Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках

И почему такое жилье обычно дороже

У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.

Больше, чем кажется

В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.

По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.

Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.

По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.

Дорогие «точки»

В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.

По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.

«После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, - отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Дело в том, что маленькие проекты обычно рассчитаны на локальный спрос, поэтому конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть весь объем предложения. Поэтому конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, нужно выставлять более привлекательные цены».

При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.

Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.

Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Конкурировать придется в основном со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же новыми и современными ЖК (см. «Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант»).

Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.

Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.

Что предлагается

Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.

Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.

Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».

Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.

За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2713 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 632 010
до 26 769 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 25 - 93 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г., есть сданные м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 44 631 840
до 237 700 480 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники Площади : 67 - 251 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Фрунзенская, 15 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 020 243
до 18 557 724 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 33 - 97 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г., есть сданные м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Застройщик: Группа Эталон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,1 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Современные квартиры в готовых домах площадью от 51 метра. рядом с метро Выставочная. Торопитесь! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн. р. Скидка 4%. Детский сад. 5 минут до м. Саларьево. Закрытая территория. Ключи уже летом! квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте