«Нам четыре месяца говорили, что все будет вот так, а перед Новым годом все получилось совершенно иначе»

Ключевой для строительной отрасли закон – 214-ФЗ – меняется примерно раз в полгода. Последние судьбоносные поправки случились в конце декабря: перед Новым годом власти внезапно решили, что с 1 июля 2019 г. на эскроу должны перейти все проекты - даже те, разрешения на строительство которых были получены до этой даты. Исключения возможны, но их критерии еще не утверждены, хотя до часа Х осталось меньше трех месяцев.

В какие суммы реформа долевого строительства обойдется застройщикам и их клиентам, кто выживет в эпоху перемен и почему люди перестали покупать квартиры на старте проекта, в интервью IRN.RU рассказал генеральный директор компании «Сити–XXI век» Антон Борисенко.

«Сити-XXI век» с конца 2012 г. не выводила на рынок новые проекты, однако в последние месяцы вы открыли продажи сразу в нескольких – в комплексе с апартаментами Hill8 в Москве, мини-полисах «Серебрица» в Красногорске и «Рафинад» в Химках. Кроме того, недавно вы анонсировали проект «Дивное» в поселке совхоза им. Ленина. В связи с чем такое изобилие после такого большого перерыва?

Пауза в выводе новых проектов была связана со многими моментами, но в первую очередь, наверное, с изменением нашего подхода к разработке продукта. По некоторым проектам мы по два раза переделывали концепцию под ту или иную целевую аудиторию, которую тщательно выбирали. Кроме того, за время наших продуктовых изысканий изменилось законодательство – РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования – прим. ред.) в Московской области, что тоже надо было учесть. Поэтому и получилось так, что завершили проектирование и получили разрешение на строительство Hill8 мы в декабре 2017 г., всех остальных проектов - в 2018 г.

А когда вы приобрели площадки под строительство?

В Подмосковье - в 2014-2015 гг., в Москве еще раньше. Над Hill8 мы работали дольше. Из-за архитектурных и градостроительных ограничений очень долго вписывали проект в окружающую застройку, пытаясь вытащить нужные нам ТЭПы (технико-экономические показатели – прим. ред.). В знаковом месте Москвы – на проспекте Мира – хотелось создать нечто действительно выдающееся. На этом комплексе сменилось несколько команд архитекторов, не раз изменялась посадка самого здания, но нас эти концепции не устраивали. В итоге мы получили проект, который идеально вписывается в окружающую историческую застройку и становится украшением проспекта Мира.

Если не ошибаюсь, у вас там был офис?

Да, но площадка изначально приобреталась под девелопмент. Существовавшее на участке четырехэтажное здание площадью 10 000 кв. м давало копеечный доход и стоимость земли не оправдывало. Мы сдавали площади в аренду, за исключением нашего офиса, и таким образом окупали затраты на содержание здания и земли. Поэтому могли позволить себе немного дольше проектировать. Так что Hill8 можно считать классическим примером редевелопмента, в рамках которого статус и стоимость актива повышаются.

Понятно, что вы также стремились вывести проекты до 1 июля 2019 г., чтобы иметь возможность и после этой даты напрямую привлекать деньги дольщиков. Однако согласно декабрьским поправкам в 214-ФЗ, с 1 июля на счета эскроу и проектное финансирование должны будут перейти даже те проекты, которые стартовали раньше. Обсуждается возможность сделать исключение для объектов, построенных не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%. Но ваши стартовали недавно, поэтому в исключения вы, скорее всего, не попадете. Вы готовы к эскроу?

Мы готовы ко всем изменениям по всем проектам. Уверены, что к 1 июля сумеем показать не менее 30% готовности по проектам Hill8 и «Рафинад», и будем стремиться сделать это и по «Серебрице». С другой стороны, эти 30% еще никто не утвердил. Мы все говорим в один голос везде и всюду, что скорый всеобщий переход на эскроу «переживут» самые сильные и стабильные игроки, рынок очистится от слабых и недобросовестных компаний, которые бросают тень на всю отрасль и плодят обманутых дольщиков. Мы как девелопер со стажем и большим опытом работы готовы к переходу на эскроу. Но при двух маленьких оговорках. Мы будем продавать дороже, чтобы компенсировать потерянную доходность. И строить быстрее, если понимаем, что с текущими проектами переходим на эскроу-счета.

Я правильно поняла, что в банки за проектным финансированием вы не обращались и не планируете, так как уверены, что успеете довести готовность своих проектов до необходимых 30%?

В банки мы обращались, более того, не только в Сбербанк, но и в «Дом.рф», который Московская область сейчас настойчиво рекомендует в качестве партнера. По всем проектам у нас открыто проектное финансирование, которое мы еще не начали выбирать. По тем проектам, которые мы сейчас строим – Hill8 и «Серебрица», - у нас открыты такие счета, которые можно превратить в счета эскроу в случае необходимости и жить по ним, как положено по новым поправкам в 214-ФЗ.

Два новых проекта – «Дивное» и «Восемь кленов» – мы выведем сразу со счетами эскроу. Сейчас выбираем между Сбербанком и «Дом.рф» - они дают немного разные входные и выходные условия.

Давайте разберемся с ценами. Накануне Нового года, сразу после принятия упомянутых поправок в 214-ФЗ…

Извините, я вас перебью. Там же самое неожиданное было то, что мы более четырех месяцев везде поправки обсуждали, во всех экспертных советах, в Госдуму наши представители ездили на все заседания, посвященные закону, от всех общественных организаций мы вырабатывали коллективное мнение. Нам говорили, что нас слышат, что все будет вот так, а когда перед Новым годом все получилось совершенно иначе, это было как обухом по голове. Правила игры постоянно меняются, а мнение тех, кому по этим правилам приходится жить, игнорируется.

И после этих поправок ваша компания рассылает релиз о том, что вы в связи с переходом на эскроу повышаете цены на 15%. Поясните, пожалуйста, откуда такие цифры? Сбербанк заявляет, что ставка по проектному финансированию составит 7-8%, а по расчетам Ernst & Young, новый механизм финансирования приведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта лишь на 4,4%.

Не видя вышеупомянутых расчётов, не готовы комментировать, как получились 4,4%. Сбербанк ориентируется на нечто среднее между 12% и 5% - двумя пороговыми цифрами. Наверное, это правильно при определенных темпах продаж. Мы со своей стороны строить будем стараться дешевле, а продавать будем дороже, но не быстрее. Если бы у нас стояла задача побыстрее продать, можно было бы говорить о тех самых 7-8-10%. Но мы будем продавать и после ввода в эксплуатацию, потому что не сможем, исходя из нашего формирования цены, реализовать все ровно под первое раскрытие ДДУ. Поэтому по нашим расчетам и получилось повышение в районе 15% - с учетом проектного финансирования, роста цен на стройматериалы и себестоимости подряда, который также просит об увеличении своей маржи.

Хорошо, себестоимость у вас увеличится на 15%. Но цены на недвижимость в Москве от себестоимости ее строительства давно не зависят. Когда в 2015-м году из-за девальвации рубля у девелоперов резко увеличились расходы, средние цены на жилье не только не выросли, они упали – в том числе потому, что люди не могли покупать квартиры дороже. Доходы населения до сих пор не только не восстановились до уровня 2014 г., но и продолжают падать, а ипотека, долгое время поддерживавшая рынок, начала дорожать. При этом конкуренция среди застройщиков жесточайшая. Вы уверены, что с 1 июля вы сможете продавать жилье на 15% дороже?

Мы не говорим, что наступает 1 июля и мы поднимаем цены на 15%. Мы начинаем постепенно повышать цены с момента старта строительно-монтажных работ и в финальное повышение закладываем 15%.

То есть у вас за все время строительства цена вырастет на 15%?

Больше. Инвесторам, которых мы всегда хотим видеть в наших проектах, мы обещаем доходность порядка 25-30% за три года. Это то самое повышение цены от старта до финиша.

И вы уверены, что сможете все продать по повышенным ценам на нынешнем рынке?

Да. Мы уверены. Мы всегда продавали в среднем на 20% выше рынка, такая тактика нам знакома.

А раньше, до истории с эскроу, насколько дорожали ваши проекты от старта до финиша?

В районе 40% было всегда.

Константин Тимофеев, не так давно руководивший Москомстройинвестом, заявлял, что в перераспределении прибыли девелоперов в пользу банков ничего плохого нет, потому что у девелоперов официально прибыль отсутствует – все деньги оседают на счетах компаний-продавцов и затем выводятся за границу. Сколько заработала «Сити XXI век» по итогам 2018 г.?

Прошлый год для нас не показателен. Мы последние три года продавали один проект – «Краски жизни» в Видном – и тратили деньги на те проекты, которые вывели сейчас. Поэтому в прошлом году о выдающихся результатах говорить не приходится.

Понимаю, инвестиционный цикл длинный, в прошлом году у вас было много расходов. А по тем проектам, которые вы запускаете сейчас, сколько планируете заработать? Примерно.

В зависимости от проекта от 15 до 25%.

Насколько вашу маржу снизит изменение законодательства, с учетом роста цен?

Все неопределенно. Если будут утверждены 30% готовности, мы останемся на ДДУ. А если 50% - все, мы не проходим и переходим на эскроу. 7-10%, я думаю, потеряем точно.

Помимо необходимости получения проектного финансирования, какие аспекты реформы 214-ФЗ вас больше всего беспокоят?

То, что введение эскроу должно гарантировать дольщикам безопасность их вложений, – это очень хорошо и правильно. Дольщики будут верить если не застройщикам, то хотя бы банкам, поэтому будут вкладывать деньги в недвижимость.

Но нас тревожит, в первую очередь, стабильность законодательства. Хотелось бы войти в проект на определенных условиях, и чтобы через месяц или год никто не сказал: нет, теперь будет все не так, дайте нам еще 20% куда-нибудь.

Что касается конкретики. Первое. Приводя в пример немецкую схему, мы говорили о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Это очень важно, это бы и нам облегчило жизнь, и позволило бы не повышать цены для покупателей. Второе. Очень важно, чтобы критерии (которые позволят не переходить на эскроу – прим. ред.) были четко сформулированы и для всех одинаковы. И при этом давали гарантию того, что если мы напрягаемся, все бросаем, чтобы довести готовность объекта до нужной планки, то остаемся на ДДУ.

Вопросы, которые остаются для нас непонятными. Обращаясь в банки за проектным финансированием, мы не понимаем, по каким правилам играют сами банки: как контролируются, какие у них ограничения, как и из чего формируется ставка по кредиту. Нам непонятно, насколько банки на нас наживаются. Или не наживаются… В итоге налицо дисбаланс: для одной стороны – девелоперов - все жестко, а для другой – банков – совсем нет.

То есть вас беспокоит полная зависимость от банка – даст кредит или не даст, какую ставку назначит и т.п. Но на банки переходят строительные риски.

Их риски значительно меньше, они получили деньги. И контролируют нашу стройку.

Они на эту стройку деньги дают.

Под проценты. А раньше мы эти деньги брали у наших дольщиков.

А ваши покупатели вообще знают, что «долевки» в привычном виде с 1 июля уже не будет, понимают, что такое эскроу?

В целом, москвичи и покупатели в области понимают, что эскроу-счета - это удорожание. Понимают, что гарантий будет больше, но это дополнительная нагрузка на застройщика и застройщик будет поднимать цену. Сегодня точно идет небольшое повышение спроса – мы его видим. Поэтому о демпинге речи нет.

Вы считаете, что это свидетельствует о понимании? По оценке Москомстройинвеста, 20% столичных проектов не получат проектное финансирование и не смогут продаваться по старым правилам. О каких проектах идет речь – не известно. Я бы в такой ситуации не очень спешила с покупкой.

Мы можем привести плохие примеры типа «Урбана». Но в любом случае покупатель смотрит на компанию, ее надежность, предыдущие проекты, форумы почитает в интернете и поймет, что компания с 20-летним стажем не настроена никого обманывать.

Понятно, что вы в собственных проектах уверены. Но покупатели не знают вас так, как вы сами. Вы не заметили, что они стали более тщательно интересоваться бэкграундом компании, ее финансовым положением? Может быть, вопросы какие-нибудь специфические задают?

Прежде всего интересуются, имеет ли компания проектное финансирования, аккредитован ли проект банком, в том числе по ипотечным программам.

А как у вас со спросом? Hill8 у вас в Москве, где, судя по данным Росреестра, все хорошо, но в Подмосковье…

Не скажу, что и в Москве все прямо замечательно. Все равно есть свои проблемы, свои конкуренты локальные и концептуальные. Да, в Москве традиционно есть спрос, но нельзя сказать, что все прямо улетает. Наверное, если снизить цену, все действительно улетит, но не хочется.

К тому же в Москве у нас апартаменты, а у людей есть стереотипные опасения, что апартаменты – это плохо, дорого в обслуживании и все что угодно. Если посчитать на калькуляторе, то на горизонте 10 лет покупать апартаменты выгоднее, чем квартиру, так как апартаменты на 15% дешевле. Но стереотипы остаются, поэтому люди очень осторожно подходят к покупке апартаментов.

Сколько апартаментов в месяц вы сейчас продаете?

Пока меньше желаемого. Мы держим цену, будем ее поднимать, но мы очень зависим от выхода из нуля. Подземная часть – все, что сейчас есть. Понимаем, что темпы продаж недостаточные для нас, хотелось бы больше, но думаем, что когда завершим нулевой цикл, выйдем на те темпы, которые нам нужны.

А подмосковные проекты? Там у вас квартиры.

Планы по всем подмосковным проектам мы выполняем процентов на 80%, но мы их и ставили труднодостижимыми. В среднем мы довольны. Довольны тем, что на нынешней стадии готовности - залили котлован, закрыли пленкой – люди приходят и покупают, это в «Рафинаде». А в «Серебрице» уже установили краны, летом дома будут выведены под крышу.

По данным брокеров, у всех продажи хорошо идут на старте – когда цены низкие. А когда девелоперы цены повышают – в связи с увеличением стадии строительной готовности – продажи снижаются. Просто потому, что у людей денег больше не становится.

У нас в Красногорске проект расположен рядом с «Опалихой О3». Буквально в 400 м, через железную дорогу. И мы были уверены, что весь спрос, который был в «Опалихе О3», перейдет к нам, потому что у нас дешево, сладко, на нуле. Ничего подобного. У людей есть опасения – достроят - не достроят, разорятся – не разорятся. Есть такие, кто занял выжидательную позицию: приходят, подробно расспрашивают, в итоге не покупают, но говорят: монолит построите, мы к вам вернемся.

То есть вы рассчитываете на отложенный спрос даже с возросшими ценами?

Темпы продаж не будут падать из-за роста цены. Спрос на конкурентоспособный продукт, который нравится людям и снаружи, и внутри, не будет падать. Возможны сезонные колебания, но не более.

Вы неоднократно говорили, что в связи с переводом отрасли на проектное финансирование будете строить быстрее, чтобы сэкономить на обслуживании кредита. За счет чего? Вы сам рассказывали, что «Сити XXI век» приходилось перепроектировать свои проекты, что, естественно, резко удлиняет сроки реализации. Бывали у вас, как и у многих других застройщиков, переносы сроков ввода домов. Как обезопасить себя от таких ситуаций? При том что рынок становится все более непредсказуемым.

Все проекты, которые мы сейчас строим, спроектированы с учетом BIM-технологий. Рабочую документацию готовим в BIM. Это, кстати, одна из причин паузы в выводе новых проектов – BIM удлиняет сроки проектирования, но экономит время и средства на этапе строительства. Те коллизии, технические, строительные нюансы, которые возникают на стройке при бумажном проектировании, во многом снимаются с помощью BIM-проектирования.

Второе. Мы стараемся применять все возможные инновации. В компании существует инновационный комитет, который занимается поиском и внедрением современных технологий, в том числе для ускорения строительства. Прекрасно понимаем, что есть подрядчики, для которых это непонятные слова, но, выбирая подрядчиков, предъявляем достаточно высокие требования и надеемся, что действительно будем работать с опережением. Компания поставила для себя цель перевыполнить все графики на 10%.

А что вам раньше мешало все это внедрить или просто не считали нужным?

Стремление было всегда. Но, например, BIM в России появился относительно недавно. Когда мы начинали проектировать «Краски жизни», он еще был в зародышевом состоянии. По всем другим бизнес-процессам работали постоянно, но жизнь всегда вносила коррективы – мешали кризисы, один, второй, поэтому не всегда достигали, чего хотели.

А сейчас появился дополнительный стимул.

Сейчас вариантов нет – вызов брошен, мы его должны принять и победить.

Есть мнение – выразимся так, – что реформу долевого строительства организовали не столько для защиты прав дольщиков, сколько для того, чтобы расчистить рынок для государственных и квазигосударственных компаний, аффилированных с госбанками. В Москве есть и своя локальная история - реновация, которой занимается городская структура. Как вы смотрите на перспективы коммерческих застройщиков, у которых нет за спиной ни банков, ни столичного правительства, с учетом реновации, изменения законодательства и т.п.

Выживает сильнейший. Тот, кто подготовился и смотрит на ситуацию без розовых очков. В первую очередь, необходимо максимально четкое и грамотное планирование, второе - взвешивание своих финансовых, ресурсных, кадровых возможностей. И третье – это все-таки глубоко взвешенный маркетинг, который подтвердит, что ты действительно сможешь продать вот этот продукт за такие деньги.

Что касается Москвы и области … В Москве стабильный спрос позволяет более уверенно входить в проекты, потому что мы понимаем – да, всегда купят. Но при этом в любом случае рост конкуренции в Москве – он тоже сегодня есть.

Что и кто останется через год, ну, наверное, посмотрим через год, исходя из прогнозов Тимофеева и всех остальных чиновников о том, «что у вас слишком много застройщиков, мы вас сейчас подсократим». Монополизация, слияния будут происходить в любом случае, и здесь вопрос в том, насколько компании готовы ответить на вызов исходя из своих возможностей и внутренних ресурсов.

Я так понимаю, что практически все проекты, которые вы планировали вывести в ближайшее время, вы уже анонсировали. Но вы смотрите площадки под новые проекты. Можете о них рассказать?

По площадкам основной приоритет – Москва, исходя из спроса, который есть. По классу – ближе к бизнесу, потому что комфорт в Москве из-за из реновации будет размазываться и размываться. Соответственно, хочется проекты бизнес, бизнес-плюс, достаточно нишевые, под конкретных людей. Пожелания по площадке – от 1 га и больше. Но не страдаем болезненным гигантизмом и желанием строить микрорайонами, хотя понимаем, что это хлебно и надолго.

Квартиры или апартаменты?

Квартиры, потому что апартаменты сегодня показывают не самый лучший спрос. Когда люди привыкнут, что разницы нет, может быть, и вернемся к этому формату.

Верю, что у вас все получится. Успехов!