Новостройки с отделкой: что нужно знать покупателю

Отделка – уже почти обязательная опция для востребованных новостроек. Редакция IRN.RU выяснила, что предлагают застройщики, какие варианты нравятся покупателям и как они могут контролировать то, что получат на выходе.

Бизнес-класс отстает

Квартиры с отделкой долгое время считались продуктом только для массового сегмента новостроек. Для аудитории демократичных проектов в приоритете была экономия на ремонте, включение его стоимости в ипотеку по более низкой ставке, чем на потребительский кредит, а также возможность сразу въехать в квартиру. Для покупателей более дорогого жилья эти вопросы казались менее значимыми, чем возможность сделать индивидуальный проект. Однако года два назад отделка начала покорять и элитное жилье (см. «Квартиры с отделкой: плохие продажи вынудят застройщиков делать ремонт»). «Сегодня даже в высоком сегменте покупатель стремится получить максимально готовый продукт, который необходимо будет лишь адаптировать под свои предпочтения», - отмечает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

А вот в бизнес-классе квартиры с готовым ремонтом до сих пор не очень любят ни девелоперы, ни покупатели. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте 60,5% квартир реализуются с готовой отделкой, 30,7% – без отделки, 8,8% – в формате white box, то есть с предчистовой отделкой. В бизнес-классе «расстановка сил» совершенно иная: основной объем предложения приходится на квартиры без отделки (68%), далее следует white box (20,3%), а затем – лоты с финишным ремонтом (11,7%). «В премиум-классе доля предложения с отделкой (42,3%) и без нее (48%) сопоставимы. В элитном сегменте предложение более сбалансировано: без отделки – 39,8%, с отделкой – 35,6%, white box – 24,5%», - рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев назвал схожие цифры: 60% предложения комфорткласса представлено с каким-либо видом отделки (чистовая или white box), а в бизнес-классе только 30%.

В спросе соотношение примерно такое же. «В наиболее бюджетных сегментах (стандарт и комфорт) на долю квартир с отделкой за первое полугодие 2020г. пришлось более 60% продаж», - говорит Сергей Ковров, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-супермаркет недвижимости». В бизнес-классе доля квартир с отделкой в продаже составляет 27%. В MR Group отмечают, что в их проектах спрос на квартиры с отделкой только за первое полугодие 2020 года вырос почти вдвое – с 46% до 81%.

Рост популярности квартир с отделкой, по мнению экспертов, не остановится. «Некоторые застройщики выводят новые проекты, в которых квартир без отделки (в бетоне) либо нет совсем, либо их доля не более 15-20%», - утверждает Александр Галицын, генеральный директор компании We know.

Виды и стили

По типам отделки обычно различают white box и чистовую. Помимо этого на рынке представлены варианты с полной комплектацией кухни и даже с меблировкой. Однако наиболее востребованными остаются первые два типа. Так, по данным онлайн-голосования на IRN.RU, 35,4% купили бы квартиру с чистовой отделкой, 25,1% выбрали бы white box, 12,9% - под ключ с полной меблировкой, 8% - с комплектацией кухни. За вариант без отделки проголосовали 18,6%.

Пример отделки White box в ЖК «Прокшино»

Стилевые решения в основном стандартны. «В некоторых жилых комплексах покупателям доступен лишь один дизайн-проект, в других – два-три. Чаще всего речь идет о контрастных вариантах: «темном» и «светлом», «холодном» и «теплом». При этом стили отделки, как правило, универсальны: их можно разбавить яркими акцентами и адаптировать к любой жизненной ситуации. Различаются обычно лишь цветовые решения, а материалы отделки максимально унифицированы», - говорит Надежда Коркка.

В некоторых проектах – даже комфорткласса – выбор намного шире. Например, в ЖК «Скандинавия» представлено сразу 11 стилей отделки.

Пример отделки «Норвегия темная» в ЖК «Скандинавия»

По словам Романа Родионцева, молодые покупатели предпочитают решения в темных тонах или контрастные (белое с черным), а более зрелая аудитория выбирает светлые тона. «Наиболее популярным можно назвать так называемый «современный» стиль отделки», - отмечает эксперт. Александр Галицын считает наиболее популярными стили «Прованс», «Классика», «Лофт» и «Скандинавский». Интересно, что в плане стилистического разнообразия Москва заметно отличается от Петербурга. «В Санкт-Петербурге в основном отделка от застройщика в новостройках эконом- комфорткласса выполняется в одном – нейтральном – стиле. Это светлые обои, двери и ламинат также светлых тонов. В санузле устанавливается сантехника, а также раковина на кухне», - рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Дизайнерские изыски и индивидуальные решения, по словам Надежды Коркки, применяются разве что в сегменте de luxe: «В частности, это касается авторских интерьеров от дизайнера или бюро с мировым именем, например, от Ralph Lauren или Lalique. Так, в клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique интерьеры будут выдержаны в стилистике ар-нуво и ар-деко, декорированы мебелью, витражами и арт-объектами Lalique, в частности, хрустальными изделиями. То есть речь идет о законченном лоте, который отражает философию бренда. Покупатель может либо принять его целиком, либо отвергнуть».

Кроме того, иногда ремонт предлагается как дополнительная опция.  Например, группа «Эталон» помимо лотов с отделкой предлагает своим клиентам услуги аккредитованных подрядных организаций, которые готовы реализовать один из типовых вариантов отделки или разработать индивидуальный проект ремонта. При заключении договора с партнерской организацией покупатель получает гарантию на выполненные работы и материалы, страхование отремонтированной квартиры и гражданской ответственности, а также гарантию выплаты компенсации в случае переноса срока завершения ремонта.

Массовый ламинат

С качеством и общим уровнем ремонта сложнее. «Многое зависит от конкретного проекта: подрядной организации, которая делает ремонт, используемых материалов, дизайн-проекта, - обращает внимание Надежда Коркка. - В массовом сегменте, как правило, используется продукция отечественных производителей, а в премиальных и элитных проектах высока импортная составляющая».

В самых бюджетных вариантах отделка обычно очень простая. «Двухкамерные стеклопакеты, железная входная дверь и деревянные межкомнатные, обои под покраску, плитка в санузлах и на кухне, стандартных размеров сантехника, на полу ламинат, батареи и выключатели – примерно так выглядит базовый набор отделочных работ, - говорит Сергей Ковров. - Чаще всего речь идет о базовой комплектации окон – маловероятна перспектива заполучить москитные сетки или возможность открытия окна в формате проветривания. Обои на стенах, вероятно, будут бумажные, а ламинат не из самых дорогих в ценовом диапазоне. Важно понимать, приобретая бюджетную квартиру с отделкой, что и ремонт будет выполнен соответствующий».

Однако даже в массовом сегменте некоторые застройщики предоставляют возможность повысить уровень и индивидуализировать отделку. «Например, в семейном квартале комфорткласса «Мир Митино», помимо лотов без ремонта и в формате white box, покупатели могут выбрать один из трех стилей финишной отделки: «Минимализм лайт», «Минимализм дарк» и «Прованс». Каждый вариант доступен в двух ценовых пакетах – «стандарт» и «комфорт», которые различаются по своему наполнению, - рассказывает Надежда Коркка. – Второй из них включает, к примеру, теплый пол в ванной комнате, межкомнатные двери с остеклением (а не глухие) и т. д. Кроме того, покупателям доступен перечень опций, которые можно «добавить» в квартиру: вытяжные вентиляторы, навесная тумба с раковиной, зеркало с подсветкой и т. д. Ремонт проводится с использованием таких материалов, как керамическая плитка Kerama Marazzi, износостойкий ламинат 32-го класса и т. д.».

Пример отделки «Минимализм лайт» в ЖК «Мир Митино»

В высоких ценовых сегментах используются импортные отделочные материалы и дорогие интерьерные решения. Например, в ЖК «Поклонная, 9» предусмотрен подогрев пола в ванной, а в некоторых квартирах даже есть декоративный камин.

Пример отделки «Вне времени» в ЖК «Поклонная, 9»

На контроле

Беда отделки – в том, что в договоре она указывается лишь приблизительно. «В приложении к ДДУ обычно дается перечень используемых материалов отделки с уточнением, что они могут быть заменены на аналогичные. Соответственно, если в договоре однозначно не прописан производитель, коллекция и другие характеристики, у застройщика остается пространство для маневра», - говорит Надежда Коркка.

По словам Романа Родионцева, это не злой умысел, а реалии строительного рынка: «Ситуация в мире постоянно меняется, поэтому, пообещав ламинат конкретной компании, девелопер может столкнуться в будущем с ее закрытием. Злого умысла максимально сэкономить нет, особенно если речь идет о крупных компаниях, которые дорожат своей репутацией и положением на рынке. При этом сохраняется возможность оспорить качество работ при приемке квартиры, а это совсем не входит в интересы застройщика» (см. «Приемка квартиры своими руками»).

Надежда Коркка согласна, что застройщики скорее руководствуются соображениями репутации, чем договором: «Девелоперы, зарекомендовавшие себя на рынке, не заинтересованы в снижении качества услуг: контраст между красивыми обещаниями и плачевным результатом бросит тень на репутацию компании. Однако случаи, когда материалы отделки были заменены на более бюджетные, все же встречаются на рынке».

Сергей Ковров также обращает внимание, что расхождение между представлениями покупателей и реальным ремонтом порой происходят из-за «картинки», которую он видит в маркетинговых материалах и шоу-румах: «Выбирая квартиру, как правило, покупатель посещает шоу-рум, где можно потрогать и воочию увидеть качество отделочных материалов, представить, какой именно станет твоя квартира. Посещение шоу-рума часто становится довольно эмоциональным событием. Ведь там красиво расставлена мебель, добавлены сочетающиеся между собой аксессуары. В результате перед глазами покупателя предстает законченный идеальный вариант. Не всегда потенциальный покупатель вникает в нюансы качества материалов, совершая эмоциональную сделку. По факту же, получая пустую квартиру с той самой отделкой, которая так понравилась при покупке, могут возникать претензии и недовольства. При заключении сделки следует быть осмотрительнее, изучать отзывы, запрашивать документы у застройщика, интересоваться материалами строительства. Такая осмотрительность позволит в первую очередь оградить себя от разочарования и дополнительного стресса».