Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью

Покупательская активность снижается уже третий месяц

Ипотека стала главным фактором, обеспечившим рекордный рост спроса на жилье в 2018 г. Однако увеличение ипотечных ставок ставит под угрозу будущее все более зависимого от кредитных средств рынка недвижимости.

Ипотека - главный драйвер спроса на жилье

В 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 156 431 право на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья - на 26,3% больше, чем в 2017 г. О причинах рекордного роста спроса в прошлом году IRN.RU писал неоднократно – см. обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года и прогноз на 2019 год от IRN.RU. Ослабление рубля позволило обладателям валютных накоплений серьезно увеличить свои возможности на рынке недвижимости, а разговоры о «запрете доллара» напугали вкладчиков и заставили их инвестировать в жилье часть выведенных из госбанков миллиардов долларов.

Но прежде всего своими достижениями в 2018 г. рынок недвижимости обязан ипотеке, которая сначала сильно подешевела, а потом стала быстро дорожать. Старт резкому снижению ставок по кредитам на готовое жилье положил Сбербанк в августе 2017 г. К сентябрю 2018 г., когда ставки опустились до минимального уровня за всю историю российской ипотеки, кредиты на покупку «вторички» банки выдавали в среднем под 9,54% годовых, по данным ЦБ. Для сравнения: в августе 2017 г. средняя ставка составляла 10,7%, а в конце 2016 г. превышала 12%.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и обеспечило активизацию спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за введения американских санкций против «Русала» в апреле и анонса ограничений в отношении российского госдолга в августе серьезно ухудшилась ситуация на российских финансовых рынках, и, как следствие, увеличилась стоимость фондирования для банков, которые в ответ начали повышать ставки по кредитам. После того, как Центробанк в середине сентября впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, процесс принял массовый характер. Естественно, это подстегнуло отложенный спрос - опасаясь, что ипотека станет еще дороже, граждане побежали в банки. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%.

В целом по итогам года в Москве было зарегистрировано 90 641 ипотечных договоров – на 66,6% больше, чем в 2017 г. Примечательно, что ипотека выросла намного больше, чем первичный и вторичный рынки, которые прибавили, соответственно, 26% и 50%. Причем если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок заключалась на рынке новостроек, то в 2018 г., по данным риелторских агентств, спрос на ипотеку более-менее равномерно распределялся между «первичкой» и «вторичкой».

Таким образом, на фоне продолжающегося падения доходов населения рынок недвижимости становится все более зависимым от ипотеки. Напомним, согласно подсчетам Мосгорстата, за девять месяцев 2018 г. доходы москвичей сократились на 5,9% в годовом выражении, в октябре снижение составило 5,8% (статистики за ноябрь-декабрь еще нет).

При этом надо отметить, что ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не привели к ажиотажу на подмосковном рынке, который продолжает страдать от перетока спроса в Москву. Область мало затронул ипотечный бум – по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164 договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го – на протяжении большей части года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г. А первичный рынок вообще ушел в минус, число ДДУ сократилось почти на 10%.

Впрочем, и в Москве ситуация далеко не безоблачная. Факторы, обеспечившие рост рынка в прошлом году, носят кратковременный характер и уже или почти исчерпали себя. Те, кто хотел конвертировать валютные накопления в недвижимость, сделали это еще осенью. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен, тем более что после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ стартовала вторая волна подорожания ипотеки. Сбербанк и ВТБ, которые совокупно выдают две трети ипотечных кредитов, в январе увеличили ставки, соответственно, на 0,6 и 1 п.п. В Россельхозбанке ипотека подорожала еще в конце декабря (+1,5 п.п.). О намерении поднять ставки заявили и другие участники рынка.

В целом, минимальная стоимость ипотеки на покупку готового жилья даже в ведущих госбанках превысила 10% годовых, а клиентам с «улицы» скорее стоит ориентироваться на 11-12%. По всей видимости, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – из-за ускорения темпов инфляции, угрозы увеличения санкционного давления, оттока средств с развивающихся рынков в связи ужесточением монетарной политики США и т.п. (См. «Рост ипотечных ставок – это среднесрочный тренд».)

Учитывая высокую зависимость спроса на жилье от ипотеки, рост ставок может крайне негативно отразиться на рынке недвижимости. «В условиях невысокой платежеспособности населения покупка жилья в кредит зачастую является единственной возможностью решить квартирный вопрос», - подчеркивает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Собственно, по данным риелторских агентств, снижение покупательской активности, достигшей пика в осенние месяцы, уже началось. И это при том, что рынок еще не почувствовал подорожание ипотеки в полной мере - банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по «осенним» ставкам.

Недостаточно активный декабрь

В декабре число зарегистрированных сделок практически всегда растет – перед длинными январскими каникулами Россреест старается обработать как можно больше документов. Увеличилось оно и на этот раз: в Москве – на 19,6% (18 847 переходов прав), в Подмосковье – на 20,4% (57 998). Однако в предыдущие годы декабрьский пик по сделкам в Москве был куда более выраженным. В 2017 г. соответствующий показатель прибавил 32%, в 2016 г. – 69%, в 2015 – 64%, в 2014 – 72,8%. То есть, фактически, рынок начинает тормозить.

При этом риелторы, которые непосредственно занимаются организацией сделок, сообщают о продолжающемся с ноября падении покупательской активности на вторичном рынке московского региона.

Например, в «Инкоме» количество авансов, внесенных в декабре покупателями вторичного жилья, было на 13% меньше, чем в ноябре. Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» получила в Подмосковье на 2,1% меньше авансов и заключила на 7,9% меньше сделок. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось на 42%, но количество обращений от потенциальных клиентов сократилось на 24% относительно предыдущего месяца. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» сделок было столько же, сколько и в ноябре, но авансов - на 20% меньше.

Это, конечно, не значит, что на рынок пришла стагнация. Во многих риелторских агентствах, опрошенных www.irn.ru, декабрь 2018 г. все же был успешнее декабря 2017-го. «Инком» собрал на 15% больше авансов, «Мегаполис-Сервис» - на 22,1%, количество сделок в копании увеличилось на 16,4%. «Миэль» сообщает о росте числа сделок на 6%.

Одной из причин падения покупательской активности в декабре по сравнению с ноябрем, конечно, было приближение новогодних праздников. Часть продавцов и покупателей уже во второй половине декабря ушли на каникулы, рассказывает Сергей Шлома.

Очевидно, сыграл свою роль и рост ипотечных ставок. По данным «Инкома», если в ноябре доля ипотечных сделок со столичной «вторичкой» находилась на рекордном для сегмента уровне – 42,4%, то по итогам декабря она снизилась до 39,2%. Похожую статистику приводит и «Миэль»: 44% ипотечных сделок в декабре против 51% в ноябре. «Это объясняется повышением ипотечных ставок, которое отсекает некоторых покупателей от покупки. Таким образом, ноябрь имеет максимальные показатели по доле ипотечных сделок – многие покупатели старались успеть взять кредит до повышения ставки рефинансирования», - отмечает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Впрочем, как было сказано выше, ставки выдачи кредитов пока ниже ставок предложения. По информации риелторов, в декабре покупатели «вторички» получали кредиты под 10-10,6% годовых, что еще достаточно гуманно. И Росреестр в декабре зафиксировал рост числа ипотечных договоров по сравнению с ноябрем – и в Москве (+10,6%, 9 476 ипотек на первичном и вторичном рынке), и в Подмосковье (+13,5%, 24 302).

По статистике «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье декабрь вообще стал рекордным по доле ипотеки на вторичном рынке: 54,3% всех вторичных квартир в этом месяце было куплено с привлечением кредитных средств – на 10,6% п.п. больше, чем в ноябре.

Тем не менее именно изменение ипотечных трендов, скорее всего, стало основной причиной уменьшения потребительской активности в конце года. «В 2018 г. октябрь перетянул на себя «весь» осенне-зимний спрос, - говорит Константин Барсуков, гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимости». - Это связно с повышением ставок по ипотеке, которые начали подниматься с конца сентября. И подавляющее большинство ипотечников хотели купить себе жилье по низким ставкам».

Октябрь-ноябрь называют пиковыми в плане спроса и другие агентства недвижимости. «Можно сказать, что по показателям покупательской активности октябрь сравним с ажиотажным декабрем 2014 г., когда люди, боясь обесценивания своих сбережений из-за ослабления национальной валюты, конвертировали их в квадратные метры. Ноябрь был немного хуже октября по спросу, однако он все равно второй по прибыльности месяц этого года (+6% авансов в сравнении с тем же месяцем 2017-го)», - рассказывает Сергей Шлома.

Как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Поэтому следствием активизации рынка в сентябре-октябре стал спад спроса в конце года.

Причем у некоторых участников рынка спрос просел не только в месячном, но и в годовом разрезе. Например, в той же «РЕЛАЙТ-Недвижимости» количество обращений в декабре 2018 г. сократилось на 60%, авансов – на 40%, сделок – на 20% по сравнению с концом 2017 г.

«Общаясь с коллегами и банками, я понимаю, что декабрьский спрос этого года хуже декабря прошлого года. Как сказала недавно сотрудница одного банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании: «В прошлом декабре мы чуть ли не на коленках договоры подписывали, так много народу было. А в этом было все более-менее спокойно», - рассказывает Константин Барсуков.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних праздников январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости. И виноваты в этом не только разъехавшиеся на каникулы покупатели. «Если риелторы приступили к работе уже с 3-4 числа, то банки отдыхали гораздо дольше, поэтому, по информации, которая поступает из партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, многие агентства недвижимости столкнулись с тем, что сделки приходилось откладывать, так как значительной части покупателей требовались заемные средства», - рассказывает Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014 г., покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли восстановится в ближайшем будущем. Это не означает, что рынок «умрет» - «вторичка», где традиционно велика доля альтернативных сделок, с трудом, но может прожить и без ипотеки. Так что квартиры покупать будут, но, как отмечает Марина Толстик, «возможно, в более бюджетном варианте или меньшей площади». И менее активно, чем в 2018 г. Сергей Шлома ожидает снижения спроса на вторичном рынке в 2019 г. до уровня 2017 г. - ипотека подорожала, цены выросли, а денег у людей больше не стало.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6306 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте