Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обмен старой «вторички» на новостройку: нужно ли торопиться?

Советы экспертов, расчеты и личный опыт

Многие жители старого жилого фонда мечтают обменять квартиру на более современную. Эксперты нередко рекомендуют поторопиться с принятием решения, поскольку разрыв в цене между новостройками и старым фондом растет. Редакция IRN.RU выяснила, так ли это, от какой «вторички» действительно стоит избавиться и надо ли с этим спешить.

Не успели

Андрей и Елена осенью 2014 года хотели поменять квартиру мамы Андрея на что-то более свежее: сначала для мамы, а в перспективе – для сына, который на тот момент учился в вузе. Тогда мамина однокомнатная квартира стоила около 6 млн рублей: площадь 32 кв. м, второй этаж, раннебрежневская девятиэтажка в 15 минутах пешком от метро «Коломенская». «Мы поставили цену в 6,1 млн, были звонки и просмотры. Если люди и торговались, то не сильно – до 6 млн рублей, - рассказывает Андрей. – Вместо этой квартиры мы присмотрели двушку в новостройке в том же районе за 8,3 млн рублей (а точнее, это был ЖК «Ривер парк», который на тот момент недавно вышел в продажу). Нас не пугало ожидание – маму планировали на время строительства перевезти к нам. Важнее было, что это новая квартира с хорошей планировкой, а не малогабаритка с шестиметровой кухней, низкими потолками и почти отсутствующей прихожей» (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Разницу семья планировала покрыть ипотекой.

Но затем случился декабрь 2014 года: ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотеке стали заградительными – около 20%. Это порушило всю схему, поэтому семья решила отложить обмен на новостройку до лучших времен, а потом и вовсе забросила эту тему. Но в прошлом году умерла мама Андрея. Этой осенью Андрей и Елена вновь озаботились обменом унаследованной квартиры на новостройку – теперь уже для взрослого сына. «Только вот нашу квартиру мы сейчас можем продать за меньшие деньги (поставили в объявлении за 6 млн, но риелтор предупредил, что, скорее всего, придется сторговаться примерно до 5,8 млн). В новых строящихся корпусах «Ривер парка» за те 8,3 млн рублей, на которые мы рассчитываем с ипотекой, теперь можно купить в лучшем случае однушку. В других новостройках рядом – ситуация не лучше. Приходится смотреть другие районы, а жаль. В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы сын жил недалеко».

Эксперты говорят, что это достаточно распространенная ситуация, и в принципе существует тренд на увеличение разрыва в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем. «Это дома абсолютно нового поколения, они легко конкурируют со старым фондом практически во всем: красивые входные группы, скоростные лифты, дворы без машин, подъезд на уровне земли, высокие потолки – это далеко не полный перечень преимуществ новых домов, - объясняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости». - И многие готовы доплатить, чтобы пользоваться этими современными благами. Поэтому квартиры в домах до 1980-х годов застройки против современных домов выглядят морально устаревшими».

«Даже новостройки, введенные 5-10 лет назад, к настоящему времени уже морально устарели. Что касается типового панельного жилья в старых домах, то таким квартирам сложно тягаться по комфорту с современными новостройками», - согласна Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Эти доводы выглядят логичными. Но порой рыночные реалии зависят от многих нюансов, которые могут развернуть ситуацию в обратную сторону. Мы решили проверить гипотезу о нарастающей пропасти в стоимости старых и новых квартир.

Как менялись цены

По сравнению с концом 2014 года (то есть за 5 лет) цены просели и на вторичном, и на первичном рынках. Так, относительно осени 2014 года цены в московских новостройках снизились на 11%, подсчитали в «МИЭЛЬ». На вторичном рынке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены просели на 8%.

Однако эти цифры не слишком показательны, поскольку во многом обусловлены «эффектом высокой базы»: как раз на осень 2014 года пришелся ажиотажный спрос на жилье из-за девальвации рубля и психологическое «накручивание» цен на жилье. Для реального понимания тренда лучше сравнивать цены с осенью 2015 года, когда ситуация «устаканилась». По данным IRN.RU, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3% - со 174 000 до 178 000 рублей. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5% - тоже не назвать прорывом, но все же вдвое больше, чем на вторичном рынке.

Таким образом, если брать динамику средних цен на вторичном и первичном рынках, обозначенный тренд подтверждается: цены на новостройки в среднем растут быстрее, чем на вторичные квартиры. Однако разница небольшая, к тому же речь идет о слишком разных рынках. На вторичном много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек меньше продавцов (это в основном крупные компании), а их ценообразование зачастую объясняется текущей политикой (надо быстрее продать большие объемы – они снижают цены, нужна максимальная маржа – повышают). К тому же из-за меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.

Возможно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок). Здесь все сложнее. Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным www.irn.ru, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.

Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного? «Это не совсем так, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - По крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Просто средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте (до 6-8-10 млн рублей в зависимости от количества комнат): там спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег».

В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в ноябре 2019 года: что, где, почем»).

Что лучше продать?

Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? «Говорить о массовом явлении по отношению ко всем сегментам и округам вряд ли правильно. Дело в том, что при оценке недвижимости мы рассматриваем ликвидность объекта, которая складывается не только из статуса «первички» или «вторички», - отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Например, нелогично сравнивать панельную новостройку и монолит из нулевых, так же как сталинские высотки и проекты бизнес-класса, возведенные в двухтысячных годах. В связи с этим еще рано говорить об удешевлении всей старой недвижимости».

Некорректно утверждать даже то, что в «отстающих» окажется весь старый жилой фонд. Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, а он может быть в любых сегментах. «Я бы сказал, что, вне зависимости от классов, наименее ликвидными сейчас являются нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах (например, над рестораном или магазином)».

«Меньшим спросом пользуются квартиры больших площадей, а также объекты, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией, которая связана со строительством новых дорожных развязок», - считает Юлия Дымова.

Кроме того, в зоне риска, по мнению Дмитрия Таганова, как раз достаточно престижная, но устаревающая «вторичка» – например, квартиры в сталинских домах: «Если их стоимость и будет увеличиваться вслед за ценовыми показателями по рынку в целом, то гораздо медленнее, чем цены на новое жилье. Или, скажем, старые дореволюционные особняки, которые в 1990-е и начале 2000-х годов пользовались у обеспеченных покупателей повышенным спросом. Сейчас такие объекты практически никому не нужны, по крайней мере без реконструкции, и они могут на годы застрять в продаже. Тем более что в столице появилось немало элитных проектов, и даже при равной стоимости покупатели, не сомневаясь, отдадут предпочтение новостройкам. Здесь, во-первых, более удобные планировки – в отличие от так называемой коридорно-кабинетной системы в «сталинках», которая себя уже изжила (большие коридоры и маленькие комнаты). Сейчас, наоборот, покупатели чаще всего выбирают планировки формата опен-спейс, когда при сокращении площади коридоров квартиры получают больше квадратных метров» (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

При оценке перспектив конкретной вторичной квартиры стоит также учитывать район и конкурентное окружение в нем. Если в локации появляется много современного качественного жилья, старая «вторичка» на этом фоне начинает заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи. Схожим случаем поделилась Елена Мищенко: «В 2014 г. у нас была сделка по продаже трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в панельном доме серии П44Т в районе Отрадное в 20 минутах пешком от метро (начала нулевых годов застройки). Мы смогли ее продать за 16,5 млн, и на тот момент нам казалось, что можно продать дороже. За 13 млн клиенту приобрели также трехкомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована и машино-место в подземном паркинге. Дома заявлены были класса комфорт+ и располагались прямо около метро «Ботанический сад». У клиента, как несложно посчитать, остались деньги на ремонт и мебель, так как новостройка сдавалась без отделки. Сегодня проданная квартира в Отрадном не стоит и 14 млн. Падение связано с активной застройкой района монолитными домами, интерес к панелям стремительно падает. А квартира клиента в новом ЖК на сегодня оценивается в 20 млн плюс машино-место в 2,5 млн».

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что в целом необходимости в спешке нет, но и специально выжидать тоже не стоит. С низколивкидными объектами лучше поторопиться, но обычную «вторичку» необязательно продавать в ближайшее время, если в ней комфортно.

Актуальные проекты компании Речников инвест (апрель 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 5 657 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3423 (4 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Мой адрес В Сколково Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте