Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить квартиру без помощи риелтора и адвоката

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Можно ли самостоятельно приобрести квартиру, не прибегая к услугам риелтора и адвоката? Давайте разбираться вместе.

Риелтор

Каковы функции и роль риелтора в приобретении недвижимости?

Многие думают, что риелторы – это те представители и посредники, которые способны провести сделку от начала и до конца и полностью обеспечить ее безопасность. К сожалению, это не так. Да, подыскать вариант, вполне. Да, организовать оформление договора, передачу документов в МФЦ – без проблем. Да, прийти на квартиру и присутствовать при подписании акта приема-передачи жилого помещения – не вопрос. И последнее – по завершении регистрации перехода права собственности или до ее начала помочь в подписании и передаче расписки. Пожалуй, все.

Основная функция риелтора – сэкономить время покупателю и помочь в базовых вопросах оформления сделки.

Покупателю же необходимо поставить задачу перед риелтором - какую квартиру, где и за сколько он хотел бы приобрести. Дальше поиском и переговорами с потенциальными продавцами должен заниматься риелтор. Покупателю достаточно выезжать и лично осматривать конечные подобранные варианты для приобретения.

В таком сотрудничестве риелтор оказывает неоценимую услугу, экономя своему клиенту значительное время и нервы.

Самостоятельно вместо риелтора

Однако, если есть желание сэкономить тысяч 100 – 150 рублей, можно и самостоятельно подыскать себе подходящий вариант – сайтов с базами недвижимости сейчас множество.

Риелтор и новостройка

Если есть желание приобрести недвижимость в конкретной новостройке, то достаточно зайти на сайт этого проекта или сайт застройщика и ознакомиться с предлагаемыми вариантами, стоимостью и порядком совершения сделки.

Процесс переговоров на первичном рынке всегда проще, так как базовая информация, выложенная на сайте застройщика или риелторской компании, продающей объекты последнего, в большей степени соответствует действительности, чем на вторичном рынке.

Остается только подъехать в офис продаж и окончательно договориться обо всех нюансах сделки.

Риелтор и «вторичка»

Если речь о сделке на вторичном рынке жилья, то здесь все несколько сложнее. При прозвонах может выясниться, что цена сильно отличается от указанной в объявлении, что квартира продается по сложной или не подтвержденной альтернативе или вообще не продается. Что за квартиру уже внесен аванс или задаток или она продается по доверенности, что имеются сложности с документами или отсутствует собственник, и многое другое. Нужно быть готовым к тому, что только одно объявление из десяти, а иногда и реже, будет близко к действительности. Именно поэтому далеко не все покупатели способны самостоятельно пройти начальный этап поиска и получения нужного результата в виде конкретного жилого помещения для заключения авансового соглашения. Как раз для этого и нужен риелтор.

Адвокат или юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

С чего начинается работа юриста или адвоката, или правильнее сказать, с чего она должна начинаться?

Авансовое соглашение

Без авансового соглашения или договора задатка продавец не передаст копии документов на проверку и не начнет общение по оформлению договора купли-продажи (не всегда, но в большинстве случаев). При этом авансовое соглашение не является для покупателя гарантом выхода на сделку продавца, который может в любой момент отказаться от таковой. А иногда и вообще пропасть.

Именно по этой причине необходимо вносить минимальные средства по авансовым соглашениям, чтобы в последующем не жалко было их потерять, если непорядочный продавец исчезнет.

Кроме того, следует помнить, что только договор задатка обеспечивает продавцу завладение задатком при отказе покупателя от выхода на сделку. Авансовое соглашение, наоборот, вне зависимости от того, что в нем написано, не способно гарантировать продавцу удержание полученного аванса, даже если покупатель по своей вине и собственной инициативе отказался от приобретения недвижимости. Суды подобные авансы расценивают как неосновательное обогащение продавца и возвращают деньги несостоявшимся покупателям.

Задача адвоката - помочь в правильном составлении нужного документа и внесении по нему минимальной оплаты.

Договор

Какой договор предлагает заключить продавец (основной, предварительный, дарения, за полную сумму или ее часть)

Очень важно, какой договор и с каким содержанием вы подписываете. Если вы покупаете квартиру, то это должен быть именно договор купли-продажи, а не, к примеру, договор дарения и не предварительный договор.

Содержание документа также имеет первостепенное значение. Например, если оплата по договору должна пройти после его подписания и регистрации перехода права собственности, то лучше перестраховаться и внести пункт о том, что неоплата является существенным условием договора и основанием для его одностороннего расторжения продавцом. Если такой пункт упустить, то при неоплате договора собственником станет покупатель, а продавец останется и без денег, и без квартиры. Да, он сможет в судебном порядке взыскать стоимость проданной недвижимости, однако как скоро он ее получит и получит ли вообще, большой вопрос.

Ни в коем случае не следует оформлять покупку иным договором, как это часто бывает, например, договором дарения, предварительным договором или соглашением о намерениях.

Так, предварительный договор – это один из самых рискованных договоров, ничего не гарантирующих и позволяющих правообладателю или собственнику не один, а иногда даже много раз продавать жилье нескольким лицам одновременно или в течение длительного промежутка времени.

Оплата по договору

Расписка как единственное доказательство передачи наличности

Это может показаться странным, но поверьте, достаточно часто покупатель, передавая денежные средства, либо не получает взамен расписки, либо факт передачи денежных средств оформляется неверно.

Доказательства оплаты договора купли-продажи квартиры очень важны, так как при их отсутствии реально утратить недвижимость через расторжения договора. Или суд обяжет повторно оплачивать приобретенное имущество.

Хочу обратить внимание, что некоторые суды не считают надлежащим доказательством оплаты наличие строчки в договоре или в передаточном акте о «проведенном расчете между сторонами до подписания договора». Поэтому наличный расчет всегда следует фиксировать на отдельном бумажном носителе, а именно в расписке.

Какие документы необходимо проверять и для чего?

  • Историю регистрационных записей жилого помещения можно увидеть в расширенной выписке из Росреестра (возникновение права собственности, все сделки, переходы права, обременения, залоги и аресты за всю историю существования квартиры). Полученная информация позволит выявить имевшиеся раннее споры по квартире, а также поддельные документы, ранее фигурировавшие в сделках, аресты и иные обременения.
  • Историю прописок и выписок всех ранее проживавших в квартире лиц – в расширенной выписке из домовой книги (она подскажет, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выписан и в связи с чем). Подобная информация поможет уберечься от приобретения недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних или лиц, отказавшихся от приватизации.
  • Справки ПНД и НД со всех мест проживания и регистраций продавца и предыдущих собственников (указывают на состояние психического здоровья участника сделки). В случае болезни продавца сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ.
  • Изучить в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по всем местам проживания и регистрации продавца и его супруга наличие судебных дел с их участием (раздел имущества, расторжение брака, взыскание задолженности, спор по приобретаемой квартире, процедура банкротства, иное). Это оградит от оспаривания сделки на основании статей 10 и 168 ГК РФ.
  • На сайте ФССП проанализировать информацию о наличии или отсутствии долгов в отношении продавца и его супруга (для недопущения покупки недвижимости у потенциальных банкротов, так как сделки с банкротами оспариваются и признаются недействительными.
  • Из ЗАГСов по месту жительства продавца следует получить и проверить информацию о зарегистрированных и расторгнутых браках (продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, одним из супругов без согласия второго является недействительной в силу статьи 35 СК РФ).
  • На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить доверенность продавца на продажу недвижимости.
  • На сайте МВД России следует проверить, значится ли паспорт продавца среди недействительных, если есть сомнения в том, что он предоставил оригинальный документ.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2172 (19 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. ГК: 4 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Торопитесь! квартиры от 2,3 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Новые квартиры в готовых домах. г. Железнодорожный. Спешите! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Открытые мастерские / ОМ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте