Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Школы и детские сады в жилых комплексах: проблемы остаются

Их строительство за счет средств дольщиков лишь временно облегчило жизнь застройщикам

Застройщики долго просили, чтобы в рамках реформы долевого строительства им разрешили финансировать возведение социальных объектов за счет денег, собранных с дольщиков, а не собственных и кредитных средств. Такая поправка вступила в силу еще в 2017 году, однако в реальности не избавила застройщиков от проблем и не дала дольщикам гарантий нормальной социальной инфраструктуры.

Социальные обязательства

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», более чем для трети покупателей жилья (35%) наличие школы или детского сада рядом с домом является важным преимуществом новостройки. Причем обычно люди подразумевают, что эти объекты должны быть бесплатными.

Согласно закону, на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Местные власти ориентируются на эти нормы при принятии решения о разрешении на строительство того или иного ЖК. И если с учетом потенциальных новых жителей мест будет не хватать, обязуют девелоперов построить социальные объекты. В реальности это далеко не всегда работает и мест хватает не всем (см. «Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов»).

В первую очередь это связано с тем, что многие школы и детские сады, построенные в рамках жилых комплексов, муниципалитеты не берут на баланс. В результате приходится делать их частными. В Москве ситуация достаточно благополучная. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте порядка 80% детских садов и школ – муниципальные. В бизнес-классе таких около 10%, однако и покупатели здесь чаще готовы позволить себе траты на частные учебные заведения. В Подмосковье все сложнее, поскольку муниципалитеты менее охотно берут на баланс социальные объекты. При этом покупателям обычно совершенно не по карману частные детские сады и школы, за которые нужно отдавать 30 000 – 50 000 рублей в месяц. Получается, что застройщики вынуждены за свой счет строить социальные объекты, которые зачастую оказываются ненужными.

Вопрос финансирования

Интересно, что сам по себе закон не обязывает застройщика возводить социальные объекты – это обязанность конкретных субъектов федерации и муниципалитетов. «В реальности объекты социнфраструктуры часто строятся или по соглашениям застройщика с администрациями, или путем заключения инвестконтрактов, в которых как раз прописываются условия строительства и передачи этих объектов городу, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Наличие «социалки» в крупных ЖК нередко становится условием беспрепятственного получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, себестоимость строительства, к примеру, школы на тысячу человек составляет примерно миллиард рублей. Как отмечает эксперт, это сопоставимо со стоимостью многоэтажного корпуса. Ирина Доброхотова говорит, что одно место в саду/школе обходится застройщику в 0,8 – 1 млн руб. Схожие цифры назвал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: 1 миллион рублей на создание места в школе, около 750 000 рублей – в детском саду.

Раньше эти расходы застройщик должен был финансировать за счет собственных средств. «Если у застройщика нет собственных средств, то строительство на кредитные деньги удорожает себестоимость», - отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако в 2017 году вступили в силу поправки в 214-ФЗ, позволяющие тратить на эти цели деньги, собранные с дольщиков по ДДУ. «Деньги долевых соинвесторов, в отличие от банковских займов, достаются застройщику бесплатно – соответственно, это значительно снижает издержки компании на возведение сада и школы», - говорит Ирина Доброхотова.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов согласен, что финансирование строительства детских садов и школ из денег дольщиков – наиболее удобный вариант для всех. «Как правило, это помогает застройщикам обеспечить своевременное привлечение средств не только на строительство домов, но и инфраструктуры. Другой вариант – финансирование строительства школ и садов из прибыли: в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта, а потом из нее выделить средства на возведение инфраструктуры. Но это несправедливо по отношению к застройщикам: при такой схеме они вынуждены будут платить налог с прибыли, которая таковой не является (возведение социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, а не коммерческий проект, поэтому некорректно деньги на ее строительство изначально учитывать в прибыли)».

Только для муниципальных

У этих поправок есть важная оговорка – использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов можно только при условии, что эти объекты перейдут на баланс муниципалитета. Однако, как уже говорилось выше, муниципалитеты далеко не всегда на это согласны.

Вообще, по словам Ирины Доброхотовой, балансодержатель таких объектов должен определяться заранее: «Эти нюансы оговариваются в документах, которые подписывает строительная компания и администрация города. Также это может быть указано в постановлениях «Об утверждении проекта планировки» каждой конкретной территории. При этом условия передачи объектов могут быть разными: безвозмездная передача, выкуп по себестоимости, коммерческий выкуп».

