Застройщики долго просили, чтобы в рамках реформы долевого строительства им разрешили финансировать возведение социальных объектов за счет денег, собранных с дольщиков, а не собственных и кредитных средств. Такая поправка вступила в силу еще в 2017 году, однако в реальности не избавила застройщиков от проблем и не дала дольщикам гарантий нормальной социальной инфраструктуры.

Социальные обязательства

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», более чем для трети покупателей жилья (35%) наличие школы или детского сада рядом с домом является важным преимуществом новостройки. Причем обычно люди подразумевают, что эти объекты должны быть бесплатными.

Согласно закону, на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Местные власти ориентируются на эти нормы при принятии решения о разрешении на строительство того или иного ЖК. И если с учетом потенциальных новых жителей мест будет не хватать, обязуют девелоперов построить социальные объекты. В реальности это далеко не всегда работает и мест хватает не всем (см. «Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов»).

В первую очередь это связано с тем, что многие школы и детские сады, построенные в рамках жилых комплексов, муниципалитеты не берут на баланс. В результате приходится делать их частными. В Москве ситуация достаточно благополучная. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте порядка 80% детских садов и школ – муниципальные. В бизнес-классе таких около 10%, однако и покупатели здесь чаще готовы позволить себе траты на частные учебные заведения. В Подмосковье все сложнее, поскольку муниципалитеты менее охотно берут на баланс социальные объекты. При этом покупателям обычно совершенно не по карману частные детские сады и школы, за которые нужно отдавать 30 000 – 50 000 рублей в месяц. Получается, что застройщики вынуждены за свой счет строить социальные объекты, которые зачастую оказываются ненужными.

Вопрос финансирования

Интересно, что сам по себе закон не обязывает застройщика возводить социальные объекты – это обязанность конкретных субъектов федерации и муниципалитетов. «В реальности объекты социнфраструктуры часто строятся или по соглашениям застройщика с администрациями, или путем заключения инвестконтрактов, в которых как раз прописываются условия строительства и передачи этих объектов городу, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Наличие «социалки» в крупных ЖК нередко становится условием беспрепятственного получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, себестоимость строительства, к примеру, школы на тысячу человек составляет примерно миллиард рублей. Как отмечает эксперт, это сопоставимо со стоимостью многоэтажного корпуса. Ирина Доброхотова говорит, что одно место в саду/школе обходится застройщику в 0,8 – 1 млн руб. Схожие цифры назвал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: 1 миллион рублей на создание места в школе, около 750 000 рублей – в детском саду.

Раньше эти расходы застройщик должен был финансировать за счет собственных средств. «Если у застройщика нет собственных средств, то строительство на кредитные деньги удорожает себестоимость», - отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако в 2017 году вступили в силу поправки в 214-ФЗ, позволяющие тратить на эти цели деньги, собранные с дольщиков по ДДУ. «Деньги долевых соинвесторов, в отличие от банковских займов, достаются застройщику бесплатно – соответственно, это значительно снижает издержки компании на возведение сада и школы», - говорит Ирина Доброхотова.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов согласен, что финансирование строительства детских садов и школ из денег дольщиков – наиболее удобный вариант для всех. «Как правило, это помогает застройщикам обеспечить своевременное привлечение средств не только на строительство домов, но и инфраструктуры. Другой вариант – финансирование строительства школ и садов из прибыли: в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта, а потом из нее выделить средства на возведение инфраструктуры. Но это несправедливо по отношению к застройщикам: при такой схеме они вынуждены будут платить налог с прибыли, которая таковой не является (возведение социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, а не коммерческий проект, поэтому некорректно деньги на ее строительство изначально учитывать в прибыли)».

Только для муниципальных

У этих поправок есть важная оговорка – использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов можно только при условии, что эти объекты перейдут на баланс муниципалитета. Однако, как уже говорилось выше, муниципалитеты далеко не всегда на это согласны.

Вообще, по словам Ирины Доброхотовой, балансодержатель таких объектов должен определяться заранее: «Эти нюансы оговариваются в документах, которые подписывает строительная компания и администрация города. Также это может быть указано в постановлениях «Об утверждении проекта планировки» каждой конкретной территории. При этом условия передачи объектов могут быть разными: безвозмездная передача, выкуп по себестоимости, коммерческий выкуп».

Но муниципалитеты нередко отказываются принять социальные объекты, даже если изначально школа или детский сад планировались для передачи. «Главная трудность в передаче социального объекта на баланс города связана в первую очередь с бюрократическими проволочками, - считает Мария Литинецкая. - Дело в том, что в процедуре принимает участие огромное количество ведомств, ответственных за безопасность, налаживание образовательного процесса, обеспеченность района социальными объектами и пр. У проверяющих возникают свои замечания, которые необходимо устранять, прежде чем переходить к следующему этапу проверки. Поэтому передача соцобъекта на баланс может затянуться на месяцы. А если во время строительства школы или детского сада успели поменяться строительные нормативы, то затраты могут быть еще более существенными как по деньгам, так и по времени».

Павел Брызгалов рассказал о том, как обычно на практике происходит согласование этих вопросов. «Предварительно проводились переговоры с муниципалитетом, по итогам которых и принималось решение о социальной инфраструктуре. На проектах ФСК «Лидер» уже построено три школы, две из них муниципальные (в микрорайоне «Новое Измайлово» и UP-квартале «Новое Тушино») и одна частная (в UP-квартале «Западное Кунцево»). Что интересно, в «Новом Тушино» школа у нас муниципальная, а детские сады частные. Срок принятия решений тоже по всем объектам разный и во многом зависит от муниципалитета. В «Новом Измайлово» мы сразу знали, что инфраструктура будет муниципальной, а в «Новом Тушино» окончательное решение сформировалось примерно за три месяца до открытия школы», - говорит эксперт.

По словам директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, в настоящее время передача социального объекта на баланс городу законодательно не закреплена и в случае согласия властей обычно происходит путем заключения договора дарения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что схема до сих пор не отлажена. Непонятно, что будет, если социальный объект, одобренный городом и профинансированный за счет средств дольщиков, в результате по каким-то причинам не будет принят на баланс города. В законе нет понятной схемы «разруливания» таких ситуаций, а на практике опрошенные эксперты пока с таким не сталкивались.

После отмены «долевки»

Нужно иметь в виду, что такая схема финансирования актуальна только для проектов, получивших разрешение на строительство с начала 2017 года до 1 июля 2019-го. «В более поздних проектах и квартиры, и «социалку» придется строить на собственные или заемные средства, так как эскроу-счета будут раскрываться только после ввода домов в эксплуатацию», - отмечает Ирина Доброхотова.

То есть, по сути, условия финансирования строительства социальной инфраструктуры вернутся к тому, что было до 2017 года. По словам Павла Брызгалова, раньше застройщики выделяли деньги на социалку из прибыли (в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта и заплатить налог) или привлекали кредитные средства.

Теперь деньги будут давать банки – в рамках проектного финансирования. Соответственно, застройщикам придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов, напоминает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. И платить процент придется не только за финансирование строительства квартир, которые застройщик потом может продать, но и за социальную инфраструктуру, то есть объекты, не представляющие коммерческой выгоды для девелоперов.

Проектные издержки, безусловно, возрастут, согласен Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Насколько именно, пока точно неизвестно. По расчётам Сбербанка, ставки в рамках проектного финансирования составят 5-8% годовых в среднем за весь срок строительства. Во всяком случае, для проектов с хорошими продажами. Потому что размер ставки будет зависеть от объема средств на эскроу-счетах – см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств».

Актуальные проекты компании ФСК (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
СколковскийОдинцовский район, г. ОдинцовоСданот 7 924 560 руб.
АрхитекторМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская4 кв. 2023 г.от 16 869 580 руб.
Заречный кварталОдинцовский район2 кв. 2023 г.от 8 047 380 руб.
РихардМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская1 кв. 2022 г.от 16 778 762 руб.
РимскийЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 5 959 250 руб.
РоттердамМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 12 003 750 руб.
РежиссерМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 19 861 110 руб.
СкандинавскийМытищинский район, г. Мытищи3 кв. 2023 г.от 6 566 887 руб.
Sydney CityМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво МЦК3 кв. 2024 г.от 18 227 616 руб.
Sky GardenМосква, Северо-Западный округ, район Южное Тушино, м. Тушинская2 кв. 2025 г.от 10 910 050 руб.
Центр-2г. ЖелезнодорожныйСдан--
ДыханиеМосква, Северный округ, район Тимирязевский, м. Тимирязевская4 кв. 2016 г.от 18 622 473 руб.
Движение. ТушиноМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская3 кв. 2022 г.от 8 587 722 руб.
Sydney PrimeМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Народное Ополчениеот 39 715 000 руб.
1-й ЛенинградскийМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная1 кв. 2023 г.от 6 746 220 руб.
Движение. ГоворовоНовая Москва4 кв. 2025 г.от 5 473 465 руб.
Датский кварталМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.от 6 130 800 руб.
НастроениеМосква, Северо-Восточный округ, район Ярославский, м. Ростокино МЦК3 кв. 2021 г.от 10 792 700 руб.
Южная БитцаЛенинский район3 кв. 2024 г.от 5 710 521 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все