Редакция портала IRN.RU продолжает серию статей о материалах строительства. На очереди - монолит. В отличие от домов типовых серий, здесь всё нестандартно и индивидуально: высота корпусов, архитектура, планировки. Как правило, это преимущество. Но не всегда.

Технология строительства: дома без швов

Если детали панельных домов производятся на заводах, то монолитные здания возводятся прямо на участке. Строительство начинается с подготовки котлована. После того как он готов, заливается фундаментная плита, далее льются стены, устанавливаются перекрытия. В итоге получается единая монолитная конструкция без швов и соединений, рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.

И если несущий каркас монолитного здания всегда выполнен из железобетона, то материалы наружных и внутренних стен могут отличаться. Например, в части проектов ГК ПИК применяется монолитно-панельная и монолитно-блочная технология, то есть монолитная конструкция в сочетании с наружными стенами из панелей с готовыми навесными фасадами или из ячеистых блоков, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Такая комбинированная технология широко используется в проектах комфорткласса крупными застройщиками, в структуру которых входят домостроительные комбинаты.

«Возводить дома с использованием исключительно монолита очень дорого, - объясняет руководитель офиса «На Фрунзенской», «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. - К тому же сама конструкция получается слишком тяжеловесной».

Скорость строительства монолитного дома зависит от многих факторов: наличия и сложности подземной части, особенностей участка с точки зрения перепада высот, объемов и этажности здания, а также технических характеристик и архитектурного решения, рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Так, по его словам, на строительство дома со сложной архитектурой и многоуровневым подземным паркингом у девелопера уйдет больше времени, чем на возведение дома обычной конфигурации и с наземной парковкой.

«Высокая скорость возведения монолитной конструкции должна скорее насторожить, чем радовать, поскольку при строительстве монолитного дома в обязательном порядке должна выдерживаться определенная технология. Абсолютно нормальным сроком считается 3-4 этажа в месяц», - предупреждает Алексей Лухтан из Lexion Development.

Жилье класса «комфорт» и выше

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости Москвы доля предложения в монолитных домах по суммарной площади квартир и апартаментов, находящихся в продаже, по данным Est-a-Tet, составляет 80,9%. Еще 8,5% предложения приходится на дома, возводимые по монолитно-панельной технологии. В Подмосковье в монолитных домах представлено 79% объема предложения (в квадратных метрах), еще 3% – в монолитно-панельных. В Новой Москве, по подсчетам «Бон Тон», к монолитной технологии строительства относится 81,8% площади экспозиции.

Если рассматривать по классам, то, как отмечает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова, в комфортклассе 76,6% экспозиции возводится по монолитной технологии, в бизнес-классе - 100% экспозиции, в премиальном сегменте – 99,7%.

«В старых границах Москвы монолитное строительство является наиболее популярной технологией, поскольку позволяет создать проект, максимально соответствующий своему классу и, за счет вариативности конфигурации корпусов, дает возможность учесть особенности участка и окружающей территории, в том числе расположить дома таким образом, чтобы обеспечить будущим жильцам лучшие видовые характеристики. По этим причинам монолитная технология используется даже в комфортклассе, где является преимуществом по сравнению с панельным строительством, которое в остальных классах жилья уже недопустимо с точки зрения качественных характеристик», - рассказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Разница между классами в монолитных домах, по словам эксперта, обеспечивается за счет площади квартир и их количества на площадке, высоты потолков, наличия террас, уровня инженерного оборудования и систем жизнеобеспечения.

Ещё один фактор – конечно, расположение. Но монолитные дома строят и в удаленных районах Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, обычно в классе «комфорт». Эти дома также обладают всеми присущими монолитным домам характеристиками повышенной комфортности: большие площади, удобная планировка, огороженная территория, паркинг, охрана, отмечает Ольга Тихонова из «Миэль».

Например, монолитный жилой комплекс бизнес-класса «Клюквенный» компания «Гранд» возводит в городском округе Щёлковский. Площадь квартир здесь достигает 115 кв. м, высота потолков – 3,3 м. В домах представлены квартиры с эркерными окнами, обычными и французскими балконам, квартиры с отдельным входом и квартиры с террасами до 20 кв. м.

Из «плюсов»:

Интересная архитектура

Монолитная технология практически не ограничивает фантазию проектировщика и позволяет реализовать самые смелые идеи — в теории по этой технологии можно построить дом почти любой формы.

Например, центральный дом в ЖК «Румянцево Парк» в Новой Москве (Lexion Development) имеет П-образную форму, ещё два дома, которые будут окольцовывать два ландшафтных парка, строятся в форме трапеции. 

Другой пример - комплекс апартаментов RED7 (ГК «Основа») на Садовом кольце, с «пиксельной» архитектурой и сложной геометрией фасадов. Благодаря такой архитектуре многие апартаменты имеют угловое остекление, более 60% лотов в проекте - видовые, а более чем в 20% запроектированы балконы и террасы площадью до 150 кв. м.

По монолитной технологии возможно и строительство высотных зданий. Таких, как D1 в Тимирязевском районе (MR Group), высота которого достигает 60 этажей, Headliner около «Москва-Сити» (ГК «Кортрос») – 53 этажа, AFI Tower в районе Свиблово (AFI Development) – 53 этажа или Eniteo у метро «Академическая» (Tekta Group) – 42 этажа.

Разнообразие планировок

Еще одно важное преимущество монолитного строительства – разнообразие планировочных решений и широкие возможности для перепланировки.

В монолитных домах внутри квартир не строят межкомнатных стен, лишь в ограниченном количестве возводят несущие колонны, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Соответственно, это дает больше свободы в формировании квартирографии и планировочных решений,

В ЖК «Счастье на Семёновской», например, предусмотрены гардеробные и лоджии. Застройщик - Группа «Эталон» - заявляет, что в квартирах комплекса нет длинных коридоров и неиспользуемых пространств.

Технология также позволяет строить дома с высокими потолками, панорамными окнами и просторными террасами.

Высокие потолки и большие площади

Как правило, высота потолков в монолитных домах начинается от трех метров. В домах премиум-класса потолки могут достигать четырех метров и более. Площади квартир в монолитных домах больше площади аналогов в панельных домах.

«Например, если в панельном доме общая площадь двухкомнатной квартиры составляет примерно 50-56 кв. м, то в монолитном доме площадь «двушек» начинается от 65 кв. м. При этом размер жилой площади и кухни сохраняются, а дополнительный метраж отводится под просторные холлы и дополнительные функциональные помещения», - объясняет Ольга Тихонова из «Миэль».

Площадь апартаментов в квартале MainStreet в столичном районе Фили-Давыдково (ГК «Основа»), например, достигает 140 кв. м. Здесь предусмотрены потолки высотой до 3,6 м, увеличенная площадь остекления и продуманное зонирование пространства. В некоторых апартаментах есть балконы или лоджии с остеклением, дополнительные туалеты и объединенные кухни-гостиные или кухни-столовые.

В соседнем районе Раменки девелопер «Эталон» строит ЖК «Крылья». Монолитное строительство позволило застройщику предусмотреть в квартирах большие окна высотой 2,25 м и эргономичные планировки - ниши для бытовой техники, несколько санузлов, просторные кухни-гостиные, гардеробные. Несколько квартир будут иметь собственные приватные террасы площадью от 40 кв. м. Высота потолков в домах – 3,1 м, площадь квартир – от 32,5 до 147 кв. м.

Просторные лобби

Просторная входная группа – еще одна особенность домов из монолита. Как правило, она продумана, концептуально оформлена, имеет высокий уровень благоустройства и отделки.

Например, в комплексе бизнес-класса iLove, который «Кортрос» строит в Останкинском районе Москвы, предусмотрены современные входные группы с высокими потолками, витражным остеклением, дизайнерской отделкой и бесступенчатыми сквозными входами. В холлах обустроят мини-гостиные с мягкой мебелью, установят стойки для консьержей.

Среди других важных особенностей домов из монолита - хорошая тепло- и шумоизоляция, которая достигается благодаря бесшовности строительства. И, конечно, подземный паркинг, который обязательно построят в проектах класса «бизнес» и выше.

Минусы: неправильная форма квартир и цена

Минусы монолитного строительства могут быть связаны с ошибками при проектировании — в некоторых старых монолитных домах жители жалуются на плохую звукоизоляцию, говорит Евгения Старкова из MR Group. Кроме того, в монолитных домах предыдущих поколений встречаются неудобные и нефункциональные планировки — это объясняется широкими возможностями для «самовыражения».

«В первые годы применения технологии оригинальность планировки часто перевешивала рациональные характеристики. Спрос до определенного момента поддерживал такой подход — люди устали от типовых планировок советского периода. Сегодняшний покупатель, конечно, выбирает только продуманные и удобные планировки», - объясняет эксперт.

Впрочем, по словам Романа Родионцева из Est-a-Tet, проблема актуальна до сих пор: «Иногда архитектурные решения таких проектов предполагают нестандартную форму корпусов, где часть квартир могут иметь неправильную форму. В этом случае может понадобиться дополнительное привлечение дизайнера-архитектора, который сможет извлечь из существующего пространства квартиры максимум полезной площади и обыграть нестандартную планировку».

При этом для всех квартир, расположенных в монолитном доме, характерны неровные стены, полы и потолки, а значит, они требуют дорогостоящего и достаточно длительно ремонта. Если, конечно, квартиру не купили с готовой отделкой.

К минусам строительства домов по монолитной технологии строительства Алексей Лухтан из Lexion Development относит и удорожание всего проекта. «В итоге затраты ложатся на конечного потребителя – покупателя. Поэтому стоимость квартиры в монолитном и панельном домах аналогичной локации будет отличаться», - констатирует эксперт.

Сколько стоит квартира в монолите

Разницу в цене между монолитным домостроением, улучшенной и типовой панелью можно установить только в комфортклассе. Просто потому, что в высокобюджетных сегментах не используется панель, а в экономклассе мало монолитных проектов.

«В комфортклассе квартир «старой» Москвы средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в монолитных домах без отделки в среднем на 20% выше, чем СВЦ в проектах с улучшенной панелью (215,4 тыс. руб. и 181,7 тыс. руб.). СВЦ в монолитных домах с отделкой ниже на 10%, чем в домах улучшенной панели (182,2 тыс. руб. и 201,5 тыс. руб.). Такая закономерность встречается в некоторых округах (СВАО, ЮАО, ЮВАО). СВЦ в монолитных домах с отделкой на 10% выше, чем в домах типовой панельной застройки с отделкой (182,2 тыс. руб. и 166,4 тыс. руб.)», - приводит данные Наталия Кузнецова из «Бон Тон».

Рублёвые цены на новостройки Москвы по округам на 11 июня 2021 года (тип конструктива: монолит, монолит-кирпич, монолит-блоки)

Округ За квадратный метр За объект
ВАО 273 634,54 17 529 112,20
ЗАО 459 855,68 43 216 153,78
ЗЕЛАО 187 063,20 11 271 844,20
НАО 203 967,79 10 944 807,49
САО 359 947,70 28 287 398,95
СВАО 276 929,63 18 296 806,24
СЗАО 339 010,72 28 080 987,80
ТАО 115 511,92 7 092 354,86
ЦАО 793 550,19 125 722 222,10
ЮАО 370 810,28 28 333 668,25
ЮВАО 270 024,39 15 724 355,41
ЮЗАО 331 840,21 26 313 083,44

Источник: председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова

Рублёвые цены на новостройки Московской области по городским округам на 11 июня 2021 года ( тип конструктива: монолит, монолит-кирпич, монолит-блоки)

Городской округ За квадратный метр За объект
Богородский г.о. 73 486,75 4 682 116,75
Дмитровский г.о. 78 343,34 4 667 614,03
Ленинский г.о. 145 476,65 8 389 757,16
Наро-Фоминский г.о. 137 198,15 7 054 851,77
Одинцовский г.о. 167 416,70 10 030 899,93
Пушкинский г.о. 126 295,82 7 337 348,37
Раменский г.о. 100 014,19 6 592 969,77
Сергиево-Посадский г.о. 36 312,00 2 500 000,00
талдомский г.о. 43 509,50 3 518 122,50
г.о. Балашиха 118 090,57 6 834 197,82
г.о. Долгопрудный 147 587,89 7 951 533,44
г.о. Домодедово 93 878,97 4 352 209,03
г.о. Егорьевск 48 021,83 3 101 896,00
г.о. Жуковский 105 000,00 5 825 481,00
г.о. Ивантеевка 104 735,67 5 723 028,11
г.о. Истра 142 600,11 9 371 479,07
г.о. Клин 86 732,27 4 431 880,82
г.о. Королёв 104 922,56 6 534 704,33
г.о. Котельники 132 382,57 7 140 397,77
г.о. Красногорск 140 469,87 7 556 973,58
г.о. Лобня 105 240,55 5 367 204,55
г.о. Лыткарино 90 492,31 4 587 211,13
г.о. Люберцы 145 953,61 6 773 558,79
г.о. Мытищи 148 683,79 8 268 234,25
г.о. Подольск 129 216,29 5 762 244,43
г.о. Пущино 88 852,50 4 554 608,75
г.о. Реутов 168 269,83 7 714 679,42
г.о. Серпухов 62 639,11 5 201 317,33
г.о. Солнечногорск 103 939,28 5 734 052,35
г.о. Химки 145 518,06 11 319 411,06
г.о. Шатура 61 052,17 2 437 847,33
г.о. Щёлково 89 063,85 5 414 841,20
г.о. Электросталь 75 593,33 3 386 083,67

Источник: председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова

Конечная стоимость квартир в монолитном доме будет различаться в зависимости не только от проекта, но и от самой квартиры.

«В рамках одного корпуса на стоимость квартиры в монолитном доме влияет этаж расположения, видовые характеристики, особенности планировочных решений, наличие балкона или террасы, высота потолков, которая на верхних этажах может быть больше, чем на остальных», - перечисляет Роман Родионцев.

По его словам, на стоимость квартиры в монолитных домах, по сравнению с другими проектами, влияют также уровень инженерного оборудования и систем жизнеобеспечения, материал фасадов и отделочные материалы мест общего пользования, системы остекления, особенности локации проекта, а также индивидуальные уникальные преимущества каждого отдельного проекта.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (сентябрь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 19 674 092 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 18 516 615 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 599 680 руб.
MainStreetМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 10 602 000 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 12 000 000 руб.
Счастье на СеменовскойМосква, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Семеновская1 кв. 2022 г.от 14 923 875 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 8 996 000 руб.
RED7Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота2 кв. 2022 г.от 12 703 400 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 15 278 750 руб.
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 8 117 920 руб.
КлюквенныйЩелковский район4 кв. 2021 г.от 3 986 400 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все