Рост числа ДДУ в среднем по рынку отнюдь не означает, что рынок чувствует себя хорошо. В Москве и Подмосковье строится несколько сотен проектов, но востребованы лишь некоторые из них.

Проблемная ипотека

По итогам I квартала Росреестр зарегистрировал в Москве 19 803 договора долевого участия в строительстве жилья – на 24,5% больше, чем годом ранее. В марте было оформлено 7 202 ДДУ – это чуть меньше, чем месяцем ранее (7 207). В годовом выражении, по сравнению с мартом 2018 г., показатель вырос на 30,1%.

Динамика спроса в марте ухудшилась из-за «старой» Москвы, где, по данным компании «Метриум», в марте число зарегистрированных сделок просело на 1,8% относительно февраля - до 5 038 штук (+26% относительно марта 2018 г.).

Соответственно, в Новой за аналогичный период было оформлено 2 164 ДДУ – на 7,8% больше, чем в феврале.

Впрочем, ГК «А101» приводит другую статистику. Согласно подсчетам компании, в марте 2019 г. продажи новостроек на присоединенных территориях упали на 1,3% к февралю, а по сравнению с мартом прошлого года – увеличились на 12,2%.

Как бы там ни было, проблема в ипотеке, уверены участники рынка. «Спрос в начале года стимулировали банки, а именно – растущая ставка по ипотеке. В I квартале приобретали жилье заемщики, получившие одобрение в декабре 2018 г. по старым ставкам. Чтобы успеть до окончания его срока действия, клиенты и подписывали договоры. В результате основная часть сделок была заключена в январе и феврале 2019 г., по этой причине март показал относительно скромные результаты», - говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Спрос на жилье сильно зависит от уровня ставок, потому что он определяет размер ежемесячных платежей, согласен с коллегой директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов: «Сейчас средняя ставка по ипотеке держится на уровне 10,54%, тогда как показатель того же периода 2018 г. – 9,56%. Рост спроса на жилье, который в 2018 г. во многом был обусловлен как раз низкими ставками, привел к росту стоимости квадратного метра. Затем в конце года средняя ставка выросла примерно до 10,5%, а спрос остался высоким из-за опасения, что после перехода на продажи через эскроу-счета квартиры вырастут в цене еще больше. В итоге одновременный рост стоимости квадратного метра и размера ежемесячного платежа снизил интерес к ипотечным кредитам со стороны традиционной аудитории. При этом те, у кого есть такая возможность, покупают квартиру сейчас для «закрепления» более выгодной цены и все чаще делают это без привлечения заемных средств. В наших проектах с начала года мы отмечаем рост доли таких покупок на 2-3% каждый месяц».

Доля ипотечных сделок в «А101» в марте 2019 г. снизилась  на 2,9% по сравнению с февралем и на 2,6% относительно марта прошлого года - до 53,3%. При этом доля покупок с полной оплатой наличными увеличилась на 2,6% относительно февраля этого года.

У других застройщиков также растет доля сделок со стопроцентной оплатой и сокращается процент ипотечных. Например, в «Интеко» доля ипотеки в структуре реализации в марте снизилась  вдвое (при двукратном росте количества кредитных сделок на фоне увеличения продаж).  В сравнении с мартом прошлого года количество сделок с привлечением ипотечного кредитования практически не изменилось, однако доля ипотеки в структуре продаж также упала.

Однако в среднем по рынку доля ипотеки остается стабильной, несмотря на рост ставок. По данным «Метриум», в марте 2019 г. 46% сделок на первичном рынке «старой» Москвы совершались с привлечением кредитных средств – столько же, сколько и в марте 2018 г. Относительно февраля 2019 г. показатель снизился всего на 1 п. п 

Мария Литинецкая надеется, что в апреле ситуация со спросом выправится: первая половина апреля для компании в годовой динамике оказалась примерно на 20% успешнее по количеству подписанных договоров. «Если в I квартале на скорость принятия решения о сделке влияла ипотечная ставка, то сейчас покупателей в большей степени волнует предстоящий переход застройщиков к работе через счета эскроу. Цены на недвижимость уже показывают стабильный рост. Те, кто по той или иной причине откладывал сделку, ускорили подписание договора», - отмечает Литинецкая.

Оптимистично настроен и директор департамента продаж «Интеко» Павел Лепиш – только за первую декаду апреля объем сделок в компании составил половину мартовского показателя. «Таким образом, уже сейчас можно констатировать рост относительно предыдущего месяца, что объясняется сезонным повышением интереса покупателей к недвижимости, а также ростом спроса в преддверии майских праздников», - говорит Лепиш.

Подмосковье вырвалось в лидеры

Примечательно, что в марте, несмотря на подорожание ипотеки, неожиданно «выстрелило» Подмосковье. В регионе, где продажи недвижимости по ДДУ (жилой и нежилой) по итогам прошлого года просели на 9,8%, в первый месяц весны спрос увеличился сразу на 70,5% относительно февраля и на 38,7% по сравнению с мартом прошлого года, следует из сообщения Росреестра. 

Суперуспешный март позволил вывести в плюс и весь I квартал. По итогам января-марта в Подмосковье зарегистрировали 21 806 ДДУ, что на 2,3% больше, чем в I  квартале 2018 г.

«Если говорить о рынке в целом, то продажи идут гораздо активнее по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году, - подтверждает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Во-первых, многие из тех, кто нуждается в новой квартире, спешат приобрести ее до очередного подорожания цен перед отменой долевого строительства. <…> Во-вторых, спрос растет в связи с сокращением числа наиболее доступных проектов на начальной стадии строительства. Все понимают, что проекты с использованием эскроу-счетов, которые выйдут на рынок после 1 июля 2019 г., будут изначально дороже. Поэтому те, кто располагает средствами только на квартиру с минимальным бюджетом, стремятся приобрести ее сейчас, пока подобные предложения еще остались. Ну и, в-третьих, спрос сегодня подстегивает также и обилие предложения на рынке, как в строящихся проектах, так и уже введенных в эксплуатацию. При текущем ассортименте покупателям проще найти подходящий вариант».

По-видимому, главная причина внезапной активизации областного рынка – именно «минимальные бюджеты», которые в Подмосковье всегда были значительно ниже, чем в «старой» и даже Новой Москве. При этом из-за всплеска спроса на рынке в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета с 1 июля 2019 г. старомосковские проекты эконом- и комфортклассов только за первые три месяца 2019 г. подорожали на 3,2% и 3,3% - см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе». А по итогам прошлого года рост стоимости метра в массовых сегментах составил 5,9% и 3,3% соответственно (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза»). В Новой Москве цены выросли еще существеннее – примерно на 15%. И все это – на фоне в лучшем случае стагнации доходов населения. Как следствие, покупатели, которые в предыдущие годы «ушли» из области ради сильно подешевевшей Москвы, вновь вынуждены возвращаться в Подмосковье.

Избирательный спрос

При этом спрос на рынке остается сильно дифференцированным. То есть у одних – густо, у других – наоборот. По данным «Метриум», 81% всех заключенных ДДУ в I квартале 2019 г. пришлось на 72 проекта – из 330 представленных на рынке «старой» Москвы. «Таким образом, более чем в 250 новостройках заключается всего 19% всех ДДУ. Поэтому объектов, где практически не идут продажи, на самом деле большинство», - отмечает Мария Литинецкая.

31% всех ДДУ, по данным «Метриум», собрали лишь 15 новостроек. В пятерку лидеров в целом по рынку «старой» Москвы вошли «Некрасовка», «Летний Сад», «Лучи», «Люблинский парк» и «ЗИЛАРТ». «Причем первые четыре относятся к массовому сегменту, последний – к бизнес-классу. «Некрасовка» и «Лучи» строятся за пределами МКАД, за счет чего имеют привлекательную стоимость. В то же время в число лидеров вошли и относительно дорогие новостройки. Это свидетельствует о том, что для сегодняшних покупателей имеет значение не только стоимость, но и качество. Клиенты готовы переплатить, но получить более интересный, индивидуальный продукт», - говорит эксперт.

Востребованность дорогих новостроек, в частности, подтверждает и взрывной рост спроса в проектах компании «Интеко», которая строит совсем не дешевое жилье. По словам Павла Лепиша, в марте спрос в компании вырос почти в три раза по сравнению с февралем. «Такая динамика обеспечена хорошими показателями проекта «Свой», который находится на завершающей стадии строительства, а также ростом продаж в жилом комплексе «Садовые кварталы». Если сравнивать показатели марта 2019 и 2018 гг., то мы отмечаем двукратный рост спроса (если рассматривать проекты, которые реализуются и по сей день)», - рассказывает Лепиш. (О ситуации на рынке дорогих новостроек Москвы - «Элитные новостройки Москвы в I квартале 2019 года: рынок все больше уходит «в тень».)

По информации агентства недвижимости «Бон Тон», в сегменте старомосковского комфорткласса 50% продаж приходится на 18 проектов (20% от общего количества проектов в реализации). По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, среди наиболее востребованных - «Лучи», «Летний сад», «Люблинский парк», «МИР Митино», «Селигер Сити». В экономклассе лидирует микрорайон «Некрасовка».

В бизнес-классе львиную долю спроса собирают 10 проектов (13% от общего количества в данном сегменте). Наибольшим спросом пользуется предложение в ЖК «ЗИЛАРТ», «Фестиваль парк», «Небо», FreeDom, Headliner. В премиум-сегменте лучше всего продаются «Медный 3.14», Capital Towers, Lucky, «Реномэ».

На территории Новой Москвы семь проектов обеспечивают 50% продаж. На них приходится около 25% от общего количества проектов в продаже по ДДУ, подсчитали в «Бон Тон». Наиболее востребованные: «Саларьево Парк» (12,06%), «Новые Ватутинки» (7,21%), «Остафьево» (6,38%), «Москвичка» (5,99%), «Скандинавия» (5,99%), «Кленовые Аллеи» (5,84%), «Бунинские луга» (5,70%).

В Московской области 50% продаж концентрируют 27 проектов (12% от общего количества проектов в продаже по ДДУ). Все расположены в 10-15 км от МКАД, то есть в ближнем Подмосковье, отмечает Наталия Кузнецова. Наиболее востребованные: «Пригород Лесное» (2,7%, Молоково), «Столичный» (2,7%, Железнодорожный), «Большое Путилково» (2,6%, Путилково), «Государев дом» (2,4%, Суханово), «Новоград Павлино» (2,4% Железнодорожный), «Томилино 2018» (2,4%, Томилино), «Инновация» (2,2%, Новоивановское), «Отрадный» (2,1%, Мытищи), «Люберцы 2018-2020» (2,1%, Люберцы), «Отрада» (2%, Отрадное).

В целом, если в Москве, прежде всего в пределах МКАД, востребованы не только демократичные, но и дорогие проекты, в Подмосковье, как уже было сказано выше, главным залогом успеха остается цена. Например, в ГК «Атлант» в I квартале 2019 г. продажи выросли 24% по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. – в первую очередь за счет начала активной стадии продаж в последнем пятом корпусе ЖК «Лидер Парк» в Мытищах. Студию в этом ЖК можно приобрести всего за 1,7 млн рублей, что существенно дешевле, чем в ближайших строящихся проектах, поэтому и спрос на данный корпус сегодня максимальный, говорит Роман Лябихов.

Конечно, если новостройка очень удачно расположена - рядом со строящимися станциями метро и МЦД, – то покупатели готовы немного переплатить. Цены в топовых локациях, как правило, растут чуть быстрее рынка, говорит Роман Лябихов.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.от 5 450 930 руб.
Государев ДомЛенинский район1 кв. 2020 г.--
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.от 4 959 000 руб.
ИнновацияОдинцовский район, п. Новоивановское--
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2023 г.от 6 211 425 руб.
FREEDOMМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская2 кв. 2020 г.от 11 844 000 руб.
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная--
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 5 972 820 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 247 886 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 5 966 671 руб.
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2023 г.от 10 693 712 руб.
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный1 кв. 2023 г.от 4 173 882 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 13 767 471 руб.
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 13 600 000 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСданот 10 622 269 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 14 917 194 руб.
Кленовые АллеиНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 8 615 970 руб.
ЛюберцыЛюберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2023 г.от 4 402 391 руб.
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское3 кв. 2023 г.от 5 065 021 руб.
ОтрадаКрасногорский район4 кв. 2023 г.от 5 490 000 руб.
Пригород ЛесноеЛенинский район1 кв. 2025 г.от 3 454 871 руб.
Столичныйг. Железнодорожный2 кв. 2025 г.от 4 086 216 руб.
ОтрадныйМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2025 г.от 5 240 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все