Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить квартиру без помощи риелтора и адвоката

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Можно ли самостоятельно приобрести квартиру, не прибегая к услугам риелтора и адвоката? Давайте разбираться вместе.

Риелтор

Каковы функции и роль риелтора в приобретении недвижимости?

Многие думают, что риелторы – это те представители и посредники, которые способны провести сделку от начала и до конца и полностью обеспечить ее безопасность. К сожалению, это не так. Да, подыскать вариант, вполне. Да, организовать оформление договора, передачу документов в МФЦ – без проблем. Да, прийти на квартиру и присутствовать при подписании акта приема-передачи жилого помещения – не вопрос. И последнее – по завершении регистрации перехода права собственности или до ее начала помочь в подписании и передаче расписки. Пожалуй, все.

Основная функция риелтора – сэкономить время покупателю и помочь в базовых вопросах оформления сделки.

Покупателю же необходимо поставить задачу перед риелтором - какую квартиру, где и за сколько он хотел бы приобрести. Дальше поиском и переговорами с потенциальными продавцами должен заниматься риелтор. Покупателю достаточно выезжать и лично осматривать конечные подобранные варианты для приобретения.

В таком сотрудничестве риелтор оказывает неоценимую услугу, экономя своему клиенту значительное время и нервы.

Самостоятельно вместо риелтора

Однако, если есть желание сэкономить тысяч 100 – 150 рублей, можно и самостоятельно подыскать себе подходящий вариант – сайтов с базами недвижимости сейчас множество.

Риелтор и новостройка

Если есть желание приобрести недвижимость в конкретной новостройке, то достаточно зайти на сайт этого проекта или сайт застройщика и ознакомиться с предлагаемыми вариантами, стоимостью и порядком совершения сделки.

Процесс переговоров на первичном рынке всегда проще, так как базовая информация, выложенная на сайте застройщика или риелторской компании, продающей объекты последнего, в большей степени соответствует действительности, чем на вторичном рынке.

Остается только подъехать в офис продаж и окончательно договориться обо всех нюансах сделки.

Риелтор и «вторичка»

Если речь о сделке на вторичном рынке жилья, то здесь все несколько сложнее. При прозвонах может выясниться, что цена сильно отличается от указанной в объявлении, что квартира продается по сложной или не подтвержденной альтернативе или вообще не продается. Что за квартиру уже внесен аванс или задаток или она продается по доверенности, что имеются сложности с документами или отсутствует собственник, и многое другое. Нужно быть готовым к тому, что только одно объявление из десяти, а иногда и реже, будет близко к действительности. Именно поэтому далеко не все покупатели способны самостоятельно пройти начальный этап поиска и получения нужного результата в виде конкретного жилого помещения для заключения авансового соглашения. Как раз для этого и нужен риелтор.

Адвокат или юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

С чего начинается работа юриста или адвоката, или правильнее сказать, с чего она должна начинаться?

Авансовое соглашение

Без авансового соглашения или договора задатка продавец не передаст копии документов на проверку и не начнет общение по оформлению договора купли-продажи (не всегда, но в большинстве случаев). При этом авансовое соглашение не является для покупателя гарантом выхода на сделку продавца, который может в любой момент отказаться от таковой. А иногда и вообще пропасть.

Именно по этой причине необходимо вносить минимальные средства по авансовым соглашениям, чтобы в последующем не жалко было их потерять, если непорядочный продавец исчезнет.

Кроме того, следует помнить, что только договор задатка обеспечивает продавцу завладение задатком при отказе покупателя от выхода на сделку. Авансовое соглашение, наоборот, вне зависимости от того, что в нем написано, не способно гарантировать продавцу удержание полученного аванса, даже если покупатель по своей вине и собственной инициативе отказался от приобретения недвижимости. Суды подобные авансы расценивают как неосновательное обогащение продавца и возвращают деньги несостоявшимся покупателям.

