Жить в Центре Москвы и по соседству с ним – прямо скажем, - красота. Вряд ли стоит в этом кого-то специально убеждать. Но недвижимость здесь чрезвычайно дорогая, в среднем квадратный метр в новостройке стоит миллион рублей. Однако жителям граничащих с ЦАО районов тоже доступна прекрасная инфраструктура исторического города и его прочие прелести. А цены за некоторым исключением - в два-три раза ниже.

Главными преимуществами ЦАО эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», считают хорошую транспортную доступность и богатую инфраструктуру. Недостатков назвали всего три. Первый - нехватка машино-мест, так как на большинстве улиц введена платная парковка, а число капитальных паркингов невелико. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», напоминает о шуме на популярных туристических и «ресторанных» улицах, например на Патриарших прудах. Третий минус - мало зелени. Впрочем, Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва», готов опровергнуть этот тезис: во-первых, по территории протекает Москва-река, самым положительным образом влияющая на микроклимат и качество окружающей среды. Во-вторых, разбиваются новые скверы, парки (вспомните «Зарядье»), при благоустройстве набережных также сажают деревья и кустарники.

Что касается жилого фонда, то комментаторы отмечают его неоднородность: современные небоскребы, клубные дома, здания XIX и даже XVIII века, сталинки. «Есть и совсем ветхие дома, ожидающие сноса, например, на Большой Серпуховской улице, Нижней Красносельской, Поварской, в Ананьевском переулке, на Трубной, Петровке, в Докучаевом переулке, на проспекте Мира. Так что адрес дома в ЦАО далеко не всегда означает жилье высокого класса» - комментирует Дмитрий Железнов. А новые жилые комплексы практически всегда на приличном уровне и дорого стоят. Поэтому «для девелоперов центр дает возможность реализовать высокомаржинальные проекты в премиальном сегменте рынка», говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Сегодня по мере расширения Москвы к центру относят не только историческое ядро города, но и некоторые территории из прилегающих к ЦАО округов, замечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Поэтому мы возьмем для обзора новостроек еще и районы «первого пояса» от ЦАО.

Очень многое, что было сказано о центре города, можно отнести и к районам-соседям ЦАО. Жители этих районов могут очень быстро добраться до любой точки Москвы и пользоваться всеми привилегиями, которые дает исторический город. Путь до вожделенного центра займет 15-30 минут. В «первом поясе» тоже отличная инфраструктура, топовые школы и ВУЗы, госучреждения и офисы крупнейших компаний.

И заметно лучше с парками. Основные зеленые зоны сосредоточены на западе (природные заказники «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь», парк Победы), юге (парк Горького, Нескучный сад) и востоке (парк «Сокольники»).

Надежда Коркка отмечает и другую особенность соседствующих с Садовым кольцом, ТТК и МЦК районов - большие промзоны. Так сложилось исторически: в конце XIX – начале ХХ веков эти места были промышленными окраинами, а сейчас их активно реорганизуют. «Локации постепенно застраиваются интересными проектами, в том числе бизнес- и премиального класса. В пример можно привести Даниловский и Академический районы», - дополняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Застройка в районах «первого пояса» тоже разнообразная – много типового жилья, сталинок, домов конца пятидесятых, когда строили добротно и «кирпично», и еще не перешли к индустриальному домостроению. Девелоперы и здесь работают с удовольствием, и, как замечает Елизавета Севастьянова, из-за дефицита площадок в ЦАО компании постепенно смещают фокус на районы, граничащие с центральными.

Цены за «квадрат» в диапазоне от 250 тысяч до миллиона

Сегодня, по данным агентства Est-a-Tet, на рынке первичного жилья ЦАО представлено 82 проекта. По информации «Метриум» - 88 ЖК, при этом доля массового сегмента составляет 1,1%, бизнес-класса - 18,2%, премиум - 30,7% и элиты - 50%.

ЦАО граничит с 18 районами в 8 округах, здесь, как показывает статистика «Метриум», расположен 91 проект, «Бон Тон» - 94. Большая часть предложения приходится на бизнес-класс (63,7% площади), на втором месте – комфорткласс (21,7%), на третьем премиум-класс - 14,6% (данные «Бон Тон»).

В большинстве районов, граничащих с центром, жилье в новостройке стоит в 2-3 раза меньше, чем в «старом городе». Цена «квадрата» в новостройке ЦАО в среднем чуть выше миллиона рублей, эксперты «Бон Тон» и «Метриум» единодушны в этой оценке. По данным bnMAP.pro, - 975 тыс., ГК «Пионер» - 930 тыс. руб., что очень близко к предыдущей цифре.

В граничащих с ЦАО районах цена колеблется от 254,2-262,2 до 1044,5-1056,2 тыс. руб. за квадратный метр (данные Est-a-Tet и «Бон Тон»). «Есть районы, которые не уступают в своих преимуществах районам ЦАО, поэтому здесь и возводят новостройки, позиционирующиеся в сегменте премиум и выше», - замечает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер». Самый пафосный и даже слегка переплюнувший по дороговизне центр – район Дорогомилово, самый «народный» - Нижегородский.

