Еще сравнительно недавно – в первом десятилетии XXI века - загородный рынок Подмосковья процветал. Вовсю рекламировались организованные поселки, превозносился «новый образ жизни» в малоэтажных домах (МЖД) на природе. Квартира в МЖД рассматривалась как некий переходный формат к собственному коттеджу или таунхаусу. Но потом «что-то пошло не так». Для потребителя полноценной заменой городскому жилью малоэтажка не стала. Плюс добавились проблемы девелоперов, вызванные экономической ситуацией в стране и реформой долевого строительства. Но формат пока жив, хотя и чувствует себя неважно.

Сокращение в два с половиной раза за пять лет

В Подмосковье, по данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», насчитывается 48 малоэтажных проектов. 33 из них относятся к экономклассу, 6 – к сегменту «комфорт», 4 – «бизнес», 5 – «элит». В агентстве «Метриум», называют три жилых комплекса с малоэтажными домами, представленных на рынке Новой Москвы, – «Борисоглебское» (экономкласс), «Андерсен» (комфорткласс) и Ново-Никольское (комфорткласс). Последний проект - мультиформатный, он включает многоэтажные и малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи.

По оценке «Инком-Недвижимость», формат малоэтажных домов представлен в 7% поселков Подмосковья. Квартиры в таких домах занимают 10% предложения на загородной «первичке» в целом. Еще пять лет назад «малоэтажка» присутствовала в 9% проектов и составляла 17% экспозиции.

«Если учесть, что объем предложения на «загородке» за прошедшие пять лет сократился примерно на треть, то в абсолютных значениях квартир в МЖД стало в 2,7 раза меньше», - делает вывод руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. К слову, число лотов на рынке в марте, до пандемии, составляло 5,8 тыс. объектов.

В Новой Москве, по информации «Метриум», в продаже представлено около 100 лотов в корпусах высотой до 3 этажей – это примерно 1,1% от всего объема предложения в ТиНАО.

В 2020-м году новые малоэтажные проекты на рынке не появлялись. Последние подмосковные премьеры датируются 2019-м годом – это мини-полис «Дивное» в Ленинском районе (4-8 этажей, стоимость квартир начинается от 3,9 млн. руб), ЖК «Новая Рига» в Красногорске (5-8 этажей, от 2,8 млн), ЖК «Новая Щербинка» в Подольске (3-8 этажей, от 2,5 млн), ЖК экономкласса «Дабл» на Каширском шоссе (4 этажа, от 2,8 млн руб.).

Что касается Новой Москвы, то за последние годы здесь не вышло ни одного проекта с малоэтажными корпусами, утверждает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). «Новостройки такого формата появлялись в первые годы после образования ТиНАО (2012-2013 гг.), который изначально предполагалось сделать полигоном для малоэтажного строительства. Однако впоследствии в Новой Москве стала преобладать многоэтажная застройка», - заключает эксперт.

Что случилось: истоки кризиса

Почему же малоэтажные дома – строящиеся, как правило, по хорошим современным проектам, с удобными и просторными квартирами, с «фишками» вроде биллиардных комнат в цокольных этажах, террасами для чаепитий, мансардами, цветущими участками с беседками, барбекю, с увитыми розами перголами, свободными парковками и прочими прелестями загородной жизни оказались в загоне?

Если смотреть на ситуацию в целом, то, как отмечает Надежда Коркка, до 2008 года на подмосковном рынке отмечался расцвет загородной недвижимости. В 2008-2009 годах из-за кризиса люди стали более прагматично смотреть на покупку жилья, на что отреагировали и застройщики: начали сокращаться площади, меняться планировки. Именно тогда на рынке стали активно появляться мультиформатные проекты, в которых были представлены и коттеджи, и таунхаусы, и квартиры - девелоперы стремились диверсифицировать риски.

Последние несколько лет на загородном рынке наблюдалось затишье, новые проекты выходили крайне редко, и уровень спроса не был сопоставим с показателями до 2008 года, продолжает эксперт. После кризиса 2014 года спрос на многоквартирное жилье стал смещаться из Подмосковья в Москву, так как бюджет покупки в столице сократился и разница между областью и городом стала не столь существенной. В результате целый ряд застройщиков переориентировались на московский рынок. Кроме того, по мере развития транспортной инфраструктуры Новая Москва стала привлекательной и для компаний, которым вдруг оказалось куда прибыльнее возводить привычное многоэтажное жилье, и для покупателей.

К причинам кризиса стоит отнести и недостаток подходящих для строительства МЖД земельных участков. По наблюдениям Дмитрия Таганова, муниципальные власти без энтузиазма передают земли под малоэтажную застройку, чтобы не перегружать инфраструктуру.

Следующий удар по малоэтажке – это реформа долевого строительства, переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Хотя по мнению Надежды Коркки, рынок «впал в кому» еще до того, как государство велело застройщикам перейти на новую финансовую модель. Компаниям пришлось брать кредиты в банках, обслуживать их, а доступ к деньгам дольщиков, хранящихся на эскроу-счетах, они теперь получают только после окончания строительства дома. Такая система хороша прежде всего для мощных «монстров» рынка, с хорошей финансовой и «административной» подушкой безопасности, работающих в городе.

«Конечно, небольшие застройщики, – а форматом малоэтажного жилья в основном занимаются некрупные игроки, – тяжело переживают реформу долевого строительства, - говорит руководитель Дмитрий Таганов. - У МЖД иная, чем в многоэтажках, экономическая и управленческая модель бизнеса, таким девелоперам трудно брать на себя дополнительную нагрузку в соответствии с новыми требованиями законодательства. Нам неизвестно точное число ушедших застройщиков, но такие случаи были. Также не были выведены некоторые из ранее запланированных проектов».

То, что процедура получения проектного финансирования «очень длительный и сложный процесс», подтверждает и руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин. В поселке «Мечта» (Дмитровский район), где представлены квартиры, таунхаусы и коттеджи, очередной квартал таунхаусов возводится уже по новым правилами – под него удалось получить проектное финансирование от ВТБ. Впрочем, эксперт отмечает и положительные стороны реформы, которая хотя и сильно сократила рынок малоэтажного строительства, но в то же время обезопасила его для покупателя.

Так или иначе малоэтажникам приходится играть по правилам – либо строиться полностью за свой счет и продавать готовое жилье, либо брать кредиты. Перечисленные в статье вышедшие на рынок в 2019 году немногочисленные проекты, по данным Единой информационной системы жилищного строительства дома.рф продаются по эскроу-счетам.

Особенности спроса и свет в конце тоннеля

За время существования формата жители тоже поднабрались опыта, и не все оказались готовыми к «новому образу жизни». Ведь, например, подмосковная коммуналка вместе с охраной и платежами за содержание общей территории в таких поселках выливается в кругленькую сумму: 15-20 тысяч рублей в месяц – не предел. Плюс проблемы с социальной инфраструктурой – до школы, до поликлиники, приходится добираться на машине. Ну и прибавьте дорогу в Москву на работу: 2,5 часа в один конец – это норма.

Но такие трудности, например, не пугают молодые семьи жителей соседних подмосковных городов, которые очень часто покупают квартиры в малоэтажке. Они хорошо зарабатывают, спокойно относятся к большим расстояниям и не желают покидать родимые просторы. Неплохо себя чувствуют в таком формате и бодрые пенсионеры – им нравятся городской комфорт, прогулки по лесу, атмосфера умиротворения.

«МЖД – это нишевый формат. Широкая аудитория скорее выберет для себя обычную квартиру в многоэтажном доме – или коттедж, если хочется быть ближе к природе. По мере того, как платежеспособность населения сокращается, форматы, направленные на узкую аудиторию, теряют популярность», - отмечает Дмитрий Таганов.

И всё-таки совсем с рынка малоэтажка не исчезнет. По мнению Дмитрия Таганова, спрос на такое жилье есть. «Но поддерживать этот формат, безусловно, надо, - говорит эксперт, - Для застройщиков будет лучше всего, если МЖД выведут из-под действия нового законодательства, то есть, по сути, вернут прежний порядок. Но вероятность этого невелика. Пока власти намерены только развивать тему проектного финансирования».

Так что вся надежда – на покупателя. Как ни удивительно, но пандемия изменила ситуацию на рынке загородного жилья в лучшую сторону – см. «Кому война, а кому мать родна: «коронакризис» пошел на пользу загородной недвижимости».

Надежда Коркка считает, что по мере распространения режима удаленной работы будет снижаться маятниковая миграция: людям больше не придется каждый день тратить время на дорогу до офиса. Соответственно, формат загородной жизни станет более привлекательным для покупателей недвижимости. «Думаю, если высокий спрос на загородное жилье будет устойчивым и сохранится по крайней мере на протяжении года-двух, на рынок начнут возвращаться девелоперы с новыми проектами», - резюмирует эксперт.

А в ближайшие два года нас ждет небольшой выбор предложения, полагает Евгений Сорокин.

Цены ниже, чем в городских новостройках

Что не отнять у малоэтажки, так это привлекательные цены по сравнению с городскими квартирами: за 4 млн рублей можно купить полноценную двухкомнатную квартиру, за пять – «трешку». Кстати, на малоэтажное жилье распространяется ипотека с господдержкой.

По информации аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя цена квадратного метра в подмосковных малоэтажных проектах массового сегмента равна сегодня 68-71 тыс. руб., в «бизнесе» – 90 тыс. руб., в категории «элит» – 295 тыс. руб. А средняя цена квадратного метра в обычной новостройке Подмосковья - 107 тыс. руб.

В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» в МЖД равна 74 тыс. руб. для проектов экономкласса и 101 тыс. руб. для сегмента «комфорт». В городских квартирах ТиНАО этот показатель составляет 148 тыс. руб.

С повышением цен застройщики, скорее всего, спешить не будут – есть опасность потерять покупателя, который может в любой момент переключиться на другой формат - например, выбрать городскую квартиру.

Удачные проекты

К числу удачных проектов в Подмосковье эксперты относят ЖК «Катуар». Жилой комплекс комфорткласса находится в Мытищинском районе. В 300 метрах от комплекса - железнодорожная станция Катуар, а в 400 м расположен выезд на Дмитровское шоссе. В окружении комплекса – леса, в 10 км находится Икшинское водохранилище и «Русская Швейцария» с горнолыжными курортами, яхт-клубами, конноспортивными комплексами. Проект включает 43 монолитных четырехэтажных дома, корпуса первой очереди сданы и заселены. Цены стартуют от 4 млн рублей за двухкомнатную квартиру с классической планировкой площадью 55 кв. м. Лоты передаются без ремонта либо с финишной отделкой.

«Бестселлером» специалисты также называют ЖК Sampo, малоэтажный жилой комплекс на Новой Риге, в 25 км от Москвы. Локацию отличает благоприятная экология, развитая инфраструктура Новорижского шоссе, соседство с премиальными загородными поселками. Генподрядчик - финская компания «Лемминкяйнен», архитектурная концепция поселка также создана специалистами из Финляндии. Покупатель может выбрать 1-, 2- или 3-комнатную квартиру площадью от 35 до 84 кв. м, в трехэтажном доме. Стоимость лотов начинается от 3,9 млн руб. Часть квартир представлена с отделкой от застройщика. Комплекс имеет большую ухоженную территорию с прогулочными аллеями, детскими и спортивными площадками, местами для парковки автомобилей. Добраться до ЖК можно на автомобиле по Новорижскому шоссе или на общественном транспорте от станций метро «Щукинская», «Строгино» и «Мякинино».

Жилой комплекс «Дабл» от застройщика «Коробово-1» в 11 км от МКАД по Каширскому шоссе включает два четырехэтажных трехсекционных дома с утепленными фасадами. Дома монолитно-кирпичные. Для машин - открытые наземные парковки. Площади квартир: студий - 29 - 32 кв. м; однокомнатных - 35 - 36 кв. м; двухкомнатных - 48 - 72 кв. м, есть двухуровневые квартиры с антресольным этажом. Стоимость квартир начинается от 2,8 млн руб. Застройщик организует детские площадки и велосипедные дорожки. Рядом березовая роща. ЖК «Дабл» расположен между Каширским шоссе (2,3 км до выезда) и трассой А-105, которая ведет в аэропорт Домодедово (1 км до выезда). Доехать до комплекса своим ходом можно от станции метро «Домодедовская» автобусом № 308.

Жилой комплекс «Май город-курорт» от компании «Тройка РЭД» расположился в 9 км по Каширскому шоссе, недалеко от Видного. В составе жилого комплекса - монолитно-кирпичные 3-5-этажные дома, школа с блоком начальных классов, детский сад, медицинский пункт, спортивный комплекс. Зимой организуется каток, трасса для тюбинга и ледовые горки. На территории, свободной от машин, - детские площадки и зоны отдыха. ЖК окружен ландшафтным парком «Горки Ленинские», рядом река и каскад прудов. В продаже одно-двух-трехкомнатные квартиры от 48 до 113 кв. метров, их стоимость начинается от 5,24 млн рублей. Для автомобилистов – въезды и выезды на Каширское шоссе и трассу Дон. От станции метро Домодедово ходят автобусы №№ 466, 505, 877, 879, 899, от Кантемировской - № 593.

ЖК «Новая Рига» - проект комплексного освоения территории от компании «Гранель». В Красногорском районе, в деревне Глухово строится 9 жилых домов переменной высоты (от 5 до 8 этажей). Жилой комплекс расположен среди элитных поселков. В продаже студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 22 до 73 кв. м. Стоимость – от 2,8 млн руб. В окружении - горнолыжный комплекс «Снежком», теннисный центр «Жуковка». Недалеко - заповедник «Лохин остров», усадьба «Архангельское», Москва-река. Автотрассы - Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. От МКАД – 10 км. От станции метро Тушинская идут автобусы и маршрутки №№ 540, 541, 549.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Май город-курортЛенинский районСданот 5 517 600 руб.
КатуарМытищинский район2 кв. 2020 г.от 2 832 960 руб.
АндерсенНовая Москва, Новомосковский округ, Ленинский районСданот 3 990 000 руб.
SAMPOИстринский районСданот 4 041 550 руб.
ДаблЛенинский район4 кв. 2021 г.от 3 993 299 руб.
Новая РигаКрасногорский район4 кв. 2021 г.от 2 900 906 руб.
Новая ЩербинкаПодольский районот 2 793 648 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU