Покупателям элитных новостроек ничто человеческое не чуждо, в том числе боязнь роста цен. Поэтому спрос на дорогое жилье в Москве в преддверии реформы 214-ФЗ существенно вырос. Цены тоже, вслед за спросом. А вот средняя стоимость купленных квартир изменилась мало - состоятельные граждане стремятся к рациональным покупкам и не хотят переплачивать.

Предложение

Во II квартале 2019 г. в Москве продажи стартовали только в двух высокобюджетных проектах: в элитном клубном доме «Stoleshnikov 7» от компании «ВМС Девелопмент» и в премиальном ЖК «Река» от «Донстроя». «При этом проект «Река» находится в районе Раменки, достаточно редкой для данного сегмента локации, поскольку высокобюджетные объекты не часто возводятся за пределами ЦАО. Так, за последние полтора года все проекты высокобюджетного сегмента стартовали исключительно в центральных районах Москвы», - говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Новые проекты, вышедшие на рынок во II квартале 2019 г.

Название Адрес Класс Девелопер Тип недвижимости Число лотов по проекту Старт продаж Дата ввода в эксплуатацию
«Stoleshnikov 7» Столешников переулок, д. 7 стр. 1 (Тверской) Элит «ВМС-Девелопмент» апартаменты 12 Май 2019 II квартал 2020
«Река» Лобачевского ул., 114 (Раменки) Премиум «ДОНСТРОЙ» квартиры 115 Июнь 2019 IV квартал 2021

Источник: Knight Frank

Девелоперская активность на элитном рынке падает: объем проектного предложения снизился практически в два раза с 2018 г., ставшего рекордным по количеству новых проектов. За I полугодие 2019 г. рынок пополнился всего 7 новыми проектами, 5 из которых вышли в I квартале, в то время как в аналогичный период 2018 г. появилось 12 новых проектов, напоминает Knight Frank.

По данным «БЕСТ-Новострой», сегодня первичные продажи на рынке элитной недвижимости ведутся в 88 корпусах в составе 66 жилых комплексов. При этом, несмотря на выход новых проектов, суммарное количество элитных квартир и апартаментов в продаже по итогам полугодия осталось на прежнем уровне и составило порядка 1 590 лотов, а общая площадь экспозиции увеличилась на 5% до 218 000 кв. м.

По оценке Knight Frank, предложение даже упало - впервые с III квартала 2018 г.: за три месяца показатель сократился на 10% в элитном сегменте и на 8% – в премиум-классе. Основные причины - высокий спрос и небольшой объем нового предложения. А в годовой динамике (по сравнению со II кварталом 2018 г.), объем предложения в элитном сегменте уменьшился на 27%. Ольга Широкова объясняет это тем, что рынок пополнялся в основном клубными домами – на данный момент они составляют более половины всех элитных новостроек Москвы (56%). Что касается премиального сегмента, то ситуация на нем складывается по-прежнему устойчивая, и наблюдается небольшой рост объема предложения относительно прошлого года (+3%).

В целом, по данным Knight Frank, в конце II квартала 2019 г. в элитных и премиальных новостройках Москвы на продажу было выставлено порядка 2 200 лотов, общая площадь которых составила 274 000 кв. м (800 лотов в сегменте элит и 1400 – в премиум-сегменте).

Причем значительная часть предложения уже введена в эксплуатацию. В элитном сегменте почти 51% лотов сосредоточен в сданных домах, а в премиуме - 28,2%, по данным «Метриум».

В премиум-классе наибольший объем предложения сконцентрирован в районе Пресненский и Очаково-Матвеевское (41,1% и 24,6% соответственно). Доля предложения в Пресненском районе существенно увеличилась за счёт вывода нового объёма в ЖК Capital Towers. Основная часть квартир элитного сегмента находится в районе Хамовники – 44,5%, в котором реализуются масштабные проекты ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Жизнь на Плющихе» и комплекс клубных домов Knightsbridge Private Park. Второе место и третье место занимают районы Раменки и Таганский, где находится 15,2% и 14,9% предложения соответственно, говорится в обзоре Est-a-Tet.

Спрос

По данным «TWEED Недвижимость», во II квартале 2019 г. спрос на дорогие новостройки увеличился в 2 раза по сравнению со II кварталом 2018 г., и на 7% по сравнению с I кварталом 2019 г.

По итогам I полугодия 2019 г. число сделок с элитной недвижимостью выросло на 15%, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года. Всего за январь-июнь 2019 г. было заключено более 550 сделок по продаже элитных квартир и апартаментов, 300 из которых были реализованы во II квартале, сообщает Knight Frank. Примечательно, что треть реализованных лотов составили объекты с отделкой, в то время как годом ранее на такой формат приходилось только четверть сделок.

Клиенты элитного рынка активизировались по тем же причинам, что и покупатели в бюджетных сегментах. «Безусловно, переход на эскроу-счета подогрел ажиотаж покупателей. Люди боятся роста цен», - отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор «TWEED Недвижимость».

Среди наиболее востребованных проектов риелторы назвали ЖК «Садовые Кварталы», Lucky, The Book, «Софийский», Neva Towers. Качество и темпы строительства остаются решающим фактором при выборе элитной недвижимости, говорит Ирина Могилатова. Новый тренд - стали пользоваться спросом таунхаусы в центре города, на волне спроса появилось несколько предложений как с отделкой, так и без отделки: Eight Yards, Cameo, Tweed Park, Noble Row, «Меценат», «Дом с Атлантами».

Цены

Knight Frank оценивает среднюю цену 1 кв. м на конец июня в 830 000 руб. за кв. м – это на 2% больше, чем в конце I квартала. В полугодовой динамике высокобюджетное жилье подорожало на 6%, а в годовой – на 10%. TWEED приводит такие же данные относительно роста цен по сравнению с I кварталом 2019 г. (+2%), но в годовом выражении дорогие новостройки, согласно подсчетам компании, подорожали лишь на 3%. Средняя цена метра, по данным TWEED, составляет 753 812 руб.

Цены выросли в основном за счет элитного сегмента. Так, на конец июня квадратный метр площади в элитных новостройках стоил рекордные 1 110 000 руб., увеличившись на 4% за квартал и на 12% за полугодие, подсчитали в Knight Frank. По словам Ольги Широковой, очередной виток роста, главным образом, определен высокими стартовыми ценами в новом проекте «Stoleshnikov 7».

В премиум-классе в течение I полугодия 2019 г. средняя цена квадратного метра оставалась стабильной и колебалась в пределах 1 п. п. По итогам шести месяцев она держится на уровне 602 000 руб. за кв. м, увеличившись всего лишь на 0,3% с конца 2018 года и на 6% со II квартала прошлого года.

Помимо высокого спроса в преддверии реформы 214-ФЗ, рост средней цены обусловлен изменением структуры предложения вследствие вымывания доступных лотов, повышения стадии готовности домов и появления более дорогих проектов. Кроме того, сократилась инвестиционная скидка, которую девелоперы закладывают при планировании проектов.

Хотя цены предложения выросли, средний бюджет проданной квартиры оказался на 3% меньше, чем во II квартале 2018 г., - 85 934 568 руб., что сопоставимо с показателем I квартала 2019 г., подсчитали в TWEED. «Продолжилось стремление к рациональным покупкам – несмотря на рост цен, средний чек мало меняется», - отмечает Ирина Могилатова.

По данным «Метриум» на конец июня, наиболее доступные предложения в премиум-классе были представлены в следующих проектах:

  • Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);
  • CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);
  • JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).

Самые дорогие квартиры в премиальном сегменте:

Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:

Самые дорогие элитные квартиры в открытой продаже:

Все упомянутые проекты в продаже (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1-5-комнатные квартиры площадью 40 - 379 м2
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная1-4-комнатные апартаменты площадью 77 - 226 м2
Дом на ХлебномМосква, Центральный округ, район Арбат, м. Арбатская4 кв. 2017 г.3-5-комнатные квартиры площадью 95 - 330 м2
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная1-5-комнатные квартиры площадью 29 - 1 361 м2
CameoМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Маяковская2 кв. 2021 г.
White KhamovnikiМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская1-5-комнатные квартиры площадью 43 - 191 м2
LuckyМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года1-6-комнатные квартиры
Дом с АтлантамиМосква, Центральный округ, район Таганский, м. Китай-город2 кв. 2022 г. площадью 180 - 243 м2
Клубный дом РекаМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспект2 кв. 2024 г.1-5-комнатные квартиры площадью 55 - 253 м2
МеценатМосква, Центральный округ, район Якиманка, м. Третьяковская
Источник данных: База недвижимости IRN.RU