Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и определили целый ряд новых проблем. Рассмотрим некоторые из них в данной статье.

Декларирование свободы выбора между выплатами в компенсационный фонд и счетами эскроу

Принятые в конце декабря 2018 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд.[1] То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.

Ограничения по выплатам в компенсационный фонд

Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статьей 8 закона. Она указала, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и направляются на регистрацию уже после вступления в силу закона.[2] Но это делается в тех случаях, когда самый первый договор долевого участия по этому же дому был направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты прав дольщиков.[3] Кроме того, исполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.

С другой стороны, если новые ДДУ не предусматривают страхование и поручительство в отношении каждого покупателя, а обязательства застройщика по передаче помещений обеспечиваются страховкой его ответственности или поручительством банка в отношении всего дома в целом, то вышеуказанные правила не применяются. Получается, что если строительная компания перечисляла выплаты в Фонд по таким ДДУ, то с 01.01.2019 года она уже не может производить отчисления по новым договорам. А что тогда делать? Срочно переходить на счета эскроу? Переоформлять страховку и поручительство в отношении каждого дольщика? Или всё-таки достаточно поручительства и страхования ответственности в отношении всего здания? Непонятно.

Распространение обязанности по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2019 года

Вслед за этим, в части 16[4] статьи 8 Федерального закона № 478 законодатель указал, что привлечение денег по ДДУ через счета эскроу по объектам, не введенным в эксплуатацию, является общеобязательным условием. И тут же распространил действие данного правила на все договоры, которые будут подписаны до 01.07.2019, но направлены на госрегистрацию после этой даты. И тогда выходит, что даже те застройщики, которые имеют сейчас усеченное право проводить выплаты в компенсационный фонд, должны будут перейти на эскроу, если не успеют получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания до 1 июля. Ну и какой тогда смысл было указывать в законе на возможность выбора между эскроу и выплатами? Последние все равно уйдут в прошлое.

При этом закон оговорил, что правительство РФ в своем постановлении вправе сформировать критерии, которые позволят привлекать деньги по ДДУ без использования эскроу.

Таким образом, закон сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится «не отходя от кассы», он разрешил правительству издать нормативный акт, позволяющий определить критерии, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодатель умудрился изложить в одном нормативном акте. Потрясающая скорострельность.

Проект Минстроя

На днях Минстрой опубликовал проект постановления правительства о критериях, которые позволят застройщикам работать без счетов эскроу.

Если внимательно прочитать этот документ, то можно понять, что он не содержит такого условия, как выплата в компенсационный фонд. Подобного критерия (и даже слова!) вообще нет в проекте. То есть возможность работать без счетов эскроу напрямую не связана с обязанностью направлять платежи в компенсационный фонд.[5] Застройщик вправе возводить здание без эскроу, если готовность объекта составляет от 30 и более процентов. А если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуются передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то применяется понижающий коэффициент – 0,5. Для проектов, которые возводят застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, используется коэффициент 0,2. При этом количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит, и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта, или если он приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.

Актуальная проблема перехода на проектное финансирование

А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.

Положение ЦБ РФ № 590-П предъявляет достаточно жесткие требования к банкам и заемщикам.[6] Критерии оценки кредитоспособности застройщиков указаны в Приложении № 5 к этому документу.[7] Так, Центробанк считает доказательством слабой кредитоспособности девелопера отсутствие залога или поручительства, расположение объекта на территории с низкой транспортной доступностью, высокую конкуренцию в районе строительства. Кроме того, целевая ссуда может быть признана рискованной, если компания существует менее двух лет или размер участия девелопера в работах собственными средствами составляет менее 5% от инвестиционной стоимости проекта. Нормативный акт содержит и другие факторы, позволяющие признать низким уровень кредитоспособности застройщика.

При этом следует помнить, что Положение ЦБ РФ определяет только общие параметры оценки кредитоспособности и качества ссуд. В свою очередь банки разрабатывают и пользуются своими регламентами. Последние ещё более жестко оценивают кредитоспособность заемщиков. Все это делает получение целевого кредита нетривиальной задачей. И в регионах уже есть многочисленные случаи, когда застройщики, имеющие хорошую кредитную историю, получали отказы от банков в связи с «низкой» кредитоспособностью. Эту проблему надо решать уже сейчас.

Выводы

Итак, законодатель четко указал на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и сформулировал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2019, но и на все договоры, подписанные до этой даты и направленные после неё на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Одновременно законодатель сузил варианты применения выплат в компенсационный фонд. Правда, при этом он не до конца разъяснил ситуацию с договорами, по которым застройщик застраховал свою ответственность (взял поручительство) не по каждому ДДУ, а в целом на весь объект. Ну и наконец, ряд вопросов вызывает возможность правительства устанавливать критерии для работы без счетов эскроу. Точнее, данные вопросы вызывает проект Минстроя. Позволяя не использовать вышеуказанные счета, данный документ вообще не упоминает среди критериев способы обеспечения обязательств перед дольщиками. Получается, что при указанных условиях девелопер вправе привлекать деньги не только без счетов эскроу, но и без выплат в компенсационный фонд, без страхования своей ответственности и без поручительства. А это нонсенс.

И последнее, остаются вопросы, касающиеся оценки кредитоспособности застройщиков. В комплексе данные проблемы требуют скорейшего решения.


[1] Ч.1.2 ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

[2] Ч.14 ст. 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[3] То есть до 20.10.2017 года.

[4] Ч.16 ст. 8 Федерального закона № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

[5] И это неудивительно. Получается, что 1 июля 2019 года выплат вообще не будет.

[6] «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Утверждены Банком России № 590 — П от 28.06.2017 года.

[7] Введены указанием ЦБ РФ № 5043 — У от 26.12.2018 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3927 (7 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте