Покупка квартиры в новостройке на высокой стадии готовности избавляет от проблем, связанных с затяжками строительства и лишними тратами на аренду. Покупатель вживую сможет проверить, насколько разрекламированные обещания девелопера совпадают с реальностью. Правда, надо понимать, что выбор на этом этапе довольно ограничен и самые доступные по цене лоты уже разобраны. Но квартира в построенном доме - вполне нормальный вариант, например, для большой семьи, которой нужно побыстрее перебраться в новую квартиру. При этом можно воспользоваться ипотекой с господдержкой под 6,5% и/или скидкой, которую девелоперы часто предоставляют покупателям готового жилья.

И это всё «старая» Москва

Анализируя данные, предоставленные экспертами редакции портала «Индикаторы рынка недвижимости», можно сделать вывод, что основной объем готового (почти готового) жилья приходится на «старую» Москву и занимает примерно треть от общего объема недвижимости в продаже. Практически то же самое наблюдалось и год назад.

Так, по информации агентства Est-a-Tet, в старых границах Москвы более 1,2 млн кв. м. жилья находится на высокой стадии строительной готовности (корпуса сданы или находятся на этапе фасадных работ):

Источник: Est-a-Tet

По подсчетам агентства «Миэль-Новостройки», это 317 корпусов, где продается около 10,3 тыс. квартир и апартаментов; 66%, приходится на сегмент бизнес-класса, 30% - на комфорткласс и 4% - на «эконом». Статистика по сданным корпусам и на этапе отделки агентства «Метриум» за I квартал 2020 года выдает несколько большее число лотов – 11 780 «штук».

Что касается Новой Москвы то, судя по данным Est-a-Tet, жилья на высокой строительной стадии тут насчитывается меньше в 13 раз: 93 тыс. кв. м. Что логично: ведь нераспроданной остается больше недвижимость бизнес-класса, а в Новой Москве ее мало. Это еще раз подтверждается «квартирным раскладом» от компании «Миэль-Новостройки»: в Новой Москве предлагается около 900 практически готовых квартир и апартаментов и две трети этого объема приходится на массовый сегмент (комфорт и эконом).

По соотношению готового и строящегося жилья «старушка» Москва вновь впереди своей молодой соперницы. Доля готовых и практически готовых лотов в общем объеме предложения, по информации «Миэль», достигает 29%. В агентстве «Метриум» подсчитали, что готовых квартир в I квартале 2020 года было 19,4%. Цифры агентства «Бон Тон» - 21% квартир и почти 43% апартаментов. В Est-a-Tet долю готового жилья высчитали, объединив рынки «старой» и Новой Москвы, и все вместе получилось 39%, однако вклад Новой Москвы в этот показатель более чем скромен.

Стадия строительной готовности Доля предложения апартаментов, кв.м,% Доля предложения квартир, кв.м,%
фасадно-отделочные работы 17,0% 29,3%
введен 42,8% 21,0%
нулевой цикл 15,4% 17,6%
монтаж первых этажей 3,8% 12,7%
монтаж последних этажей 5,9% 11,6%
монтаж средних этажей 7,5% 5,8%
благоустройство 7,6% 2,0%

Источник: «Бон Тон»

В Новой Москве доля готовых квартир, по данным Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина» (девелопер Russian Design District), составляет 3,9%, на этапе отделки – 14,5%. В массовом сегменте, на который приходится 80% предложения, эти показатели - 2,8% и 15,7%, в бизнес-классе – 8,2% и 9,3%. «Миэль» определяет новомосковский процент жилья на стадии высокой готовности цифрой 8,6%.

Ну и в целом объем готового жилья с 2019-го года не сильно изменился, но, по оценке Натальи Шаталиной, генерального директора «Миэль-Новостройки», всё-таки стоит говорить о некотором росте на рынке «старой» Москвы (+7%), что свидетельствует об «избыточном предложении», и, судя по вышеприведенной статистике, это в большей степени касается бизнес-класса. Эксперт считает, что в основном, к моменту ввода в эксплуатацию, нераспроданными остаются квартиры в проектах с неудачной концепцией и местоположением, проблемами со строительством и ценообразованием. И площади нераспроданных лотов больше, чем в среднем по новостройкам, «то есть в продаже остаются более крупные и менее востребованные квартиры» (по «старой» Москве это 78,2 кв. м, что на 19% выше среднего, по Новой Москве – 66,07 кв. м, плюс 25,1%).

Новая Москва является в основном территорией массового жилья, поэтому она показывает другой результат. По мнению Натальи Шаталиной, неликвидного предложения здесь значительно меньше и сохраняется «повышенный спрос».

Впрочем, совсем необязательно, что покупателя, интересующегося квартирами в построенных домах, ждет сплошное разочарование, неликвид и залежалый товар. Некоторые компании специально придерживают готовые лоты и потом пускают их в продажу по высоким ценам. Кроме того, есть покупатели, как правило, это семейные люди, которым требуются большие квартиры и быстрый переезд, - они приходят на последних этапах. По наблюдениям Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, в начале реализации квартир в комплексе спрос ориентируются преимущественно на студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, а ближе к сдаче дома в эксплуатацию - на более просторные лоты.

Цены: дороже строящегося, но есть нюансы

По данным компании «Миэль-Новостройки», в старых границах Москвы средняя стоимость готового жилья в комфортклассе составляет 165,9 тыс. руб. за квадратный метр, в бизнес-классе – 274,7 тыс. руб. У других аналитиков сопоставимые данные, например, цифра по квартирным ценам у агентства «Бон Тон» - 138,5 тыс. рублей в экономклассе, 174,9 тыс. рублей - в комфортклассе, 271,6 тыс. рублей – в бизнес-классе. Средняя стоимость лота - 8,5 млн, 13,7 млн и 27,1 млн рублей соответственно.

В «Бест-Новострой» приводят примеры конкретных бюджетов внутри МКАД (без Зеленограда и Некрасовки). С суммой от 3,1 млн руб. можно рассчитывать на маленькую студию в проекте реконструкции экономкласса — «My Space на Фрезерной». Самые дорогие готовые квартиры массового сегмента предлагаются в ЖК «Савеловский Сити» (28 млн руб.). Минимальный бюджет в бизнес-классе — от 7,8 млн руб. (клубный дом «Концепт House» на Кунцевской).

В Новой Москве средняя стоимость готового жилья в сегменте бизнес-класса – 145,3 тыс. руб., в комфортклассе – 145,8 тыс. руб., в экономклассе – 109,2 тыс. руб. (данные «Миэль»). «При этом ценовой диапазон довольно велик – от 56,7 тыс. рублей до 268 тыс. рублей», - отмечает Ксения Юрьева («Родина»).

Главный «недостаток» готовых новостроек – их более высокая цена по сравнению с объектами на ранних стадиях. Однако имеются нюансы, на которые обращает внимание Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): девелоперы новых проектов уже не прибегают к демпингу, как это было в 2015-2017 годах, когда проекты выходили на рынок по цене значительно ниже рыночной. Сегодня порог входа в проекты заметно повысился. При этом за время строительства квартиры дорожают гораздо медленнее, а в некоторых случаях девелоперы дают дисконт на объекты, которые экспонируются на протяжении долгого времени. Так что сегодняшнему покупателю готовой квартиры может повезти, и разница в цене между строящимся и построенным жильем будет не так уж велика.

Но «все зависит от конкретного проекта, а также его инвестиционной привлекательности. Если рассматривать ситуацию по Москве в целом, то в готовом жилье комфорткласса цена за кв. м. может быть до 20% выше, чем на этапе котлована», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что в среднем прирост цены квадратного метра со стадии котлована до сдачи составляет минимум 17-18%, а в проектах, пользующихся спросом, - не менее 30%.

Так, в ЖК Headliner (МЦК «Шелепиха») в корпусе на нулевой стадии строительства средняя цена 1 кв. метра — 219 тыс. руб., а в уже введенных в эксплуатацию — 296 тыс. руб., приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Но в среднем в рамках одного проекта, в зависимости от стадии готовности, разница в цене составляет порядка 15-20%, дополняет Наталья Шаталина («Миэль-Новостройки»).

В Новой Москве дела обстоят похожим образом – разница в среднем 20%, по данным Ксении Юрьевой. В конкретных проектах рост может быть и выше, например, как сообщает Алексей Лухтан (Lexion Development), средняя стоимость кв. метра в первом корпусе проекта ЖК «Румянцево-Парк» на текущий момент составляет 168 тыс. руб., а в начале старта продаж два года назад было 118 тыс. рублей.

Плюсы и минусы готового жилья

Главное преимущество покупки готовой квартиры - исключаются риски недостроя и переноса сроков строительства. Однако надо обратить внимание на другие важные моменты. «В некоторых случаях девелопер может вовремя построить жилые корпуса, но задержаться со сдачей социальной и коммерческой инфраструктуры или вовсе отказаться от прежних планов», - говорит Ксения Юрьева («Родина»).

А покупатель готовой квартиры как раз-таки в состоянии выяснить все детали, то есть «своими глазами оценить качество жилого комплекса и убедиться в его соответствии проектной документации», замечает эксперт. Как выглядят общественные помещения, благоустройство двора, что с парковкой, построили ли обещанный детский сад, открылась ли станция метро – всё это клиент может проверить лично.

Не надо ждать год-два три, пока построят дом. Для многих покупателей это очень важно: семьям с детьми, клиентам, включенным в сложные схемы разъезда с родственниками и альтернативные цепочки. Побыстрее поселиться необходимо и ипотечникам. «Не все покупатели в состоянии одновременно оплачивать ипотеку, аренду, а также нести дополнительные расходы по страхованию рисков. В этом случае лучше выбрать готовую квартиру, ведь в итоге переплата за годы аренды может быть даже больше, чем разница в цене между строящимся и сданным жильем», - считает Надежда Коркка («Метриум»). Если при этом ипотечник берет квартиру с отделкой, то ему не надо выкладывать большие суммы за ремонт: траты «зашиты» в ежемесячный ипотечный платеж.

Кстати, об ипотеке. Ипотека с господдержкой под 6,5% распространяется на готовые квартиры от застройщика по договорам купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию – это говорится в постановлении правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566. Максимальная сумма кредита – 8 миллионов рублей для столицы и области, первоначальный взнос – от 20% от стоимости жилья. Соответственно, нужно искать квартиру не дороже 10 млн рублей. Можно, конечно, и больше, но тогда придется увеличивать сумму первоначального взноса. Так что льготную ипотеку тоже можно считать плюсом.

Ну а минусов, которые эксперты уже отмечали, в основном, два – цена выше и выбор меньше, ведь «в остатке» оказываются большие квартиры – не самый ходовой товар. По данным «Бон Тон», на последних строительных стадиях доля крупноформатных лотов (квартир от трех комнат) – 60%, а малоформатных - 16%.

Что можно купить

В ЖК бизнес-класса «Сердце Столицы» от компании «Донстрой» часть домов сдана и заселена. Комплекс расположен на первой линии набережной Москвы-реки, в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Шелепиха». Дома строятся по монолитной технологии, высота - от 18 до 37 этажей, потолки - от 3,2 м. Инфраструктура комплекса сформирована по принципу «город в городе» - от детского садика и школы до крупного торгового центра и маленьких магазинчиков. В первом сданном корпусе продается 4-комнатная квартира (111 кв. метров) за 37, 8 млн рублей.

Другой проект «Донстроя», в котором есть построенные корпуса и уже живут люди, - ЖК «Символ». До станции метро «Авиамоторная» – 700 м, в пешеходной доступности станции «Площадь Ильича»/«Римская». Проект разновысотный: от 5 до 27 этажей. Высота потолков от 3,2 м, окон – 2,1 м. Открыт парк с креативными зонами отдыха «Зеленая река», предусмотрено строительство детских садов и школ. В сданном корпусе 3 предлагается трехкомнатная квартир площадью 93 кв. метра по цене 26,5 млн рублей.

Готовыми квартирами можно поинтересоваться также в элитном жилом комплексе компании – «Суббота» у станции метро «Белорусская».

Покупатели массового сегмента могут обратить внимание на ЖК «Любовь и Голуби» от девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Как отмечает ее генеральный директор Алексей Перлин, проект получил заключение о соответствии и готовится к сдаче в эксплуатацию. ЖК находится на севере Москвы, в Западном Дегунино, в шаговой доступности от метро «Селигерская» и МЦК «Окружная». Комплекс включает камерный дом высотой 22 этажа, рассчитанный на 225 квартир и апартаментов. Квартиры сдаются без отделки и с ремонтом от застройщика, апартаменты – с отделкой white box. В продаже остались два последних апартамента стоимостью от 9,8 млн рублей за 62 кв. м.

Готовые квартиры и апартаменты можно приобрести в семейном квартале «Мир Митино», в пешей доступности от станции метро «Пятницкое шоссе». Квартал состоит из панельных и монолитных корпусов, пяти детских садов, двух школ, поликлиники, медицинского центра, ТРК и ФОКа, а также включает семь подземных паркингов и наземные гостевые автостоянки. Пять корпусов первой очереди и детский сад сданы в эксплуатацию. Цены на готовые квартиры начинаются от 6,35 млн рублей, апартаменты - от 5,74 млн рублей

Также готовые и почти готовые квартиры и апартаменты имеются в столичных комплексах «Фестиваль-Парк» у станции метро «Речной вокзал», клубном доме Soho+Noho у «Белорусской», ЖК Headliner у МЦК «Шелепиха».

Примеры других московских проектов с готовыми квартирами можно посмотреть в таблице ниже.

Проект Район Тип жилья Средняя площадь, кв. м СВЦ, тыс. руб. Средняя цена, млн руб.
«Айвазовский» Зюзино квартиры 53,3 212,1 11,3
«Вавилова 69» Ломоносовский квартиры 111,7 342,7 38,3
«Виноградный» (к1-4) Измайлово квартиры 126,2 252,0 31,8
«Карамель» Савеловский апартаменты 131,5 292,9 38,5
«Концепт House» Можайский квартиры 101,9 202,1 20,6
«Мосфильмовский» (к14) Раменки квартиры 99,9 251,7 25,1
«Хорошевский» (к1-12,12А,15) Хорошево-Мневники квартиры 97,0 196,2 19,0

Источник: АН «Бон Тон»

В Новой Москве в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от станции метро «Румянцево» в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development планируется к сдаче этим летом первый корпус (всего их три). Ключи будут переданы до 31 декабря 2020 года. Высота монолитных домов - от 13 до 22 этажей, предусмотрен двухуровневый подземный паркинг, ландшафтный парк. Запланировано строительство двух детских садов и школы со стадионом. Минимальная стоимость квартиры в первом корпусе составляет 9,4 млн рублей, это двухкомнатная квартира площадью 52,6 кв. м.

Также в Новой Москве, в Ватутинках, можно присмотреть квартиры в ЖК «Кленовые аллеи», в корпусах, которые готовятся к сдаче в этом году.

Скидки на готовое

Для покупателей готовых квартир девелоперы часто разрабатывают специальные акции. Как рассказывает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), в ЖК запущена программа беспроцентной рассрочки «Купи сейчас – плати потом», которая распространяется на выделенный пул квартир в готовых корпусах. Первый взнос в размере 50% от стоимости квартиры оплачивается после подписания договора купли-продажи, следующие 25% клиент вносит до 30 сентября 2020 года, а последний платеж (25%) выплачивается до 30 марта 2021 года.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») приводит примеры скидок в других московских жилых комплексах. В ЖК «Парк Легенд» (МЦК «Зил») — скидка 3% на готовые квартиры, экономия для покупателя достигает 560 тыс. руб. Но при использовании ипотеки с господдержкой 6,5% скидка не предоставляется. В ЖК «Родной город. Октябрьское поле» при покупке трех- и четырехкомнатных квартир в построенных корпусах — в подарок отделка white box. В ЖК «Широкая» (метро «Медведково») - скидка 9% (выгода до 954 тыс. руб.), в ЖК «Триколор» (МЦК «Ростокино») - 10% (экономия от 1,5 млн руб.)

Как сообщил Алексей Лухтан (Lexion Development), в ЖК «Румянцево-Парк» действует специальное предложение на три квартиры в первом корпусе – доме Д1, ключи от которого будут переданы жителям до конца 2020 года. В акции участвуют классическая трехкомнатная, трехкомнатная «евро» и четырехкомнатная квартира. Покупатели получат скидки, которые могут сэкономить до 2,6 млн рублей.

Все упомянутые проекты в продаже (август 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2022 г.от 11 612 760 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 10 483 360 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 4 354 800 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2019 г.от 6 369 840 руб.
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2020 г.от 12 932 722 руб.
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 3 916 017 руб.
My Space на ФрезернойМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Авиамоторная4 кв. 2019 г.--
SOHO+NOHOМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская4 кв. 2020 г.от 9 716 200 руб.
VAVILOVEМосква, Юго-Западный округ, район Ломоносовский, м. Профсоюзная3 кв. 2018 г.от 23 586 120 руб.
Концепт HouseМосква, Западный округ, район Можайский, м. КунцевскаяСданот 8 120 000 руб.
ТриколорМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. ВДНХ3 кв. 2015 г.от 15 291 100 руб.
Парк ЛегендМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2018 г.от 8 114 534 руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.от 7 933 386 руб.
Родной город Октябрьское полеМосква, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле1 кв. 2018 г.от 7 158 160 руб.
ХорошевскийМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле4 кв. 2020 г.от 11 422 400 руб.
МосфильмовскийМосква, Западный округ, район Раменки, м. УниверситетСданот 12 881 529 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все