Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить квартиру без помощи риелтора и адвоката

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Можно ли самостоятельно приобрести квартиру, не прибегая к услугам риелтора и адвоката? Давайте разбираться вместе.

Риелтор

Каковы функции и роль риелтора в приобретении недвижимости?

Многие думают, что риелторы – это те представители и посредники, которые способны провести сделку от начала и до конца и полностью обеспечить ее безопасность. К сожалению, это не так. Да, подыскать вариант, вполне. Да, организовать оформление договора, передачу документов в МФЦ – без проблем. Да, прийти на квартиру и присутствовать при подписании акта приема-передачи жилого помещения – не вопрос. И последнее – по завершении регистрации перехода права собственности или до ее начала помочь в подписании и передаче расписки. Пожалуй, все.

Основная функция риелтора – сэкономить время покупателю и помочь в базовых вопросах оформления сделки.

Покупателю же необходимо поставить задачу перед риелтором - какую квартиру, где и за сколько он хотел бы приобрести. Дальше поиском и переговорами с потенциальными продавцами должен заниматься риелтор. Покупателю достаточно выезжать и лично осматривать конечные подобранные варианты для приобретения.

В таком сотрудничестве риелтор оказывает неоценимую услугу, экономя своему клиенту значительное время и нервы.

Самостоятельно вместо риелтора

Однако, если есть желание сэкономить тысяч 100 – 150 рублей, можно и самостоятельно подыскать себе подходящий вариант – сайтов с базами недвижимости сейчас множество.

Риелтор и новостройка

Если есть желание приобрести недвижимость в конкретной новостройке, то достаточно зайти на сайт этого проекта или сайт застройщика и ознакомиться с предлагаемыми вариантами, стоимостью и порядком совершения сделки.

Процесс переговоров на первичном рынке всегда проще, так как базовая информация, выложенная на сайте застройщика или риелторской компании, продающей объекты последнего, в большей степени соответствует действительности, чем на вторичном рынке.

Остается только подъехать в офис продаж и окончательно договориться обо всех нюансах сделки.

Риелтор и «вторичка»

Если речь о сделке на вторичном рынке жилья, то здесь все несколько сложнее. При прозвонах может выясниться, что цена сильно отличается от указанной в объявлении, что квартира продается по сложной или не подтвержденной альтернативе или вообще не продается. Что за квартиру уже внесен аванс или задаток или она продается по доверенности, что имеются сложности с документами или отсутствует собственник, и многое другое. Нужно быть готовым к тому, что только одно объявление из десяти, а иногда и реже, будет близко к действительности. Именно поэтому далеко не все покупатели способны самостоятельно пройти начальный этап поиска и получения нужного результата в виде конкретного жилого помещения для заключения авансового соглашения. Как раз для этого и нужен риелтор.

Адвокат или юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

С чего начинается работа юриста или адвоката, или правильнее сказать, с чего она должна начинаться?

Авансовое соглашение

Без авансового соглашения или договора задатка продавец не передаст копии документов на проверку и не начнет общение по оформлению договора купли-продажи (не всегда, но в большинстве случаев). При этом авансовое соглашение не является для покупателя гарантом выхода на сделку продавца, который может в любой момент отказаться от таковой. А иногда и вообще пропасть.

Именно по этой причине необходимо вносить минимальные средства по авансовым соглашениям, чтобы в последующем не жалко было их потерять, если непорядочный продавец исчезнет.

Кроме того, следует помнить, что только договор задатка обеспечивает продавцу завладение задатком при отказе покупателя от выхода на сделку. Авансовое соглашение, наоборот, вне зависимости от того, что в нем написано, не способно гарантировать продавцу удержание полученного аванса, даже если покупатель по своей вине и собственной инициативе отказался от приобретения недвижимости. Суды подобные авансы расценивают как неосновательное обогащение продавца и возвращают деньги несостоявшимся покупателям.

Задача адвоката - помочь в правильном составлении нужного документа и внесении по нему минимальной оплаты.

Договор

Какой договор предлагает заключить продавец (основной, предварительный, дарения, за полную сумму или ее часть)

Очень важно, какой договор и с каким содержанием вы подписываете. Если вы покупаете квартиру, то это должен быть именно договор купли-продажи, а не, к примеру, договор дарения и не предварительный договор.

Содержание документа также имеет первостепенное значение. Например, если оплата по договору должна пройти после его подписания и регистрации перехода права собственности, то лучше перестраховаться и внести пункт о том, что неоплата является существенным условием договора и основанием для его одностороннего расторжения продавцом. Если такой пункт упустить, то при неоплате договора собственником станет покупатель, а продавец останется и без денег, и без квартиры. Да, он сможет в судебном порядке взыскать стоимость проданной недвижимости, однако как скоро он ее получит и получит ли вообще, большой вопрос.

Ни в коем случае не следует оформлять покупку иным договором, как это часто бывает, например, договором дарения, предварительным договором или соглашением о намерениях.

Так, предварительный договор – это один из самых рискованных договоров, ничего не гарантирующих и позволяющих правообладателю или собственнику не один, а иногда даже много раз продавать жилье нескольким лицам одновременно или в течение длительного промежутка времени.

Оплата по договору

Расписка как единственное доказательство передачи наличности

Это может показаться странным, но поверьте, достаточно часто покупатель, передавая денежные средства, либо не получает взамен расписки, либо факт передачи денежных средств оформляется неверно.

Доказательства оплаты договора купли-продажи квартиры очень важны, так как при их отсутствии реально утратить недвижимость через расторжения договора. Или суд обяжет повторно оплачивать приобретенное имущество.

Хочу обратить внимание, что некоторые суды не считают надлежащим доказательством оплаты наличие строчки в договоре или в передаточном акте о «проведенном расчете между сторонами до подписания договора». Поэтому наличный расчет всегда следует фиксировать на отдельном бумажном носителе, а именно в расписке.

Какие документы необходимо проверять и для чего?

  • Историю регистрационных записей жилого помещения можно увидеть в расширенной выписке из Росреестра (возникновение права собственности, все сделки, переходы права, обременения, залоги и аресты за всю историю существования квартиры). Полученная информация позволит выявить имевшиеся раннее споры по квартире, а также поддельные документы, ранее фигурировавшие в сделках, аресты и иные обременения.
  • Историю прописок и выписок всех ранее проживавших в квартире лиц – в расширенной выписке из домовой книги (она подскажет, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выписан и в связи с чем). Подобная информация поможет уберечься от приобретения недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних или лиц, отказавшихся от приватизации.
  • Справки ПНД и НД со всех мест проживания и регистраций продавца и предыдущих собственников (указывают на состояние психического здоровья участника сделки). В случае болезни продавца сделка может быть признана недействительной по статье 177 ГК РФ.
  • Изучить в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по всем местам проживания и регистрации продавца и его супруга наличие судебных дел с их участием (раздел имущества, расторжение брака, взыскание задолженности, спор по приобретаемой квартире, процедура банкротства, иное). Это оградит от оспаривания сделки на основании статей 10 и 168 ГК РФ.
  • На сайте ФССП проанализировать информацию о наличии или отсутствии долгов в отношении продавца и его супруга (для недопущения покупки недвижимости у потенциальных банкротов, так как сделки с банкротами оспариваются и признаются недействительными.
  • Из ЗАГСов по месту жительства продавца следует получить и проверить информацию о зарегистрированных и расторгнутых браках (продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, одним из супругов без согласия второго является недействительной в силу статьи 35 СК РФ).
  • На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить доверенность продавца на продажу недвижимости.
  • На сайте МВД России следует проверить, значится ли паспорт продавца среди недействительных, если есть сомнения в том, что он предоставил оригинальный документ.
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3118 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Современные квартиры в готовых домах площадью от 64 метров. рядом с метро ВДНХ. Спешите! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры площадью от 112 метров. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте