Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Школы и детские сады в жилых комплексах: проблемы остаются

Их строительство за счет средств дольщиков лишь временно облегчило жизнь застройщикам

Застройщики долго просили, чтобы в рамках реформы долевого строительства им разрешили финансировать возведение социальных объектов за счет денег, собранных с дольщиков, а не собственных и кредитных средств. Такая поправка вступила в силу еще в 2017 году, однако в реальности не избавила застройщиков от проблем и не дала дольщикам гарантий нормальной социальной инфраструктуры.

Социальные обязательства

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», более чем для трети покупателей жилья (35%) наличие школы или детского сада рядом с домом является важным преимуществом новостройки. Причем обычно люди подразумевают, что эти объекты должны быть бесплатными.

Согласно закону, на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Местные власти ориентируются на эти нормы при принятии решения о разрешении на строительство того или иного ЖК. И если с учетом потенциальных новых жителей мест будет не хватать, обязуют девелоперов построить социальные объекты. В реальности это далеко не всегда работает и мест хватает не всем (см. «Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов»).

В первую очередь это связано с тем, что многие школы и детские сады, построенные в рамках жилых комплексов, муниципалитеты не берут на баланс. В результате приходится делать их частными. В Москве ситуация достаточно благополучная. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте порядка 80% детских садов и школ – муниципальные. В бизнес-классе таких около 10%, однако и покупатели здесь чаще готовы позволить себе траты на частные учебные заведения. В Подмосковье все сложнее, поскольку муниципалитеты менее охотно берут на баланс социальные объекты. При этом покупателям обычно совершенно не по карману частные детские сады и школы, за которые нужно отдавать 30 000 – 50 000 рублей в месяц. Получается, что застройщики вынуждены за свой счет строить социальные объекты, которые зачастую оказываются ненужными.

Вопрос финансирования

Интересно, что сам по себе закон не обязывает застройщика возводить социальные объекты – это обязанность конкретных субъектов федерации и муниципалитетов. «В реальности объекты социнфраструктуры часто строятся или по соглашениям застройщика с администрациями, или путем заключения инвестконтрактов, в которых как раз прописываются условия строительства и передачи этих объектов городу, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Наличие «социалки» в крупных ЖК нередко становится условием беспрепятственного получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, себестоимость строительства, к примеру, школы на тысячу человек составляет примерно миллиард рублей. Как отмечает эксперт, это сопоставимо со стоимостью многоэтажного корпуса. Ирина Доброхотова говорит, что одно место в саду/школе обходится застройщику в 0,8 – 1 млн руб. Схожие цифры назвал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: 1 миллион рублей на создание места в школе, около 750 000 рублей – в детском саду.

Раньше эти расходы застройщик должен был финансировать за счет собственных средств. «Если у застройщика нет собственных средств, то строительство на кредитные деньги удорожает себестоимость», - отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако в 2017 году вступили в силу поправки в 214-ФЗ, позволяющие тратить на эти цели деньги, собранные с дольщиков по ДДУ. «Деньги долевых соинвесторов, в отличие от банковских займов, достаются застройщику бесплатно – соответственно, это значительно снижает издержки компании на возведение сада и школы», - говорит Ирина Доброхотова.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов согласен, что финансирование строительства детских садов и школ из денег дольщиков – наиболее удобный вариант для всех. «Как правило, это помогает застройщикам обеспечить своевременное привлечение средств не только на строительство домов, но и инфраструктуры. Другой вариант – финансирование строительства школ и садов из прибыли: в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта, а потом из нее выделить средства на возведение инфраструктуры. Но это несправедливо по отношению к застройщикам: при такой схеме они вынуждены будут платить налог с прибыли, которая таковой не является (возведение социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, а не коммерческий проект, поэтому некорректно деньги на ее строительство изначально учитывать в прибыли)».

Только для муниципальных

У этих поправок есть важная оговорка – использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов можно только при условии, что эти объекты перейдут на баланс муниципалитета. Однако, как уже говорилось выше, муниципалитеты далеко не всегда на это согласны.

Вообще, по словам Ирины Доброхотовой, балансодержатель таких объектов должен определяться заранее: «Эти нюансы оговариваются в документах, которые подписывает строительная компания и администрация города. Также это может быть указано в постановлениях «Об утверждении проекта планировки» каждой конкретной территории. При этом условия передачи объектов могут быть разными: безвозмездная передача, выкуп по себестоимости, коммерческий выкуп».

Но муниципалитеты нередко отказываются принять социальные объекты, даже если изначально школа или детский сад планировались для передачи. «Главная трудность в передаче социального объекта на баланс города связана в первую очередь с бюрократическими проволочками, - считает Мария Литинецкая. - Дело в том, что в процедуре принимает участие огромное количество ведомств, ответственных за безопасность, налаживание образовательного процесса, обеспеченность района социальными объектами и пр. У проверяющих возникают свои замечания, которые необходимо устранять, прежде чем переходить к следующему этапу проверки. Поэтому передача соцобъекта на баланс может затянуться на месяцы. А если во время строительства школы или детского сада успели поменяться строительные нормативы, то затраты могут быть еще более существенными как по деньгам, так и по времени».

Павел Брызгалов рассказал о том, как обычно на практике происходит согласование этих вопросов. «Предварительно проводились переговоры с муниципалитетом, по итогам которых и принималось решение о социальной инфраструктуре. На проектах ФСК «Лидер» уже построено три школы, две из них муниципальные (в микрорайоне «Новое Измайлово» и UP-квартале «Новое Тушино») и одна частная (в UP-квартале «Западное Кунцево»). Что интересно, в «Новом Тушино» школа у нас муниципальная, а детские сады частные. Срок принятия решений тоже по всем объектам разный и во многом зависит от муниципалитета. В «Новом Измайлово» мы сразу знали, что инфраструктура будет муниципальной, а в «Новом Тушино» окончательное решение сформировалось примерно за три месяца до открытия школы», - говорит эксперт.

По словам директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, в настоящее время передача социального объекта на баланс городу законодательно не закреплена и в случае согласия властей обычно происходит путем заключения договора дарения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что схема до сих пор не отлажена. Непонятно, что будет, если социальный объект, одобренный городом и профинансированный за счет средств дольщиков, в результате по каким-то причинам не будет принят на баланс города. В законе нет понятной схемы «разруливания» таких ситуаций, а на практике опрошенные эксперты пока с таким не сталкивались.

После отмены «долевки»

Нужно иметь в виду, что такая схема финансирования актуальна только для проектов, получивших разрешение на строительство с начала 2017 года до 1 июля 2019-го. «В более поздних проектах и квартиры, и «социалку» придется строить на собственные или заемные средства, так как эскроу-счета будут раскрываться только после ввода домов в эксплуатацию», - отмечает Ирина Доброхотова.

То есть, по сути, условия финансирования строительства социальной инфраструктуры вернутся к тому, что было до 2017 года. По словам Павла Брызгалова, раньше застройщики выделяли деньги на социалку из прибыли (в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта и заплатить налог) или привлекали кредитные средства.

Теперь деньги будут давать банки – в рамках проектного финансирования. Соответственно, застройщикам придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов, напоминает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. И платить процент придется не только за финансирование строительства квартир, которые застройщик потом может продать, но и за социальную инфраструктуру, то есть объекты, не представляющие коммерческой выгоды для девелоперов.

Проектные издержки, безусловно, возрастут, согласен Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Насколько именно, пока точно неизвестно. По расчётам Сбербанка, ставки в рамках проектного финансирования составят 5-8% годовых в среднем за весь срок строительства. Во всяком случае, для проектов с хорошими продажами. Потому что размер ставки будет зависеть от объема средств на эскроу-счетах – см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2260 (3 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры у м. Выставочная Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах пл. от 51 метра. рядом с метро Выставочная. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн. р. Скидка 4%. Детский сад. 5 минут до м. Саларьево. Закрытая территория. Ключи уже летом! квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,1 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте