Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Формула становления

Почему цены на жилье не будут расти

Девелоперы в последнее время постоянно предупреждают о скором росте цен на недвижимость. Они считают от себестоимости: эскроу-счета, повышение НДС, подорожание строительных материалов – все это увеличивает затратную часть. Естественным образом застройщики надеются компенсировать рост расходов повышением цен. Однако рынок вряд ли это позволит. Об этом свидетельствуют как текущее соотношение спроса-предложения, так и более глобальные наблюдения за историей развития рынка. 

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

Глобальные ценовые тренды более целесообразно отслеживать по вторичному рынку, поскольку он менее зависим от кратковременных изменений структуры предложения. Сейчас сравнительно молодой российский рынок, по сути, находится в финальной стадии своего становления. Он прошел несколько этапов развития, в каждом из которых наблюдались схожие циклы роста-падения. На первом этапе цены сначала (до 1998 года) выросли примерно со 100-200 до 1000 долларов за кв.м. Причем рост происходил в две волны: за первые три года наблюдался относительно умеренный рост с последующей небольшой коррекцией, затем еще раз такой же период с уже более активным подорожанием жилья и небольшой коррекцией и еще год роста цен – как дергание рынка перед кризисом. Затем после первого экономического кризиса наступил трехлетний период падения-стагнации. То есть первый этап можно разбить следующим образом: 3 года роста + 3 года роста + 1 год роста + 3 года падения/стагнации = 10 лет.

Следующее десятилетие рынок развивался схожим образом: с 2001 по сентябрь 2008 года цены выросли с 700-800 долларов за метр до 6000 долларов – опять же в две волны (спокойный рост до 2004 года и пузыреобразное подорожание вплоть до конца 2007 года, и потом после небольшого спада еще одна короткая взрывная волна роста до конца лета 2008 года). Затем случился очередной кризис, который привел к новому трехлетнему циклу падения и стагнации. К 2011 году этот период завершился и логично было бы предположить еще одно повторение такого десятилетнего цикла. Однако этого не случилось. К концу 2011 года рынок окончательно восстановился после кризиса 2008 года. Но новой волны роста не произошло. До 2015 года происходило «дергание» вокруг отметки в 5000 долларов за кв.м, а затем волна снижения цен – и в долларовом, и в рублевом эквивалентах. С начала 2015 года цена метра снизилась на 25% в долларах (с 3500 до 2600 долларов) и на 12% в рублях (со 195 тыс. до 172 тыс.).

Этому есть объяснение. Сейчас не новый цикл-повторение предыдущих десятилетий, а конец более глобального супер-цикла становления рынка. Если в первой формуле каждый трехлетний цикл роста заменить на общий десятилетний цикл, то мы получаем следующую формулу: 10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года. Таким образом, сейчас мы находимся в финале этого супер-цикла, который завершится к 2024 году. Скорее всего, до 2020-2021 года цены еще будут сползать вниз, а затем произойдет их стабилизация. Каким будет рынок после 2024 года, пока говорить рано, но он точно будет другим: становление завершено, все болезни роста преодолены, должно случиться более спокойное развитие. 

Многие скептически относятся к теоретическим моделям и построению формул на рынке недвижимости. Однако, если посмотреть на текущие рыночные условия, то мы не увидим факторов, которые могли бы в ближайшие пару лет преломить тренд и привести к росту цен на жилье. И в текущих трендах уже куда большую роль играет первичный рынок – поскольку за последнее время заметно вырос объем предложения новостроек, что оказывает давление на весь рынок недвижимости.

Главный фактор – спрос. В 2018 году он был достаточно активен. На вторичном рынке Москвы, по данным Росреестра, за десять месяцев было зарегистрировано на 27% договоров больше, чем за аналогичный период 2017 года. На рынке новостроек рост составил 48,3%. Но нужно отметить, что ипотечный рынок опережал эти показатели: рост количества ипотечных договоров составил 75%. То есть спрос на рынке поддерживала дешевая ипотека, ставки по которой в 2018 году составляли около 9,5% - рекордно низкий для нашего рынка уровень. После того, как ЦБ дважды поднял ключевую ставку в конце 2018 года, тренд на снижение ипотечных ставок преломился. В будущем ипотека начнет дорожать, поэтому этот фактор перестанет оказывать поддержку спросу.

При этом даже такой активный спрос не оказал влияние на цены. На вторичном рынке стоимость метра в 2018 году выросла всего на 3% - до 172 000 рублей. Это ниже инфляции. К тому же даже такой рост в большей степени объясняется не реальным подорожанием квартир, а вымыванием с рынка наиболее бюджетных объектов – именно ни покупались наиболее активно. На первичном рынке схожая ситуация. Средняя стоимость метра в Москве по итогам года составила 203 500, что на 3,3% выше показателей конца 2017 года. Однако основной спрос концентрировался в сегменте до 180 000 рублей за метр, а новые проекты, особенно начиная со второй половины 2018 года выходили даже по более низкой цене – в среднем 160 000 рублей за метр.

С учетом того, что доходы населения не растут и даже снижаются, а ипотека перестала быть фактором, увеличивающим доступность жилья, сохранить спрос можно будет только при условии снижения цен. Поэтому даже, несмотря на удорожание строительства, поднять цены для конечных покупателей у девелоперов вряд ли получится. 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1000 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте