Ипотечные ставки в конце прошлого – начале текущего года выросли очень сильно, считают банкиры. Поднимать их дальше они не хотят, но будут это делать, если ЦБ и экономика «заставят» - то есть в случае роста ключевой ставки. При этом даже при нынешнем уровне ипотечных ставок спрос на кредиты уже весной может упасть на 20%.

После декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ практически все игроки ипотечного рынка – Сбербанк, ВТБ, «Абсолют Банк», «Открытие», «Дельтакредит», Газпромбанк и др. – повысили ставки по ипотеке на 0,6 – 1 п.п., до 10,5-11,5% годовых. «Повышение очень большое», - подчеркнула председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, выступая на организованной ИА AK&M конференции «Ипотечное кредитование в России». В январе-феврале рынок еще чувствует себя достаточно комфортно, потому что банки пока выдают кредиты по одобренным ранее заявкам. Однако уже в конце февраля – начале марта многие клиенты не выйдут на сделки - даже те, кто уже подал заявки, уверена Ушкова.

Повышение ипотечных ставок в сочетании с ограничениями Центробанка в отношении кредитов с низким первоначальным взносом приведут к ощутимому охлаждению рынка ипотеки, считает исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Пока ипотеку поддерживает повышенный спрос на новостройки, простимулированный грядущим переводом застройщиков на проектное финансирование: часть граждан в ожидании роста цен на недвижимость решили купить квартиры несколько раньше, чем планировали изначально. «Но основной ажиотаж случился в ноябре, - отметил Мотовников. - А сейчас начинает чувствоваться влияние возросшихся ставок. Надо понимать, что ажиотажный спрос будет удовлетворён, а дальше мы получим за счет эффекта переноса дальнейшее падение спроса». (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2018 – начале 2019 года: драйверы роста спроса сходят на нет».)

Согласно прогнозу главного аналитика Сбербанка, уже весной спрос на ипотеку сократится примерно на 20%. «Единственная надежда, что к тому времени закончится цикл повышения ставок и мы сможем перейти к новому росту в новых правилах игры. Но краткосрочный период для рынка не самый благоприятный», - считает Михаил Мотовников.

Причин для удешевления ипотеки в 2019 г. участники конференции – представители банков и девелоперских компаний – пока не видят. «Идеальный сценарий – чтобы все осталось как есть», - отметил Алексей Болдин, член правления, вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест».

Однако даже при отсутствии дальнейшего роста ставок перспективы ипотечного рынка далеко не безоблачны. Вопреки распространенному мнению, в России достаточно высокий уровень проникновения ипотеки: по данным Сбербанка, каждое пятое домохозяйство, имеющее в своем составе работающего человека, уже выплачивает ипотечный кредит. Учитывая, что, по статистике Росстата, как раз примерно 20% населения страны получает зарплату выше 60 000 руб. в месяц, «сливки уже сняты», отметил Михаил Мотовников: «То есть дальше мы начинаем идти в зону, где ипотека будет окучивать все более бедные слои населения. <…>Это совершенно другие люди – у ник выше кредитные риски, больше долговая нагрузка, у них срок кредита по ипотеке не 7 лет, а все 15».

Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,1 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!

от 8,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 11,6 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 6,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 11,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 13,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 13%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,8 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

По мнению эксперта, простор для существенного повышения уровня проникновения ипотеки откроется, когда ставка опустится до 6% годовых. Для этого есть предпосылки при сохранении инфляции около 4%, однако не в ближайшем будущем.

Повышать ставки банкиры тоже не хотят, так как это отрицательно влияет на продажи (выдачу кредитов). Однако уровень ставок зависит от размера ключевой ставки Центробанка и макроэкономической ситуации в целом. «И мы как банк вынуждены реагировать на действия ЦБ», - сказал руководитель департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Евгений Дячкин. В смысле – когда Банк России повышает ключевую ставку, банки в свою очередь пересматривают ставки по ипотеке. При этом увеличение ключевой ставки более чем возможно в случае введения давно обещанных США санкций в отношении российского госдолга.

Заградительной для заемщиков Татьяна Ушкова считает ставку в 12% годовых. По ее словам, после достижения уровня в 12% повышение ипотеки на 1 п.п. приводит к сокращению объемов рынка на 15%. «Когда ставка приближается к 12%, профиль заемщика резко меняется. Это психологическая отметка. Ниже 12% могут брать все, ниже 10% – совсем все, а выше 12% уже будут задумываться люди, которым реально нужно расширение жилья и у них реально доходы выше среднерыночных или свалилось наследство», - пояснила Ушкова.

Ушкова и Болдин выразили надежду, что, если ставка достигнет 12% годовых, государство вновь запустит программу субсидирования ипотеки – как в 2015 г.

«Мы обречены на приемлемые ипотечные ставки, иначе при 12% рынок (жилья – прим. ред.) будет иметь, скажем так, определенные размеры, которые никого не устроят, в том числе государство», - считает Алексей Болдин.

Проблема в том, что реанимация старой программы льготной ипотеки в нынешних условиях пользы застройщикам не принесет. Программа, действовавшая в 2015-2016 гг., оказалась спасительной для стройотрасли потому, что средства ипотечных покупателей поступали напрямую на счета девелоперских компаний. Но в связи с реформой 2014-ФЗ с 1 июля 2019 г. застройщики не смогут пользоваться деньгами от продажи квартир до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому властям придется помогать девелоперам каким-то иным образом. Если они, конечно, захотят.

Также по теме: