Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как застройщики справляются с проблемными объектами

Главный вопрос – откуда брать деньги

По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов. Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идет о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект. Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли. Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.

За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился. Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, неправильно распорядились инвестициями. Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».

Бывает, что подходящая кандидатура не находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства. Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.

Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции. Компания, которой дается столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой. Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.

«Все проекты Urban Group – это небольшие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» - совершенно не их формат. В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», - напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.

Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 г.), а в Жуковском - ЖК «Гагаринский». «В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков. Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 млрд рублей», - комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе. То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее трех лет в качестве генподрядчика, застройщик или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10 000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету не менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.

Имидж и дружба с властью

Впрочем, никто не обещает, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности. К ним эксперты относят негативную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придется потратить на пересмотр параметров проекта. И никто не отменял задачи получить прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.

Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза - выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.

Проще, больше и плотнее

Практически всегда проблемный объект достраивается за счет доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор - например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.

Если стройка остановилась на начальной стадии и еще продано небольшое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже. В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и неудачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи. Наконец, застройка может стать более плотной.

Таким образом удается как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тыс. кв. м и сделала более мелкую нарезку квартир.

«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была неправильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожиданий прежнего застройщика. ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тыс. кв. метров (добавится новое жилье, вписывающееся в архитектурный стиль)», - дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешевые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта. Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить некоторые декоративные элементы и упростить отделку входных групп. Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, не построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но ничего не указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», - заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведенных конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).

Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьезными. Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту или наоборот. Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придется заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов не каждый.

Чтобы оградить публику от неприятных ассоциаций с проектом-неудачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» - ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).

Преференции от государства

Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации. Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении - проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», - замечает Елена Земцова (Delta estate).

«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться в основном на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тыс. рублей за кв. м», - комментирует Литинецкая. Если власти не готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции - новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.

Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), - застройщик может возвести социальные объекты за свой счет, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.

Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направлял на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.

Решения пока что нет

«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счет в уполномоченном банке. Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков. То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», - поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир еще бог знает сколько лет.

«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, - говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). - Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года. В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов. В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты, а не достраивать их за кем-то».

Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.

По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придется вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.

«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема так и не была решена», - напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».

Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы неправильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов. Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои». Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счет средств Фонда и бюджетов», - перечисляет Дмитрий Логинов.

Судя по всему, все идет к тому, что в переходный период государство возьмет на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придется регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкать.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1800 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 638 169
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 113 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 89 кв.м. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Успей купить квартиру! Повышение цен с 1 июля. Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал Новые квартиры в готовых домах площадью от 28 метров. рядом с метро Речной вокзал. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте