Государство не субсидирует ипотеку на апартаменты, но те от этого не страдают. Роль льготной ипотеки на рынке апартаментов играют словесные интервенции чиновников, обещающих наконец признать их жильем, и более низкая цена лота — которая почти не растет, а местами даже падает, несмотря на увеличение цены метра.

Спрос

По итогам I полугодия 2021 г. число сделок с апартаментами на рынке «старой» Москвы достигло 3,4 тыс., что на 92% превысило показатель аналогичного периода прошлого года, сообщает «Метриум». Для сравнения: продажи новостроек с квартирами за тот же период увеличились на 60%. То есть спрос на апартаменты растет быстрее, чем на квартиры с официальным статусом, хотя рынок апартаментов государство не поддерживает — помещения, считающиеся нежилыми, нельзя купить по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5%. Льготную ипотек на рынке апартаментов более чем успешно заменяет обычная, подешевевшая в период мягкой монетарной политики ЦБ, а также — и это главное — более низкая цена этого формата недвижимости.

Динамика спроса на квартиры и апартаменты в «старой» Москве в I полугодии 2021 года по сравнению с I полугодием 2020 года

Класс Квартиры Апартаменты
Количество ДДУ в I полугодии 2021 г., тыс. шт. Динамика относительно I полугодия 2020 г. Количество ДДУ в I полугодии 2021 г., тыс. шт. Динамика относительно I полугодия 2020 г.
Массовый 18,9 52% 1,5 140%
Бизнес 11,1 66% 1,4 41%
Премиум 1,3 193% 0,5 411%
Элит 0,1 46% 0,04 -49%
Итого 31,4 60% 3,4 96%

Источник: «Метриум»

«Пока апартаменты остаются лучшей альтернативой квартирам для тех, кто может обойтись без регистрации по месту жительства — особенно сейчас, на фоне изрядно подорожавшего жилья», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

По этой же причине апартаменты представляют собой и более выгодный объект для инвестиций, добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): стоимость апартаментов на 10–15% ниже квартир сопоставимой площади и локации, а цена аренды сопоставима с квартирой аналогичного формата. (См. «Инвестиции в недвижимость: можно ли заработать на квадратных метрах в 2021 году?»)

Коркка, впрочем, призывает не сравнивать динамику спроса на апартаменты и на квартиры, так как объем предложения в данных сегментах отличается в разы.

Еще одним важным стимулом спроса на апартаменты стали словесные интервенции чиновников о планах признать апартаменты жильем. Надо отметить, что тема далеко не нова — апартаменты в России «признают» жильем с 2015 г. — и все никак не признают, что, впрочем, не мешает рынку извлекать пользу из активизации обсуждения данного вопроса.

«В конце 2020 года президентом России была подписана „дорожная карта“ „Трансформация делового климата“, в которой в числе мер предусматривалось принятие федерального закона о правовом статусе апартаментов. Сам законопроект был размещен для оценки регулирующего воздействия весной этого года. С этого момента апартаменты получили новый импульс потребительского интереса. На это повлияла ключевая новация законопроекта: перспектива перевода апартаментов в жилье», — говорит директор по маркетингу компании Coldy Елена Далингер. Пики продаж апартаментов Coldy выпали как раз на ноябрь и декабрь 2020 г. и апрель 2021 г., рассказывает Далингер, а по итогам первого полугодия 2021 г. продажи апартаментов по всем объектам компании увеличились в пределах 20% в сравнении с данными прошлого года. Причем одновременно выросла и доля сделок с ипотекой — до 45%. Хотя власти не субсидируют ипотеку на рынке апартаментов, удешевление коммерческих кредитов, конечно, оказало положительное влияние на спрос.

По словам Елены Далингер, наибольший ажиотаж перспектива принятия федерального закона произвела в комфортклассе, что неудивительно: для клиентов в этом сегменте возможность регистрации по месту жительства и обеспечение социальной инфраструктурой более важны, чем для покупателей высокобюджетных апартаментов, которые могут обойтись и без бесплатной «социалки».

Самые востребованные проекты с апартаментами «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*

№ п/п Проект Округ Район Застройщик Количество ДДУ по итогам I полугодия 2021 года, шт
1 «Волоколамское 24» СЗАО Щукино ГК ПИК 300
2 «Легендарный квартал на Березовой Аллее» СВАО Останкинский Д-Инвест 269
3 SLAVA САО Беговой MR Group 257
4 «Движение. Тушино» СЗАО Покровское-Стрешнево ГК «ФСК» 168
5 «Серебряный фонтан» СВАО Алексеевский ГК «Эталон» 155
6 «Новоданиловская, 8» ЮАО Донской ГК «Самолет» 139
7 YE’S Botanica СВАО Свиблово ГК «Пионер» 138
8 B’aires СЗАО Щукино СЗ «Прогресс» 130
9 Les ЮЗАО Ясенево РОО СК «Спартак-Волейбол» 125
10 «Level Стрешнево» СЗАО Покровское-Стрешнево Level Group 116

*указаны только сделки по ДДУ без учета продаж по ДКП, а также учитываются только сделки физлиц (без оптовых покупок)

Источник: «Метриум»

Предложение

Объем предложения апартаментов сократился, и очень значительно. Только за II квартал 2021 г. предложение снизилось на 22,4% до 365,8 тыс. кв. м, а в годовом выражении объём предложения уменьшился на 42,9%, говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. По данным компании, в конце I полугодия на столичном рынке продавалось 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 365,8 тыс. кв. м в 153 корпусах, или 95 проектах.

Источник: Est-a-Tet

По информации «Бест-Новостроя», больше всего сократилась общая площадь представленных на рынке апартаментов — на 53% за год. При том что корпусов стало меньше только на 12%.

Динамика объема предложения на рынке апартаментов Москвы

Период Число проектов Число корпусов Число лотов Объём, тыс. кв. м
Июнь 2021 78 125 4689 257,8
Январь 2021 88 131 5267 331,7
Июнь 2020 92 142 8861 547
Динамика полугодия, % -11% -5% -11% -22%
Годовая динамика, % -15% -12% -47% -53%

Источник: «Бест-Новострой»

Одна из главных причин сокращения предложения — дефицит новых проектов. Девелоперы явно не успевают за спросом, хотя объем нового предложения в кв. м увеличился на треть: по данным «Бест-Новостроя», в I полугодии 2021 г. в Москве появилось 11 проектов апартаментов общей площадью не менее 340 тыс. кв. м, а за аналогичный период прошлого года этот рынок пополнился девятью проектами общей площадью более 255 тыс. квадратных метров. Однако надо учитывать, что рынок апартаментов достаточно специфичен — проекты появляются только на тех площадках, где жильё построить невозможно. Причем многие девелоперы не хотят связываться с этим форматом из-за неопределенности его статуса.

Новые проекты с апартаментами, вышедшие на рынок Москвы в I полугодии 2021 года

Проект Девелопер Район Общая площадь проекта Жилая площадь проекта Мин бюджет покупки по корпусу, руб Мин цена квм по корпусу, руб Класс
Lunar Hutton Development Гагаринский 60 500 21 938 15 100 000 448 548 Бизнес
«Турист» Алтай Ростокино н/д 3753 3 864 000 210 000 Эконом
HighWay Гранель Южнопортовый 81 575 65 000 5 989 010 196 512 Комфорт
3215 Доходный дом Таганский 12 328 н/д 6 248 800 243 450 Комфорт
«Лофт на Подъемной» Империал Нижегородский н/д 4769 2 842 740 200 000 Эконом
Wellton Gold Крост Хорошёво-Мнёвники 27 812 н/д 12 096 000 289 000 Бизнес
«Перец» МИЦ Митино 41 900 40 000 4 420 418 160 390 Комфорт
«Измайловский парк» Новая жизнь недвижимость Соколиная Гора 32 344 н/д 5 189 400 240 000 Комфорт
«Сокольнический вал 1» ПИК Сокольники н/д н/д 6 283 251 247 100 Комфорт
Sky View СЗ Киноцентр Пресненский 83 000 н/д 58 136 907 600 588 Премиум
«Клубный дом Рублево» Универсаль Кунцево н/д 10 432 8 556 080 222 000 Бизнес

Источник: «Бест-Новострой»

Цены

За год квадратный метр на рынке апартаментов подорожал на 32,9%, с 325 000 до 432 000 руб. по данным Est-a-Tet. Больше всего выросли цены в комфортклассе — на 41,5% до 244,2 тыс. руб. В бизнес-классе рост составил 30,3% (до 309,3 тыс. руб.), и в премиум-классе — 27% (646,5 тыс. руб.), сообщает АН «Бон Тон».

Похожие данные приводит и «Бест-Новострой»:

Период Цена кв. м, тыс. руб.
эконом-класс Комфорт-класс Бизнес-класс Премиум-класс
Июнь 2021 203,1 246,1 329,7 779,2
Январь 2021 190,1 198,8 284,4 688,8
Июнь 2020 166,1 178,7 255,8 584,2
Динамика полугодия, % +7% +24% +16% +13%
Годовая динамика, % +22% +38% +29% +33%

Источник: «Бест-Новострой»

Таким образом, стоимость метра на рынке апартаментов растет примерно такими же темпами, как и на квартирном. Собственно, рост цен на жилье, наряду с высоким спросом и сокращением предложения самих апартаментов, и толкал цены вверх. «Квартиры очень активно дорожали на фоне льготной ипотеки, и хотя на апартаменты она не распространяется, при прочих равных им достаточно оставаться на 15–20% доступнее квартир, чтобы сохранять спрос», — отмечает Ирина Доброхотова.

Но, что любопытно, несмотря на рост стоимости квадратного метра, бюджет покупки апартаментов растёт незначительно либо вовсе сокращается. Как поясняет Доброхотова, на рынке апартаментов наблюдается тенденция к снижению средних площадей в экспозиции, а чем меньше площадь, тем ниже стоимость лота, но выше стоимость метра.

Динамика цены лота на рынке апартаментов Москвы

  Средний предлагаемый бюджет покупки, руб. Динамика
  Июнь 2021 Январь 2021 Июнь 2020 Полугодие Год
эконом 5 013 550 5 411 650 5 248 051,7 -7% -4%
комфорт 12 606 689,86 12 209 993,76 11 766 077,81 3% 7%
бизнес 26 968 442,81 27 662 416,78 27 263 334,51 -3% -1%
премиум 138 629 898,7 132 906 107,8 120 031 789,4 4% 15%

Источник: «Бест-Новострой»

Это, видимо, как раз и является результатом отсутствия на рынке апартаментов субсидируемой государством ипотеки, которая искусственно увеличивает покупательскую способность населения. Нет заниженных ставок — нет и возможности резко задирать цену лота.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (сентябрь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Сити-комплекс ПерецМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе4 кв. 2023 г.от 4 397 337 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 13 822 590 руб.
Wellton GoldМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники1 кв. 2022 г.от 11 666 000 руб.
SkyViewМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Краснопресненская--
Лофт на Подъемной, 14Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. АвиамоторнаяСдан--
ТуристМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад4 кв. 2021 г.--
LunarМосква, Юго-Западный округ, район Гагаринский, м. Ленинский проспект4 кв. 2023 г.от 15 254 900 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 6 508 512 руб.
HighWayМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект4 кв. 2023 г.от 5 752 380 руб.
Клубный дом РублевоМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино1 кв. 2022 г.от 8 837 850 руб.
Легендарный квартал на Березовой аллееМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический садот 3 497 506 руб.
МФК 3215Москва, Юго-Восточный округ, район Таганский, м. ТаганскаяСданот 6 537 700 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 514 000 руб.
BairesМосква, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦКот 9 130 000 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 126 160 руб.
Новоданиловская, 8Москва, Южный округ, район Донской, м. Тульская3 кв. 2022 г.от 12 264 395 руб.
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 8 654 820 руб.
Движение. ТушиноМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская4 кв. 2021 г.от 7 902 486 руб.
YE'S BotanicaМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад3 кв. 2021 г.от 4 220 000 руб.
Измайловский паркМосква, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Измайлово МЦК4 кв. 2023 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все