Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Школы и детские сады в жилых комплексах: проблемы остаются

Их строительство за счет средств дольщиков лишь временно облегчило жизнь застройщикам

Застройщики долго просили, чтобы в рамках реформы долевого строительства им разрешили финансировать возведение социальных объектов за счет денег, собранных с дольщиков, а не собственных и кредитных средств. Такая поправка вступила в силу еще в 2017 году, однако в реальности не избавила застройщиков от проблем и не дала дольщикам гарантий нормальной социальной инфраструктуры.

Социальные обязательства

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», более чем для трети покупателей жилья (35%) наличие школы или детского сада рядом с домом является важным преимуществом новостройки. Причем обычно люди подразумевают, что эти объекты должны быть бесплатными.

Согласно закону, на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Местные власти ориентируются на эти нормы при принятии решения о разрешении на строительство того или иного ЖК. И если с учетом потенциальных новых жителей мест будет не хватать, обязуют девелоперов построить социальные объекты. В реальности это далеко не всегда работает и мест хватает не всем (см. «Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов»).

В первую очередь это связано с тем, что многие школы и детские сады, построенные в рамках жилых комплексов, муниципалитеты не берут на баланс. В результате приходится делать их частными. В Москве ситуация достаточно благополучная. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте порядка 80% детских садов и школ – муниципальные. В бизнес-классе таких около 10%, однако и покупатели здесь чаще готовы позволить себе траты на частные учебные заведения. В Подмосковье все сложнее, поскольку муниципалитеты менее охотно берут на баланс социальные объекты. При этом покупателям обычно совершенно не по карману частные детские сады и школы, за которые нужно отдавать 30 000 – 50 000 рублей в месяц. Получается, что застройщики вынуждены за свой счет строить социальные объекты, которые зачастую оказываются ненужными.

Вопрос финансирования

Интересно, что сам по себе закон не обязывает застройщика возводить социальные объекты – это обязанность конкретных субъектов федерации и муниципалитетов. «В реальности объекты социнфраструктуры часто строятся или по соглашениям застройщика с администрациями, или путем заключения инвестконтрактов, в которых как раз прописываются условия строительства и передачи этих объектов городу, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Наличие «социалки» в крупных ЖК нередко становится условием беспрепятственного получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, себестоимость строительства, к примеру, школы на тысячу человек составляет примерно миллиард рублей. Как отмечает эксперт, это сопоставимо со стоимостью многоэтажного корпуса. Ирина Доброхотова говорит, что одно место в саду/школе обходится застройщику в 0,8 – 1 млн руб. Схожие цифры назвал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: 1 миллион рублей на создание места в школе, около 750 000 рублей – в детском саду.

Раньше эти расходы застройщик должен был финансировать за счет собственных средств. «Если у застройщика нет собственных средств, то строительство на кредитные деньги удорожает себестоимость», - отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако в 2017 году вступили в силу поправки в 214-ФЗ, позволяющие тратить на эти цели деньги, собранные с дольщиков по ДДУ. «Деньги долевых соинвесторов, в отличие от банковских займов, достаются застройщику бесплатно – соответственно, это значительно снижает издержки компании на возведение сада и школы», - говорит Ирина Доброхотова.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов согласен, что финансирование строительства детских садов и школ из денег дольщиков – наиболее удобный вариант для всех. «Как правило, это помогает застройщикам обеспечить своевременное привлечение средств не только на строительство домов, но и инфраструктуры. Другой вариант – финансирование строительства школ и садов из прибыли: в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта, а потом из нее выделить средства на возведение инфраструктуры. Но это несправедливо по отношению к застройщикам: при такой схеме они вынуждены будут платить налог с прибыли, которая таковой не является (возведение социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, а не коммерческий проект, поэтому некорректно деньги на ее строительство изначально учитывать в прибыли)».

Только для муниципальных

У этих поправок есть важная оговорка – использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов можно только при условии, что эти объекты перейдут на баланс муниципалитета. Однако, как уже говорилось выше, муниципалитеты далеко не всегда на это согласны.

Вообще, по словам Ирины Доброхотовой, балансодержатель таких объектов должен определяться заранее: «Эти нюансы оговариваются в документах, которые подписывает строительная компания и администрация города. Также это может быть указано в постановлениях «Об утверждении проекта планировки» каждой конкретной территории. При этом условия передачи объектов могут быть разными: безвозмездная передача, выкуп по себестоимости, коммерческий выкуп».

Но муниципалитеты нередко отказываются принять социальные объекты, даже если изначально школа или детский сад планировались для передачи. «Главная трудность в передаче социального объекта на баланс города связана в первую очередь с бюрократическими проволочками, - считает Мария Литинецкая. - Дело в том, что в процедуре принимает участие огромное количество ведомств, ответственных за безопасность, налаживание образовательного процесса, обеспеченность района социальными объектами и пр. У проверяющих возникают свои замечания, которые необходимо устранять, прежде чем переходить к следующему этапу проверки. Поэтому передача соцобъекта на баланс может затянуться на месяцы. А если во время строительства школы или детского сада успели поменяться строительные нормативы, то затраты могут быть еще более существенными как по деньгам, так и по времени».

Павел Брызгалов рассказал о том, как обычно на практике происходит согласование этих вопросов. «Предварительно проводились переговоры с муниципалитетом, по итогам которых и принималось решение о социальной инфраструктуре. На проектах ФСК «Лидер» уже построено три школы, две из них муниципальные (в микрорайоне «Новое Измайлово» и UP-квартале «Новое Тушино») и одна частная (в UP-квартале «Западное Кунцево»). Что интересно, в «Новом Тушино» школа у нас муниципальная, а детские сады частные. Срок принятия решений тоже по всем объектам разный и во многом зависит от муниципалитета. В «Новом Измайлово» мы сразу знали, что инфраструктура будет муниципальной, а в «Новом Тушино» окончательное решение сформировалось примерно за три месяца до открытия школы», - говорит эксперт.

По словам директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, в настоящее время передача социального объекта на баланс городу законодательно не закреплена и в случае согласия властей обычно происходит путем заключения договора дарения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что схема до сих пор не отлажена. Непонятно, что будет, если социальный объект, одобренный городом и профинансированный за счет средств дольщиков, в результате по каким-то причинам не будет принят на баланс города. В законе нет понятной схемы «разруливания» таких ситуаций, а на практике опрошенные эксперты пока с таким не сталкивались.

После отмены «долевки»

Нужно иметь в виду, что такая схема финансирования актуальна только для проектов, получивших разрешение на строительство с начала 2017 года до 1 июля 2019-го. «В более поздних проектах и квартиры, и «социалку» придется строить на собственные или заемные средства, так как эскроу-счета будут раскрываться только после ввода домов в эксплуатацию», - отмечает Ирина Доброхотова.

То есть, по сути, условия финансирования строительства социальной инфраструктуры вернутся к тому, что было до 2017 года. По словам Павла Брызгалова, раньше застройщики выделяли деньги на социалку из прибыли (в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта и заплатить налог) или привлекали кредитные средства.

Теперь деньги будут давать банки – в рамках проектного финансирования. Соответственно, застройщикам придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов, напоминает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. И платить процент придется не только за финансирование строительства квартир, которые застройщик потом может продать, но и за социальную инфраструктуру, то есть объекты, не представляющие коммерческой выгоды для девелоперов.

Проектные издержки, безусловно, возрастут, согласен Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Насколько именно, пока точно неизвестно. По расчётам Сбербанка, ставки в рамках проектного финансирования составят 5-8% годовых в среднем за весь срок строительства. Во всяком случае, для проектов с хорошими продажами. Потому что размер ставки будет зависеть от объема средств на эскроу-счетах – см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1313 (5 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте В Некрасовке-2 Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах 20 мин. транспортом от м.Выхино. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте