Сегодня девелоперы предлагают своим покупателям не просто квартиры, а образ жизни: качественную среду проживания, хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру, разные форматы, виды из окон и прочие «навороты». И, конечно, в офисе продаж каждого жилого проекта вам будут обещать максимально продуманную и комфортную жизнь. Но лучше в этом убедиться самостоятельно, а не слепо верить обаятельным менеджерам в офисах продаж.

Транспортная доступность: остановки без гарантий

Транспортная доступность – один из важных параметров при определении качества жизни и один из самых популярных при выборе жилья у покупателей. В столичном регионе жилые комплексы чаще всего возводятся вблизи действующих станций метро и железнодорожных станций. Но жить в пешей доступности от метро по карману далеко не всем. А оценить транспортную доступность, например, подмосковных проектов, бывает не так просто: обещанные застройщиком двадцать минут до метро на личном автомобиле могут вырасти до двух часов по утрам в будни.

Поэтому что бы ни рассказывали в офисе продаж об удобном расположении жилого комплекса, оценить ту самую транспортную доступность нужно самостоятельно. Самый лучший способ – это самому доехать до жилого комплекса несколькими путями: например, разными маршрутами общественного транспорта и на личном автомобиле. Лучше это сделать несколько раз, в разные дни недели, рекомендует заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Важно учитывать, что расписание и маршруты движения общественного транспорта могут меняться. Речь идет не о метро, а, скорее, об автобусах и маршрутках. Обещанную остановку прямо около вашего подъезда, кстати, тоже могут перенести. Узнать достоверно обо всех планах развития общественного транспорта в конкретном районе или городе на десятилетия вперед нереально, признают эксперты. Но вот информацию о грядущих изменениях можно прочитать на сайте «Мосготранса», если жилой комплекс находится в столице. Новости о запуске новых маршрутов в области и отмене старых, о строительстве дорог, реконструкции железнодорожных платформ публикуются на сайте правительства Московской области.

«Есть смысл изучить группы жителей соседних локаций в соцсетях, иногда там можно найти совершенно неожиданные проблемы, о которых застройщик умалчивает», - добавляет бренд-директор «Миэль» Ева Снеговская.

У застройщика также могут быть договорённости с местными властями о введение для будущих жителей новых автобусных маршрутов, о чем также могут рассказать в офисе продаж.

«Но все обещания могут лопнуть, если, скажем, застройщик обанкротится. Потенциальный покупатель новостройки может лишь надеяться на лучшее», - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.

Инфраструктура: садики не всегда для жильцов новостроек

В офисе продаж покупателю квартиры обязательно расскажут о социальной инфраструктуре жилого комплекса: про оборудованные по последнему слову техники школы и садики с бассейнами и уникальными программами дошкольного развития.

Собственная внутренняя инфраструктура – это удобно, это всегда увеличивает привлекательность проекта, а иногда и прибавляет к стоимости квадратного метра (по подсчетам Валерия Кочеткова из «Инком-Недвижимость», обычно наличие садиков и школ увеличивает привлекательность проекта на 20-30%, а к стоимости квадратного метра прибавляет 5-10 тыс. руб.). Но важно понимать, что наличие в жилом комплексе пристроенного садика не всегда гарантирует покупателю квартиры место в этом дошкольном учреждении. Даже если по территориальному признаку он имеет приоритетное право на зачисление.

Дело в том, что чаще всего девелоперы передают школы и детские сады на безвозмездной основе городу. А в каждом районе или городе (если речь идет о Подмосковье) существует своя очередь в дошкольные и образовательные учреждения. А это значит, что в садик, построенный в вашем жилом комплексе, место дадут тем, кто в этой очереди стоит давно. Покупатель квартиры в ЖК в этом случае приоритетного права, к сожалению, не имеет.

Хотя бывают и исключения. Например, как рассказала управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка, в новой школе в городском квартале «Ривер Парк» при комплектовании классов в открывшейся муниципальной школе в первую очередь принимаются жильцы комплекса «Ривер Парка», а при наличии свободных мест – остальные жители города. Но это скорее исключение, чем правило.

Есть и другой вариант развития событий – садик остается в ведении застройщика и становится платным. В этом случае покупатели квартиры в ЖК могут рассчитывать на скидку. По словам заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, жителям ЖК могут предоставить скидку от 25 до 50%.

Кстати о том, что тот же садик станет коммерческим, застройщик может решить а, следовательно, и сообщить покупателю всего за несколько месяцев до ввода объекта.

Бесплатные парковки: удобство может быть временным

Сегодня застройщики стараются заботиться и о нуждах автовладельцев, для чего предусматривают в проектах многоуровневые наземные и подземные паркинги и открытые гостевые стоянки. Последние, в отличие от платных собратьев, как правило, не продаются, парковаться на них могут все желающие. Не желая тратить деньги на покупку машино-места, покупатель может рассчитывать как раз на такие бесплатные места для парковки у дома. Но, опять же, нет никаких гарантий, что на месте стоянки не вырастет торговый центр, например.

Конечно, если придомовая территория находится в общедолевой собственности жильцов, то ее застройка без согласования с жильцами невозможна, рассказывает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Но это если земля принадлежит жильцами. В противном случае распоряжаться придомовой территорией покупатели квартир не могут. А, значит, здесь могут появиться заправка, супермаркет или кафе.

Существуют требования СанПиН, согласно которым на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, а также автостоянки, кроме гостевых. Однако, обращает внимание Наталия Кузнецова, речь идет лишь о стационарных объектах, а на временно размещаемые объекты это требование не распространяется. Так что, получается, что на месте нескольких машино-мест вполне могут появиться и временные ларьки.

Надежда Коркка из «Метриум» отмечает, что соблюдение изначального плана застройки, включающего наземные парковки, – это скорее репутационные обязательства девелопера перед дольщиками.

«На рынке известны случаи, когда застройщик менял назначение участка и, к примеру, строил вместо магазина еще один жилой корпус. Поэтому единственный способ «перестраховаться» – это изучить репутацию компании и портфель реализованных проектов. Если застройщик неоднократно нарушал свои обещания, гарантировать, что подобное не повторится, невозможно», - советует эксперт.

Другое дело, если речь идёт о несанкционированной парковке, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.

«Если сами жильцы решили парковаться в неком удобном для себя месте, но в документах об этом ничего нет, то не исключено, что однажды на этом месте будет что-то построено», - говорит эксперт.

Вид из окна: на смену лесному пейзажу может прийти вид на стену

В девяти случаях из десяти квартиры с хорошими видовыми характеристиками стоят дороже, говорит Сергей Ковров. Рассчитать среднюю «наценку» за вид из окна на столичном рынке практически невозможно. Многое зависит от класса проекта, его расположения и конкретных видовых характеристик. В среднем, по оценкам риелторов, переплата за вид окна может достигать 10-20% в зависимости от класса проекта.

«Например, в семейном квартале комфорткласса «Мир Митино» квартиры с видами на лес и реку обойдутся примерно на 2-3% дороже аналогичных предложений, выходящих во двор. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» двухкомнатная квартира на втором этаже с панорамным видом на Москву-реку стоит примерно на 6% дороже лота с похожими характеристиками, но без эффектного вида. При этом в элитном сегменте действует индивидуальное ценообразование, и вид на ключевые достопримечательности столицы, таких как Кремль и храм Христа Спасителя, может прибавлять 30-40% к цене лота», - рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

В комфортклассе, по оценке бренд-директора «Миэль» Евы Снеговской, разница в стоимости квартир на низких этажах с окнами на развязку, стилобатные части других корпусов и теми, которые находятся на высоких этажах и обладают хорошими видами, может достигать 10-15%.

И покупатели готовы переплачивать за вид из окна, однако стопроцентных гарантий, что видовые характеристики не изменятся на десятилетия вперёд, никто дать не может. Компенсировать переплату за красивый вид из окна, в случае если его рано или поздно застроят, никто не будет.

«Получить компенсацию за застроенный вид крайне сложно, - признает Ева Снеговская («Миэль»). - Например, известная история «Алых парусов»: покупателям первой очереди перекрыли вид из окон последующими очередями, но это никак не компенсировалось».

По словам эксперта, если покупается квартира в Подмосковье с видом на какой-нибудь лес, то нет никакой гарантии, что на его месте не появятся высотки. Единственное, что может быть довольно безопасным, - это вид на городскую застройку, которая не подлежит сносу в ближайшие годы.

Поэтому при выборе новостройки потребитель должен изучить не только генплан всего проекта, но и по возможности найти информацию о развитии локации в целом, советует генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Данную информацию можно найти на сайтах управ районов в разделе капитального строительства, отраслевых сайтах и т.д. По словам эксперта, не подлежат застройке только особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны. Гарантий, что другой вид останется прежним через несколько лет, никто не даст. Да и с особо охраняемыми территориями тоже случается разное…

Входные группы: ответственности за их судьбу застройщик не несет

Для того чтобы привлечь внимание покупателей застройщики стараются делать входные группы не только функциональными, но и эстетично привлекательными. Сегодня продуманный дизайн входных групп присущ не только новостройкам высоких сегментов, но и домам класса стандарт. Это, безусловно, добавляет баллов любому проекту.

Но задуматься все же стоит. Ведь состояние входных групп, лобби, холлов и прочих помещений, относящихся к общедомовому имуществу, будет зависеть уже не от застройщика.

«Девелопер должен своевременно построить и передать покупателям объект долевого строительства, соответствующий условиям ДДУ. Дальнейшая судьба мест общего пользования остается «за рамками» договора», - объясняет Надежда Коркка из «Метриум».

А между тем, такие «фишки», как красивая входная группа, способны прибавить привлекательности проекту в конкурентной среде. Если эта среда жесткая, то цена квартиры может быть сопоставимой с конкурентами, а если особой конкуренции нет, то ценник за счет «фишек» может стать на 10-15% выше, обращает внимание заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Также не стоит забывать, что в жилых комплексах с дорого оформленными входными группами возрастает и сумма эксплуатационных расходов.

Обещать - не значит сделать

При выборе квартиры в новостройке не нужно слепо верить тому, что написано в рекламных буклетах и о чем рассказывают в офисах продаж: что жилой комплекс планируется сдать раньше, чем намечено, что будут построены дополнительные дороги, выезды и так далее.

«На рынке недвижимости нередки случаи, когда застройщики откладывают строительство инфраструктуры на последний момент: сначала сдают жилые корпуса и лишь затем возводят детские сады, школы, парковки, дороги и т. д. В ДДУ прописывается только срок передачи объекта долевого строительства – квартиры или апартамента, но не конкретизируется, когда именно будет построено дошкольное учреждение или выезд из комплекса», - говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, по ее словам, недобросовестный девелопер может изменить назначение участка и, к примеру, построить вместо обещанной инфраструктуры еще один жилой корпус.

О сроках ввода самого дома лучше узнать из документов, а не со слов представителя застройщика. Важно изучить проектную декларацию, где указан срок ввода дома в эксплуатацию, советует Валерий Кочетков из «Инком-Недвижимость». Также, по его словам, стоит взглянуть на разрешение на строительство, которое в большинстве случаев выдается на срок строительства. И, конечно, срок ввода ЖК в эксплуатацию и срок передачи квартиры прописан в ДДУ.

«Что бы ни говорили менеджеры, ориентироваться надо на сроки, указанные в документах, а если дом введут раньше, то пусть это будет приятным бонусом», - заключает эксперт.

Для проверки добросовестности застройщика Ева Снеговская из компании «Миэль» советует посмотреть также исполнение обязательств по другим, уже сданным проектам: помогут форумы покупателей, группы по сданным ЖК в соцсетях.

«Потенциальному покупателю новостройки следует обращать внимание на репутацию застройщика, читать форумы, отзывы других покупателей, - соглашается руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. - Но и это не всегда можно считать гарантом. Бывает, что застройщик с блестящим имиджем объявляет банкротство, а проект с мутным прошлым демонстрирует блестящее будущее. Вкладываясь в новостройку, стоит трезво оценивать риски, в идеале не вкладывая последние деньги в покупку жилья».

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 10 174 500 руб.
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU