Проекты с продуманными общественными зонами в период пандемии обретают новый смысл. Похоже, что вирусы не собираются отступать, и жителям необходимо создавать надежное укрытие, разумно ограничивая им лишние контакты с внешним миром. При этом люди должны нормально жить и не выпадать из ритма. На помощь приходят общественные зоны жилого комплекса, предлагающие разнообразное времяпровождение. Пока рано говорить о том, что девелоперы перестроились под «ковидные» запросы граждан. Но то, что покупатели стали больше обращать внимание на функционал и безопасность проектов, - это правда.

Уделять особенное внимание общественным зонам застройщики стали не так давно. Подвигли их к этому два кризиса - 2008-2009 и 2014-го годов. Компаниям пришлось завоевывать покупателя, буквально предлагая «за те же деньги» проекты уровнем выше. Продвинутых планировок и веселеньких фасадов было уже недостаточно, требовалась общественная среда в жилом комплексе и вокруг него. Необходимо было не просто насыщать проекты разнообразной инфраструктурой, но расширить границы квартиры и постараться зацепить аудиторию некими «фишками». В проектах появляются скверы и парки, даже набережные, бульвары для променада, пешеходные дорожки, какие-то «придумки» внутри здания на первых этажах – места для удаленной работы, соседского общения, библиотеки, игровые и т. д.

Интересная концепция общественных зон раньше была обязательным признаком высококлассных проектов. Но постепенно атрибуты элитного класса перекочевали в бизнес-класс, а сегодня и «комфорт» уже активно заимствует их из «бизнеса».

Но, конечно, большинство девелоперов массового сегмента еще не стремятся реализовать что-то уникальное и новое, поскольку это требует немалых ресурсов, повышает себестоимость проекта и, соответственно, - стоимость квадратного метра, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». В большинстве случаев застройщики ограничиваются минимальным необходимым набором «опций» благоустройства: озеленяют дворы, устанавливают детские и спортплощадки, организуют прогулочные зоны и места для отдыха на свежем воздухе.

Тем не менее прогресс налицо. Эксперты отмечают, что еще лет 10 тому назад в проектах массового сегмента не было «дворов без машин», а сегодня их делают почти везде. «Обязательным элементом практически каждой новостройки стала безбарьерная среда – малый уклон пешеходных дорожек, подъезды на уровне земли, отсутствие бордюров. Даже в комфортклассе сейчас используется ландшафтный дизайн – высаживаются деревья, создаются аллеи», - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). По данным Наталии Кузнецовой, генерального директора АН «Бон Тон», более чем в половине комплексов комфорткласса, особенно если это проекты масштабной застройки, и практически в 80% ЖК бизнес-класса организованы зоны для жителей разного возраста - для их отдыха и общения.

Лобби: уютное место для встреч и ожиданий

Лобби – холл подъезда или, если угодно, вестибюль, прихожая – эксперты называют лицом проекта и его визитной карточкой. От него зависит первое впечатление о доме. Нужно ли это съедающее площадь пространство в жилом доме? Оказывается, люди подспудно в нем нуждаются. Все, наверное, видели, когда даже в иных панельных домах стихийно возникает подобие лобби – сами жители украшают подъезд цветами, вешают полочки для книг, обставляют его какой-то нехитрой мебелью.

«Лобби — буфер между жильем и улицей, — человек проходит не через безликий подъезд, а через место, наполненное функциями и жизнью», - формулирует Николай Фанеев, ведущий архитектор IND architects. Иной прижимистый застройщик, может, и хотел бы нарезать пару дополнительных квартир, но с трендом приходится мириться. «Чем больше застройщик уделяет внимание концепции лобби, улучшает его качество, применяет дорогие материалы, тем с большей долей вероятности покупатель сделает выбор в пользу такого проекта», - считает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Пространство лобби должно быть просторным, меблированным, иметь дизайнерское оформление и качественную отделку, отражающую стилистику проекта. Обязательны высокие потолки, возможен второй свет. Девелоперы, работающие в высоком сегменте, привлекают к работе над интерьером лобби именитых дизайнеров.

«Дом начинается с лобби, как театр с вешалки. Лобби – это часть дизайн-кода дома, и в его концепции, как правило, заключен определенный месседж. Дизайн лобби создает определенную историю, концентрированный образ дома. Помимо чистой эстетики, современное лобби также может выполнять функцию отдельной зоны для проведения встреч и переговоров. Ну и, наконец, просторные лобби, коридоры и лестницы позволяют минимизировать социальные контакты внутри дома – немаловажный плюс по нашим временам», - формулирует Ольга Зыблая, директор по продажам VLR Property Managment.

В холле устраивается зона ресепшн, почтовые стойки, постаматы, организуются колясочные и даже «лапомойки», так что функции лобби весьма разнообразны. Лобби в основном устраивают в проектах бизнес-класса, хотя они проникают и в комфорткласс.

Эксперты отмечают интересные варианты лобби в ЖК «Акватория», «Береговой», «Вест Гарден», «Level Причальный», City Bay, Hide и «Небо».

В ЖК Discovery отделка лобби выполнена из традиционных материалов классической архитектуры. Это бесшовный венецианский мозаичный пол тераццо, стены из крупноформатных панелей с текстурой натурального мрамора, зеркала и вставки из цветного стекла керамической печати.

В клубном доме Turandot Residences дизайн интерьеров разработала Джейд Джаггeр - дизайнер знаменитого бюро yoo (дочь солиста The Rolling Stones Мика Джаггера). Она придумала богемный интерьер с восточными мотивами, который подчеркивает соседство дома с театром им. Вахтангова и содержит отсылки к пьесе «Принцесса Турандот». Пол отделан белым мрамором, стены декорированы панелями из ольхи, двери из палисандра, оригинальные ручки из латуни созданы специально для клубного дома.

В ЖК «Румянцево-Парк» в Новой Москве от компании Lexion Development дизайн входных групп придумывала студия DBA-Group. Высота потолков в лобби достигает 4 м. В отделке входных групп применяются два вида плитки от известных итальянских фабрик. Панели выполнены из натуральных материалов. Плитка и керамогранит своей фактурой очень напоминают оникс и мрамор. В лобби установлнена стойка для консьержа, а также имеется приватное пространство с мягкими креслами и кофейным столиком.

Как сообщает Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development, в лобби жилого квартала «Прайм Парк» предусмотрена лаунж-зона для гостей. В лобби входных групп жилых башен расположены стойки ресепшн. Здесь находится персонал сервисной службы - консьержи, беллбои и валет-парковщики. В дизайнерской отделке использованы декоративные элементы из латуни, зона ресепшн украшена ламелями ценной породы дерева, люстры изготовлены по индивидуальному заказу, напольное покрытие выполнено из бразильского кварцевого гранита, а все пространство наполнено светом за счет панорамных окон и высоты потолка в 7 м. Специально для «Прайм Парк» разработана и конструкция входных вращающихся дверей.

Коворкинги: вопрос в деньгах

Коворкинги, пожалуй, наиболее спорный формат общественных зон. Коворкинг – в буквальном переводе коллективный офис, оборудованное всем необходимым помещение с рабочими местами. По данным «Бон Тон», на первичном рынке комфорткласса можно назвать порядка 12 проектов, в которых есть зона коворкинга, в бизнес-классе - 16.

«Пока коворкинги - достаточно молодое явление, и чтобы полноценно интегрироваться в такую консервативную отрасль, как архитектура, нужно время», - полагает Николай Фанеев (IND architects). По оценке эксперта, в Москве только начинают строиться ЖК с коворкингами, и это полноценные многофункциональные и гибкие пространства. Дети смогут в них делать домашние задания с одноклассниками, в них можно почитать книгу, арендовать переговорную для встречи.

Наталия Кузнецова («Бон Тон) обращает внимание на то, что под коворкинги выделяют пространства в коммерческих помещениях проектов, поэтому встает вопрос об их монетизации. Главная проблема – это управление данными помещениями. Либо это будет делать привлеченный оператор, либо сам девелопер.

Стоит привести и скептическую точку зрения Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»). Эксперт сомневается в том, что коворкинг в жилом комплексе в спальном районе станет хорошей альтернативой такому же офису в центре, в рамках большого бизнес-центра с определенной деловой атмосферой. Если работа фрилансера подразумевает регулярные встречи с партнерами и заказчиками, то гораздо удобнее арендовать место в коворкинге именно в центре города. Кроме того, коммерческие помещения на первых этажах, которые можно было бы отвести под коворкинг, девелоперу выгоднее отдать под стрит-ритейл и различные образовательные заведения или вообще – продать.

Тем не менее, по данным Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), о планах по строительству ЖК с коворкингами заявили, в частности, Level Group (компания ввела в оборот название «лайфворкинг»), «A101», Ingrad, MR Group, «Главстрой». Под коворкинг в жилых комплексах будут выделять по 300-500 кв. м

Например, «А101» начинает создавать сеть коворкингов Easy Busy на первых этажах своих жилых домов - сначала в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы». Предполагается, что на первых этажах жилых домов появятся коворкинги, где можно арендовать офисные места с установленной оргтехникой или без нее, а также - специализированные комнаты для оказания бьюти-услуг, бытовых или образовательных сервисов.

Среди проектов с коворкингами эксперты называют ЖК «Level Причальный», в котором будет расположен лайфворкинг площадью около 500 кв. м, Balance, Tatlin Apartments и RED7. В апарт-комплексах коворкинги встречаются чаще.

Стилобат: отдых над улицей

Стилобат – это основа, платформа, представляющая собой цокольный этаж (или даже самостоятельное здание), на котором возводятся другие конструкции. В подземной части стилобата размещают паркинги, кладовки, в наземных этажах – магазины, кафе и прочую инфраструктуру комплекса. А вот крышу уже можно использовать под двор, зону отдыха или придумать что-нибудь еще.

Как поясняют эксперты, такие решения (с эксплуатируемой крышей) применяются в жилых комплексах с небольшой придомовой территорией, где требуется организовать дополнительную приватную зону для жителей. При этом сложное и многоуровневое пространство, несомненно, привлекательно и часто «является интересной и уникальной фишкой проекта, которую застройщики в том числе используют в маркетинговых целях», замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Но оно, конечно имеет практический смысл. «Это отличный способ создания удобного «закрытого двора» и «двора без машин» с четким разведением функций двора и паркинга», - подчеркивает Владислав Спицын, управляющий партнер архитектурного бюро Front Architecture. Комментаторы особо отмечают безопасность этой конструкции – упасть оттуда невозможно, такие дворы ограждены, плюс во дворе на стилобате нет посторонних.

В ЖК Trend крышу стилобата озеленят, создадут комфортные зоны отдыха с фонтанами и детскими площадками, скрытыми от посторонних, приводит пример Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Среди проектов, где есть дворы и зоны отдыха на стилобате, - ЖК Aquatoria. Здесь большую прогулочную зону с местами для отдыха на свежем воздухе планируют организовать на стилобатной части здания, которая отведена под стрит-ритейл.

Зона отдыха с детскими площадками будет размещена и на эксплуатируемой кровле ТЦ в ЖК Russian Design District (Новая Москва). Часть придомовой благоустроенной территории будет размещена и на стилобатной части ЖК Discovery Park, которая отведена под ТЦ.

В новом проекте Eniteo от Tekta Group предусмотрен высокий стилобат с необходимой локальной инфраструктурой, а сверху - благоустроенная площадка с ландшафтным дизайном исключительно для жителей. Ограждения выполнены из материалов, способных выдерживать различные виды нагрузок, а их высота позволяет не переживать как за детей, так и за взрослых.

Среди других проектов с функциональными стилобатами эксперты называют ЖК Wellton Towers, «Сердце столицы», Foriver, «Фестиваль Парк» и «Ривер Парк».

Прогулки и спорт «для своих»

Ну и наконец – самое главное для жителей – место для продолжительных прогулок и занятий спортом, что подразумевает просторную придомовую территорию. Хорошо если есть место, чтобы разбить свой сад и сквер, устроить стадион, - такое возможно, например, в масштабных проектах. Еще лучше, когда на территорию «заходит» соседний лес или «затекает» река с набережной. Но многим девелоперам приходится разворачиваться и на небольших участках, и здесь на первый план выходят четкое распределение пространства. Впрочем, это актуально для любой территории – большой или не очень.

«Все чаще во дворах можно увидеть велодорожки, зоны для йоги, воркаута и командных игр, - говорит Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. - Однако самое важное условие для успешного проекта - предоставить разнообразие активностей и грамотно зонировать пространство, в том числе используя искусственные холмы и разграничивая тихие и активные зоны». Например, в жилом комплексе компании Tekta Group Spires вместо того, чтобы собирать всех маленьких детей на одной детской площадке, им дают возможность исследовать всю территорию двора в сенсорных садах, соседствующих с игровыми комплексами. При этом «тихие зоны» для общения взрослых и комьюнити-беседки расположены отдельно и создают приватное пространство.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, приводит в качестве примера ЖК City Bay, где появится бульвар c зонами отдыха и прогулочные маршруты вдоль набережной, площадки с деревянными настилами, детские и спортивные площадки для разных возрастных групп, большой амфитеатр на набережной, площадь с сухим фонтаном, зеленые зоны отдыха во дворе.

В жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» проектом предусмотрен ландшафтный парк площадью около 2 гектаров. Он условно поделен на две зоны: активную, где есть спортивные и детские площадки, мангальные, площадка для выгула собак, велодорожки, и пассивную для неспешных прогулок.

Также большой частный парк для жителей площадью 3 гектара (это помимо 3 гектаров открытых общественных парково-рекреационных зон) разбит в жилом комплексе «Прайм Парк». «Здесь высажены деревья различных пород из питомников Германии, которые создают новые цветовые сочетания со сменой каждого сезона. Ландшафтные дизайнеры дополнили парковое пространство клумбами, декоративными кустарниками, арт-объектами, а также двумя сухими и одним обычным фонтаном с декоративной подсветкой. В парке спроектированы зоны отдыха, прогулочные и велодорожки, детские площадки. На всей парковой территории обеспечивается полное wi-fi покрытие», - комментирует Булат Шакиров (Optima Development).

Ирина Лосева, директор по продажам ГК Insigma, рассказывает об идее двора-парка в «Собрании клубных домов Ordynka в Замоскворечье» - семи клубных особняках, объединенных в ансамбль. Для работы над концепцией благоустройства пригласили ландшафтного архитектора Анну Андрееву, которая занималась озеленением Крымской набережной, участвовала в работе над парком Зарядье. Сад оформлен искусственными водоемами, арт-объектами и дизайнерской мебелью.

Курс на безопасность

Если говорить о том, в каких направлениях девелоперы будут развивать общественные зоны, то их можно выразить в нескольких словах: «технологичность», «бесконтактность», «безопасность». «Современные технологии позволяют разрабатывать проекты, где бесконтактые решения «умного дома» могут быть реализованы даже на уровне общественного пространства, - считает Владислав Спицын (Front Architecture) - В таких проектах исключается человеческий фактор и общение, по карте открываются нужные ворота паркинга, лифт едет на запрограммированный этаж».

Наталия Кузнецова («Бон Тон») считает, что продолжится курс на закрытые дворы, пропускной режим входа и въезда, постоматы в нежилых помещениях. Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects, говорит о таких элементах безопасности здоровья жильцов в современных домах, как широкие коридоры МОПов, современные системы циркуляции воздуха, легко моющиеся материалы отделки. Кроме того, решение, которое легко адаптировать к сложившейся практике проектирования и строительства в нестандартной ситуации с пандемией — это оборудование эксплуатируемой кровли. «Она может стать вполне комфортным местом для прогулок «не выходя из дома». Такие решения уже активно продвигаются в странах Европы и могут стать популярными и в России, конечно, с поправкой на местные климатические и эксплуатационные условия», - считает эксперт.

А Елизавета Севастьянова (Tekta Group) обращает внимание на то, что с пандемией люди стали больше ценить локальную городскую среду и собственную инфраструктуру жилых комплексов. Все чаще кафе и магазин рядом с домом способны заменить любимые места где-нибудь в центре города. А текущая ситуация еще больше подстегнет девелоперов к «настраиванию» общественных пространств под потребности клиентов.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 17 133 715 руб.
PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Динамо3 кв. 2021 г.от 16 696 787 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 7 517 271 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 7 417 312 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 313 600 руб.
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 11 123 010 руб.
RED7Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота2 кв. 2022 г.от 12 703 400 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.--
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 16 000 000 руб.
ТрендМосква, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Щукинская4 кв. 2021 г.от 11 484 720 руб.
Turandot ResidencesМосква, Центральный округ, район Арбат, м. АрбатскаяСданот 62 067 600 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 10 648 582 руб.
Tatlin ApartmentsМосква, Центральный округ, район Басманный4 кв. 2020 г.от 19 871 200 руб.
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино1 кв. 2021 г.от 5 853 854 руб.
Wellton Towers (Велтон Тауэрс)Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле3 кв. 2021 г.от 10 613 400 руб.
AQUATORIAМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал3 кв. 2022 г.от 16 624 400 руб.
DiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино4 кв. 2020 г.от 5 284 160 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар4 кв. 2020 г.от 14 202 760 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 10 243 291 руб.
ORDYNKAМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Третьяковская4 кв. 2020 г.от 36 701 000 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское1 кв. 2021 г.от 6 525 620 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2020 г.от 19 878 000 руб.
balanceМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Окская3 кв. 2021 г.от 8 507 250 руб.
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 7 404 490 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все