Задача адвоката - помочь в правильном составлении нужного документа и внесении по нему минимальной оплаты.

Договор

Какой договор предлагает заключить продавец (основной, предварительный, дарения, за полную сумму или ее часть)

Очень важно, какой договор и с каким содержанием вы подписываете. Если вы покупаете квартиру, то это должен быть именно договор купли-продажи, а не, к примеру, договор дарения и не предварительный договор.

Содержание документа также имеет первостепенное значение. Например, если оплата по договору должна пройти после его подписания и регистрации перехода права собственности, то лучше перестраховаться и внести пункт о том, что неоплата является существенным условием договора и основанием для его одностороннего расторжения продавцом. Если такой пункт упустить, то при неоплате договора собственником станет покупатель, а продавец останется и без денег, и без квартиры. Да, он сможет в судебном порядке взыскать стоимость проданной недвижимости, однако как скоро он ее получит и получит ли вообще, большой вопрос.

Ни в коем случае не следует оформлять покупку иным договором, как это часто бывает, например, договором дарения, предварительным договором или соглашением о намерениях.

Так, предварительный договор – это один из самых рискованных договоров, ничего не гарантирующих и позволяющих правообладателю или собственнику не один, а иногда даже много раз продавать жилье нескольким лицам одновременно или в течение длительного промежутка времени.

Оплата по договору

Расписка как единственное доказательство передачи наличности

Это может показаться странным, но поверьте, достаточно часто покупатель, передавая денежные средства, либо не получает взамен расписки, либо факт передачи денежных средств оформляется неверно.

Доказательства оплаты договора купли-продажи квартиры очень важны, так как при их отсутствии реально утратить недвижимость через расторжения договора. Или суд обяжет повторно оплачивать приобретенное имущество.

Хочу обратить внимание, что некоторые суды не считают надлежащим доказательством оплаты наличие строчки в договоре или в передаточном акте о «проведенном расчете между сторонами до подписания договора». Поэтому наличный расчет всегда следует фиксировать на отдельном бумажном носителе, а именно в расписке.

Какие документы необходимо проверять и для чего?

  • Историю регистрационных записей жилого помещения можно увидеть в расширенной выписке из Росреестра (возникновение права собственности, все сделки, переходы права, обременения, залоги и аресты за всю историю существования квартиры). Полученная информация позволит выявить имевшиеся раннее споры по квартире, а также поддельные документы, ранее фигурировавшие в сделках, аресты и иные обременения.
  • Историю прописок и выписок всех ранее проживавших в квартире лиц – в расширенной выписке из домовой книги (она подскажет, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выписан и в связи с чем). Подобная информация поможет уберечься от приобретения недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних или лиц, отказавшихся от приватизации.
  • Справки ПНД и НД со всех мест проживания и регистраций продавца и предыдущих собственников (указывают на состояние психического здоровья участника сделки). В случае болезни продавца сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ.
  • Изучить в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по всем местам проживания и регистрации продавца и его супруга наличие судебных дел с их участием (раздел имущества, расторжение брака, взыскание задолженности, спор по приобретаемой квартире, процедура банкротства, иное). Это оградит от оспаривания сделки на основании статей 10 и 168 ГК РФ.
  • На сайте ФССП проанализировать информацию о наличии или отсутствии долгов в отношении продавца и его супруга (для недопущения покупки недвижимости у потенциальных банкротов, так как сделки с банкротами оспариваются и признаются недействительными.
  • Из ЗАГСов по месту жительства продавца следует получить и проверить информацию о зарегистрированных и расторгнутых браках (продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, одним из супругов без согласия второго является недействительной в силу статьи 35 СК РФ).
  • На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить доверенность продавца на продажу недвижимости.
  • На сайте МВД России следует проверить, значится ли паспорт продавца среди недействительных, если есть сомнения в том, что он предоставил оригинальный документ.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2941 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте