Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить квартиру без помощи риелтора и адвоката

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Можно ли самостоятельно приобрести квартиру, не прибегая к услугам риелтора и адвоката? Давайте разбираться вместе.

Риелтор

Каковы функции и роль риелтора в приобретении недвижимости?

Многие думают, что риелторы – это те представители и посредники, которые способны провести сделку от начала и до конца и полностью обеспечить ее безопасность. К сожалению, это не так. Да, подыскать вариант, вполне. Да, организовать оформление договора, передачу документов в МФЦ – без проблем. Да, прийти на квартиру и присутствовать при подписании акта приема-передачи жилого помещения – не вопрос. И последнее – по завершении регистрации перехода права собственности или до ее начала помочь в подписании и передаче расписки. Пожалуй, все.

Основная функция риелтора – сэкономить время покупателю и помочь в базовых вопросах оформления сделки.

Покупателю же необходимо поставить задачу перед риелтором - какую квартиру, где и за сколько он хотел бы приобрести. Дальше поиском и переговорами с потенциальными продавцами должен заниматься риелтор. Покупателю достаточно выезжать и лично осматривать конечные подобранные варианты для приобретения.

В таком сотрудничестве риелтор оказывает неоценимую услугу, экономя своему клиенту значительное время и нервы.

Самостоятельно вместо риелтора

Однако, если есть желание сэкономить тысяч 100 – 150 рублей, можно и самостоятельно подыскать себе подходящий вариант – сайтов с базами недвижимости сейчас множество.

Риелтор и новостройка

Если есть желание приобрести недвижимость в конкретной новостройке, то достаточно зайти на сайт этого проекта или сайт застройщика и ознакомиться с предлагаемыми вариантами, стоимостью и порядком совершения сделки.

Процесс переговоров на первичном рынке всегда проще, так как базовая информация, выложенная на сайте застройщика или риелторской компании, продающей объекты последнего, в большей степени соответствует действительности, чем на вторичном рынке.

Остается только подъехать в офис продаж и окончательно договориться обо всех нюансах сделки.

Риелтор и «вторичка»

Если речь о сделке на вторичном рынке жилья, то здесь все несколько сложнее. При прозвонах может выясниться, что цена сильно отличается от указанной в объявлении, что квартира продается по сложной или не подтвержденной альтернативе или вообще не продается. Что за квартиру уже внесен аванс или задаток или она продается по доверенности, что имеются сложности с документами или отсутствует собственник, и многое другое. Нужно быть готовым к тому, что только одно объявление из десяти, а иногда и реже, будет близко к действительности. Именно поэтому далеко не все покупатели способны самостоятельно пройти начальный этап поиска и получения нужного результата в виде конкретного жилого помещения для заключения авансового соглашения. Как раз для этого и нужен риелтор.

Адвокат или юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

С чего начинается работа юриста или адвоката, или правильнее сказать, с чего она должна начинаться?

Авансовое соглашение

Без авансового соглашения или договора задатка продавец не передаст копии документов на проверку и не начнет общение по оформлению договора купли-продажи (не всегда, но в большинстве случаев). При этом авансовое соглашение не является для покупателя гарантом выхода на сделку продавца, который может в любой момент отказаться от таковой. А иногда и вообще пропасть.

Именно по этой причине необходимо вносить минимальные средства по авансовым соглашениям, чтобы в последующем не жалко было их потерять, если непорядочный продавец исчезнет.

Кроме того, следует помнить, что только договор задатка обеспечивает продавцу завладение задатком при отказе покупателя от выхода на сделку. Авансовое соглашение, наоборот, вне зависимости от того, что в нем написано, не способно гарантировать продавцу удержание полученного аванса, даже если покупатель по своей вине и собственной инициативе отказался от приобретения недвижимости. Суды подобные авансы расценивают как неосновательное обогащение продавца и возвращают деньги несостоявшимся покупателям.

Задача адвоката - помочь в правильном составлении нужного документа и внесении по нему минимальной оплаты.

Договор

Какой договор предлагает заключить продавец (основной, предварительный, дарения, за полную сумму или ее часть)

Очень важно, какой договор и с каким содержанием вы подписываете. Если вы покупаете квартиру, то это должен быть именно договор купли-продажи, а не, к примеру, договор дарения и не предварительный договор.

Содержание документа также имеет первостепенное значение. Например, если оплата по договору должна пройти после его подписания и регистрации перехода права собственности, то лучше перестраховаться и внести пункт о том, что неоплата является существенным условием договора и основанием для его одностороннего расторжения продавцом. Если такой пункт упустить, то при неоплате договора собственником станет покупатель, а продавец останется и без денег, и без квартиры. Да, он сможет в судебном порядке взыскать стоимость проданной недвижимости, однако как скоро он ее получит и получит ли вообще, большой вопрос.

Ни в коем случае не следует оформлять покупку иным договором, как это часто бывает, например, договором дарения, предварительным договором или соглашением о намерениях.

Так, предварительный договор – это один из самых рискованных договоров, ничего не гарантирующих и позволяющих правообладателю или собственнику не один, а иногда даже много раз продавать жилье нескольким лицам одновременно или в течение длительного промежутка времени.

Оплата по договору

Расписка как единственное доказательство передачи наличности

Это может показаться странным, но поверьте, достаточно часто покупатель, передавая денежные средства, либо не получает взамен расписки, либо факт передачи денежных средств оформляется неверно.

Доказательства оплаты договора купли-продажи квартиры очень важны, так как при их отсутствии реально утратить недвижимость через расторжения договора. Или суд обяжет повторно оплачивать приобретенное имущество.

Хочу обратить внимание, что некоторые суды не считают надлежащим доказательством оплаты наличие строчки в договоре или в передаточном акте о «проведенном расчете между сторонами до подписания договора». Поэтому наличный расчет всегда следует фиксировать на отдельном бумажном носителе, а именно в расписке.

Какие документы необходимо проверять и для чего?

  • Историю регистрационных записей жилого помещения можно увидеть в расширенной выписке из Росреестра (возникновение права собственности, все сделки, переходы права, обременения, залоги и аресты за всю историю существования квартиры). Полученная информация позволит выявить имевшиеся раннее споры по квартире, а также поддельные документы, ранее фигурировавшие в сделках, аресты и иные обременения.
  • Историю прописок и выписок всех ранее проживавших в квартире лиц – в расширенной выписке из домовой книги (она подскажет, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выписан и в связи с чем). Подобная информация поможет уберечься от приобретения недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних или лиц, отказавшихся от приватизации.
  • Справки ПНД и НД со всех мест проживания и регистраций продавца и предыдущих собственников (указывают на состояние психического здоровья участника сделки). В случае болезни продавца сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ.
  • Изучить в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по всем местам проживания и регистрации продавца и его супруга наличие судебных дел с их участием (раздел имущества, расторжение брака, взыскание задолженности, спор по приобретаемой квартире, процедура банкротства, иное). Это оградит от оспаривания сделки на основании статей 10 и 168 ГК РФ.
  • На сайте ФССП проанализировать информацию о наличии или отсутствии долгов в отношении продавца и его супруга (для недопущения покупки недвижимости у потенциальных банкротов, так как сделки с банкротами оспариваются и признаются недействительными.
  • Из ЗАГСов по месту жительства продавца следует получить и проверить информацию о зарегистрированных и расторгнутых браках (продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, одним из супругов без согласия второго является недействительной в силу статьи 35 СК РФ).
  • На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить доверенность продавца на продажу недвижимости.
  • На сайте МВД России следует проверить, значится ли паспорт продавца среди недействительных, если есть сомнения в том, что он предоставил оригинальный документ.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2762 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Квартиры у м. Выхино Новые квартиры у м.Выхино. Квартиры в готовых домах. Площадь от 51 до 54 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте