Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Прибегали бы вы к помощи риелтора при покупке квартиры?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обмен старой «вторички» на новостройку: нужно ли торопиться?

Советы экспертов, расчеты и личный опыт

Многие жители старого жилого фонда мечтают обменять квартиру на более современную. Эксперты нередко рекомендуют поторопиться с принятием решения, поскольку разрыв в цене между новостройками и старым фондом растет. Редакция IRN.RU выяснила, так ли это, от какой «вторички» действительно стоит избавиться и надо ли с этим спешить.

Не успели

Андрей и Елена осенью 2014 года хотели поменять квартиру мамы Андрея на что-то более свежее: сначала для мамы, а в перспективе – для сына, который на тот момент учился в вузе. Тогда мамина однокомнатная квартира стоила около 6 млн рублей: площадь 32 кв. м, второй этаж, раннебрежневская девятиэтажка в 15 минутах пешком от метро «Коломенская». «Мы поставили цену в 6,1 млн, были звонки и просмотры. Если люди и торговались, то не сильно – до 6 млн рублей, - рассказывает Андрей. – Вместо этой квартиры мы присмотрели двушку в новостройке в том же районе за 8,3 млн рублей (а точнее, это был ЖК «Ривер парк», который на тот момент недавно вышел в продажу). Нас не пугало ожидание – маму планировали на время строительства перевезти к нам. Важнее было, что это новая квартира с хорошей планировкой, а не малогабаритка с шестиметровой кухней, низкими потолками и почти отсутствующей прихожей» (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Разницу семья планировала покрыть ипотекой.

Но затем случился декабрь 2014 года: ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотеке стали заградительными – около 20%. Это порушило всю схему, поэтому семья решила отложить обмен на новостройку до лучших времен, а потом и вовсе забросила эту тему. Но в прошлом году умерла мама Андрея. Этой осенью Андрей и Елена вновь озаботились обменом унаследованной квартиры на новостройку – теперь уже для взрослого сына. «Только вот нашу квартиру мы сейчас можем продать за меньшие деньги (поставили в объявлении за 6 млн, но риелтор предупредил, что, скорее всего, придется сторговаться примерно до 5,8 млн). В новых строящихся корпусах «Ривер парка» за те 8,3 млн рублей, на которые мы рассчитываем с ипотекой, теперь можно купить в лучшем случае однушку. В других новостройках рядом – ситуация не лучше. Приходится смотреть другие районы, а жаль. В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы сын жил недалеко».

Эксперты говорят, что это достаточно распространенная ситуация, и в принципе существует тренд на увеличение разрыва в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем. «Это дома абсолютно нового поколения, они легко конкурируют со старым фондом практически во всем: красивые входные группы, скоростные лифты, дворы без машин, подъезд на уровне земли, высокие потолки – это далеко не полный перечень преимуществ новых домов, - объясняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости». - И многие готовы доплатить, чтобы пользоваться этими современными благами. Поэтому квартиры в домах до 1980-х годов застройки против современных домов выглядят морально устаревшими».

«Даже новостройки, введенные 5-10 лет назад, к настоящему времени уже морально устарели. Что касается типового панельного жилья в старых домах, то таким квартирам сложно тягаться по комфорту с современными новостройками», - согласна Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эти доводы выглядят логичными. Но порой рыночные реалии зависят от многих нюансов, которые могут развернуть ситуацию в обратную сторону. Мы решили проверить гипотезу о нарастающей пропасти в стоимости старых и новых квартир.

Как менялись цены

По сравнению с концом 2014 года (то есть за 5 лет) цены просели и на вторичном, и на первичном рынках. Так, относительно осени 2014 года цены в московских новостройках снизились на 11%, подсчитали в «МИЭЛЬ». На вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены просели на 8%.

Однако эти цифры не слишком показательны, поскольку во многом обусловлены «эффектом высокой базы»: как раз на осень 2014 года пришелся ажиотажный спрос на жилье из-за девальвации рубля и психологическое «накручивание» цен на жилье. Для реального понимания тренда лучше сравнивать цены с осенью 2015 года, когда ситуация «устаканилась». По данным IRN.RU, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3% - со 174 000 до 178 000 рублей. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5% - тоже не назвать прорывом, но все же вдвое больше, чем на вторичном рынке.

Таким образом, если брать динамику средних цен на вторичном и первичном рынках, обозначенный тренд подтверждается: цены на новостройки в среднем растут быстрее, чем на вторичные квартиры. Однако разница небольшая, к тому же речь идет о слишком разных рынках. На вторичном много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек меньше продавцов (это в основном крупные компании), а их ценообразование зачастую объясняется текущей политикой (надо быстрее продать большие объемы – они снижают цены, нужна максимальная маржа – повышают). К тому же из-за меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.

Возможно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок). Здесь все сложнее. Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным www.irn.ru, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.

Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного? «Это не совсем так, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - По крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Просто средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте (до 6-8-10 млн рублей в зависимости от количества комнат): там спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег».

В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»).

Что лучше продать?

Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? «Говорить о массовом явлении по отношению ко всем сегментам и округам вряд ли правильно. Дело в том, что при оценке недвижимости мы рассматриваем ликвидность объекта, которая складывается не только из статуса «первички» или «вторички», - отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Например, нелогично сравнивать панельную новостройку и монолит из нулевых, так же как сталинские высотки и проекты бизнес-класса, возведенные в двухтысячных годах. В связи с этим еще рано говорить об удешевлении всей старой недвижимости».

Некорректно утверждать даже то, что в «отстающих» окажется весь старый жилой фонд. Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, а он может быть в любых сегментах. «Я бы сказал, что, вне зависимости от классов, наименее ликвидными сейчас являются нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах (например, над рестораном или магазином)».

«Меньшим спросом пользуются квартиры больших площадей, а также объекты, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией, которая связана со строительством новых дорожных развязок», - считает Юлия Дымова.

Кроме того, в зоне риска, по мнению Дмитрия Таганова, как раз достаточно престижная, но устаревающая «вторичка» – например, квартиры в сталинских домах: «Если их стоимость и будет увеличиваться вслед за ценовыми показателями по рынку в целом, то гораздо медленнее, чем цены на новое жилье. Или, скажем, старые дореволюционные особняки, которые в 1990-е и начале 2000-х годов пользовались у обеспеченных покупателей повышенным спросом. Сейчас такие объекты практически никому не нужны, по крайней мере без реконструкции, и они могут на годы застрять в продаже. Тем более что в столице появилось немало элитных проектов, и даже при равной стоимости покупатели, не сомневаясь, отдадут предпочтение новостройкам. Здесь, во-первых, более удобные планировки – в отличие от так называемой коридорно-кабинетной системы в «сталинках», которая себя уже изжила (большие коридоры и маленькие комнаты). Сейчас, наоборот, покупатели чаще всего выбирают планировки формата опен-спейс, когда при сокращении площади коридоров квартиры получают больше квадратных метров» (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

При оценке перспектив конкретной вторичной квартиры стоит также учитывать район и конкурентное окружение в нем. Если в локации появляется много современного качественного жилья, старая «вторичка» на этом фоне начинает заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи. Схожим случаем поделилась Елена Мищенко: «В 2014 г. у нас была сделка по продаже трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в панельном доме серии П44Т в районе Отрадное в 20 минутах пешком от метро (начала нулевых годов застройки). Мы смогли ее продать за 16,5 млн, и на тот момент нам казалось, что можно продать дороже. За 13 млн клиенту приобрели также трехкомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована и машино-место в подземном паркинге. Дома заявлены были класса комфорт+ и располагались прямо около метро «Ботанический сад». У клиента, как несложно посчитать, остались деньги на ремонт и мебель, так как новостройка сдавалась без отделки. Сегодня проданная квартира в Отрадном не стоит и 14 млн. Падение связано с активной застройкой района монолитными домами, интерес к панелям стремительно падает. А квартира клиента в новом ЖК на сегодня оценивается в 20 млн плюс машино-место в 2,5 млн».

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что в целом необходимости в спешке нет, но и специально выжидать тоже не стоит. С низколивкидными объектами лучше поторопиться, но обычную «вторичку» необязательно продавать в ближайшее время, если в ней комфортно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2877 (7 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 353 900
до 40 731 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 46 - 170 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 220 000
до 41 616 340 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Prizma Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский Площади : 61 - 164 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Беляево, 5 мин. транспортом м. Калужская, 5 мин. транспортом м. Коньково, 5 мин. транспортом м. Проспект Вернадского, 5 мин. транспортом Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 8,6 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 8,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 000 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте