Участники рынка новостроек не ждут в декабре прошлогодних рекордов
Спрос «несоизмерим» с рекордными показателями конца прошлого года
В декабре 2020 г. спрос на новостройки бил рекорды, но в декабре 2021 г. вряд ли стоит рассчитывать на повторение прошлогоднего ажиотажа. И цены на квартиры, и ипотечные ставки сильно выросли по сравнению с прошлым годом.
Согласно официальной статистике управления Росреестра по Москве, в ноябре было зарегистрировано 9 428 договоров долевого участия в строительстве жилья - это на 5,3% меньше, чем в октябре. В октябре, напомним, показатель просел на символические 0,4%. При этом в годовом выражении число ДДУ, по данным ведомства, увеличилось на 9,4%.
Причин снижения продаж новостроек в месячном выражении несколько. Скорее всего, главным неблагоприятным фактором были ноябрьские праздники, плавно перешедшие в локдаун. В этот период Росреестр принимал документы только в онлайн-формате, что, естественно, отразилось на их количестве. Кроме того, по словам Наталии Кузнецовой, гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон», повышение ипотечных ставок заставило определенную часть потребителей отложить покупку квартиры и уйти в режим ожидания. По данным агентства «Бон Тон», число сделок на рынке в ноябре сократилось на 16% по сравнению с предыдущим месяцем.
По данным «Дом.рф», средняя ставка предложения по топ-15 банкам в середине декабря составила 9,48%. В начале ноября она была почти на 1 п.п. ниже - 8,64%. А годом ранее крупнейшие банки предлагали кредиты под 8% (без учета льготной ипотеки). Но, скорее всего, дело даже не в том, что ипотека стала слишком дорогой – кредит под 9,5% при официальной инфляции выше 8% и ключевой ставке 8,5% - это совсем неплохо, а в том, что удорожание кредитов усугубляет последствия роста цен на новостройки. Согласно информации «Бон Тон», средний бюджет покупку квартиры комфорткласса на первичном рынке «старой» Москвы за год увеличился на 47,2% до 20 млн руб., а средняя площадь – только на 5,5% до 67 кв. м. В бизнес-классе показатели прибавили 28,6% (до 30 млн руб.) и 5,4% (72 кв. м) соответственно. Причина такой диспропорции очевидна – рост стоимости метра.
Однако ипотека остается основным источником спроса на рынке – других просто нет. Как подсчитали специалисты компании Est-a-Tet на основе данных Росреестра, на первичном рынке жилья столицы в старых границах в ноябре 2021 г. было зарегистрировано 3,33 тыс. ДДУ с ипотекой, что даже чуть больше показателя предыдущего месяца (+2%). По сравнению с ноябрем прошлого года количество ипотечных кредитов уменьшилось на 20% из-за высокой базы прошлого года – после снижения кредитного лимита до 3 млн руб. летом 2021 г. льготная ипотека, на которую в 2020 г. приходилась значительная доля выдач, фактически прекратила свое существование в Москве.
Несмотря на это, доля ипотеки в спросе почти не меняется: в ноябре 2021 г. она составила 59%, в октябре – 60%, в ноябре прошлого года – 59%. Потому что, по данным Est-a-Tet, спрос по сравнению с прошлым годом тоже упал на 21% до 7,1 тыс. сделок.
В Новой Москве в ноябре оформили 1,52 тыс. ипотечных договоров на покупку новостроек - это на 13% больше, чем в октябре, и на 2% меньше, чем в ноябре 2020-го. Доля ипотеки за месяц прибавила 5 п.п. и достигла 70%. В прошлом году на ипотеку приходилось 60% сделок с новомосковскими новостройками.
«На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок увеличилась за счёт того, что проекты в Новой Москве идеально подходят для семейной ипотеки (компромисс бюджета и социальной инфраструктуры с прозрачными перспективами строительства новых станций метро). Кроме того, в проектах Новой Москвы активно предлагается ипотека, субсидируемая застройщиком», - поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
В целом продажи новомосковских за год сократились на 15% до 2,2 тыс. ДДУ. В Московской области, по информации Est-a-Tet, в ноябре 2021 г. было зарегистрировано 6,5 тыс. сделок. По сравнению с ноябрем прошлого года показатель упал на 11%.
О снижении спроса в годовом выражении сообщают и другие участники рынка. Например, компания «Сити XXI век» в ноябре продала в Москве и Подмосковье примерно на 19% меньше метров, чем годом ранее. Что, впрочем, не помешало застройщику перевыполнить план продаж на 21%. За первую половину декабря объем реализации составил более 60% от ноябрьского уровня и примерно 40% от прошлогоднего (декабря 2020 г.).
«Ноябрь и декабрь 2020 г. в целом можно отметить как успешные месяцы - высокая эффективность обращений, перевыполнение планов продаж на 109 и 126% и, как следствие, высокая конверсия. Тем не менее при таком перевыполнении планов продаж перевыполнение по цене составило всего 105 и 111% соответственно. В 2021 г. мы скорректировали подход к реализации, сосредоточившись на получении максимальной прибыли. Перевыполнение планов в ноябре и декабре 2021 г. по-прежнему присутствует, но при этом перевыполнение по цене уже составило 108 и 114% и конверсия вернулась к целевым показателям», - прокомментировали динамику продаж в пресс-службе «Сити XXI век».
Наталья Кузнецова также отмечает «достаточно умеренную активность» в декабре на фоне подорожания новостроек и повышения ипотечных ставок. По ее прогнозам, число сделок в декабре будет примерно таким же, как в ноябре, и значительно уступит декабрю прошлого года: «Безусловно, потребительская активность сейчас несоизмерима с рекордными показателями декабря 2020 г., когда на фоне ноября количество сделок выросло практически в два раза».
