«Время убивает любые проекты – ты же все риски коллекционируешь»

Для того чтобы строить высокобюджетное жилье в Москве, Tekta Group, много лет работавшей на подмосковном рынке, пришлось полностью измениться — компания превратилась из вертикально интегрированной в девелоперско-инвестиционную и отдала многие процессы на аутсорсинг. Почему собственные проектировщики и строители никогда не бывают самыми качественными, сколько стоит метр для застройщика и отчего в Подмосковье нельзя строить так, как в Москве, в интервью IRN.RU рассказал генеральный директор Tekta Group Дмитрий Зиканов.

В декабре 2020 г. собственники Tekta Group провели реструктуризацию бизнеса — по сообщениям СМИ, у компании формально сменились владельцы. Расскажите, пожалуйста, что именно произошло и как это отразится на деятельности компании.

По сути, ничего не произошло. Компания существует уже 20 лет, но юридического лица с названием «Текта» до декабря прошлого года не существовало. Теперь есть. При этом активы компании не перемещались, никаких изменений владельческой структуры компании не происходило. Вообще. Собственники у компании те же, что и были.

И возбужденное против них уголовное дело не повлияло на деятельность компании?

Не повлияло и не повлияет. Тем более, что скоро ситуация, как мы надеемся, разрешится.

Почему ООО «Текта групп» учредили именно сейчас?

Решение создать ООО «Текта Групп» является логичной частью новой стратегии развития компании, которую мы планомерно внедряем с начала 2020 года. Так совпало, не более того.

Tekta Group начинала как подмосковный девелопер, но потом вы ушли в Москву. Не планируете возвращаться в область? Земля там дешевле, а цены растут даже быстрее, чем в «старой» Москве.

Нет.

Почему?

Компания поменяла стратегию два года назад. Строительство разных классов жилья — это в некотором смысле разные бизнесы. И с этой точки зрения девелопмент в Подмосковье требует одних компетенций, а работа в сегменте очень качественного жилья — «бизнес» и «премиум» — совершенно других. Надо иначе управлять себестоимостью процесса, да и вообще весь бизнес-процесс нужно настраивать по-другому. Если мы хотим создавать качественный продукт, то мы должны наращивать компетенции именно в этом направлении. И это приносит компании дополнительную маржинальность.

В Подмосковье вы позиционировали свое жилье как бизнес-класс, в Москве тоже строите бизнес-класс. Чем подмосковный бизнес-класс принципиально отличается от столичного? Кроме локации.

Всем. Деление на классы уже давно достаточно условное, скорее, наверное, лучше ориентироваться на цены, по которым люди готовы покупать. Из бюджетов покупателей и складывается тот бюджет, который может быть заложен в стоимость проекта. И отсюда возникает его принадлежность к тому или иному классу. Вы не можете дом, который стоит в «старой» Москве и называется бизнес-классом, перенести в Подмосковье. Там нет потребительского спроса с такими бюджетами.

Конечно, в «старой» Москве недвижимость дороже, но там и стоимость земли выше. А вот сами дома и квартиры в них в Новой Москве или Подмосковье часто выглядят не хуже старомосковского жилья аналогичных классов. Чем все-таки московский бизнес-класс отличается от подмосковного — для потребителя?

Другие материалы, технологии, инженерное оборудование, архитектурные решения, уровень концепций благоустройства и масштаб. Другое качество проектных и строительных работ. Да по сути все другое.

Зайдите в Москве в любой из объектов уважаемых девелоперов с ценником 300−350 тыс. руб. за кв. м — это бизнес-класс, — посмотрите, что это такое. И посмотрите, что строят в бизнес-классе в Подмосковье. Но это не потому, что там не умеют строить, как в Москве. Там и не нужно так строить. Если в области сделать так, как это делается в Москве, жилье будет просто невозможно продать.

А в рамках одного региона различия между классами столь же принципиальны? Например, чем отличается московский «бизнес» от «премиума»?

Прежде всего, локацией. Похожий дом переезжает из Мневников на Кутузовский и превращается из «бизнеса» в «премиум». Но не только локация определяет принадлежность объекта недвижимости к тому или иному классу. Борясь за покупателя, ты должен оправдать премиальную цену. Современный покупатель прекрасно разбирается в недвижимости и не купит по 400 000 руб. за метр то, что стоит 300 000 у соседа чуть в стороне. Поэтому, если хочешь строить «премиум», придется хорошо подумать, как это делать. К примеру, в нашем премиальном проекте Spires мы самым серьезным образом сконцентрировались на фасадах, витражах «Тиффани», декоративных элементах и других оригинальных решениях. Премиальность должна быть уникальной и иметь свою фишку.

Но, например, между «комфортом» и «бизнесом» все же более существенная разница с точки зрения качественных характеристик — планировочных решений, высоты потолков, размера входных групп, остекления, отделочных материалов и т. п.

De luxe не планируете строить?

Мы знаем, как делать такие проекты, вопрос в том, будет ли подходящая площадка.

Tekta Group была вертикально-интегрированной компанией, но сейчас вы отказываетесь от этой модели, многие процессы отдаете на аутсорсинг. Почему? По логике вещей, при достаточно больших объемах строительства иметь собственных подрядчиков удобнее и выгоднее. И контролировать их легче.

Когда мы строили в Подмосковье, наличие собственных структур было оправданно. В Москве — нет. Мы сосредоточены на качестве — это наше конкурентное преимущество, которое мы пытаемся продвигать и продавать и в котором наращиваем компетенции. А если ты хочешь сделать качественный продукт, у тебя должны быть самые качественные проектировщики и строители. Но внутренние проектировщики и строители никогда такими не бывают, потому что не живут в конкурентной среде. Поэтому мы решили преобразовать вертикально-интегрированную компанию в девелоперско-инвестиционную, которая имеет возможность отбирать самых качественных и передовых российских и, если нужно, зарубежных партнеров. Главное, что у нас есть выбор.

Кстати, генподряд — сам по себе отдельный, сложный бизнес. Чтобы сделать хорошо, компании десятилетиями набираются опыта и компетенций, а тут есть своя и вроде как она должна… Но не всегда она может сделать так же хорошо, как аутсорсинговая компания, которая существует 30 лет и построила 200 объектов. То же самое с проектировщиками, архитектурными мастерскими. Собственные проектировщики годятся только для создания типового жилья. Для монорешений, где важнее технологичность, — да, они дешевле и делают быстрее. Но когда надо предлагать лучшие решения на каждом этапе и делать с большим вниманием к деталям, это не подходит.

Как вы отбираете партнёров? На конкурсе?

Мы делаем осмысленный выбор. По сути, у нас есть конкурс, но он внутренний. Открытые конкурсы теоретически возможны, если у нас в портфеле появится какая-то грандиозная площадка.

На самом деле выбор далеко не бесконечный. Пальцев на двух руках вполне достаточно, чтобы перечислить всех проектировщиков и, тем более, строителей. Когда ты задаешь некий фильтр по качеству и адекватности партнеров, то претендентов становится очень мало. Особенно в последнее время, когда все укрупнилось. То есть даже возникает проблема, кого позвать.

Брокеры отмечают, что в последний год на фоне ажиотажа застройщики стали «придерживать» квартиры. Московский рынок в какой-то степени возвращается в период до 2008 г., когда застройщики старались строить меньше, но продавать дороже. Вы согласны?

Нет, конечно. И в 2000-е такого не было на самом деле. Застройщики никогда не будут что-то придерживать, у них всегда ограничения совсем с другого края — они не могут найти, что строить, площадок не хватает. И специально придерживать участок никто не будет, потому что это экономически невыгодно. Время — это всегда потеря денег, и чем короче период от момента приобретения актива до завершения проекта, тем лучше его экономика. Время убивает любые проекты — ты же все риски коллекционируешь. Пока сидишь с проектом, у тебя раз, и изменились правила игры. Как, например, было полгода назад. Нам повезло — мы успели пройти по грани. А если бы мы помедленнее, например, проектировали, то…

Это вы про повышение платы за смену вида разрешенного использования участка (ВРИ)?

Да. Мы успели почему? Потому что в декабре купили площадку, а уже через год получили разрешение на строительство, согласовав смену ВРИ. А если бы мы работали в два раза медленнее, то все. Это к вопросу о цене скорости. Потому что никто же не прогнозировал таких изменений.

Как это решение московских властей повлияет на дальнейшую стратегию Tekta? Меньше строить будете?

Это рыночная история. Вопрос в том, как это повлияет на стоимость площадок. Потому что если себестоимость проекта выросла в части смены ВРИ, то застройщики не смогут покупать площадки по тем ценам, что были раньше. Старые цены просто не «влезут» в финансовые модели, которые просчитываются при покупке участка. И это будет давить на продавцов. Сначала, как обычно, рынок встанет: одни не хотят продавать дешевле, другие — покупать дороже. А потом стороны начнут как-то сближать свои позиции и договариваться. Такое уже не раз бывало.

Это отразится на объемах строительства в Москве в среднесрочной перспективе?

Я не думаю, что повышение платы за ВРИ — фактор, определяющий объемы строительства в Москве. На объемы строительства больше влияет градостроительная политика города и его способность, желание, скорость выдачи градостроительных документов на площадки.

А изменение платы за ВРИ не фактор градостроительной политики?

Фактор. Экономическая часть городской политики изменилась, и это влияет на себестоимость. Но застройщики во все времена были должны городу за использование городской земли. Экономика так или иначе сойдется: где-то застройщики в маржинальности подвинутся, где-то продавцы площадок ужмут свои пожелания, и как-то все договорятся. Возможно, через какие-то стагнационные паузы, которые всегда бывают, когда нужно привыкнуть к новым условиям.

Какова рентабельность ваших текущих проектов?

Трехкратная маржинальность, которую многие почему-то приписывают компаниям, работающим на рынке недвижимости, — миф, ее нет уже года с 2004-го. Все застройщики давно живут с маржинальностью на уровне любых аналогичных бизнесов.

А прошлогодний взлет цен, продолжающийся до сих пор, ситуацию для вас не улучшил?

Конечно, ажиотаж помог. Он всем помог — чем выше продажи, тем быстрее наполняются эскроу-счета, тем чуть-чуть ниже ставка по проектному финансированию. Плюс где-то цены подросли внепланово. Это да, это было позитивно. Но нельзя сказать, что у нас была IRR (внутренняя ставка доходности — прим. ред.) 15%, а стала 30%.

Одной из главных причин роста цен была программа льготной ипотеки, которая теоретически должна была сделать жилье более доступным для покупателей. Насколько эта программа была необходима столичным застройщикам? По вашему мнению, что бы было с рынком, с Tekta Group без льготной ипотеки?

Особенного ничего. Мы специально анализировали, что же являлось драйвером подъема цен в течение последнего года. Я не знаю, правы мы или нет, но наши выводы такие: льготная ипотека была лишь одним из драйверов в этой истории.

Например, у нас есть объект, где квартиры стоят 400 000 за кв. м, но при этом у нас там много ипотечников. Они берут 12 млн руб. под 6%, а еще 50 млн — по обычной ставке. Что это, с чем связано? Точно не с копеечной — при таких объемах — экономией на льготной ставке.

Так что льготная ипотека не единственный драйвер роста спроса и цен. Но это очень полезный, разумный инструмент, позволяющий быстро доставлять деньги в экономику.

Какие еще факторы привели к ценовому скачку?

Во-первых, психологические — та зона неопределенности, в которую попали люди из-за пандемии. Во все периоды нестабильности, неопределенности люди хотят как-то себя стабилизировать, и вложения в недвижимость — тоже такая стабилизация собственного состояния. Во-вторых, валютная волатильность — она всегда стимулирует спрос.

Кроме того, предложение сузилось за последние пять лет вдвое: в 2015—2016 гг. в Москве и области было 8 млн кв. м жилья в предложении, а сейчас — 4 млн. Сокращение в два раза для такого региона как Москва — это много. С учетом того, что это единственный социальный лифт в стране.

Но предложение сократилось драматически в последний год как раз на фоне ажиотажа.

Предложение не может резко сократиться за год. Если я сегодня вывожу проект в продажу, то, значит, я его купил как минимум полтора года назад.

Тогда в чем причина? В переходе на проектное финансирование?

Скорее это связано с достаточно тяжелой процедурой выдачи градостроительной документации. Можно сказать, что город стал более вдумчиво смотреть на проекты и смотрит он подолгу.

Увеличилось время выдачи разрешительной документации?

Скажем так, точка зрения города на то, что можно и нужно построить на участке, может не совпадать с экономическими возможностями застройщика.

Городские власти заставляют девелоперов снизить плотность застройки?

Нет, плотность застройки в Москве невозможно снизить, мегаполис обречен жить в высокоплотном состоянии. Но Москва может, например, сказать, что соотношение жилой и нежилой недвижимости должно быть 50/50. А что такое «нежилое» на территории между Третьим кольцом и МКАД? Что с ним делать физически? Офисы? И куда их девать в таком объеме? Точки сближения с городом ищем, но это может занимать очень длительное время.

Вернемся к льготной ипотеке. После 1 июля в Москве программу, скорее всего, не продлят. Что будет с рынком, по вашему мнению? На фоне ужесточения монетарной политики ЦБ.

Нам кажется — хотя жизнь многообразна, и, возможно, все будет по-другому, — что отката цен после завершения программы не будет, потому что некуда — снизу себестоимость поджимает. Темпы продаж, скорее всего, замедлятся. Вернее, они вернутся к плановым (по качественным объектам в последнее время было двукратное превышение темпов продаж). Потому что если откуда-то дополнительный спрос пришел, значит, где-то он убавился. Эта «убавленность» нас догонит. Но, на наш взгляд, она догонит нас не ямой глубиной в бесконечность, а достаточно равномерно. Да, темпы продаж снизятся, проекты похуже не смогут наращивать цены, но проекты получше — смогут. Это мы возвращаемся к вопросу, в каких условиях качество проекта становится принципиальным. Когда спрос сужается, ярче высвечиваются качественные характеристики проекта, и спрос уходит туда. Когда все цветет буйным цветом, это не так заметно. А когда ситуация поспокойнее, те лампочки, что горят поярче, будет видно лучше.

Что касается повышения ключевой ставки ЦБ, то это никак на рынок не повлияет. С чего вдруг что-то должно принципиально измениться из-за того, что ключевая ставка выросла на 0,5−1 п.п. Хорошо, будет кредит чуть дороже, у нас чуть-чуть припадет доходность, где-то цены приподнимутся. Это рынок. На протяжении жизни одного проекта мы проходили ипотеку от 12% до 9% в течение трех лет, и нельзя сказать, что что-то драматически поменялось.

Все застройщики жалуются, что цены толкают вверх себестоимость. Но по данным проектных деклараций в Москве себестоимость строительства более чем в два раза ниже стоимости метра на рынке.

Себестоимость строительства в проектной декларации прогнозная. Как на ее основе можно делать расчеты, когда у меня есть проекты, по которым суммарные затраты на строительство в начале и в конце различались на 50%?

А у вас какая себестоимость строительства?

Себестоимость кв. м квартиры — больше 100 000 руб., и это только стройка. И когда я читаю, что строят по 34 000 за кв. м — ну, не знаю…

Те вспышки рентабельности, которые были, не сделали нас богачами. У застройщиков появился небольшой запас прочности по проектам, и только. По нынешней системе прибыль ты можешь считать только после того, как все построил и все продал. Так давайте сначала построим и продадим. А потом уже посчитаем.

По какому принципу вы подбираете площадки? Вы строите в разных округах, на разном расстоянии от метро, природное окружение ваших проектов тоже сильно отличается. Есть какие-то общие требования?

Это не такая история, что ты ходишь по магазину и выбираешь площадки. Что найдем, то и едим — тут такой принцип на самом деле. Мы рассматриваем площадки, на которых можно реализовать объекты, соответствующие нашей стратегии. То есть объекты определенного класса — «бизнес», «бизнес+», «премиум», с определенной ценой продажи за метр. В определенной локации. На сегодняшний момент это «старая» Москва.

А если участок находится в 100 м от МКАДа, например, или вокруг промзона, то мы понимаем, что туда надо сажать дома компаний, строящих жилье эконом и комфорт классов. И это не наш профиль.

Площадки под апартаменты, как я понимаю, вы не рассматриваете. Принципиально?

Сейчас — принципиально. Поскольку правительство заявляет, что в этом году будут что-то решать по статусу апартаментов, то мы с ними не связываемся. Может, завтра власти объявят, что апартаменты — это аналог гостиницы, но без обслуживания. С квартирами площадью от 20 до 35 кв. м и коридорной системой. Это так, для примера, я не знаю, что они решат. На мой взгляд, лучше все-таки убрать все вторые смыслы и привести все к понятным, осязаемым вещам. Если уж это квартира — то это квартира, если апартаменты — то апартаменты. Чтобы всем все было понятно.

А раньше вы почему апартаменты не строили?

Не подвернулись. Или были заняты тем, что строили квартиры — любая компания лимитирована своими ресурсами. Апартаменты минимум на 20% дешевле квартир при той же себестоимости. И у апартаментов всегда был набор правовых неопределенностей. Справедливости ради, это все-таки непонятно, что такое.

Расскажите, пожалуйста, о планах компании.

Строить пока планируем все то, что уже строим. 2020 г. для нас был очень удачным, 2021 г., надеюсь, будет не хуже. Мы вывели два новых проекта, сейчас ведем переговоры о приобретении новых участков. Пока не анонсируем, потому что рано, но в любом случае в этом году купим новые площадки. У нас нет формализованной цели в метрах или деньгах — что нам надо столько-то сотен тысяч метров в этом году построить. Мы отталкиваемся от текущей ситуации, и нам важна наша репутация, наше реноме как компании, которая отвечает за качество. Мы очень дорожим тем, чтобы люди, которые приобретают у нас жилье, пользуясь им, не вспоминали нас дурным словом. Знаете, как это бывает — идешь по дому и думаешь: ну кто же так строит и чем же он думал… Девелопмент — бизнес сложный, мы тоже наверняка делаем ошибки, но очень стараемся продумывать свои проекты до мелочей — до ручки на двери, до перил, до номера на квартире.