донстрой») и в Марьиной роще - MOD (MR Group).

Из данного списка наиболее интересными Наталия Кузнецова считает комплексы, в чьей концепции используется природное окружение: ЖК Will Towers в долине рек Сетунь, «Остров», вокруг которого река и заповедник Москворецкого парка, «Береговой-2» с выходом на набережную Москвы-реки.

Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, отмечает еще и элитный ЖК «Бадаевский» от компании Capital Group, который будет возведен в Дорогомилово на месте Бадаевского пивоваренного завода. Эксперт выделяет и упомянутый комплекс бизнес-класса Forst в Даниловском – первый проект бренда Forma от ГК ПИК. В двух районах вышли апарт-комплексы с компактными планировками и доступными бюджетами: в Нижегородском – N’ice Loft («Колди»), в Южнопортовом – Highway («Гранель»).

Как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), в ближайшее время начнутся продажи в проекте премиального сегмента – ЖК «River Park Кутузовский» в Дорогомилово. Это пять небоскребов от 46 до 48 этажей с общим стилобатом, где разместятся паркинг, спа-центр и фитнес-клуб.

Перспективы

По подсчетам Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в ЦАО сейчас порядка 25 площадок, которые находятся в активной разработке: 10 в Хамовниках, 6 в Пресненском районе, 3 – в Замоскворечье. Большая часть будущих проектов относится к премиальному сегменту.

Надежда Коркка («Метриум») говорит, что основные строительные перспективы центра и прилегающих районов связаны с реконструкцией исторических зданий и освоением промзон. Их перечисляет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»): «Западный порт» (Филевский парк), «Серп и Молот» (Лефортово), промзона на Симоновской набережной и ЗИЛ (Даниловский).

А крупнейшим градостроительным проектом, который затронет территорию ЦАО и прилегающих с запада и севера районов, Надежда Коркка называет «Большой Сити» - редевелопмент ряда промышленных территорий и городских кварталов. Например, на месте квартала «Камушки» (Пресненский район) запланировано строительство небоскребов высотой до 450 метров.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») перечисляет другие заявленные проекты: ЖК My Priority Paveletskaya («Гранель») в Замоскворечье, «Интеллигент» в рамках ТПУ Электрозаводская («Мосинжстрой») в Басманном, «Космополит» в рамках ТПУ Шелепиха («Мосинжстрой»), «Пресненский вал, 27» (ПИК) в Пресненском районе, ЖК Collection Luzhniki («Абсолют»/«Ташир») в Хамовниках.

Что интересного в продаже

Среди проектов, где идут активные продажи, эксперты называют комплекс небоскребов Headliner («Кортрос», Пресненский). Первая очередь сдана в 2019 году. Всего предусматривается 10 корпусов от 5 до 53 этажей. Особенность проекта - благоустройство Шелепихинской набережной. Предлагаются квартиры евроформата и с классическими планировками, линейные, угловые и распашные варианты, с окнами на три стороны света, несколькими санузлами и гардеробными, панорамными видами. Минимальные цены – от 15,9 млн рублей (за 29,6 кв. м) до 54,9 млн рублей (четырехкомнатная).

Дом «Лаврушинский» - проект Sminex в Большом Толмачевском переулке, один из лидеров продаж среди клубных домов. Это три разноэтажных корпуса (8-14), есть виллы и пентхаусы с бассейнами и террасами, квартиры с эркерами, каминами. Цены – от 104 млн руб. за однокомнатную квартиру.

Еще один проект в ЦАО - Voxhall от «Эталона» в Замоскворечье с квартирами и апартаментами. Набор лотов - от студий до 6-комнатных (более 200 кв. м). Есть варианты с террасами до 20 кв. м. Цены на апартаменты – от 20,7 млн руб. за 42,2 кв. м, на квартиры - от 24,3 млн руб. за 47,2 кв. м.

В соседнем с ЦАО Хорошевском районе стоит отметить комплекс бизнес-класса «Зорге 9» от компании St Michael в стиле разноэтажных высоток Манхэттена. В продаже апартаменты с площадями от 28 до 81 кв. метра. Стоимость – от 10,8 млн. руб.

Недалеко, в Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной компания Level Group возводит ЖК бизнес-класса «Level Причальный». Четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал. В «ассортименте» варианты европланировок, квартиры с мастер-спальнями, рабочими кабинетами, окном в ванной, эркерами, квартиры с террасами от 17 до 168 кв. м. Цены – от 10,3 млн руб.

Премиальный комплекс апартаментов Slava стоится у метро «Белорусская», в Беговом районе, в деловом кластере. Архитектура сочетает классический и современный стили. Стоимость лотов варьируется от 17,3 млн руб. (за студию 25,2 кв. м) до 49,8 млн руб. (за двухкомнатный лот 80,6 кв. м).

Ансамбль из клубных домов по 9 этажей и трех небоскрёбов 44-55 этажей с пентхаусами – это ЖК Mod в Марьиной Роще. В продаже также студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также апартаменты-студии и однокомнатные апартаменты. Минимальная стоимость лотов от 16,6 млн рублей (41,4 кв. м) до 43,6 млн рублей (83,3 кв. м).

ЖК «Метрополия» расположен в Южнопортовом районе, рядом со станцией МЦК Угрешская. Здесь компактные планировки квартир и апартаментов, доступные бюджеты. Стоимость лотов варьируется от 7,6 млн руб. (за студию 22,7 кв. м) до 32,1 млн руб. (за четырехкомнатную квартиру площадью 100,6 кв. м).

В Даниловском районе эксперты выделяют сразу несколько новостроек. В рамках ЖК «Павелецкая Сити» MR Group планирует возвести нескольких корпусов от 9 до 46 этажей в «нью-йоркском» стиле, объединенных стилобатом. Предлагаются студии, одно-двух-трех- четырехкомнатные квартиры в первой и во второй очереди проекта. Стоимость - от 13,1 млн до 65 млн рублей.

В 600 метрах от метро «Технопарк» Tekta Group возводит квартал на набережной Now. Одно из преимуществ – набережная с интересным благоустройством. Квартал состоит из 19 корпусов от 3 до 21 этажа. Во второй очереди евродвушку 49,8 кв. м с гостиной 22 кв. м можно приобрести по цене от 17,6 млн рублей. Трехкомнатная квартира евроформата 66 кв. м с кухней-гостиной 19,4 кв. м, мастер-спальней с окнами в ванной, большой лоджией и двумя санузлами стоит 24,2 млн рублей.

У группы «Эталон» в Даниловском районе проект Nagatino i-Land с корпусами переменной этажности (5-22). Квартирография - от студий до 4-комнатных квартир, в том числе с окнами от пола до потолка, мастер-спальней, отдельными входами, патио и террасами. Цены – от 18 млн руб. А также - «Жилой квартал «Шагал» (Shagal) с разноформатной застройкой. Цены – 11,1 млн руб. Оба комплекса строятся на набережной.

У ГК «Пионер» - ЖК «High Life Летниковская, 11». Особенность комплекса - панорамные виды на исторический центр Москвы, инфраструктура пятизвездочного отеля, доступная только жителям. Цены – от 34,5 млн руб.

В Раменках тоже есть, что выбрать. Можно присмотреться к проекту MR Group Hide, где в трех корпусах продаются квартиры от 45 до 148 кв. м, с потолками 3,5 м, есть пентхаусы с потолками 5,2 м. Стоимость – от 18,9 млн руб. Или – к МФК бизнес-класса «Крылья» от «Эталона». Это три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей, которые объединяет пешеходная галерея. В комплексе продаются 1-2-3-4-5-комнатные квартиры с площадями 45 - 109 кв. м. Цены стартуют от 25,2 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (апрель 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.1-3-комнатные квартиры площадью 29 - 119 м2
HighWayМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект4 кв. 2023 г. площадью 21 - 64 м2
ForstМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Тульская4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
На Шмитовском 39Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаСдан
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.1-5-комнатные апартаменты
FamousМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-3-комнатные квартиры
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк1-5-комнатные квартиры площадью 41 - 233 м2
MYPRIORITY BasmannyМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская3 кв. 2024 г. площадью 29 - 108 м2
N’ICE LOFTМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Таганская1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные апартаменты
Дом «Лаврушинский»Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Третьяковская2 кв. 2024 г.1-5-комнатные квартиры площадью 64 - 515 м2
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2027 г.1-4-комнатные квартиры
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. ПолежаевскаяСтудии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 28 - 81 м2
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская
Клубный дом NobleМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.2-комнатные квартиры
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово1 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 29 - 166 м2
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
ИнтеллигентМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская4 кв. 2024 г. площадью 37 - 99 м2
Павелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская1 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.Студии, 1-4, 6-комнатные квартиры
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСдан площадью 84 м2
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 - 87 м2
Woods MoscowМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская2 кв. 2024 г. площадью 162 - 687 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все