Источник: Est-a-Tet

Новинки уходящего года

По информации Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), с начала 2021 года в ЦАО вышло в продажу два проекта бизнес-класса – MYPRIORITY Basmanny (девелопер ГК «Гранель») и Voxhall (ГК «Эталон»), один проект комфорткласса – «Мой адрес на Шмитовском» (МРС). В районах, граничащих с ЦАО, появилось 14 проектов, из них бОльшая часть - 10 проектов - относится к бизнес-классу, к премиум-классу - 4 проекта. Это в Даниловском районе - Dream Towers («Регионы»), High Life («Пионер»), Shagal («Эталон»), «Дербеневская», Forst (ПИК). В Раменках - Will Towers (Минские Холмы), «Событие-2» («Донстрой»), Woods («Ойкумена»). В районе Филевский парк – «Береговой-2» (Главстрой), «Барклая, 6» (ПИК), Noble, Famous (MR Group). В Хорошево-Мневниках – «Остров» («Донстрой») и в Марьиной роще - MOD (MR Group).

Из данного списка наиболее интересными Наталия Кузнецова считает комплексы, в чьей концепции используется природное окружение: ЖК Will Towers в долине рек Сетунь, «Остров», вокруг которого река и заповедник Москворецкого парка, «Береговой-2» с выходом на набережную Москвы-реки.

Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, отмечает еще и элитный ЖК «Бадаевский» от компании Capital Group, который будет возведен в Дорогомилово на месте Бадаевского пивоваренного завода. Эксперт выделяет и упомянутый комплекс бизнес-класса Forst в Даниловском – первый проект бренда Forma от ГК ПИК. В двух районах вышли апарт-комплексы с компактными планировками и доступными бюджетами: в Нижегородском – N’ice Loft («Колди»), в Южнопортовом – Highway («Гранель»).

Как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), в ближайшее время начнутся продажи в проекте премиального сегмента – ЖК «River Park Кутузовский» в Дорогомилово. Это пять небоскребов от 46 до 48 этажей с общим стилобатом, где разместятся паркинг, спа-центр и фитнес-клуб.

Перспективы

По подсчетам Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в ЦАО сейчас порядка 25 площадок, которые находятся в активной разработке: 10 в Хамовниках, 6 в Пресненском районе, 3 – в Замоскворечье. Большая часть будущих проектов относится к премиальному сегменту.

Надежда Коркка («Метриум») говорит, что основные строительные перспективы центра и прилегающих районов связаны с реконструкцией исторических зданий и освоением промзон. Их перечисляет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»): «Западный порт» (Филевский парк), «Серп и Молот» (Лефортово), промзона на Симоновской набережной и ЗИЛ (Даниловский).

А крупнейшим градостроительным проектом, который затронет территорию ЦАО и прилегающих с запада и севера районов, Надежда Коркка называет «Большой Сити» - редевелопмент ряда промышленных территорий и городских кварталов. Например, на месте квартала «Камушки» (Пресненский район) запланировано строительство небоскребов высотой до 450 метров.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») перечисляет другие заявленные проекты: ЖК My Priority Paveletskaya («Гранель») в Замоскворечье, «Интеллигент» в рамках ТПУ Электрозаводская («Мосинжстрой») в Басманном, «Космополит» в рамках ТПУ Шелепиха («Мосинжстрой»), «Пресненский вал, 27» (ПИК) в Пресненском районе, ЖК Collection Luzhniki («Абсолют»/«Ташир») в Хамовниках.

Что интересного в продаже

Среди проектов, где идут активные продажи, эксперты называют комплекс небоскребов Headliner («Кортрос», Пресненский). Первая очередь сдана в 2019 году. Всего предусматривается 10 корпусов от 5 до 53 этажей. Особенность проекта - благоустройство Шелепихинской набережной. Предлагаются квартиры евроформата и с классическими планировками, линейные, угловые и распашные варианты, с окнами на три стороны света, несколькими санузлами и гардеробными, панорамными видами. Минимальные цены – от 15,9 млн рублей (за 29,6 кв. м) до 54,9 млн рублей (четырехкомнатная).

Дом «Лаврушинский» - проект Sminex в Большом Толмачевском переулке, один из лидеров продаж среди клубных домов. Это три разноэтажных корпуса (8-14), есть виллы и пентхаусы с бассейнами и террасами, квартиры с эркерами, каминами. Цены – от 104 млн руб. за однокомнатную квартиру.

Еще один проект в ЦАО - Voxhall от «Эталона» в Замоскворечье с квартирами и апартаментами. Набор лотов - от студий до 6-комнатных (более 200 кв. м). Есть варианты с террасами до 20 кв. м. Цены на апартаменты – от 20,7 млн руб. за 42,2 кв. м, на квартиры - от 24,3 млн руб. за 47,2 кв. м.

В соседнем с ЦАО Хорошевском районе стоит отметить комплекс бизнес-класса «Зорге 9» от компании St Michael в стиле разноэтажных высоток Манхэттена. В продаже апартаменты с площадями от 28 до 81 кв. метра. Стоимость – от 10,8 млн. руб.

