Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU

Вторичный рынок пострадает от кризиса значительно больше первичного

В результате обвала цен на нефть и эпидемии коронавируса вторичный рынок жилья на какое-то время может впасть в коматозное состояние из-за резкого расхождения между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей. При этом новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В начале 2020 г. ничто не предвещало макроэкономических потрясений: рубль укреплялся, иностранные инвесторы скупали российские ценные бумаги, ипотека дешевела, а цены на жилье в Москве росли. Все изменилось в марте 2020 г., когда в Россию «прилетели» «черные лебеди», о которых IRN.RU писал еще в апреле 2019 г. Срыв сделки между РФ и ОПЕК привел к обвалу цен на нефть, за которым последовало резкое снижение курса рубля. Граждане отреагировали на валютный катаклизм традиционно, но сдержанно: число сделок с недвижимостью, прежде всего новостройками, выросло, однако об очередях в офисах продаж, как в конце 2014 г., речи не шло - см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в марте-апреле 2020 года: ажиотаж ушел на карантин». Отсутствие ажиотажа объясняется в первую очередь многолетним снижением доходов населения после кризиса 2014-2015 гг. и, как следствие, существенным сокращением накоплений, которые люди могли бы потратить на покупку квартир. Напомним, реальные располагаемые доходы россиян по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как в 2014-м. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. Действия застройщиков, поспешивших поднять цены на квартиры на фоне роста спроса, также немало поспособствовали быстрому затуханию покупательского энтузиазма.

Окончательно отправил рынок в нокдаун третий «черный лебедь» - пандемия коронавируса, посадившая всю страну под домашний арест, что неизбежно привело к обвалу покупательской активности на рынке недвижимости – см. «Покупка и аренда квартир в Москве и Подмосковье во время карантина». Режим самоизоляции в Москве должны отменить к началу июня. Однако последствия ограничительных мер экономика будет чувствовать еще долго, даже если не случится второй-третей волны Covid-19 и, соответственно, повторения карантина.

В результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций только в Москве уже потеряли работу или, по меньшей мере, лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. Многие вообще были вынуждены уехать из Москвы. Кроме того, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости - продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Скорее всего, 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. Центробанк прогнозирует падение ВВП РФ в 2020 г. на 4-6%, МВФ – на 5,5%. Реальные денежные доходы россиян по итогам I квартала, то есть до введения карантина, по данным Росстата, сократились на 0,2% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. По итогам года наиболее оптимистично настроенные эксперты ожидают снижения реальных располагаемых доходов населения в пределах 5% («Альфа-банк»). При этом большинство других прогнозируют более серьезную просадку. Например, согласно базовому прогнозу Института «Центр развития» НИУ ВШЭ, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 г. на 8,2% с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 гг. Согласно пессимистичному - в текущем году падение составит 12,1%, и в последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.

Впрочем, даже самые негативные прогнозы не предполагают катастрофическое развитие событий а ля 90-е гг. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.

Соответственно, апокалипсиса на рынке недвижимости тоже не случится, хотя эпидемия может привести к качественным изменениям в образе жизни и предпочтениях граждан - см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости». Впрочем, городская квартира в любом случае останется базовой потребностью, особенно квартира в Москве, чью миграционную привлекательность в свое время не смогли испортить даже эпидемии чумы и холеры.

Однако, учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут окатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.

Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. Во-первых, московские застройщики и до эпидемии коронавируса активно консультировали клиентов в интернете и практиковали электронную регистрацию ДДУ, поэтому сейчас лучше переносят карантин (хотя продажи резко упали и у них). Во-вторых, если первичный рынок получил мощную поддержку со стороны государства в виде сниженных ставок по проектному финансированию и, главное, льготной ипотеки под 6,5% годовых, то «вторичке» власти никакой помощи даже не предлагают. Более того, льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запушена первая версия ипотеки с господдержкой. Снижение цен - единственный выход в такой ситуации. Однако продавцы-частники на «вторичке», как правило, очень неохотно идут навстречу покупателям. Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г. (См. «Вторичный рынок жилья может впасть в кому»).

Зато новостройки, по всей видимости, «отпадаются» значительно быстрее, за несколько месяцев. Девелоперы, которые по-прежнему несут затраты на стройку и обслуживание кредитов, не могут годами ждать у моря погоды – им надо срочно восстанавливать продажи после карантинного обвала. Так что, скорее всего, сразу после завершения режима самоизоляции мы увидим «аттракцион невиданной щедрости». Напрямую корректировать прайсы застройщики будут только в самом крайнем случае, однако размер и распространенность скидок и бонусов для покупателей существенно увеличатся, а темпы роста цен по мере повышения стадии готовности корпусов – сократятся.

При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичен. В наиболее выигрышном положении окажутся проекты эконом- и комфорткласса с квартирами не дороже 10 млн руб., которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (кредит 8 млн руб. плюс первоначальный взнос 20%). В таких ЖК, возможно, даже продолжится рост цен. Однако в границах МКАД подобных новостроек немного, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты бизнес-класса с ценами значительно выше 10 млн. И чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются скидки не в 10-15%, а в 20 и более процентов.

Однако если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4596 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ Бизнес-класс в Лефортово Квартиры от 7,5 млн руб. "Город в городе". Свой парк длиной 2 км.Рядом 3 танции метро от 7,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» За онлайн бронь скидка! Квартиры от 4,1 млн руб.! Концепция город в городе! 10 минут до метро. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб. Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте