Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2019 года: застройщики «подрезали» завышенные цены

Дешевой ипотеки недостаточно для поддержания спроса

Несмотря на уменьшение ипотечных ставок, спрос на новостройки в столичном регионе оставляет желать лучшего. Причем до такой степени, что некоторые застройщики снизили завышенные цены на квартиры в своих проектах, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

После двух месяцев снижения количество зарегистрированных в Москве ДДУ выросло в сентябре на 12,2% по сравнению с предыдущим месяцем. При этом в годовом выражении сохраняется отрицательная динамика: в сентябре 2019 г. было оформлено 5 594 ДДУ, на 20,6% меньше, чем в сентябре 2018 г.

Согласно подсчетам компании «Метриум», в старых границах Москвы в сентябре зарегистрировали порядка 4,2 тыс. ДДУ (с физлицами без учета инвестиционных сделок – от 4 лотов одновременно). Это на 5,2% больше, чем в августе 2019 г., но на 6% меньше, чем годом ранее. На первичном рынке Новой Москвы в сентябре 2019 г. было оформлено 1,84 тыс. ДДУ. По сравнению с августом продажи выросли на 17%, а относительно сентября 2018 г. упали на 21%.

По итогам всего III квартала 2019 г. столичное управление Росреестра зарегистрировало 16 233 ДДУ – на 18,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Таким образом, начало делового сезона прошло не столь активно, как в прошлом году. На мой взгляд, сегодня рынок все еще находится под влиянием переходного периода из-за поправок в 214-ФЗ. Многие компании, которые теперь продают жилье с открытием эскроу-счетов, временно приостановили реализацию (так как не успели подписать соглашение с банком о проектном финансировании до 1 июля). В результате в целом весь III квартал оказался не очень успешным даже не столько из-за реального спроса, сколько по техническим причинам», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

К техническим причинам можно отнести и рост доли и числа новостроек, которые продаются не напрямую по ДДУ, а по уступке прав требования, и не отражаются в вышеприведенной статистике. В преддверии вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве 1 июля 2019 г. многие девелоперы оформляли квартиры в своих проектах на аффилированные компании - чтобы не переходить на эскроу (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»). Теперь эти новостройки, формально уже проданные по ДДУ, реализуются конечным покупателям по договорам уступки прав требования. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в сентябре по таким договорам было продано 14,8% квартир в новостройках «старой» Москвы. В августе доля «уступок» была примерно такой же, по сравнению с сентябрем прошлого года показатель увеличился на 5%. При этом число реализованных по УДДУ лотов выросло на 6% в месячном и на 40% в годовом выражении. На первичном рынке Новой Москвы на УДДУ приходится 21% продаж в сегменте квартир.

Однако даже с учетом «уступок» рынок пока явно не восстановился после высокой активности в июне-июле, когда, по словам замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, «спрос был вымыт на несколько месяцев вперед». В сентябре число сделок в «Инкоме» снизилось на 7% относительно прошлого месяца, но увеличилось на 6% по сравнению с сентябрем 2018-го. При этом, вследствие роста деловой активности после летних отпусков, в сентябре в компанию обратилось на 33% больше потенциальных клиентов, чем в прошлом месяце, и на 10% больше, чем в сентябре 2018-го.

В «Бон Тоне» похожая динамика спроса: число обращений начало восстанавливаться, но сделок все же меньше, чем в августе – на 5,6%. В годовом измерении продажи подросли на 3,5%.

В «Азбуке Жилья», наоборот, отмечают уменьшение объема потенциального спроса. По сравнению с августом 2019 г. данный показатель просел на 3,6%, а относительно сентября прошлого года – на 30%.

С наступлением октября потенциальный спрос в «Инкоме» снизился на 75% в годовом выражении, а реальный – на 56% (первая половина октября 2019 г. к первой половине октября 2018 г.). Причина обвала в высокой базе прошлого года. «Столь существенная разница объясняется тем, что осенью 2018-го в нашей компании стартовала реализация нового проекта с высоколиквидными лотами», - говорит Валерий Кочетков.

А вообще, уровень покупательской активности в октябре остался примерно таким же, как в сентябре. «Некоторые покупатели реально выходят на сделки, некоторые мониторят предложение и ждут дальнейшего снижения ипотечных ставок», - рассказывает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Но в целом спрос оставляет желать лучшего: по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, «отдельные застройщики даже несколько снизили стоимость жилья, ощутив падение спроса». Впрочем, касается это преимущественно тех проектов с завышенными ценами.

Ипотека

Спрос на новостройки во многом поддерживает доступная ипотечная ставка, которая продолжает свое планомерное снижение, отмечает Мария Литинецкая.

Однако, несмотря на удешевление ипотеки, число ипотечных сделок продолжает снижаться: Росреестр в сентябре зарегистрировал лишь 6 635 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынке жилья, на 5,3% меньше, чем в августе, и на 13,9% - чем в сентябре прошлого года. В августе соответствующие показатели просели на 12,6% и 15,2%.

Примерно столько же сделок, сколько и в сентябре – и даже чуть больше - регистрировалось в мае-июне 2019 г., когда ипотечные ставки были ощутимо выше: 10% и более в сегменте новостроек против нынешних 9-9,5% (минимальные ставки выдачи ипотеки, по информации Est-a-Tet, сейчас опустились до 8,25%).

Доля кредитных сделок в общей структуре ДДУ также практически не меняется. По данным компании «Метриум», в старых границах Москвы в сентябре 2019 г. этот показатель составил 51%, что на 1 п.п. ниже, чем в августе (52%). Годом ранее с привлечением кредитов заключался тот же 51% сделок.

На первичном рынке Новой Москвы доля ипотеки выше, чем в «старой» Москве. «И это логично, поскольку присоединенные территории часто выбирают клиенты с относительно небольшими бюджетами, которым требуются дополнительные банковские средства, - объясняет Литинецкая. - В сентябре 2019 г. 59% сделок прошло в ипотеку. В августе 2019 г. значение было аналогичным. В сентябре 2018 г. показатель быль чуть ниже (58%)».

По словам Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в Новой Москве доля ипотеки увеличилась более значительно, особенно заметно этот показатель растет с мая 2019 г., когда началось снижение ипотечных ставок. Однако в Новой Москве и ипотека дешевле: ряд крупных новомосковских девелоперов предлагают клиентам кредиты по ставке от 4,5% - благодаря госпрограмме семейной ипотеки и субсидирования со своей стороны.

По данным Est-a-Tet, в целом на первичном рынке московского региона (Москва, Новая Москва и Подмосковья) доля ипотечных сделок в сентябре 2019 г. составила 56%, что на 5 процентных пунктов больше, чем в августе (51%), и на 2 п.п. больше, чем в сентябре прошлого года (54%).

Как бы там ни было, снижение ипотечных ставок на протяжении почти полугода явно не привело к взрывному росту покупательской активности вообще и спроса на кредиты в частности. На фоне удешевления ипотеки и ажиотажа в связи с реформой 214-ФЗ рынок немного оживился в середине лета, а уже к осени спрос вновь пошел на спад. Жилье в кредит, даже по сниженным ставкам, наши соотечественники покупают только в самом крайнем случае, когда другого выхода нет. «В течение всего 2019 г. ипотечные сделки проходили преимущественно с покупателями, у которых жилищный вопрос стоял особенно остро», - говорит Валерий Кочетков.

В «Инкоме» число ипотечных сделок в сентябре сократилось на 25% к августу и на 18% к сентябрю прошлого года. Компания ждет роста ипотечных сделок примерно на треть до конца года на фоне снижения ставок.

Ставки, скорее всего, действительно еще упадут – 25 октября Центробанк в очередной раз сократил ключевую ставку, на 0,5 п.п. до 6,5% годовых. Однако удешевления ипотеки еще на 0,5 - 1 п.п. вряд ли хватит больше, чем на очередные пару месяцев оживления спроса. Впрочем, не исключено, что рынку поможет переток средств с банковских депозитов – см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».

Цены

Цены на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре демонстрировали разнонаправленную динамику. По данным «Азбуки Жилья», квартиры экономкласса в среднем подорожали на 2,9% по сравнению с августом. В классе комфорт цены увеличилось на 3,2%, а в бизнес-классе, наоборот, упали на 1,5%, рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Средний бюджет предложения квартиры в августе

Класс «Старая» Москва
сен.19 сен. 2019 к авг. 2019 сен. 2019 к сен. 2018 авг.19 сен.18
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.94 2.9% 15.3% 7.72 6.89
Комфорт 10.63 3.2% 9.0% 10.30 9.76
Бизнес 18.45 -1.5% -12.3% 18.73 21.04

Источник: «Азбуки Жилья»

Примечательно, что проекты с использованием эскроу-счетов пока выходятся в реализацию без ощутимого превышения по цене, говорит Наталия Кузнецова: «Это важное условие с учетом навеса предложения и наличия конкуренции со стороны огромного массива новостроек, сохранивших прежний формат работы».

По данным «Бон Тон», старомосковские новостройки комфорткласса с эскроу в сентябре в среднем стоили 174 тыс. руб. за квадратный метр, без эскроу - 169 тыс. руб. за квадратный метр. Без отделки - 172,3 тыс. руб. и 178 тыс. руб., с отделкой – 176 и 166 тыс. руб.

Согласно подсчетам компании «Метриум», разница в стоимости новостроек массового сегмента с эскроу и без составляет менее 4%: 177 000 руб. за кв. м и 170 200 руб.

При этом, по наблюдениям Романа Родионцева, в среднем стартовые цены в проектах, работающих по счетам эскроу, на 5-10% ниже цен в комплексах, находящихся в стадии активного строительства и реализующихся по старой схеме.

Средняя стоимость проданной старомосковской квартиры в сентябре упала по сравнению с августом: с 11,44 млн до 11,35 млн руб., по информации «Метриум». В сентябре 2018 г. средний чек сделки составлял 11,03 млн руб.

В Новой Москве новостройка в сентябре 2019 г. продавалась в среднем за 6,03 млн руб., в августе – за 6,4 млн, а в сентябре 2018 г. – за 5,1 млн руб. Таким образом, в отличие от «старой» Москвы, в ТиНАО средний чек сделки за год вырос значительно, почти на один миллион рублей. По словам Марии Литинецкой, это напрямую связано с общим повышением цен на первичном рынке присоединённых территорий. В основном благодаря открытию новых станций метро, добавляет Роман Родионцев.

Скидки

По данным компании «Инком», средний уровень скидок на новостройки в столичном регионе сегодня составляет 2% для «старой» и Новой Москвы и 4% для Подмосковья. «По сравнению с августом 2019-го эти показатели почти не изменились, относительно аналогичного периода прошлого года они снизились на 4 п.п. в «старой» Москве, на 3 п.п. на присоединенных территориях, а также на 5 п.п. в области», - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Скидки предлагаются в 42% проектов Москвы в прежних границах, в 40% ЖК на присоединенных территориях и в 50% новостроек Подмосковья. За месяц эти цифры уменьшились на 1 п.п. По отношению к сентябрю-октябрю прошлого года доля новостроек со скидкой сократилось на 23 п.п. в старой Москве, на 9 п.п. в ТиНАО и на 34 п.п. в области.

Впрочем, «Метриум» приводит несколько иную статистику. Согласно подсчетам компании, в сентябре 2019 г. в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы средняя скидка равнялась 4%, в Новой – 5%. Причем застройщики 10 старомосковских проектов из 91 не предлагают никакие дисконты (11%). «В августе 2019 г. и в сентябре 2018 г. средний уровень скидки также составил 4%. При этом доля компаний, отказавшихся от предоставления дисконта, оказалась меньше: по 9%. Таким образом, растущая конкуренция стимулирует девелоперов предлагать различные преференции», - отмечает Мария Литинецкая.

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
Кленовые АллеиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Микрогород в лесуСниженная ставка по ипотеке от 4,7%
Новые ВатутинкиИпотека без первоначального взноса
Басманный,5Программа «Больше метров – меньше ставка»
Городские резиденции SPIRESСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
ТополяИпотека на привлекательных условиях от 4,9%
Пресня СитиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Жилой квартал D1 Сниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Nagatino i-LandСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Царская площадьСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
iLoveСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
ЛучиСнижаем ипотечные платежи на 50% до 24 месяцев
Серебряный фонтанСтавка по ипотеке от 7,5%
Фили СитиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Румянцево-ПаркСниженная ставка по ипотеке от 5,1%
Городской квартал BIGTIMEСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
HeadlinerПроцентная ставка по ипотеке от 7,5%
В Некрасовке-2Сниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4025 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте