Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Прибегали бы вы к помощи риелтора при покупке квартиры?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU

Жилье вновь становится интересным для инвестиций

Главным драйвером спроса на рынке недвижимости в 2020 г. станет снижение ставок. Не только и не столько ипотечных, сколько ставок по банковским вкладам и облигациям. Благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ доходность консервативных финансовых инструментов впервые с 2014 г. практически сравнялась с доходностью арендного бизнеса. Скорее всего, в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится еще больше, а значит, можно ждать перетока средств с депозитов в недвижимость, cчитают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Спрос vs цены в 2019 году

По итогам 10 месяцев 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 117 944 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 3,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем если за январь-апрель рынок успел прибавить 16,1%, то все остальное время покупательская активность снижалась: за май-октябрь число переходов прав сократилось на 13,7% относительно 2018 г.

Число сделок падает в основном по двум причинам. Во-первых, «виновата» высокая база прошлого года: осенью 2018 г., когда начали расти ипотечные ставки, до того снижавшиеся в течение долгого времени, активность на рынке взлетела до рекордных уровней. Во-вторых, этот ажиотаж привел к досрочному исчерпанию спроса будущих периодов, прежде всего ипотечного – люди спешили с выходом на сделки именно потому, что боялись дальнейшего увеличения ставок. В первой половине 2019 г. спрос, тоже во многом кредитный, простимулировали опасения роста цен на квартиры в связи с реформой 214-ФЗ. Как следствие, к лету 2019 г., когда ипотека вновь начала дешеветь, накопленного спроса оказалось недостаточно для существенной и продолжительной активизации рынка, не говоря о прошлогодних рекордах.

Тем не менее средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы, по данным IRN.RU, за 11 месяцев 2019 г. увеличилась на 3,3%. Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции, однако подорожание жилья в условиях падения спроса - не самое обычное явление, которое в данным случае объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов по причинам скорее психологического, чем экономического характера.

Как отмечают риелторы, реальным спросом пользуется лишь небольшая часть «вторички» – процентов 10% недорогих одно- и двухкомнатных квартир, оптимальных по соотношению цены и качества. По данным «Инкома», за счет вымывания предложения доля самых бюджетных вторичных лотов — до 5 млн рублей — за год сократилась с 5% до 3%, а доля квартир стоимостью 5 – 10 млн руб. упала с 38% до 35%. Из-за дефицита предложения растут и цены на такие лоты – см. индекс стоимости жилья по типам.

Однако метр дорожает и в тех сегментах, где не наблюдается ни недостатка предложения, ни избытка покупателей (например, сталинки с конца 2018 г. подорожали на 5%). Здесь рост цен отражает не спрос, а завышенные ожидания собственников квартир. Поведение продавцов на «вторичке» очень зависимо от информационного фона, который в 2019 г. складывался в пользу удорожания жилья.

Во-первых, все первое полугодие 2019 г. прошло под знаком поправок к 214-ФЗ, которые должны были вступить в силу 1 июля. Изменение законодательства о долевом строительстве, в принципе, не имеет никакого отношения к «вторичке», однако заявления застройщиков о «непременном резком росте цен после 1 июля из-за увеличения себестоимости строительства» не могли не повилять на настроения участников вторичного рынка.

Искусственный ажиотаж вокруг реформы позволил повысить цены на жилье еще до даты Х, а вот затем обещанного апокалипсиса не наступило – ни резкого скачка цен, ни существенного сокращения объемов предложения (хотя девелоперская активность, конечно, снизилась, потому что застройщики постарались запустить максимум проектов до реформы). По данным властей, 67% столичных новостроек до сих пор продолжают строиться по старым правилам. К концу года на эскроу перешло лишь 18% корпусов, еще 2% перейдут в ближайшем будущем, а 13% находят в процессе сдачи в эксплуатацию, сообщил на днях заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов в этом году не оказал влияния на столичный рынок жилищного строительства», - констатировал чиновник. (Цитата по ИА «Интерфакс».)

Рост цен на жилье в 2019 г. простимулировало и снижение ипотечных ставок, вернее, государственная пиар-кампания по этому поводу. Согласно данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились с 10,13% до 9,12%, а на «вторичку» - с 10,76% до 9,97%. По информации риелторов, в конце осени банки кредитовали покупку «вторички» в московском регионе уже под 8,5-9,7%. Уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у собственников завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. Которые, однако, не соответствуют действительности: число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по данным Росреестра, упало на 12,4% с мая по октябрь. Как уже было сказано выше, основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 г.

Еще одним драйвером завышенных ожиданий стала программа реновации. Обещания московских властей построить «город-сад» (которые пока не очень соответствуют действительности), побуждают собственников квартир в охваченных программой районах надеяться на лучшее и поднимать цены.

2020

Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным и в 2020 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата». Предложение, по всей видимости, будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2019 г. Однако судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет.

Тем не менее тенденция небольшого роста цен – на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится и в следующем году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, все же дороже тех, что пока продаются по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики. По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья. Как показал 2019 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже.

Но главное, продолжится снижение ставок по банковским вкладам и облигациям, что существенно повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.

В 2014 г., когда ставки по депозитам взлетели до 10-15% годовых, жилье практически исчезло из портфеля инвесторов. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала в самом лучшем случае 5-7% годовых. Однако в 2019 г. ситуация изменилась: цены развернулись в рост, а доходность консервативных финансовых инструментов на фоне снижения ключевой ставки Центробанка впервые за последние пять лет упала до уровня доходности арендного бизнеса. А если сравнивать только с депозитами, то возможный доход от недвижимости даже превысил проценты по вкладам в полтора раза – см. индекс доходности жилья от IRN.RU.

Таким образом, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4-6%. Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10-12%, если исходить из арендной доходности порядка 5-7% годовых и с учетом роста цен на уровне инфляции (около 5%). А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций. (См. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».)

Естественно, снижение ставок и рост цен возможны только при сохранении макроэкономической стабильности и отсутствии форс-мажоров типа резкого ужесточения западных санкций в отношении России, девальвации рубля и т.п. Такой вариант развития событий не является основным для 2020 г., однако и невероятным его назвать тоже нельзя. В ноябре 2020 г. в США состоятся президентские выборы, а это может быть сопряжено с самыми непредсказуемыми «черными лебедями» как в геополитике, так и в макроэкономике.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12585 (99 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 656 620
до 19 657 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 25 - 86 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г., есть сданные м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 220 000
до 41 616 340 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Prizma Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский Площади : 61 - 164 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Беляево, 5 мин. транспортом м. Калужская, 5 мин. транспортом м. Коньково, 5 мин. транспортом м. Проспект Вернадского, 5 мин. транспортом Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК DISCOVERY PARK Квартиры бизнес-класса с отделкой от надежного застройщика. 2 мин. до м."Ховрино". Ипотека от 6%. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 000 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте