Новостройки - взаимное притяжение жилых комплексов и торговых центров

В необходимости торговых объектов на территории жилого комплекса или рядом с ним никто не сомневается. Сегодня застройщики по-разному подходят к этому вопросу: открывают отдельные магазинчики или устраивают торговые галереи на первых этажах, населяют стилобаты и даже подземелья, строят отдельные торговые центры или удачно «пристраиваются» рядом.

Впрочем, если бы девелоперы даже и захотели обойтись без такой непрофильной для них темы как торговля, у них все равно ничего бы не получилось. Наше бюрократическое государство (в данном случае - в хорошем смысле) посвятило данной теме постановление правительства РФ от 9 апреля 2016 г. № 291, где утвердило нормативы расчета минимальной обеспеченности населения торговыми объектами. На каждую 1000 человек необходимо предусмотреть минимум 202 кв. метра под продовольственные магазины и не менее 378 кв. м под непродовольственную торговлю. Эти нормативы меняются каждые пять лет, и в 2021 году они должны быть пересмотрены.

Как говорят эксперты, застройщики чаще ориентируются на эти минимальные требования и организуют торговые помещения на первых этажах, но есть и те, кто решает проблему «с запасом».

«Свой» торговый центр

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», на первичном рынке старой Москвы (без учета премиального и элитного сегмента) насчитывается 16 проектов с торговыми центрами в составе инфраструктуры комплекса, что составляет 7% от общего количества ЖК, и 8 проектов на рынке Новой Москвы (28%). Большая часть ТЦ в «старой» Москве приходится на бизнес-класс – 13 проектов. Среди них - ЖК «Зиларт», ЖК «Сердце столицы», ЖК «Крылья», ЖК TopHILLS.

В комфортклассе – три проекта: ЖК «Соседи 21/19» и «Летний сад», а также апарт-комплекс – «YES Ботанический сад» (данные «Бон Тон»).

В компании «Бест-Новострой» добавляют к этому списку ЖК «Новое Бутово», где рядом был построен ТРЦ «Бутово Молл».

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» приводит подмосковный пример - ЖК «Мытищи Like», на территории которого уже функционирует торгово-развлекательный комплекс «Мытищи Mall».

В третьей очереди другого подмосковного проекта - ЖК «Новая Щербинка» - тоже предусмотрено строительство ТРЦ, дополняют в компании Est-a-Tet.

Эксперты отмечают, что строительство собственных торговых центров характерно для масштабных проектов комфорт- и бизнес-класса с большими участками.

«В проектах сегментов элит- и премиум это редкость, поскольку они имеют меньшую площадь участка и зачастую располагаются в районах с уже сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой, - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. - Но и здесь встречаются исключения, например – торговая галерея в Fairmont Vesper Residences, торговый центр Victory Gallery в составе ЖК Victory Park Residences».

Проектируя торговый центр, необходимо понять, насколько он будет востребован. И тут «всё сложно». Как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», нужно учесть количество людей, проживающих в непосредственной близости, просчитать автомобильный и пешеходный трафик. В случае с новыми микрорайонами – КОТами, которые строятся по сути в «чистом поле», необходимые условия будут соблюдены лишь после завершения строительства большей части очередей. Если ЖК возводится в сложившихся кварталах, то тут застройщиков ждет высокая конкуренция.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, считает, что строить на территории ЖК отдельно стоящее здание ТРЦ вообще нерационально, так как арендаторы заинтересованы в большей проходимости, которую дает вход в торговые точки со стороны улицы.

«Модные» стилобаты

Поэтому часто застройщики прибегают к компромиссному и современному решению – магазинам в стилобате жилого комплекса. Например, в комплексе D1 все инфраструктурные объекты и street retail объединены под одной крышей.

В ЖК Discovery Park в стилобатной части расположен «собственный» трехэтажный торговый центр с супермаркетом, ресторанами, кафе, отделением банка, фитнес-центром.

Одноименный торговый центр расположен в стилобате первой очереди жилого комплекса «Сердце Столицы», комментируют в пресс-службе компании «Донстрой». Он занимает три этажа. Якорным арендатором ТК «Сердце Столицы» стал центр интерьеров The Dom. Всего на двух этажах центра разместилось более ста салонов, шоу-румов и галерей ведущих мировых брендов класса premium, а также офисы архитектурных и дизайнерских бюро, lounge-зона и co-working-студия.

Пример объекта, который может обеспечиваться только клиентами из числа жителей домов, приводит Яна Глазунова (VSN Realty) - двухуровневый общественный центр внутри «Садовых кварталов», здесь магазины занимают верхний ярус, а нижний, с выходом к пруду, - рестораны и кафе.

Первые этажи

Но большинство застройщиков для коммерческих и торговых предприятий стараются по максимуму использовать первые этажи. Так делают и в больших кварталах, как RedSide, и в клубных домах, как «Басманный, 5», замечает Яна Глазунова.

Так, в ЖК «Румянцево-Парк» предусмотрено порядка 6 тыс. коммерческих помещений на первых этажах. Это банки, магазины, как крупные сетевые, так и бутиковые, аптеки, центры детского творчества, йога-центр, рестораны и кафе и т.д.

Около 12 тыс. кв. м занимают коммерческие помещения на первых этажах зданий жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк». Здесь расположатся 9 ресторанов разных кухонь мира, нескольких кафе, кулинарий, винотека, премиальный супермаркет 1200 кв. м, магазин здорового питания, бытовые услуги, банк, аптека, салон цветов и декора. Также будут работать фитнес-центр с бассейном, студия йоги, танцевальная школа, спа, салоны красоты.

То, что помещения будут сдаваться в аренду, а не продаваться, Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, считает достоинством, так как класс и концепция каждого из магазинов, кафе, сервисов внутри квартала будут полностью соответствовать концепции самого квартала, и, как следствие, ожиданиям и запросам его жителей. И наполнение этих площадей «будет гармоничным, без перекосов в количестве видов магазинов, аптек, салонов красоты».

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, также уточняет, что коммерческие помещения в ЖК «Румянцево-Парк» были запроектированы под каждый конкретный бизнес.

Есть и другой подход к формированию торговых рядов. Как замечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), застройщики просто проектируют помещения разной площади и рассчитывают, что за счет конкуренции набор магазинов станет подходящим естественным путем.

Торговый центр рядом

Еще одна очень распространенная ситуация – торговый центр в ближайшем окружении ЖК, в шаговой доступности. Хотя сама по себе близость ТЦ не является какой-то важной причиной для строительства ЖК именно в данной локации, уточняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Это девелоперы ТЦ при выборе площадки ориентируются на количество проживающих в конкретном районе людей и на дальнейшие планы по строительству новых ЖК.

Конечно, строиться непременно по соседству с торговым центром необязательно, в принципе не проблема и быстро доехать до ближайшего центра – они ведь есть в каждом районе. Тем не менее ценно, если до него можно дойти пешком, ведь соседство жилого комплекса с ТРЦ покупателями часто воспринимается как конкурентное преимущество, отмечает Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»).

Например, в Мытищах вблизи крупного торгового центра «Красный кит» строятся сразу два жилых комплекса - ЖК «Кит» и ЖК «Мытищи Холл».

Яркий пример такого проекта с собственной внутренней и развитой внешней инфраструктурой (рядом ТЦ «XL Дмитровка») - ЖК «Селигер Сити».

У ЖК «Настоящее» (район Раменки, ЗАО), в нескольких минутах ходьбы – весь спектр торговой, развлекательной и спортивной инфраструктуры, в частности – ТЦ «Тиара». На первых этажах проекта также запланирована торговая галерея.

От ЖК «Метрополия» до торгового центра «Дубровка» - 15-20 минут ходьбы.

Столько же времени понадобится и жителям комплекса Eniteo, чтобы дойти до торговых центров «Капитолий» и «Рио».

В тех же 20 минутах ходьбы от жилого комплекса Shome – торговый центр «Квадро».

В шаговой доступности от жилого квартала «Прайм Парк» находятся три торговых центра. Один из них, «Авиапарк», - самый большой в Европе: более 350 магазинов, более 20 развлечений, более 50 кафе и ресторанов, 17-зальный кинотеатр Каро SKY 17, круглогодичный каток и 24-метровый цилиндрический аквариум с тропическими рыбами. Также неподалеку расположены ТЦ «Хорошо» и «Галерея Аэропорт»

Жилой комплекс «Румянцево-Парк» строится на противоположенной от ТРЦ «Саларис» стороне Киевского шоссе и рядом с торговым центром Family Room.

Сначала – цены, потом шоппинг

В числе покупательских предпочтений торговая инфраструктура стоит не на первом месте, хотя и не на последнем. Правда, на то, чтобы «под рукой» был продуктовый магазин и аптека, смотрят абсолютно все, всегда и сразу.

Но в целом, по наблюдениям генерального директора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в массовом сегменте наличие торговой инфраструктуры стоит на третьем месте после уровня цены и транспортной доступности. Она делит это место с образовательной инфраструктурой. Другие эксперты считают, что школы и садики поблизости волнуют покупателей больше.

Но, в общем, не так важно, является ли «торговля» частью внутренней инфраструктуры комплекса или расположена за его пределами, полагает Роман Родионцев (Est-a-Tet). Главное – чтобы торговый объект в ближайшем окружении соответствовал уровню и предпочтениям жителей комплекса.

И для основной массы покупателей новостроек желателен поблизости небольшой современный ТЦ, говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Там они смогут и пройтись по магазинам, и отдыхать семьей, ведь, как правило, в районных ТЦ есть и кинотеатры, и детские парки развлечений, и фудкорты и т.п.

Жизнь рядом: шумно, но можно парковаться

Преимущества жизни рядом с крупным торговым объектом очевидны: помимо шоппинга и отдыха, есть еще и парковочные места, как бесплатные, так и платные, где жители смогут, например, оставлять машину в ночное время, замечает Ирина Доброхотова.

Но есть и обратная сторона соседства с ТЦ, прежде всего крупным: много автомобилей на подъезде к торговому центру, пробки по выходным, когда люди едут «закупаться», шум и подозрительные личности, шатающиеся вблизи вашего дома.

Есть ли способ минимизировать эти «траблы», сохраняя доступ к радостям шопоголиков? Как уверена Надежда Коркка («Метриум»), «золотую середину» можно найти, если ЖК не будет примыкать к комплексу, а находиться на некотором отдалении, но в пешей доступности. Территория же самого ЖК должна быть закрыта для посторонних людей.

Совсем уж «уберечь» жителей от подобных проблем, если ТЦ находится на территории ЖК, видимо, невозможно, хотя требования к проектированию очень строгие. Нужно организовать парковочные места, зоны разгрузки, предусмотреть санитарные зоны от жилой застройки и объектов социальной инфраструктуры.

«Именно поэтому девелоперы предпочитают не проектировать отдельные торговые центры, а отводят площади под коммерческую и торговую инфраструктуру на первых нежилых этажах домов. Пешеходный и транспортный траффик не пересекается с траффиком жильцов и находится снаружи приватной зоны проекта», – заключает Наталия Кузнецова («Бон Тон»).

Например, по словам Давида Худояна (Optima Development), в ЖК «Прайм Парк» доставка и вывоз мусора из них организованы через отдельные сервисные помещения при помощи специальных сервисных лифтов. Жители квартала никогда не пересекаются с грузчиками, службами доставки, сервисным персоналом внутри жилых башен. И даже маршруты курьеров разведены с маршрутами резидентов – они тоже проходят через сервисные входы и лифтовые группы.

На цену торговля «за углом» влияет косвенно

Впрямую на цены близость хороших магазинов не влияет, а вот на выборе несомненно, отражается. При прочих равных характеристиках ЖК с более развитой внутренней торговой инфраструктурой, которая не ограничивается помещениями для стрит-ритейла на первых этажах домов, а также расположенные недалеко от уже существующих ТЦ будут более востребованы, комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). А следовательно, и цены на недвижимость в данных новостройках с учетом спроса могут быть выше по сравнению с аналогичными по характеристикам проектами, но с меньшим количеством торговых объектов. С этим выводом согласна и Надежда Коркка («Метриум»): развитая торговая инфраструктура повышает привлекательность проекта и предоставляет застройщику возможность устанавливать стоимость жилья выше, чем у конкурентов.

Новые веяния: больше стиля

В деле создания коммерческих площадей застройщики не стоят на месте. Среди тенденций последнего времени уже упомянутые выше торговые галереи (устройство не отдельных магазинчиков, а именно торгового ряда в едином стиле) и стилобаты, «начиненные» всякой всячиной, включая магазины и торговые центры.

Роман Родионцев (Est-a-Tet) приводит примеры оригинальных решений, которые могут стать визитной карточкой проекта. Например, в ЖК «Серебрица» девелопера «Сити-XXI век» торговый центр совмещен с паркингом в отдельно стоящем на территории комплекса здании. А в ЖК «ВТБ Арена парк» торговый центр разместился на подземном этаже спорткомплекса. В ЖК Victory Park Residences от Ant Development предусмотрено строительство океанариума, который расположится под землей и станет частью торгового центра с кинотеатром, фуд-кортом и физкультурным центром, а на втором подземном уровне будет автостоянка. В Fairmont Vesper Residences от девелопера Vesper два корпуса соединены общими этажами с торговой галереей и ресторанами, а в доме Chkalov две башни объединены 4-этажной торговой галереей. Торговая галерея есть так же в апарт-отеле «YE’S Технопарк», в ней разместятся супермаркеты, кафе и рестораны. А в апарт-отеле «YE’S Ботанический сад», помимо апартаментов в составе ТПУ будут построены бизнес-центр и ТРЦ.

Резюме

Учитывая, что спрос на рынке недвижимости после ажиотажа, вызванного программой льготной ипотеки, может начать снижаться, каждая «деталь» будет важна. Покупатель станет еще более пристрастно изучать все достоинства своей будущей квартиры, оценивая, насколько там удобно жить. И в этом смысле ЖК, обеспеченные разнообразной инфраструктурой, окажутся в выигрыше.