У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.

Больше, чем кажется

В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.

По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.

Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.

По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.

Дорогие «точки»

В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.

По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.

«После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, - отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Дело в том, что маленькие проекты обычно рассчитаны на локальный спрос, поэтому конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть весь объем предложения. Поэтому конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, нужно выставлять более привлекательные цены».

При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.

Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.

Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК (см. «Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант»).

Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.

Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.

Что предлагается

Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.

Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.

Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».

Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.

За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2022)