Но муниципалитеты нередко отказываются принять социальные объекты, даже если изначально школа или детский сад планировались для передачи. «Главная трудность в передаче социального объекта на баланс города связана в первую очередь с бюрократическими проволочками, - считает Мария Литинецкая. - Дело в том, что в процедуре принимает участие огромное количество ведомств, ответственных за безопасность, налаживание образовательного процесса, обеспеченность района социальными объектами и пр. У проверяющих возникают свои замечания, которые необходимо устранять, прежде чем переходить к следующему этапу проверки. Поэтому передача соцобъекта на баланс может затянуться на месяцы. А если во время строительства школы или детского сада успели поменяться строительные нормативы, то затраты могут быть еще более существенными как по деньгам, так и по времени».

Павел Брызгалов рассказал о том, как обычно на практике происходит согласование этих вопросов. «Предварительно проводились переговоры с муниципалитетом, по итогам которых и принималось решение о социальной инфраструктуре. На проектах ФСК «Лидер» уже построено три школы, две из них муниципальные (в микрорайоне «Новое Измайлово» и UP-квартале «Новое Тушино») и одна частная (в UP-квартале «Западное Кунцево»). Что интересно, в «Новом Тушино» школа у нас муниципальная, а детские сады частные. Срок принятия решений тоже по всем объектам разный и во многом зависит от муниципалитета. В «Новом Измайлово» мы сразу знали, что инфраструктура будет муниципальной, а в «Новом Тушино» окончательное решение сформировалось примерно за три месяца до открытия школы», - говорит эксперт.

По словам директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, в настоящее время передача социального объекта на баланс городу законодательно не закреплена и в случае согласия властей обычно происходит путем заключения договора дарения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что схема до сих пор не отлажена. Непонятно, что будет, если социальный объект, одобренный городом и профинансированный за счет средств дольщиков, в результате по каким-то причинам не будет принят на баланс города. В законе нет понятной схемы «разруливания» таких ситуаций, а на практике опрошенные эксперты пока с таким не сталкивались.

После отмены «долевки»

Нужно иметь в виду, что такая схема финансирования актуальна только для проектов, получивших разрешение на строительство с начала 2017 года до 1 июля 2019-го. «В более поздних проектах и квартиры, и «социалку» придется строить на собственные или заемные средства, так как эскроу-счета будут раскрываться только после ввода домов в эксплуатацию», - отмечает Ирина Доброхотова.

То есть, по сути, условия финансирования строительства социальной инфраструктуры вернутся к тому, что было до 2017 года. По словам Павла Брызгалова, раньше застройщики выделяли деньги на социалку из прибыли (в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта и заплатить налог) или привлекали кредитные средства.

Теперь деньги будут давать банки – в рамках проектного финансирования. Соответственно, застройщикам придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов, напоминает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. И платить процент придется не только за финансирование строительства квартир, которые застройщик потом может продать, но и за социальную инфраструктуру, то есть объекты, не представляющие коммерческой выгоды для девелоперов.

Проектные издержки, безусловно, возрастут, согласен Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Насколько именно, пока точно неизвестно. По расчётам Сбербанка, ставки в рамках проектного финансирования составят 5-8% годовых в среднем за весь срок строительства. Во всяком случае, для проектов с хорошими продажами. Потому что размер ставки будет зависеть от объема средств на эскроу-счетах – см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1183 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Городские истории Квартиры в готовых домах пл. 28-88 метров. ГК: 2 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека от 5,5% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Красногвардейская Спешите! Современные квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. рядом с метро Красногвардейская. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-118 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 20 до 89 кв.м. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Фрунзенская Новые квартиры у м.Фрунзенская. Квартиры в готовых домах. Площадь от 67 до 267 кв.м. Звоните! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Всего 10 квартир! Событие. Раменки. Идеальные квартиры бизнес-класса у заповедника. Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг, охрана. Скидки до 1 млн.руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 42-94 метра. ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит. 9 км от МКАД. Торопитесь! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Спешите! Новые квартиры у м.Речной вокзал. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 120 кв.м. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро «Филатов луг» — открыто! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Ленинский район. Квартиры в готовых домах площадью 29-82 метра. ГК: 2 кв. 2018 г. - 4 кв. 2018 г. 9 км от МКАД. Торопитесь! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская» До конца июня подарок! Звоните от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте