Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Час X настал: что будет с новостройками после перехода на эскроу-счета

Для большинства проектов 1 июля ничего не изменится

1 июля 2019 года с опаской ждали долго. С этой даты вступают в силу законодательные изменения, предусматривающие переход на оплату квартир в новостройках через счета эскроу и проектное финансирование для застройщиков. Однако большинство проектов в Москве смогут работать по старым правилам. В ходе онлайн-конференции «Час X: как будет работать рынок новостроек после 1 июля?» эксперты рассказали, как последние изменения повлияют на рынок и что в этой ситуации делать покупателям.

Кто перейдет на эскроу

Суть новой схемы в том, что покупатели при заключении ДДУ будут платить деньги не напрямую застройщику, а класть их на специальный счет эскроу в банке. В случае неисполнения застройщиком обязательств дольщик сможет забрать вложенные средства у банка. Застройщик, в свою очередь, сможет получить средства дольщиков только после завершения строительства, а до этого финансировать стройку можно будет либо за счет собственных средств, либо за счет проектного финансирования – кредита от банка, с которым заключено соглашение об эскроу-счетах.

Сначала предполагалось, что на новые правила в обязательном порядке будут переходить только новостройки, стартовавшие после 1 июля 2019 года. Однако в конце прошлого года были приняты поправки, предусматривающие, что эти правила распространятся почти на все проекты, за некоторым исключением. А в апреле правительство утвердило постановление, уточняющее данные исключения, и выяснилось, что по старым правилам сможет строиться и продаваться львиная доля проектов. Основные требования – строительная готовность новостройки не менее 30% и не менее 10% проданных по ДДУ квартир. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования.

«Новостройки, которые сохранят старые правила работы, будут реализовываться, как и прежде. Для таких проектов 1 июля 2019 года станет обычным рабочим понедельником. Новые объекты и ЖК с низкой степенью строительной готовности должны начать применение эскроу-счетов», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

По подсчетам столичных властей, около 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам (см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется»). Похожий расклад и в северной столице: по оценкам Объединения строителей Санкт-Петербурга, около 70% проектов в городе будут достраиваться без эскроу.

По данным Москомстройинвеста на 21 июня, в Москве было подано 277 заявок на работу по старым правилам.Кроме того, застройщики, которые к 1 июля немного не дотянули до критериев по строительной готовности, но обеспечили количество заключенных ДДУ в 10%, смогут подать заявку позже – вероятнее всего, до 1 октября. До момента подачи заявки они должны довести строительную готовность до 30%, однако продаватьнедвижимость в этот период они не смогут.

Пока нет точных данных о том, какие проекты уже начали работу по эскроу, а какие будут продаваться по старым правилам. Но некоторые застройщики сами сообщают о своих результатах. Например, «Донстрой» на прошлой неделе сообщил, что корпуса в 6 проектах получили заключение о соответствии критериям готовности (ЗОСК), что позволяет продолжить их реализацию без использования эскроу-счетов. Это «Сердце Столицы» (вторая очередь строительства, корпуса 6 и 7), очередь 1А в ЖК «Символ» (квартал «Достоинство», корпуса 7-9), очередь 1Б там же (квартал «Свобода», корпуса 1 и 3), Freedom, «Жизнь на Плющихе» и «Дом на Тишинке». Через механизм эскроу-счетов с 1 июля будут реализовываться вторая очередь проекта «Символ» (квартал «Смелость»), ЖК Fresh и объекты, входящие в новый квартал компании в Раменках, – «Огни», «Событие» и «Река».

Что будет с ценами на новостройки

В преддверии вступления в силу нововведений девелоперы торопили дольщиков с покупками, прогнозируя рост цен после перехода на эскроу. И цены росли, поскольку многие спешили купить, пока не стало дороже. «За прошлый год цены на массовые новостройки Москвы повысились на 7,5%, и это был самый стремительный рост за годы с начала кризиса 2014 года. Причем в наиболее ликвидных новостройках «квадрат» дорожал намного быстрее (15-20%)», - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (застройщик проектов «Городские резиденции SPIRES», ЖК «Маяковский», «Городской квартал BigTime» и др.).

Вероятность повышения цен после перехода на эксроу-счета девелоперы объясняли прежде всего ростом себестоимости строительства – банковское финансирование под процент дороже, чем бесплатные деньги дольщиков. «Однако снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир», - говорит Дмитрий Логинов.

Несмотря на рост себестоимости строительства, основной эффект перехода на эскроу не в этом, а во влиянии на объемы предложения. «Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения бы снизился, что могло бы привезти к росту цен. Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит, существенного сокращения объемов предложения не произойдет», - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В Москве объемы предложения останутся примерно на том же уровне, при том что спрос был в значительной степени реализован в предыдущие месяцы на фоне ажиотажа из-за грядущего перехода на эскроу. Из-за снижения спроса при сохранении объема предложения, по мнению Олега Репченко, возможно снижение цен – в первую очередь, за счет скидок (см.«После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать»).

По мере продажи существующих проектов объемы предложения начнут снижаться, поскольку стартовать с новыми проектами станет не так выгодно. «Скорее всего, нас ожидает временное снижение темпов обновления предложения на рынке. Проще говоря, выбор проектов пока у покупателя останется большим, но вот пополнятся новыми новостройками он будет уже не так активно, как, скажем, в 2016-2018 гг., - считает Наталья Козлова. - Это связано с тем, что далеко не все застройщики смогут или захотят адаптироваться к новой схеме работы на рынке. Часть девелоперов начнет продавать участки, другие (если есть финансовая возможность) перенесут старт строительства и продаж».

В ближайшие годы новостройки, продающиеся по старым правилам, будут составлять заметную часть рынка. «Всего в Москве возводится порядка 18 млн кв.м жилья. Из них 8,2 млн кв.м составляют объекты, которым власти разрешили продажу по старым правилам, причем еще до октября застройщики будут иметь возможность подать документы в Москомстройинвест на получение такого разрешения. Ежегодно в Москве (включая Новую Москву) продается порядка 4-4,5 млн кв.м нового жилья. Это значит, что по старым правилам можно будет найти новостройку еще примерно 1-3 года», - считает Наталья Козлова. По словам Дмитрия Логинова, полное вымывание с рынка старых проектов растянется на 3-4 года.

Экроу или нет

В ближайшие годы на рынке будут одновременно продаваться проекты и через эскроу-счета, и по старым правилам. На IRN.RU прошло онлайн-голосование, по результатам которого выяснилось, что люди готовы покупать новостройки и по эскроу, и по старым правилам. 37,7% выбрали вариант «По новым правилам – через счет эскроу в банке». Вариант «По старым правилам – по ДДУ напрямую у застройщика» набрал такое же число ответов. Еще 21,4% участников онлайн-голосования сообщили, что им в принципе все равно, по какой схеме приобретать квартиру. Вариант «Другое» выбрали 3,1% ответивших. Многие из них поясняли, что предпочли бы покупку полностью готового жилья, другие говорят, что важнее надежность застройщика, а не схема покупки.

«Так что сама по себе работа по эскроу – это скорее дополнительный фактор в конкурентной борьбе, но не главный критерий в спросе. Выиграть могут те, кто предложит оплату через эскроу, но без повышения цен», - считает Олег Репченко.

Дмитрий Логинов тоже полагает, что работа по эксроу вряд ли станет основным конкурентным преимуществом для покупателей: «Как показывает опыт, спросом пользуются проекты, предлагающие оптимальное сочетание цены и качества. Новостройки с эскроу-счетами выше по себестоимости, поэтому такие ЖК потенциально дороже и по конечной цене. В ближайшие 2-3 года мы будем наблюдать интересное противостояние между более «дешевыми» старыми проектами и «дорогими» новыми. Привычная схема дешевле, но рискованнее, новая надежнее, но дороже. Каждый дольщик делает выбор, опираясь на свою ситуацию и приоритеты.Безопасность покупки с использованием эскроу-счетов заключается в том, что в случае банкротства застройщика дольщик сумеет расторгнуть ДДУ и забрать те денежные средства, которые перечислил за квартиру».

Как купить квартиру через эскроу-счет

Понять, по какой схеме продается новостройка, по идее, должно быть несложно. «Информация об использовании застройщиками эскроу-счетов по 214-ФЗ является открытой и в обязательном порядке должна размещаться в Единой информационной системе жилищного строительства», - говорит Дмитрий Логинов. Наталья Козлова добавляет, что на сайте застройщика публикуется проект договора долевого участия, в котором по закону должен быть прописан пункт об использовании эскроу-счетов, если новостройка продается по новым правилам.

Принципиально процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от текущей схемы продажи. «Покупатель будет заключать договор долевого участия с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование», - рассказывает Наталья Козлова.

Дмитрий Логинов расписывает общую схему покупки: «Последовательность следующая: 1. подписываете ДДУ с застройщиком; 2. регистрируете ДДУ в управлении Росреестра; 3. обращаетесь в уполномоченный банк (какой именно, будет указано в ДДУ) для открытия счета эскроу; 4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным».

Из-за дополнительного шага с открытием счета эскроу процесс не сильно усложнится. Как заявлял ВТБ, процедура открытия эскроу-счетов занимает у клиента 5-10 минут, а в данный момент банк прорабатывает схему, которая позволит избежать дополнительного посещения банка и открывать счет в офисе застройщика.«Дополнительных расходов вы нести не будете, заключение договора счета эскроу является бесплатным. В законе установлен запрет на взимание банками какого-либо вознаграждения за ведение этого счета», - утверждает Дмитрий Логинов.

Оформить ипотеку при использовании схемы с эскроу можно в любом банке, а не только в том, где открыт счет эскроу. На использование материнского капитала схема тоже не повлияет. «Введение эскроу-счетов принципиально не поменяет механизма использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, - говорит Дмитрий Логинов. - Для оплаты квартиры в рамках эскроу-счетов необходимо предоставить ПФР копию ДДУ, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств на эскроу-счет»

Читатели в ходе онлайн-конференции также интересовались возможностью продажи по переуступке квартиры, купленной с использованием счета эскроу. «Продажа по переуступке сохранится, так как новая схема привлечения средств никак не влияет на возможность покупателя продать свои требования к застройщику другому лицу», - отмечает Наталья Козлова. По словам Дмитрия Логинова, права на эскроу-счета перейдут к новому участнику долевого строительства после регистрации договора уступки. Схема продажи по уступке практически не отличается от существующей сейчас. Добавляется только одно действие – новый дольщик должен после регистрации договора уступки сообщить об этом факте уполномоченному банку.

Таким образом, с учетом всех послаблений, переход на эскроу-счета не сильно осложнит жизнь ни застройщикам, ни покупателям. Большинство проектов будут работать по старым правилам, а в оставшихся купить квартиру будет не намного сложнее.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2432 (3 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 640 940
до 11 252 667 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 26 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 218 000
до 5 977 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Южная долина Ленинский район, Каширское, Новокаширское шоссе, 9 км от МКАД Площади : 30 - 82 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 1 км от Горки Ленинские 1 км от Горки Ленинские посёлок Мещерино, Мещерино Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 800 000
до 11 710 950 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 37 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры у м. Тропарево В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-81 кв.м. 30 мин. транспортом от м.Тропарево. Звоните! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Современные квартиры в готовых домах. Ленинский район. Площадь от 42 до 94 кв.м. Монолит. от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Новые квартиры у м.Текстильщики. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 103 кв.м. Звоните! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте