Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью

Покупательская активность снижается уже третий месяц

Ипотека стала главным фактором, обеспечившим рекордный рост спроса на жилье в 2018 г. Однако увеличение ипотечных ставок ставит под угрозу будущее все более зависимого от кредитных средств рынка недвижимости.

Ипотека - главный драйвер спроса на жилье

В 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 156 431 право на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья - на 26,3% больше, чем в 2017 г. О причинах рекордного роста спроса в прошлом году IRN.RU писал неоднократно – см. обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года и прогноз на 2019 год от IRN.RU. Ослабление рубля позволило обладателям валютных накоплений серьезно увеличить свои возможности на рынке недвижимости, а разговоры о «запрете доллара» напугали вкладчиков и заставили их инвестировать в жилье часть выведенных из госбанков миллиардов долларов.

Но прежде всего своими достижениями в 2018 г. рынок недвижимости обязан ипотеке, которая сначала сильно подешевела, а потом стала быстро дорожать. Старт резкому снижению ставок по кредитам на готовое жилье положил Сбербанк в августе 2017 г. К сентябрю 2018 г., когда ставки опустились до минимального уровня за всю историю российской ипотеки, кредиты на покупку «вторички» банки выдавали в среднем под 9,54% годовых, по данным ЦБ. Для сравнения: в августе 2017 г. средняя ставка составляла 10,7%, а в конце 2016 г. превышала 12%.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и обеспечило активизацию спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за введения американских санкций против «Русала» в апреле и анонса ограничений в отношении российского госдолга в августе серьезно ухудшилась ситуация на российских финансовых рынках, и, как следствие, увеличилась стоимость фондирования для банков, которые в ответ начали повышать ставки по кредитам. После того, как Центробанк в середине сентября впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, процесс принял массовый характер. Естественно, это подстегнуло отложенный спрос - опасаясь, что ипотека станет еще дороже, граждане побежали в банки. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%.

В целом по итогам года в Москве было зарегистрировано 90 641 ипотечных договоров – на 66,6% больше, чем в 2017 г. Примечательно, что ипотека выросла намного больше, чем первичный и вторичный рынки, которые прибавили, соответственно, 26% и 50%. Причем если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок заключалась на рынке новостроек, то в 2018 г., по данным риелторских агентств, спрос на ипотеку более-менее равномерно распределялся между «первичкой» и «вторичкой».

Таким образом, на фоне продолжающегося падения доходов населения рынок недвижимости становится все более зависимым от ипотеки. Напомним, согласно подсчетам Мосгорстата, за девять месяцев 2018 г. доходы москвичей сократились на 5,9% в годовом выражении, в октябре снижение составило 5,8% (статистики за ноябрь-декабрь еще нет).

При этом надо отметить, что ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не привели к ажиотажу на подмосковном рынке, который продолжает страдать от перетока спроса в Москву. Область мало затронул ипотечный бум – по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164 договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го – на протяжении большей части года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г. А первичный рынок вообще ушел в минус, число ДДУ сократилось почти на 10%.

Впрочем, и в Москве ситуация далеко не безоблачная. Факторы, обеспечившие рост рынка в прошлом году, носят кратковременный характер и уже или почти исчерпали себя. Те, кто хотел конвертировать валютные накопления в недвижимость, сделали это еще осенью. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен, тем более что после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ стартовала вторая волна подорожания ипотеки. Сбербанк и ВТБ, которые совокупно выдают две трети ипотечных кредитов, в январе увеличили ставки, соответственно, на 0,6 и 1 п.п. В Россельхозбанке ипотека подорожала еще в конце декабря (+1,5 п.п.). О намерении поднять ставки заявили и другие участники рынка.

В целом, минимальная стоимость ипотеки на покупку готового жилья даже в ведущих госбанках превысила 10% годовых, а клиентам с «улицы» скорее стоит ориентироваться на 11-12%. По всей видимости, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – из-за ускорения темпов инфляции, угрозы увеличения санкционного давления, оттока средств с развивающихся рынков в связи ужесточением монетарной политики США и т.п. (См. «Рост ипотечных ставок – это среднесрочный тренд».)

Учитывая высокую зависимость спроса на жилье от ипотеки, рост ставок может крайне негативно отразиться на рынке недвижимости. «В условиях невысокой платежеспособности населения покупка жилья в кредит зачастую является единственной возможностью решить квартирный вопрос», - подчеркивает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Собственно, по данным риелторских агентств, снижение покупательской активности, достигшей пика в осенние месяцы, уже началось. И это при том, что рынок еще не почувствовал подорожание ипотеки в полной мере - банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по «осенним» ставкам.

Недостаточно активный декабрь

В декабре число зарегистрированных сделок практически всегда растет – перед длинными январскими каникулами Россреест старается обработать как можно больше документов. Увеличилось оно и на этот раз: в Москве – на 19,6% (18 847 переходов прав), в Подмосковье – на 20,4% (57 998). Однако в предыдущие годы декабрьский пик по сделкам в Москве был куда более выраженным. В 2017 г. соответствующий показатель прибавил 32%, в 2016 г. – 69%, в 2015 – 64%, в 2014 – 72,8%. То есть, фактически, рынок начинает тормозить.

При этом риелторы, которые непосредственно занимаются организацией сделок, сообщают о продолжающемся с ноября падении покупательской активности на вторичном рынке московского региона.

Например, в «Инкоме» количество авансов, внесенных в декабре покупателями вторичного жилья, было на 13% меньше, чем в ноябре. Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» получила в Подмосковье на 2,1% меньше авансов и заключила на 7,9% меньше сделок. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось на 42%, но количество обращений от потенциальных клиентов сократилось на 24% относительно предыдущего месяца. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» сделок было столько же, сколько и в ноябре, но авансов - на 20% меньше.

Это, конечно, не значит, что на рынок пришла стагнация. Во многих риелторских агентствах, опрошенных www.irn.ru, декабрь 2018 г. все же был успешнее декабря 2017-го. «Инком» собрал на 15% больше авансов, «Мегаполис-Сервис» - на 22,1%, количество сделок в копании увеличилось на 16,4%. «Миэль» сообщает о росте числа сделок на 6%.

Одной из причин падения покупательской активности в декабре по сравнению с ноябрем, конечно, было приближение новогодних праздников. Часть продавцов и покупателей уже во второй половине декабря ушли на каникулы, рассказывает Сергей Шлома.

Очевидно, сыграл свою роль и рост ипотечных ставок. По данным «Инкома», если в ноябре доля ипотечных сделок со столичной «вторичкой» находилась на рекордном для сегмента уровне – 42,4%, то по итогам декабря она снизилась до 39,2%. Похожую статистику приводит и «Миэль»: 44% ипотечных сделок в декабре против 51% в ноябре. «Это объясняется повышением ипотечных ставок, которое отсекает некоторых покупателей от покупки. Таким образом, ноябрь имеет максимальные показатели по доле ипотечных сделок – многие покупатели старались успеть взять кредит до повышения ставки рефинансирования», - отмечает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Впрочем, как было сказано выше, ставки выдачи кредитов пока ниже ставок предложения. По информации риелторов, в декабре покупатели «вторички» получали кредиты под 10-10,6% годовых, что еще достаточно гуманно. И Росреестр в декабре зафиксировал рост числа ипотечных договоров по сравнению с ноябрем – и в Москве (+10,6%, 9 476 ипотек на первичном и вторичном рынке), и в Подмосковье (+13,5%, 24 302).

По статистике «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье декабрь вообще стал рекордным по доле ипотеки на вторичном рынке: 54,3% всех вторичных квартир в этом месяце было куплено с привлечением кредитных средств – на 10,6% п.п. больше, чем в ноябре.

Тем не менее именно изменение ипотечных трендов, скорее всего, стало основной причиной уменьшения потребительской активности в конце года. «В 2018 г. октябрь перетянул на себя «весь» осенне-зимний спрос, - говорит Константин Барсуков, гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимости». - Это связно с повышением ставок по ипотеке, которые начали подниматься с конца сентября. И подавляющее большинство ипотечников хотели купить себе жилье по низким ставкам».

Октябрь-ноябрь называют пиковыми в плане спроса и другие агентства недвижимости. «Можно сказать, что по показателям покупательской активности октябрь сравним с ажиотажным декабрем 2014 г., когда люди, боясь обесценивания своих сбережений из-за ослабления национальной валюты, конвертировали их в квадратные метры. Ноябрь был немного хуже октября по спросу, однако он все равно второй по прибыльности месяц этого года (+6% авансов в сравнении с тем же месяцем 2017-го)», - рассказывает Сергей Шлома.

Как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Поэтому следствием активизации рынка в сентябре-октябре стал спад спроса в конце года.

Причем у некоторых участников рынка спрос просел не только в месячном, но и в годовом разрезе. Например, в той же «РЕЛАЙТ-Недвижимости» количество обращений в декабре 2018 г. сократилось на 60%, авансов – на 40%, сделок – на 20% по сравнению с концом 2017 г.

«Общаясь с коллегами и банками, я понимаю, что декабрьский спрос этого года хуже декабря прошлого года. Как сказала недавно сотрудница одного банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании: «В прошлом декабре мы чуть ли не на коленках договоры подписывали, так много народу было. А в этом было все более-менее спокойно», - рассказывает Константин Барсуков.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних праздников январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости. И виноваты в этом не только разъехавшиеся на каникулы покупатели. «Если риелторы приступили к работе уже с 3-4 числа, то банки отдыхали гораздо дольше, поэтому, по информации, которая поступает из партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, многие агентства недвижимости столкнулись с тем, что сделки приходилось откладывать, так как значительной части покупателей требовались заемные средства», - рассказывает Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014 г., покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли восстановится в ближайшем будущем. Это не означает, что рынок «умрет» - «вторичка», где традиционно велика доля альтернативных сделок, с трудом, но может прожить и без ипотеки. Так что квартиры покупать будут, но, как отмечает Марина Толстик, «возможно, в более бюджетном варианте или меньшей площади». И менее активно, чем в 2018 г. Сергей Шлома ожидает снижения спроса на вторичном рынке в 2019 г. до уровня 2017 г. - ипотека подорожала, цены выросли, а денег у людей больше не стало.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5915 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 644 871
до 7 741 717 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 040 117
до 8 685 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 24 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 783 400
до 20 941 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 107 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте