Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Формула становления

Почему цены на жилье не будут расти

Девелоперы в последнее время постоянно предупреждают о скором росте цен на недвижимость. Они считают от себестоимости: эскроу-счета, повышение НДС, подорожание строительных материалов – все это увеличивает затратную часть. Естественным образом застройщики надеются компенсировать рост расходов повышением цен. Однако рынок вряд ли это позволит. Об этом свидетельствуют как текущее соотношение спроса-предложения, так и более глобальные наблюдения за историей развития рынка. 

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

Глобальные ценовые тренды более целесообразно отслеживать по вторичному рынку, поскольку он менее зависим от кратковременных изменений структуры предложения. Сейчас сравнительно молодой российский рынок, по сути, находится в финальной стадии своего становления. Он прошел несколько этапов развития, в каждом из которых наблюдались схожие циклы роста-падения. На первом этапе цены сначала (до 1998 года) выросли примерно со 100-200 до 1000 долларов за кв.м. Причем рост происходил в две волны: за первые три года наблюдался относительно умеренный рост с последующей небольшой коррекцией, затем еще раз такой же период с уже более активным подорожанием жилья и небольшой коррекцией и еще год роста цен – как дергание рынка перед кризисом. Затем после первого экономического кризиса наступил трехлетний период падения-стагнации. То есть первый этап можно разбить следующим образом: 3 года роста + 3 года роста + 1 год роста + 3 года падения/стагнации = 10 лет.

Следующее десятилетие рынок развивался схожим образом: с 2001 по сентябрь 2008 года цены выросли с 700-800 долларов за метр до 6000 долларов – опять же в две волны (спокойный рост до 2004 года и пузыреобразное подорожание вплоть до конца 2007 года, и потом после небольшого спада еще одна короткая взрывная волна роста до конца лета 2008 года). Затем случился очередной кризис, который привел к новому трехлетнему циклу падения и стагнации. К 2011 году этот период завершился и логично было бы предположить еще одно повторение такого десятилетнего цикла. Однако этого не случилось. К концу 2011 года рынок окончательно восстановился после кризиса 2008 года. Но новой волны роста не произошло. До 2015 года происходило «дергание» вокруг отметки в 5000 долларов за кв.м, а затем волна снижения цен – и в долларовом, и в рублевом эквивалентах. С начала 2015 года цена метра снизилась на 25% в долларах (с 3500 до 2600 долларов) и на 12% в рублях (со 195 тыс. до 172 тыс.).

Этому есть объяснение. Сейчас не новый цикл-повторение предыдущих десятилетий, а конец более глобального супер-цикла становления рынка. Если в первой формуле каждый трехлетний цикл роста заменить на общий десятилетний цикл, то мы получаем следующую формулу: 10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года. Таким образом, сейчас мы находимся в финале этого супер-цикла, который завершится к 2024 году. Скорее всего, до 2020-2021 года цены еще будут сползать вниз, а затем произойдет их стабилизация. Каким будет рынок после 2024 года, пока говорить рано, но он точно будет другим: становление завершено, все болезни роста преодолены, должно случиться более спокойное развитие. 

Многие скептически относятся к теоретическим моделям и построению формул на рынке недвижимости. Однако, если посмотреть на текущие рыночные условия, то мы не увидим факторов, которые могли бы в ближайшие пару лет преломить тренд и привести к росту цен на жилье. И в текущих трендах уже куда большую роль играет первичный рынок – поскольку за последнее время заметно вырос объем предложения новостроек, что оказывает давление на весь рынок недвижимости.

Главный фактор – спрос. В 2018 году он был достаточно активен. На вторичном рынке Москвы, по данным Росреестра, за десять месяцев было зарегистрировано на 27% договоров больше, чем за аналогичный период 2017 года. На рынке новостроек рост составил 48,3%. Но нужно отметить, что ипотечный рынок опережал эти показатели: рост количества ипотечных договоров составил 75%. То есть спрос на рынке поддерживала дешевая ипотека, ставки по которой в 2018 году составляли около 9,5% - рекордно низкий для нашего рынка уровень. После того, как ЦБ дважды поднял ключевую ставку в конце 2018 года, тренд на снижение ипотечных ставок преломился. В будущем ипотека начнет дорожать, поэтому этот фактор перестанет оказывать поддержку спросу.

При этом даже такой активный спрос не оказал влияние на цены. На вторичном рынке стоимость метра в 2018 году выросла всего на 3% - до 172 000 рублей. Это ниже инфляции. К тому же даже такой рост в большей степени объясняется не реальным подорожанием квартир, а вымыванием с рынка наиболее бюджетных объектов – именно ни покупались наиболее активно. На первичном рынке схожая ситуация. Средняя стоимость метра в Москве по итогам года составила 203 500, что на 3,3% выше показателей конца 2017 года. Однако основной спрос концентрировался в сегменте до 180 000 рублей за метр, а новые проекты, особенно начиная со второй половины 2018 года выходили даже по более низкой цене – в среднем 160 000 рублей за метр.

С учетом того, что доходы населения не растут и даже снижаются, а ипотека перестала быть фактором, увеличивающим доступность жилья, сохранить спрос можно будет только при условии снижения цен. Поэтому даже, несмотря на удорожание строительства, поднять цены для конечных покупателей у девелоперов вряд ли получится. 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1074 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 040 117
до 9 335 621 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 621 249
до 8 252 053 руб.
Узнать подробнее
ЖК Ново-Молоково Ленинский район, с. Молоково, 9 км от МКАД Площади : 42 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Застройщик: ЖК Молоково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 783 400
до 20 941 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 107 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Спешите! Современные квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Тропарево. студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте