Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса

Попытки повышения стоимости метра приводят к снижению продаж

Ажиотаж на рынке новостроек в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета пока не привел к значительному росту цен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за год, по сравнению с августом 2018 г., метр между Третьим транспортным кольцом и МКАД подорожал в среднем лишь на 4% до 215 690 руб. Учитывая, что инфляция за тот же период, по данным Росстата, составила 4,31%, в реальном выражении стоимость новостроек осталась на уровне прошлого года.

Примечательно, что цены в 2019 г. росли далеко не постоянно. Новостройки активно дорожали в начале текущего года, а в период с марта по июнь 2019 г. средняя стоимость метра фактически стагнировала. Новую попытку повышения ценников застройщики предприняли в июле, когда вступили в силу поправки к 214-ФЗ. Однако уже в августе среднемесячные темпы роста цен вновь опустились ниже 1%.

Cредняя стоимость кв. м и квартиры в 2019 г. по месяцам

Весь последний год прошел под знаком реформы ключевого для строительной отрасли закона – 214-ФЗ. В принципе, его корректируют каждые несколько месяцев, однако на этот раз речь шла о действительно судьбоносных изменениях. Согласно принятым под новый, 2019 г., поправкам, с 1 июля 2019 г. все застройщики, вне зависимости от сроков получения разрешения на строительство, должны были лишиться доступа к деньгам покупателей до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Предполагалось, что до этого момента средства дольщиков будут храниться в банках на счетах эскроу, а строить девелоперы будут исключительно на свои и/или на взятые в долг у тех же банков - конечно, под проценты. Что, естественно, увеличивало себестоимость строительства. Застройщиков это категорически не устраивало: не желая делиться маржой, они запустили масштабную информационную кампанию, обещая резкий рост цен для покупателей после 1 июля. Цифры назвались разные – от скромных 5 до фантастических 25%.

Вообще, в Москве, где продажная цена может в два и более раза превышать инвестиционную себестоимость строительства, расходы девелопера - далеко не главный фактор, формирующий рыночную стоимость жилья. Куда важнее соотношение спроса и предложения. И второе в столице пока существенно превышает первое. Кроме того, довольно быстро выяснилось, что условия реформы 214-ФЗ будут смягчены. Согласно разработанному Минстроем и утвержденному в конце апреля правительством постановлению, проекты, построенные не менее чем на 6-30% и проданные хотя бы на 10%, освобождались от обязательного перехода на новую систему финансирования. Поэтому по факту после 1 июля для рынка мало что изменилось: по данным Москомстройинвеста на сентябрь, 76% проектов в Москве продаются по старым правилам.

Однако заклинания о непременном подорожании жилья сработали – по понятным причинам наших соотечественников достаточно легко убедить в росте цен на что угодно. Как следствие, многие люди, планировавшие купить квартиру в этом году, постарались побыстрее выйти на сделки. По данным Росреестра, за январь-март спрос на новостройки в Москве вырос на 24,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Справедливости ради надо отметить, что в I квартале 2018 г. темпы роста были в два раза выше – 52%. Однако надо учитывать, что в прошлом году активно снижались ипотечные ставки, а в начале текущего они, наоборот, росли.

На фоне ажиотажа застройщики активно повышали цены – почему бы и нет, если покупают? Средняя стоимость метра на рынке новостроек между ТТК и МКАД с конца 2018 г. по март 2019 г., по данным www.irn.ru, увеличилась на 1,9%. При этом в «экономе» и «комфорте», где сосредоточен основной спрос, цены подросли соответственно на 3,3% и 3,2% - см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г. Для сравнения: за весь 2017 г. эти сегменты подорожали на 5,9% и 3,2% (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза».)

Cредняя стоимость кв. м по классам в декабре и в марте 2019 г.

В ряде проектов эконом- и комфорткласса с осени 2018 г., когда произошел первый всплеск спроса в связи с изменением ипотечных трендов, по март 2019 г. цены увеличились на 10-15%. И, скорее всего, росли бы и дальше – во всяком случае, у некоторых крупных застройщиков были планы повысить стоимость метра на 15-20% за I полугодие 2019 г. Но не выдержал спрос: уже в марте-апреле девелоперы, активно повышавшие цены, столкнулись с падением числа обращений от потенциальных покупателей, что в итоге вылилось в невыполнение планов продаж.

В среднем по рынку число ДДУ продолжало увеличиваться, однако темпы роста снизились до нескольких процентов – рынок демонстрировал признаки насыщения.

На снижение покупательской активности девелоперы ответили увеличением размера скидок. Прежде всего в крупных проектах, в которых необходимо поддерживать высокие объемы продаж, а также в проектах с неидеальной транспортной доступностью, традиционно уязвимых в плане спроса. В некоторых ЖК, где в начале года скидок не было или предлагались символические 1-2% при стопроцентной оплате и ипотеке, в апреле-мае-июне дисконты увеличились до 5-10 и даже 15%. Правда, наиболее щедрые акции носили маркетинговый характер – с большими скидками продавалось ограниченное число квартир.

Однако рост цен действительно затормозился. По информации IRN.RU, с марта по июнь средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%. Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в «экономе» рост цен превысил 1% (+1,3%).

Cредняя стоимость кв. м по классам в марте и июне 2019 г.

С помощью более «дружественной» ценовой политики застройщики пытались вскочить в последний вагон уходящей «долевки»: напомним, для того чтобы избежать перехода на эксроу, необходимо было продать не менее 10% площадей в проекте. Но реальных покупателей все равно на всех не хватило: в мае и особенно в июне 2019 г. значительная часть ДДУ, зарегистрированных Росреестром, была оформлена на юридических лиц – девелоперы продавали квартиры аффилированным компаниям (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»). Именно «юрики» и обеспечили резкий рост ДДУ в начале лета.

В июле, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, продажи новостроек также резко упали – см. «Крутой взлет завершился резким обвалом». Во-первых, с рынка ушла большая часть покупателей - юридических лиц. Во-вторых, как и прогнозировал IRN.RU, повышенный спрос на жилье в начале года, не подкрепленный ростом доходов населения, привел к исчерпанию спроса будущих периодов. Проще говоря, очень многие из тех реальных покупателей, которые могли бы приобрести квартиру в июле, сделали это раньше – в связи с ажиотажем вокруг реформы «долевки».

Несмотря на снижение покупательской активности, цены в июле вновь начали расти. За месяц метр подорожал в среднем на 2,2%, в основном за счет вымывания наиболее бюджетных лотов и повышения стоимости метра в активно строящихся проектах (трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод). Больше всего выросли цены в комфортклассе – на 2,9%. Экономкласс и бизнес прибавили по 1,5%.

Средняя стоимость кв. м по классам в июне и июле 2019 г.

Однако уже в августе, на фоне дальнейшего падения спроса, рост цен притормозился до 0,9% за месяц в среднем. По итогам лета 1 кв. м между ТТК и МКАД стоил 215 700 руб. Причем новостройки экономкласса и бизнес-класса подорожали в пределах статистической погрешности – на 0,25% и 0,1% соответственно. И лишь комфорткласс показал более-менее ощутимую динамику: 1 кв. м в этом сегменте вырос в цене на 0,95% по сравнению с июлем, до 221 000 руб. в среднем.

Средняя стоимость кв. м по классам в июле и августе 2019 г.

Учитывая динамику спроса в последние месяцы, значительный рост цен в ближайшие месяцы представляется маловероятным. Скорее наоборот, застройщики будут вынуждены увеличить скидки. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на ипотечном рынке – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3834 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,1 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Мой адрес В Сколково Квартиры пл. 112-180 кв.м. Одинцовский район. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн. р. Скидка 4%. Детский сад. 5 минут до м. Саларьево. Закрытая территория. Ключи уже летом! квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте