Районы на удалении 3-5 станций от кольца можно назвать оптимальными по соотношению комфорта, близости к центру и цен на жилье. Однако они сильно отличаются друг от друга по этим характеристикам. Некоторые спальные районы могут оказаться даже дороже более близких к центру локаций. В других цены сопоставимы с окраинами Москвы.

Средняя зона

Самой статусной локацией в Москве, как и в большинстве других мегаполисов, является центр. Однако позволить себе квартиру в ЦАО могут немногие. Особенно в новостройках, где миллион рублей за метр – вполне стандартная цена (см. «Новостройки центра Москвы: в продаже сотня жилых комплексов»). На вторичном рынке цены ниже, но все равно приемлемыми их смогут назвать лишь счастливчики с доходом в разы выше среднего по городу. Согласно рейтингу округов Москвы по стоимости жилья от IRN.RU, по итогам 2020 года средняя цена метра вторичных квартир в ЦАО составляла 332 700 рублей, что почти вдвое выше самого дешевого Юго-Восточного округа.

На другом ценовом полюсе находятся окраины Москвы. Здесь жилье куда доступнее, особенно за МКАД (см. «Где купить квартиру: комфортные и не очень окраины Москвы»). По уровню инфраструктуры окраины заметно «подтянулись» за последние годы. Но добираться до центра придется все равно долго, а облик окраин в основном формируют панельные дома советской эпохи и 1990-2000 годов, что нравится далеко не всем.

Даже если выбраться недалеко за границы центра – примерно в зону Третьего транспортного кольца и немного за ним – ценник становится более приемлемым (см. «Топ недооцененных районов рядом с центром Москвы»). Но в основном те, кто не хочет жить на дальних окраинах, но не может позволить себе жилье рядом с центром, рассматривают районы дальше 2-3 станций от Кольцевой ветки.

«С учетом того, что многие ветки метро сейчас простираются даже за МКАД и поездка туда из центра в один конец может легко занять 30-40 минут, то именно такое расположение можно назвать золотой серединой, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Это уже не переоцененный центр, но и не окраина. Районы обеспечены метро и другими видами транспорта, при этом поездка в центр Москвы занимает не более 10-15 минут. Это, с одной стороны, давно сложившаяся «старая Москва» со всей необходимой инфраструктурой, и, с другой стороны, новые кварталы, которые появляются по мере освоения бывших промышленных территорий».

Запад и юго-запад: хорошо, но дорого

Юго-Западный и Западный округа входят в тройку лидеров по ценам на жилье. По данным IRN.RU, квадратный метр на вторичном рынке в конце 2020 года в этих округах стоил в среднем 232 900 и 225 800 руб. соответственно. Здесь сконцентрированы посольства, престижные вузы и исследовательские институты. В советские времена здесь строились парадные «сталинки», куда селили профессуру. В этих домах многие москвичи мечтают жить до сих пор.

Несмотря на высокие цены, эти направления очень востребованы среди покупателей. Так, все опрошенные эксперты назвали самым популярным на рынке новостроек районом Раменки – это один из самых дорогих районов за пределами ЦАО что на первичном, что на вторичном рынке. По ценам на вторичном рынке Раменки вместе с соседними Ломоносовским и Гагаринским районами занимают 15-ю строчку в рейтинге районов от IRN.RU. По итогам 2020 года метр на «вторичке» здесь стоил в среднем 278 100, что даже выше, чем в некоторых районах центра (например, у метро «Бауманская» квартиры стоили в среднем 247 800 рублей за метр).

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, среди районов средней удаленности от центра Раменки занимают первое место по спросу на новостройки. В 2020 году здесь было продано 311 700 метров первичного жилья. Такая популярность района обусловлена не только его престижностью, но и большим ассортиментом: Раменки сейчас очень активно застраиваются. По данным компании «Бест-Новострой», сейчас в Раменках продаются квартиры в 13 проектах, а, например, в 2017 году их было всего 6. «Большая часть предложения относится к бизнес-классу – 74% в 7 проектах, к премиум-классу – 26% в 4 проектах. Почти 96% предложения представлены квартирами», - отмечает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Средневзвешенная цена метра в бизнес-классе составляет 330 000 рублей при средней цене квартиры 27 млн рублей. В премиум-классе метр стоит в среднем 725 000 рублей при средней цене лота 118 млн.

Проекты в районе Раменки и по соседству
Раменки
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 23 079 680 руб.
СобытиеМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект1 кв. 2021 г.от 11 729 926 руб.
НастоящееМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки2 кв. 2022 г.от 17 927 812 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 20 315 350 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменкиот 26 903 100 руб.
ОгниМосква, Западный округ, район Раменки4 кв. 2021 г.от 5 956 500 руб.
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.от 9 620 436 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 16 712 292 руб.
Воробьев ДомМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская3 кв. 2017 г.от 21 522 512 руб.
МосфильмовскийМосква, Западный округ, район Раменки, м. УниверситетСданот 22 000 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Еще один популярный западный район – Филевский парк. По ценам на вторичном рынке в 2020 году район лишь немного уступил Раменкам – он занял 16-ю строчку среди всех районов Москвы с показателем 249 100 рублей за квадратный метр. По спросу на новостройки Филевский парк занимает 6-е место среди районов на средней удаленности от центра, по данным Est-a-Tet. «Довольно большую часть территории района занимает непосредственно Филевский парк, а кроме того, отличной экологией и обособленностью отличается Филевская пойма. Соседство с Москвой-рекой также обеспечивает прекрасные видовые характеристики и возможности для прогулок, - говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Проектов здесь реализуется немного («Фили Сити», «Береговой», «Западный порт»), но все они показали отличную инвестиционную привлекательность – рост цен от 46% до 99% со старта продаж! Сейчас цены в проектах варьируются от минимальных 10,9 млн руб. («Западный порт») до максимальных 55,2 млн руб. («Фили Сити»)».

Проекты в районе Филевский парк и по соседству

Северо-запад и север: середина рынка

Северные и северо-западные районы можно назвать серединой рынка, цены в них находятся примерно на среднемосковском уровне. Так, по данным рейтинга районов по стоимости жилья от IRN.RU, в СЗАО метр на вторичном рынке стоит в среднем 209 800 рублей, в САО – 204 300 рублей. А общий индекс цен на недвижимость в Москве по итогам 2020 года составил 207 461 рубль.

На рынке новостроек самыми востребованными районами в этой локации стали активно застраиваемые Хорошево-Мневники и Хорошевский. По данным Est-a-Tet, они занимают 3-е и 5-е места по спросу на новостройки среди районов «среднего пояса». За 2020 год в них было продано 210 400 и 98 400 кв. м первичного жилья соответственно. Также весьма популярным является Щукино, этот район занимает 9-ю строчку с показателем 48 200 кв. м проданных новостроек.

Проекты в районе Хорошево-Мневники и по соседству
Хорошево-Мневники
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
УтесовМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2017 г.от 32 638 800 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 11 683 120 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 345 236 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха3 кв. 2024 г.от 11 873 750 руб.
Клубный дом ОктябрьМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское полеот 6 971 040 руб.
ВерескМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле2 кв. 2023 г.от 9 400 000 руб.
Wellton GoldМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники1 кв. 2022 г.от 12 200 000 руб.
CrystalМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле4 кв. 2021 г.от 14 145 000 руб.
Wellton Towers (Велтон Тауэрс)Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле3 кв. 2021 г.от 14 960 000 руб.
Wellton ParkМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2021 г.от 16 200 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

«Эти районы примечательны отличным расположением недалеко от центра Москвы, соседством с крупными зелеными массивами и парками, выходом к Москве-реке. Также здесь хорошо развит транспорт: станции метро и МЦК, а скоро ожидается открытие станции Большой кольцевой линии метро «Карамышевская», - отмечает Ирина Доброхотова. По словам эксперта, в Щукино и Хорошево-Мневниках сейчас строится 37 жилых корпусов в рамках 12 различных проектов. Разброс цен – от 8,2 млн рублей («Level Причальный») до 69,6 млн рублей («Дом Серебряный бор»).

Проекты в районе Хорошевский и по соседству
Хорошевский
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
МятаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёво4 кв. 2022 г.от 7 900 048 руб.
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 10 018 000 руб.
УтесовМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2017 г.от 32 638 800 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 290 000 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 14 963 150 руб.
ДинастияМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевскаяот 10 057 500 руб.
РихардМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская1 кв. 2022 г.от 18 336 680 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА3 кв. 2021 г.от 21 454 429 руб.
Прайм ТаймМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Аэропорт1 кв. 2019 г.от 28 382 900 руб.
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 32 150 800 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Восточные и южные районы: демократичное жилье

Из-за заводского прошлого районы на востоке и юге Москвы считаются менее престижными. Большое количество производств неблагоприятно влияло как на экологию, так и на социальный состав многих районов. Но благодаря редевелопменту промзон этот фактор постепенно отходит на второй план. Сейчас районы на востоке и юге Москвы можно считать оптимальными для тех, кто не готов переплачивать за некий эфемерный престиж, но хочет жить в комфортном спальном районе недалеко от центра.

Перемены в отношении людей к этому фактору уже можно проследить по ценам на жилье. Так, по результатам 2020 года вторичные квартиры в Восточном и Южном округах оказались дороже, чем в СВАО, который считается менее промышленным (188 300, 187 700 и 182 500 рублей соответственно). А вот ЮВАО все еще сохраняет статус самого дешевого округа Москвы внутри МКАД со средней ценой 175 900 рублей за кв. м.