Недалеко, в Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной компания Level Group возводит ЖК бизнес-класса «Level Причальный». Четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал. В «ассортименте» варианты европланировок, квартиры с мастер-спальнями, рабочими кабинетами, окном в ванной, эркерами, квартиры с террасами от 17 до 168 кв. м. Цены – от 10,3 млн руб.

Премиальный комплекс апартаментов Slava стоится у метро «Белорусская», в Беговом районе, в деловом кластере. Архитектура сочетает классический и современный стили. Стоимость лотов варьируется от 17,3 млн руб. (за студию 25,2 кв. м) до 49,8 млн руб. (за двухкомнатный лот 80,6 кв. м).

Ансамбль из клубных домов по 9 этажей и трех небоскрёбов 44-55 этажей с пентхаусами – это ЖК Mod в Марьиной Роще. В продаже также студии, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а также апартаменты-студии и однокомнатные апартаменты. Минимальная стоимость лотов от 16,6 млн рублей (41,4 кв. м) до 43,6 млн рублей (83,3 кв. м).

ЖК «Метрополия» расположен в Южнопортовом районе, рядом со станцией МЦК Угрешская. Здесь компактные планировки квартир и апартаментов, доступные бюджеты. Стоимость лотов варьируется от 7,6 млн руб. (за студию 22,7 кв. м) до 32,1 млн руб. (за четырехкомнатную квартиру площадью 100,6 кв. м).

В Даниловском районе эксперты выделяют сразу несколько новостроек. В рамках ЖК «Павелецкая Сити» MR Group планирует возвести нескольких корпусов от 9 до 46 этажей в «нью-йоркском» стиле, объединенных стилобатом. Предлагаются студии, одно-двух-трех- четырехкомнатные квартиры в первой и во второй очереди проекта. Стоимость - от 13,1 млн до 65 млн рублей.

В 600 метрах от метро «Технопарк» Tekta Group возводит квартал на набережной Now. Одно из преимуществ – набережная с интересным благоустройством. Квартал состоит из 19 корпусов от 3 до 21 этажа. Во второй очереди евродвушку 49,8 кв. м с гостиной 22 кв. м можно приобрести по цене от 17,6 млн рублей. Трехкомнатная квартира евроформата 66 кв. м с кухней-гостиной 19,4 кв. м, мастер-спальней с окнами в ванной, большой лоджией и двумя санузлами стоит 24,2 млн рублей.

У группы «Эталон» в Даниловском районе проект Nagatino i-Land с корпусами переменной этажности (5-22). Квартирография - от студий до 4-комнатных квартир, в том числе с окнами от пола до потолка, мастер-спальней, отдельными входами, патио и террасами. Цены – от 18 млн руб. А также - «Жилой квартал «Шагал» (Shagal) с разноформатной застройкой. Цены – 11,1 млн руб. Оба комплекса строятся на набережной.

У ГК «Пионер» - ЖК «High Life Летниковская, 11». Особенность комплекса - панорамные виды на исторический центр Москвы, инфраструктура пятизвездочного отеля, доступная только жителям. Цены – от 34,5 млн руб.

В Раменках тоже есть, что выбрать. Можно присмотреться к проекту MR Group Hide, где в трех корпусах продаются квартиры от 45 до 148 кв. м, с потолками 3,5 м, есть пентхаусы с потолками 5,2 м. Стоимость – от 18,9 млн руб. Или – к МФК бизнес-класса «Крылья» от «Эталона». Это три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей, которые объединяет пешеходная галерея. В комплексе продаются 1-2-3-4-5-комнатные квартиры с площадями 45 - 109 кв. м. Цены стартуют от 25,2 млн руб.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 17 634 120 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 16 567 857 руб.
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая2 кв. 2025 г.от 24 305 009 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 18 006 465 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 18 911 343 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 345 236 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 11 109 679 руб.
ForstМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Тульская4 кв. 2024 г.от 12 464 669 руб.
FamousМосква, Западный округ, район Филевский парк4 кв. 2023 г.от 18 245 900 руб.
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.--
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк2 кв. 2023 г.от 16 303 235 руб.
MYPRIORITY BasmannyМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская3 кв. 2024 г.от 12 588 300 руб.
N’ICE LOFTМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Таганская1 кв. 2024 г.от 5 613 827 руб.
Дом «Лаврушинский»Москва, Центральный округ, район Якиманка, м. Третьяковская2 кв. 2024 г.от 104 000 000 руб.
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 26 259 300 руб.
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская--
HighWayМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект4 кв. 2023 г.от 5 984 710 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 290 000 руб.
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 11 184 000 руб.
Клубный дом NobleМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 37 366 400 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово4 кв. 2024 г.от 12 838 890 руб.
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.от 11 491 328 руб.
ИнтеллигентМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская--
Павелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская1 кв. 2024 г.от 12 775 792 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 16 709 550 руб.
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 9 219 270 руб.
WOODSМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская2 кв. 2024 г.от 142 086 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все