Новостройки Москвы и Подмосковья: покупатели доверяют эскроу-счетам

Новостроек, где покупателям открывают эскроу-счета, пока на рынке Москвы и Подмосковья меньшинство. Продаются они примерно теми же темпами, что и остальное жилье, и, судя по всему, пока не слишком напугали покупателя ни ценами, ни новой процедурой.

Напомним, что 1 июля российский рынок новостроек перешел на новую модель финансирования строительства, запрещающую напрямую брать деньги у покупателей. На строительство домов девелоперам кредиты предоставляются банками, а покупателям открывают эскроу-счета, где их деньги лежат нетронутыми до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Такая схема должна защитить средства дольщиков от недобросовестных строителей: в случае разорения компании люди получат деньги обратно.

На новые рельсы рынок переходит постепенно, и пока большинство квартир в строящихся жилых комплексах реализуются по старой схеме. По подсчетам компании «Метриум», в старых границах Москвы с открытием эскроу-счетов продаются 39 новостроек; по статистике агентства «БЕСТ-Новострой», в Новой Москве их насчитывается 8, в Подмосковье – 21.

Всего на рынке новостроек Москвы на продажу выставлено 6,3 тыс. лотов с эскроу, то есть около 15% от всего предложения «первички» - таковы данные исследования департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

Большинство комплексов с эскроу вышли на рынок в 2019 году. Всего по новой схеме новостройки реализуют 26 застройщиков, отмечают в «Азбуке жилья», но больше всего квартир с эскроу-счетами в продаже насчитывается у компаний ПИК, «Донстрой» и «Пионер».

Покупателей не смущают ни старая, ни новая схемы

Судя по темпам продаж, новостройки с эскроу пока не уступают объектам, реализуемым по старым правилам, считают аналитики «Азбуки жилья». В третьем квартале 2019 года общий объем продаж в новостройках с эскроу-счетами составил почти 2,3 тыс. лотов - это 18% от общего объема продаж на первичном рынке Москвы с июля по сентябрь.

Оценки экспертов-практиков в целом подтверждают аналитические выкладки. Они отмечают, что покупатели жилья во всех сегментах больше доверяют проектам с эскроу-счетами, так как они гарантируют возврат средств без судебных разбирательств и длительного ожидания решения.

В дорогом сегменте, по наблюдениям Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group (компания реализует по новой схеме комплекс премиум-класса «Городские резиденции Spires» и проект бизнес-класса «Now. Квартал на набережной»), большинство клиентов неплохо осведомлены об эскроу-счетах и проектном финансировании - сказывается их финансовая и юридическая подкованность.

В высокобюджетных проектах покупатели ценят надежность схемы с эскроу-счетами, «потому что в среднем квартира в московских новостройках премиум-класса обходится покупателям в 40 млн рублей, а в бизнес-классе – около 20 млн рублей. Когда речь идет о таких суммах, покупатели скорее ощущают себя инвесторами и хотят быть уверенными в сохранности вложений», - комментирует эксперт.

Но и от прежних схем во всех сегментах со старыми добрыми ДДУ покупатели не отказываются – по мнению Марии Литинецкой управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, новостройки без эскроу-счетов выбирают «как минимум за более доступный бюджет покупки».

Покупка: что стоит учесть

Процедура покупки квартиры с использованием эскроу-счета проходит в несколько этапов. Сначала заключается договор долевого участия между застройщиком и дольщиком и регистрируется в Росреестре. Затем дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета, на это уходит примерно три рабочих дня. По новым правилам подписывается четыре экземпляра договора - по экземпляру застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку. Следующий шаг - покупатель вносит средства на эскроу-счет «и с этого момента остается только дождаться завершения строительства. Срок оформления всей сделки - примерно две недели», - уточняет Алексей Игошин, генеральный директор технологичного агентства Homeapp.

Если покупатель берет ипотечный кредит, то банк-кредитор перечисляет сумму на эскроу-счет. Ипотеку можно взять в любом банке, не обязательно в том, где кредитуется застройщик. Но сначала нужно договориться с выбранным банком-кредитором, а потом уже подписывать ДДУ и открывать счет эскроу, советует Наталья Козлова (Tekta Group).

Никаких особых технических и организационных сложностей, как уверяют комментаторы, при заключении договоров по новым схемам нет, но имеются нюансы. Например, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», обращает внимание на то, что открыть счет эскроу можно только в том банке, который укажет застройщик (то есть в том, что финансирует строительство проекта). «И в этом случае лучше проявить внимательность и проверить, есть ли этот банк в перечне кредитных учреждений, уполномоченных работать с эскроу-счетами», - советует эксперт.

Сложности, скорее, возникали у застройщиков, отмечает Мария Литинецкая («Метриум»). Из-за того, что некоторые девелоперы не успели открыть кредитную линию в банках, компании были вынуждены временно приостановить продажи до получения всей необходимой документации. «Однако сейчас эта проблема по большей части решена», - говорит эксперт.

Разница в ценах: всё индивидуально

Сильно ли отличаются цены на квартиры, которые реализуются по эскроу-счетам, от тех, что продаются по старой схеме? Мнения экспертов тут разделились. Алексей Игошин (Homeapp) считает, что первые дороже и разница в стоимости аналогичных квартир в ЖК одного класса за один кв. метр может достигать в среднем 50-100 тыс. рублей.

По расчетам агентства «Метриум», в массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра квартир и апартаментов с эскроу-счетами равна 182,3 тыс. рублей. В остальных проектах – 174,3 тыс. рублей. Разница – 5%. «Таким образом, девелоперы закладывают переплату по проектному финансированию в рыночную цену «квадрата», чем и вызвана разница в бюджете», - комментирует Мария Литинецкая.

А в департаменте консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» пока не видят отличий между ценой новостроек комфоткласса с эскроу и средней стоимостью квартир (179,7 тыс. руб. за кв. м), выставленных на продажу по старым правилам. Более того, в новостройках бизнес-класса средняя стоимость метра с эскроу ниже на 18% по сравнению со среднерыночным уровнем и составляет 190,9 тыс. руб. Такой парадокс в «Азбуке жилья» объясняют высоким уровнем конкуренции, так как именно в сегменте бизнес-класса вышел наибольший объем нового предложения в последние два года. В то же время, в агентстве «Метриум» отмечают, что бизнес-класс пока отстает от других сегментов по темпам перехода на эскроу–счета: только в 12 проектах практикуется новая схема, всего же в этом сегменте в продаже насчитывается 94 жилых комплекса.

В каждом конкретном случает цена определяется прежде всего качественными характеристиками квартиры и жилого комплекса. Ирина Доброхотова, («БЕСТ-Новострой») приводит в пример два проекта в Новой Москве со сроком сдачи в 2021 году и примерно одной и той же стадией строительства (нулевой цикл). В ЖК «Алхимово», где покупателям открывают эскроу-счета, средняя стоимость метра 113,2 тыс. руб., средняя площадь лота - 45,4 кв. м. В ЖК «Скандинавия» (схема реализации – прежняя, без эскроу) – средняя цена метра 127,9 тыс. руб., средняя площадь лота - 60,4 кв. м.

«Как видим, во втором проекте цена метра даже выше, но если учесть, что здесь и местоположение проекта более выгодное, и средний метраж квартир больше, то вряд ли можно говорить о какой-либо разнице в стоимости метра», - делает вывод Ирина Доброхотова.

В высокобюджетных сегментах вообще бывает трудно сравнивать проекты конкурентов. К примеру, в «Городских резиденциях Spires» предусмотрены урбан-виллы – индивидуальные коттеджи в рамках городского проекта премиум-класса. «Едва ли можно найти адекватный аналог, чтобы сравнить цены. В целом, говоря о наших проектах, фактор повышения строительной готовности оказался более мощной предпосылкой роста цен, чем переход на эскроу-счета, так что я бы не стала преувеличивать значение реформы с точки зрения повышения расценок», - заключает Наталья Козлова (Tekta Group).

Но надо еще иметь в виду, что пик спроса пришелся на месяцы перед переходом рынка на эскроу-счета, а после «1 июля» наступило ожидаемое затишье – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: застройщики «подрезали» завышенные цены». Теперь застройщикам надо восстанавливать спрос, и им совершенно невыгодно отпугивать покупателя завышенными ценами. К тому же большинство новостроек с эскроу находятся на начальных стадиях строительства, когда квартиры продаются значительно дешевле, чем на последующих этапах. Поэтому сегодня «цены с эскроу» не так уж и сильно отличаются от цен «без эскроу». А вот дальше, по мере строительства комплексов, компании наверняка постараются возложить дополнительные затраты на покупателя. Получится ли это – будет зависеть от рыночных условий.

А сегодня покупателям предлагают программы лояльности – такие же, как и раньше. В среднем размер дисконта составляет около 2-3%, во многих проектах скидок вовсе нет, что связано с недавним стартом продаж в этих новостройках. По-прежнему особые условия девелоперы проектов с эскроу-счетами готовы оговаривать с ипотечными заемщиками или клиентами, готовыми внести 100% оплаты. Действуют также программы trade-in. «В целом, все это говорит о том, что застройщики послереформенных новостроек не в меньшей степени, чем раньше, заинтересованы в активном привлечении клиентов», - заключает Мария Литинецкая.

Подрастать будет, но постепенно

Как бы там ни было, но переход на эскроу-счета, хоть и немного, но поднял цены на рынке новостроек. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса.

Будет ли цена расти дальше? Эксперты считают, что рост уже произошел, и вряд ли стоит ожидать какой-то резкой динамики. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова подчеркивает, что для роста цен выше существующего среднемесячного прироста (0,5-0,8%), нет макроэкономических предпосылок. Основным фактором, выступающим в качестве триггера для повышения спроса, может стать рост платежеспособности потребителей. Однако сегодня «мы наблюдаем снижение реальных доходов населения и сжатие спроса по текущим ценам. Соответственно, объем недвижимости, выводимой по эскроу-счетам, не должен вступать в противоречие и проигрывать в ценовой борьбе проектам, реализуемым по старым правилам», - делает вывод Наталия Кузнецова.

Но постепенно, по мере того как новостройки с эскроу-счетами будут занимать все большую долю рынка, метр будет подрастать. Наталья Козлова (Tekta Group) считает, что объекты, реализуемые через эскроу-счета, большую часть предложения составят уже через год-два и у них будет более высокий уровень цен, чем у предшественников. «В ближайшей перспективе ожидается умеренный рост стоимости квартир в сегменте новостроек в размере 6-7%, но это связано именно с тенденциями на самом рынке, а не изменениями в законодательстве», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Что купить по эскроу-счетам

Из проектов комфорткласса Наталия Кузнецова («Бон Тон») советует обратить внимание на семейный квартал «МИР Митино», где два корпуса (15 и 15.1) представлены с эскроу-счетами. Срок их сдачи - IV квартал 2020 года. Набор квартир - от студий (в монолитном корпусе) до трешек. Средняя площадь предложения в панельном корпусе составляет от 36,2 до 76,6 кв. м при цене от 5 до 10,1 млн руб., в монолитном – от 23,4 до 81,7 кв. м при ценах от 3,7 до 11 млн руб. с учетом акций.

По счетам эскроу продаются и квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Барвихинской» от компании «Тройка Рэд» в Можайском районе, в 200 м от МКАД. Это монолитный 10-этажный четырехсекционный дом с подземным паркингом. По проекту в доме 261 квартира: студии (33,5-42,9 кв. м.) стоимостью от 6,8 млн. руб., однокомнатные (42 – 60,1) от 7, 64 млн. руб., двухкомнатные (60-71) от 10,3 млн руб. и трехкомнатные (84-92) от 14,2 млн руб.

Жилой комплекс Headliner (Шмитовский проезд, 39, ст. метро и МЦК «Шелепиха») - часть высотного проекта «Большое Сити», от компании «Жилой квартал Сити». Headliner включает три монолитных разновысотных корпуса от 5 до 53 этажей с подземным паркингом. В продаже «по эскроу» - однокомнатные квартиры с метражом от 40 «квадратов» и стоимостью от 9,8 млн руб., двухкомнатные - от 43 кв. м и от 10,3 млн руб., трехкомнатные - от 70 кв. м и от 15,8 млн руб.

«Городские резиденции Spires» относятся к премиум-классу и расположены рядом с Кутузовским проспектом на Нежинской улице. Комплекс включает приватные урбан-виллы и три монолитных корпуса высотой почти 100 метров на 543 квартиры. В «Городских резиденциях Spires» стартовая цена однокомнатных квартир равна 14,36 млн рублей (45,5 кв. м), двухкомнатных – 20,80 млн рублей (60,7кв. м), трехкомнатных – 29,85 млн рублей (84,4 кв. м), четырехкомнатных – 32,25 млн рублей (93,9 кв. м), пятикомнатных – 44,45 млн рублей (141,6 кв. м).

Комплекс «Now. Квартал на набережной» в Даниловском районе столицы (ЮАО) на берегу затона Новинки будет состоять из 20 разноэтажных корпусов от 3 до 20 этажей. В квартале предусмотрены пентхаусы, квартиры с террасами и балконами, мастер-спальнями и саунами, таунхаусы. Приобрести однокомнатную квартиру можно в бюджете от 9,8 рублей (37,9 кв. м), двухкомнатную – от 12,3 млн рублей (63,6 кв. м), трехкомнатную – от 15,64 млн рублей (82,4 кв. м).

С ценами на другие проекты вы можете ознакомиться в таблице:

Проекты с эскроу-счетами в старых границах Москвы

Источник: «Метриум»