Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Черные лебеди» все-таки прилетели

Обвал цен на нефть и курса рубля может спровоцировать ажиотаж на рынке недвижимости. Но продлится он недолго

После срыва сделки между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти в понедельник, 9 марта, стоимость нефти марки Brent рухнула более чем на 30%. Такого значительного падения нефтяных котировок за один день не случалось с 1991 г. На фоне обвала нефти рубль упал до четырехлетнего минимума. Резкое ухудшение макроэкономической ситуации наложилось на эпидемию коронавируса, которая и сама по себе является серьезным вызовом для экономики. Чем все эти «черные лебеди» грозят московскому рынку жилья, рассказывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Обвал цен на нефть и курса рубля

«Черными лебедями» принято называть труднопрогнозируемые и редкие события, которые кардинальным образом меняют ситуацию в какой-либо сфере. Еще в 2019 г. IRN.RU предупреждал, что рынок недвижимости могут посетить две такие «птицы» (см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»). Первая – резкое сокращение объемов предложения новостроек в связи с реформой 214-ФЗ – пока не прилетела, так как власти в последний момент смягчили условия перехода на эскроу. Большая часть новостроек до сих пор продается по старым правилам, а потому этот «лебедь» еще может себя проявить. Впрочем, застройщикам такое развитие событий даже выгодно, так как уменьшение предложения поддержит цены.

Зато второй «лебедь» - макроэкономическая и геополитическая нестабильность - уже реализовался во всей красе. Еще в феврале казалось, что с финансами в стране все хорошо и будет только лучше: рубль укреплялся, иностранные инвесторы скупали российские ценные бумаги, ЦБ снизил ключевую ставку до 6% годовых и пообещал продолжить в том же духе. Однако 6 марта российские власти по настоянию «Роснефти» отказались заключить со странами ОПЕК соглашение о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти. Саудовская Аравия в ответ пообещала нарастить добычу и продавать нефть с большими скидками. В результате уже 9 марта нефть подешевела более чем на 30%, до 30 с небольшим долларов за баррель эталонной марки Brent.

Нефть, как обычно, потянула за собой рубль. Курс доллара на Forex (Мосбиржа 9 марта была закрыта в связи с выходным днем) подскочил до 75 руб., а евро – 85 руб., тогда как еще в пятницу доллар стоил 68,5 руб., а евро – 80 руб.

Цены на нефть, а значит, и курс рубля, скорее всего, восстановятся еще очень не скоро. Из-за превышения предложения над спросом нефть постепенно дешевела и до срыва сделки между РФ и ОПЕК. Предложение выросло на фоне увеличения добычи сланцевой нефти, а спрос упал из-за эпидемии коронавируса (карантинные меры сильно ударили по двум главным «клиентам» нефтяного рынка – китайской промышленности и транспорту). Дополнительный фактор в виде ценовой войны между Саудовской Аравией и Российской Федерацией не оставляет аналитикам надежд на скорый отскок барреля. Более того, по прогнозам Goldman Sachs, в ближайшие недели цена Brent может упасть и до $20 за баррель.

В последний раз нефть резко дешевела в 2015-2016 гг., и рынку понадобилось примерно полтора года, чтобы вернуться на уровень выше $55 за баррель. Однако на этот раз падение может быть более продолжительным, если эпидемия коронавируса все-таки перерастёт в пандемию, как нам обещает ВОЗ.

Российский бюджет на 2020 г., напомним, сбалансирован при цене нефти в $42,4 за баррель. Причем не Brent, а более дешевой Urals. Так что российское правительство в обозримой перспективе будет даже заинтересовано в дальнейшем ослаблении отечественной валюты, которое компенсирует недополученные от экспорта нефти доходы. А также увеличит заимствования для финансирования текущих расходов, что будет толкать вверх кредитные ставки.

Чем все это грозит рынку недвижимости? Прежде всего проблемами с ипотекой, которая стала главным инструментом покупки жилья в условиях стагнации доходов населения. Существенное ослабление рубля, скорее всего, заставит Центробанк ужесточить монетарную политику, чтобы сдержать инфляцию. Снижение ключевой ставки, благодаря которому дешевела ипотека, как минимум, прекратится. А если курс упадет катастрофически, ЦБ будет вынужден резко дернуть ставку вверх – по сценарию декабря 2014 г., когда на фоне девальвации рубля ключевая ставка подскочила с 10,5% до 17%. При этом даже незначительное – в пределах 1-2 п.п. – повышение ключевой ставки приведет к увеличению стоимости ипотеки и в перспективе – к дальнейшему сокращению спроса на рынке недвижимости.

Однако в ближайший месяц обвал рубля, наоборот, может спровоцировать резкий рост спроса на рынке недвижимости. Как и в конце 2014 г., люди побегут покупать квартиры, чтобы избавиться от обесценивающихся денег. Добавят ажиотажа и ожидания роста ипотечных ставок.

Рост спроса на жилье, скорее всего, соблазнит продавцов повысить цены на квартиры – см. «Девелоперы надеются на всплеск спроса в связи с обвалом рубля». Но это не очень мудрая стратегия, особенно для застройщиков, которым нужно обслуживать кредиты. Если покупателям, прежде всего ипотечным, действительно имеет смысл ускорить выход на сделки, пока ставки низкие, то девелоперам необходимо наращивать объемы продаж, чтобы создать финансовую подушку безопасности. Даже с риском недополучить часть прибыли. В конце концов, лучше продать со скидкой 3-5-7%, чем вообще не продать и в итоге получить кассовый разрыв, как это случилось со многими в 2015 г.

Ведь ажиотаж быстро выдохнется - финансовые ресурсы покупателей остаются крайне ограниченными, а спрос – очень чувствительным к цене, в чем застройщики могли убедиться совсем недавно. Напомним, даже несмотря на удешевление ипотеки, спрос на кредиты и новостройки во второй половине прошлого года падал. Все потому, что девелоперы перестарались с повышением цен, понадеявшись на ажиотаж в связи с переходом на эскроу – см. «Рост цен не оправдал надежд застройщиков, но сумел распугать покупателей». На смену ажиотажу неизбежно придет стагнация, так как спрос будет исчерпан на многие месяцы вперед.

А возможно, и намного хуже, чем стагнация. Потому что помимо обвала цен на нефть и курса рубля экономику может подкосить еще один «лебедь», которого на рынке никто не ждал, – эпидемия коронавируса.

Третий «черный лебедь»

О возросшем риске эпидемий давно предупреждали врачи и немногие экономисты, в числе которых был и автор термина «черный лебедь» - Нассим Талеб. Однако для граждан, властей и экономических агентов – как на рынке недвижимости, так и в других сферах – нынешняя эпидемия коронавируса оказалась абсолютно неожиданной.

Даже если эта эпидемия не получит масштабного развития, как и предыдущие вспышки новых болезней (птичий грипп, свиной грипп, атипичная пневмония и т.п.), карантинные меры и уже существующее беспокойство среди населения приведут к ограничению экономической активности, в частности к оттоку покупателей с рынка недвижимости.

Но инфляции наши соотечественники традиционно боятся больше, чем любой заразы, поэтому, как уже было сказано выше, в ближайшее время у людей может резко повыситься интерес к покупке недвижимости.

Застройщикам надо воспользоваться этим по максимуму, потому что ВОЗ не исключает превращения эпидемии в пандемию и распространения ее на весь мир. Если эти прогнозы сбудутся, в карантине окажутся не только немногие туристы, посещавшие некоторые страны Азии и Западной Европы, но и целые города. И нет никаких гарантий, что среди них не окажется Москвы. А это значит, что какое-то время сделок на рынке недвижимости может не быть вообще.

И если продавцы-частники на вторичном рынке обычно могут подождать, пока ситуация рассосется, то для строительных компаний полная остановка продаж даже на несколько недель грозит катастрофой - при отсутствии финансовой подушки безопасности.

И это пройдет

Еще в 2011 г. IRN.RU писал, что на рынок недвижимости пришла ранее несвойственная ему волатильность – см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?». Если раньше цены на жилье могли расти 10 лет, потом падать год или два, а затем вновь возвращаться к продолжительному росту, то сейчас тренды быстро сменяют друг друга.

Конечно, жаль, что оттепель на рынке недвижимости оказалась непродолжительной, но и падение не будет длиться вечно. Даже в случае пандемии человечество не вымрет, так как смертность от коронавируса довольно низкая и составляет примерно 3%. Для сравнения: от Эбола умирают 40% заболевших, от атипичной пневмонии - 10%, птичьего гриппа – 53%.

Цены на нефть и рубль упали тоже не навсегда. Ценовая война между традиционными производителями черного золота в первую очередь угрожает сланцевым компаниям, у которых значительно выше себестоимость барреля. Поэтому чем дешевле будет баррель, тем больше обанкротится сланцевых компаний. Их уход обеспечит снижение объемов предложения и сбалансирует рынок.

С российским бюджетом тоже ничего непоправимого не случится. Власти имеют в запасе достаточно твердой валюты, чтобы более-менее спокойно дождаться восстановления цен на нефть.

Так что ничего катастрофического не происходит. Все это мы уже проходили, и не раз. Цены на нефть и рубль падали в 2008-2009 и 2014-2015 гг., новые болезни появляются регулярно. В общем, жизнь продолжается. Просто в нынешних условиях застройщикам нужно иметь повышенный запас прочности, чтобы пересидеть и падение нефти с рублем, и возможную пандемию вируса и прочие подобные вещи, которые еще могут нарисоваться. А для этого нужно создавать финансовую подушку безопасности, наращивая объемы продаж и не боясь продешевить. Потому что хотя потенциальный спрос на жилье продолжает оставаться высоким, платежеспособный спрос ограничен. А потому выиграет тот, кто сможет предложить покупателю наиболее качественный продукт по самой привлекательной цене – см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9292 (31 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте