Каким бы своеобразным и привлекательным ни казался проект бизнес-класса, он прежде всего должен быть полезным для людей, которые в доме живут. А значит – соответствовать набору требований и характеристик, обязательных для своего сегмента. Впрочем, оригинальность решений вовсе не исключает практичности, а совсем наоборот - подразумевает.

Наивный потребитель девяностых годов с восторгом принимал всё непохожее на типовую советскую панель. За проект бизнес-, а то и элитного класса ему можно был выдать любой монолитный или краснокирпичный дом-монстр с розовыми башенками. Главное, чтобы там были огромные квартиры и потолки, выше, чем у начальства «в сталинках». Смешно вспоминать.

Сегодня высокобюджетные дома-новостройки куда благороднее, элегантнее, да и качеством они лучше. Как замечает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России, современные проекты даже в недорогом сегменте будут на голову выше дорогих комплексов 20-летней давности. Многое, что было вчера свойственно исключительно элитному или премиальному жилью, сегодня – неотъемлемые элементы «бизнеса»: выразительная архитектура от авторитетных бюро, нестандартные форматы квартир, стильные лобби.

Поворотным для бизнес-класса стал 2014-й год, напоминает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), когда на фоне экономического кризиса началась демократизация сегмента, а запустило ее комплексное освоение территорий бывших промзон. Так появились проекты «Зиларт» и «Символ» - масштабные комплексы высокого класса.

Изменилась география: в 2015 году бизнес-класс переместился за МКАД – в Южное Бутово и Новокосино. Сейчас несколько высокобюджетных проектов возводятся в Новой Москве.

Сократились размеры квартир, нынче средние площади в бизнес-классе, по данным «Бон Тон» - 58-62 кв. м (20 лет назад - больше 100). Хотя разброс площадей, по информации «Бест-Новострой», весьма велик: от 17,3 кв. м (однушки в ЖК «Level Причальный») до 245 кв. м (пятикомнатные в ЖК Aquatoria).

И ещё: жилые комплексы бизнес-класса всё больше строятся в формате небоскребов.

Всё выше и выше благодаря технологиям

По статистике агентства «Метриум», в Москве за последние три года число зданий, высота которых превышает 100 м, выросло в 1,5 раза: с 31-го в 2017-м году до 47-ми в 2020-м. Более половины этих ЖК относятся к бизнес-классу. 200-метровый Wellton Tower стал пятым в рейтинге самых высоких московских небоскребов. А по данным «Бест-Новострой», почти половина комплексов бизнес-класса – высотные (выше 25 этажей).

Эксперты назвали самые высокие башни Москвы, и все они – комплексы бизнес-класса: D1 (59 этажей), City Bay (52 этажа), «Небо» (51 этаж), Simphony 34 (49), «Режиссер» (48), «Архитектор» – (47). Самый близкий к центру небоскреб - «Павелецкая Сити» (46), остальные строятся за пределами ТТК.

Массовое «небоскребостроение» демонстрирует, «как далеко за эти годы продвинулись технологии и насколько доступнее они стали, - комментирует Магда Чихонь, партнер-основатель Blank Architects. - Небоскреб – это уникальный и инновационный объект, часто с автономной инженерией, с большим количеством лифтов и т.д. В начале строительства ММДЦ «Москва-Сити» небоскребы с апартаментами появлялись только в классах элит и премиум. Сегодня технологии в небоскребах бизнес-класса намного более продвинуты – предусматривается и возможность для передовой вентиляции, и нестандартные архитектурные решения, такие как террасы на кровле».

Технологии не только снизили себестоимость строительства высоток, но и вывели их за пределы ММДЦ «Москва-Сити». Так, Capital Group в декабре 2020 завершила строительство комплекса из трех небоскребов бизнес-класса «Небо» (51-52 этажа) с подземным паркингом, детским клубом, торговой и социально-бытовой инфраструктурой на Мичуринском проспекте в Раменках.

В башнях - скоростные лифты и возможность открывать окна даже на последних этажах. По словам директора по продажам Capital Group Оксаны Дивеевой, к моменту ввода в эксплуатацию комплекс уже реализован более чем на 93%.

Комплекс высоток, правда, пониже, все в тех же Раменках возводит ГК «Эталон». Это ЖК «Крылья»: три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей, которые объединяет пешеходная галерея. Каждая башня – в форме трилистника. На крышах появятся сады, на придомовой территории - ландшафтный парк с прудом. Предусмотрены детский сад, школа, подземная и наземная стоянки, торгово-офисный центр.

Tekta Group возводит два небоскреба с переменной этажностью от 37 до 42 этажей (метро «Академическая»). Проект ЖК Eniteo интересен тем, что на 39-м этаже каждой башни находятся общественные видовые террасы с зонами отдыха для жителей.

Отсылки в тридцатые и игра окон

Рост проектов в высоту – не единственный тренд в архитектуре сегмента. «Времена, когда дом бизнес-класса всем своим видом должен был показывать статус жильцов, давно прошли, - говорит Надежда Коркка, («Метриум»). - Сейчас набирают популярность оригинальные решения». В пример эксперт приводит культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве. RDD строится по канонам современной архитектуры, на принципах свободы формы и цвета, максимального использования современных материалов и технологий и экологичности. На территории жилого комплекса возводятся девять не похожих друг на друга и не очень высоких домов – в 13 этажей.

Среди других актуальных трендов Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», называет отсылки к сталинскому ампиру (ЖК «Династия», «Вавилов Дом», «Виноградный»). О стиле 30-х годов Москвы и Нью-Йорка напоминают шесть высоток жилого комплекса TopHills от ГК «Инград» у метро «Нагорная».

Нередко архитекторы, говорит эксперт, используют прием «игра окон», чтобы фасад не выглядел монотонным (Hide, «Лица», Vavilove). Популярна также отделка натуральными материалами в шоколадных и бежевых естественных тонах, песочные и терракотовые оттенки (ЖК «Фили Сити»).

Фактуру природного камня повторяет искусственный - white hills, – которым отделаны фасады жилого комплекса «Румянцево-Парк». Этот облицовочный камень уже давно применяется на фасадах премиальных столичных жилых комплексов, замечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажа компании Lexion Development.

Разрабатывать архитектурные проекты девелоперы доверяют именитым мастерам – российским и иностранным. Так, дизайн-код флагманского жилого квартала «Символ» компании «Донстрой» создавали британские бюро LDA Design и UHA London.

Среди проектов, к разработке которых привлекались известные мастера, - ЖК Aquatoria (ТПО «Резерв»), «Зиларт» (целый «сонм» звездных имен и названий, бюро Сергея Скуратова, мастерская «Евгений Герасимов и партнеры», группа «Мезонпроект», бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», Speech, «Урбис-СПБ», «Проект Меганом», Drom и Svesmi, MOSSINEpartners, Wowhaus), Foriver (Semren & Mansson и APEX project), Eniteo (Kamen Architects).

Благоустройство: зонирование и многофункциональность

Базовый запрос покупателей относительно благоустройства давно сформировался: территория комплекса должна быть огороженная, охраняемая, свободная от машин, с интересным озеленением, хорошо оборудованными детскими и спортивными площадками. То есть чтобы было безопасно, уютно и нескучно.

Современные тенденции в благоустройстве - создание многофункционального пространства и зонирование, когда жители всех возрастов могут найти себе занятие по вкусу и отдохнуть. Во дворах появляются прогулочные зоны, велосипедные и беговые дорожки, площадки воркаута, зоны коворкинга на открытом воздухе.

Оригинальный и популярный прием благоустройства - дворы на стилобатах. Так, в проекте «Лица» от Capital Group на крыше третьего уровня стилобата размещен закрытый двор с детскими и спортивными площадками. «Заехать сюда на автомобиле или попасть с улицы невозможно: доступ во двор есть только у жителей дома», - комментирует Оксана Дивеева.

В комплексе небоскребов «Небо» от Capital Group на придомовой территории установлен амфитеатр и предусмотрен кинотеатр под открытым небом, установлены детские и спортивные площадки, организованы тихие зоны.

Интересным эксперты считают вариант благоустройства в ЖК Fili City: здесь планируется центральная площадь с фонтанами, бульвар, тропа здоровья, баскетбольная площадка с трибунами.

Для жилого комплекса «Румянцево-Парк» архитекторы разработали концепцию стихий. Их образы прослеживаются во дворах: воздух символизирует деревянный мост, землю – необычный рельеф. Большая часть деревьев и кустарников для ландшафтного парка доставлена из европейского питомника «Лорберг», недалеко от Берлина. А детские площадки – концептуально интересные и экологически чистые, рассчитанные на разный возраст, сделаны немецкой фабрикой Richter.

Масштабные жилые комплексы могут похвастаться собственными парками, скверами и набережными. Как уточняет Александра Синилова (Savills), благодаря комплексному освоению территорий такое стало возможно в жилых комплексах «Сердце столицы», «Зиларт», «Береговой».

Собственные набережные появятся также в ЖК Aquatoria, City Bay, «Level Причальный», «Квартал на набережной Now», ЖК «Ривер Парк» (здесь набережная тянется на полтора километра).

В ЖК «Символ» от компании «Донстрой» открыт первый участок парка «Зеленая река», его проект разработало архбюро Atrium. В другом комплексе «Донстроя» - «Сердце Столицы» - была благоустроена Шелепихинская набережная, над которой работало бюро Wowhaus.

Wowhaus разработало также дизайн ландшафта в ЖК RiverSky, мастерская LDA Design оформляла дворы в ЖК «Событие», Arteza - в ЖК West Garden.

Общественные зоны – в единой концепции с комплексом

Обязательным атрибутом бизнес-класса стало «парадное» - прихожая дома, встречающая жителей и гостей. Сегодня, как формулирует Алексей Лухтан, (Lexion Development), «концепция входных групп не ограничивается лишь входом в подъезд и почтовыми ящиками».

В отделке общественных зон дома бизнес-класса, как правило, используются материалы, выполненные на заказ. Во входных группах предусмотрены стильные места для консьержа, зоны для гостей, колясочные, картинные галереи... Появляются зоны коворкинга, постоматы для бесконтактной доставки корреспонденции и заказов.

Нынче нельзя обойтись и без лобби, по определению Магды Чихонь (Blank Architects) - «комфортной «переходной зоны» для жителей, удобного пространства, отражающего стиль и эстетику жилого комплекса».

Так, например, в ЖК «Румянцево-Парк» интерьер главных лобби - сдержанный и дорогой, высота потолков – 4 м. В отделке используется итальянская плитка - настенный крупноформатный керамогранит фабрики FMG Marmi e graniti, коллекции Onice Oro, он воспроизводит внешний вид натурального оникса. И напольная плитка, керамогранит из коллекции Marmoker фабрики Casalgrande Padana «под мрамор». Дизайнерские люстры, подвесные светильники, стойка ресепшен для консьержа и мягкая мебель в зоне ожидания.

Магда Чихонь (Blank Architects) выделяет характерный тренд в проектировании лобби: архитекторы добиваются большого количества естественного света при панорамном остеклении и высоких потолках. За счет такого решения подчеркивается связь пространства с улицей – в разное время суток интерьер лобби выглядит по-разному, формируется комфортная атмосфера.

Такое решение применено в лобби городского квартала «Ривер Парк»: днем солнечный свет проникает через панорамные окна, расположенные на втором уровне. Вечером и ночью их заменяют многочисленные светильники. В оформлении использованы дорогостоящие материалы - дерево и оникс. О близости к реке напоминает металлическая скульптура, имитирующая водопад. Потолки достигают 6,7 м.

Квартиры с террасами – самый популярный «нестандарт»

Пентхаусы, квартиры с террасами и патио и другие нестандартные форматы тоже перешли из элитного и премиального сегмента в бизнес-класс. Эксперты отмечают, что на фоне пандемии покупатели стали ими активно интересоваться, так как жилье с дополнительными возможностями позволяет с комфортом довольно долго пребывать дома, оборудовав зону отдыха, рабочий кабинет или спортивный уголок.

По статистике агентства «Метриум», самое популярное предложение на рынке бизнес-класса – квартиры с террасами, их доля достигает 59%. На двухуровневые квартиры приходится 29,5% объема экспозиции. Реже всех встречаются пентхаусы – 11,5% от общего числа лотов.

Это распределение соответствует запросам аудитории: квартиры с террасами – самый популярный формат у покупателей, интересующихся редкими лотами. На террасе «можно оборудовать зону для отдыха, работы или занятий спортом. Функционал можно менять в зависимости от необходимости, времени года и финансовых возможностей. Зона барбекю, зимний сад или даже мини-бассейн – все это можно организовать в таком месте», - комментирует Мария Николаева, глава архитектурного бюро Mad Architects. Правда, уточняет эксперт, использоваться террасу полноценно можно в основном в теплое время года.

По словам Оксаны Дивеевой (Capital Group), в небоскребах «Небо» в Раменках высоким спросом пользуются видовые лоты – пентхаусы с террасами. Эксперт также обращает внимание на то, что в компании количество запросов на квартиры и апартаменты с выходом на собственную террасу заметно выросло после весеннего режима самоизоляции в Москве. Повышенным спросом пользуются и гибкие планировки.

Квартиры с террасами, по данным «Бест-Новострой», предлагаются в ЖК Aquatoria. Квартиры с отдельным входом с улицы появились еще в ЖК «Виноградный» (сдан еще в 2014 году), там же можно было купить квартиру со вторым светом. Пентхаус предусмотрен в ЖК бизнес-класса «Маяк» в Химках (квартира располагается в круглом корпусе-башне, на 42 этаже, занимает 500 кв. метров).

Резюме

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что актуальными для сегмента останутся тренды, которые были заложены в последние годы. С этим согласны большинство экспертов. То есть продолжится курс на закрытые дворы, общественные зоны с функциями для отдыха, работы, бесконтактной передачи корреспонденции, на квартиры с дополнительными помещениями.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») приводит в пример жилой комплекс Hide, как наиболее соответствующий образу будущего. Инфраструктура проекта включает лобби, приватный бар с камином, хоум офис и переговорные, кафе, ресторан и магазины, химчистку, спа-зону, фитнес-зал и спортивные площадки. Для детей здесь организуют три игровые площадки и дошкольный образовательный центр на 90 мест. «В таких домах действительно можно будет лишний раз не покидать пределы ЖК и работать на удаленке в максимально комфортных условиях», - заключает эксперт.

Все упомянутые проекты в продаже (февраль 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 530 400 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 7 619 772 руб.
RiverSkyМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2021 г.от 15 000 000 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки2 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 12 695 540 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 11 004 840 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 5 236 345 руб.
TopHillsМосква, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная2 кв. 2023 г.от 8 600 000 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 11 700 800 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 12 384 900 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2023 г.от 8 260 270 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 11 573 140 руб.
Павелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская4 кв. 2023 г.от 10 771 551 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 16 000 000 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 17 829 265 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 7 445 590 руб.
АрхитекторМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская4 кв. 2023 г.от 14 650 100 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 10 968 900 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 11 245 724 руб.
СобытиеМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект1 кв. 2021 г.от 10 778 800 руб.
МаякХимкинский район, г. Химки2 кв. 2019 г.от 8 048 283 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2020 г.от 27 830 200 руб.
ДинастияМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 10 057 500 руб.
ВавиловДОММосква, Юго-Западный округ, район Академический, м. Академическаяот 44 417 300 руб.
AQUATORIAМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал3 кв. 2022 г.от 14 173 200 руб.
VAVILOVEМосква, Юго-Западный округ, район Ломоносовский, м. Профсоюзная3 кв. 2018 г.от 47 126 116 руб.
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 16 828 361 руб.
РежиссерМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 12 896 320 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все