На рынке новостроек в 2020 году был востребован Даниловский район, который занял вторую строчку в рейтинге районов на средней удаленности от центра по продажам первичного жилья (225 200 кв. м, по данным Est-a-Tet). По словам Наталии Кузнецовой (АН «Бон Тон»), в районе сейчас продаются квартиры в 13 проектах, из которых 94% относится к бизнес-классу.

Проекты в районе Даниловский и по соседству
Даниловский
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.
Residence Hall ШаболовскийМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Шаболовскаяот 25 727 625 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 10 283 000 руб.
RiverSkyМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская2 кв. 2022 г.от 16 303 100 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 12 103 080 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 18 063 100 руб.
Резиденции КомпозиторовМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2021 г.от 33 226 200 руб.
Клубный дом MitteМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкаяот 5 891 200 руб.
Дербеневская 20Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2023 г.от 11 235 300 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Внутри Третьего транспортного кольца – к северу от Тульской и Автозаводской – цены выше, поскольку это почти центр. По мнению Ирины Доброхотовой, комфортным «спальником» можно назвать скорее локацию вокруг метро «Технопарк»: «Стоит обратить внимание на этот район, а именно – на полуостров, граничащий с бывшей территорией ЗИЛа и акваторией Москвы-реки. Сейчас здесь реализуется три проекта, а в перспективе появится еще как минимум 2 новостройки с отличной инвестиционной составляющей. В текущем предложении цены варьируются между 7,7 млн рублей (апартаменты «Yes Технопарк») и 51,4 млн рублей («Now. Кварталы на набережной»). Со старта продаж цены в проектах с квартирами выросли на 45%».

Проекты в районе метро Технопарк и по соседству
Технопарк
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 12 103 080 руб.
Dream TowersМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Технопарк2 кв. 2023 г.от 15 902 100 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU

На востоке популярным районом для покупки новостройки в последние годы стал Лефортово – в основном благодаря крупному кварталу редевелопмента «Символ». Как и в случае с Даниловским районом, ту часть Лефортово, что находится внутри ТТК ближе к метро «Римская», сложно назвать «спальником». Причем не только благодаря близости к центру, но и исторической ценности района. А вот ближе к метро «Авиамоторная» сформировался интересный спальный район со смешанной застройкой – конструктивистские и сталинские дома, советская панель и современные новостройки.

«За последнее время транспортная инфраструктура района значительно изменилась: теперь здесь появились 2 новых станции метро Некрасовской ветки («Авиамоторная» и «Лефортово»), есть пересадка на МЦК «Андроновка», МЦД2, а в будущем будут пересадки еще на 2 линии МЦД, - рассказывает Ирина Доброхотова. - После того, как Большое кольцо метро будет достроено (по плану это произойдет в 2022 году), станции «Лефортово» и «Авиамоторная» станут частью БКЛ. Бурное развитие транспорта повышает спрос на недвижимость в этом районе. Сейчас здесь реализуется 5 ЖК с ценами от 7,3 млн рублей («Красноказарменная, 15») до 35,9 млн рублей («Геометрия»). В районе находится как минимум 8 перспективных площадок, поэтому здесь будет хороший выбор ликвидного жилья».

Проекты в районе метро Авиамоторная и по соседству

Еще один удачный и востребованный район на Востоке – Богородское. Формально здесь находится конечная станция Сокольнической линии – «Бульвар Рокоссовского». Но на самом деле это всего 5 станций от Кольцевой ветки, район начинает всего в 3 км от ТТК. Помимо метро, здесь проходит МЦК и развит наземный транспорт – трамваи. С трех сторон район окружен зелеными зонами – Лосиный остров, парк «Сокольники». При этом цены на вторичном рынке по итогам 2020 года здесь составили 192 200 рублей за метр – на 7,4% ниже среднемосковского уровня. По данным Est-a-Tet, в прошлом году здесь было продано 70 500 кв. м в новостройках. По этому показателю район находится на 7-м месте среди тех, что расположены на средней удаленности от центра. По данным базы недвижимости IRN.RU, здесь расположены 4 проекта с квартирами от 5,9 млн («Талисман на Рокоссовского») до 29,9 млн рублей («Большая семерка»).

Проекты в районе Богородское и по соседству
Богородское
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Талисман на РокоссовскогоМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского4 кв. 2023 г.от 8 026 100 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 7 475 440 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 814 580 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 862 720 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 713 740 руб.
SelfМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь4 кв. 2023 г.от 7 609 590 руб.
Большая семеркаМосква, Восточный округ, район Богородскоеот 11 500 000 руб.
ПреображениеМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК4 кв. 2021 г.от 16 411 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

В целом районы на среднем удалении от центра очень разнообразны. Те, кто хочет жить в престижной локации и не сильно ограничен в бюджете, может присмотреться к западным и юго-западным районам. Если важнее сэкономить, лучше выбирать среди новостроек юга и востока Москвы.