Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Переходный период: первые застройщики завели эскроу-счета

Остальные наблюдают и готовятся

Медленно и со скрипом, но рынок разворачивается к новой модели финансирования строительных проектов. Правда, видимый результат пока выразился в том, что компании поспешили получить максимум разрешений на строительство по прежним правилам. Однако девелоперы строящихся проектов, в которых откроются продажи после 1 июля 2019 года, уже в обязательном порядке должны будут перейти на проектное финансирование. Лишь после окончания строительства им станут доступны деньги покупателей, которые будут храниться на счетах эскроу. 

Уже появились компании-первопроходцы, которые бесстрашно кинулись в омут новых отношений с государством, банками и покупателями. Портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предложил участникам рынка поделиться ощущениями – каково жить в эпоху перемен.

Герои эпизода

«Пока эскроу-счета применяются эпизодически», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Эксперт приводит данные Росреестра, свидетельствующие о том, что с января по сентябрь в России было заключено более 300 договоров долевого участия, по которым участники строительства обязывались внести средства на эскроу-счета. При этом общее количество зарегистрированных за этот период ДДУ достигло 458 тысяч.

Если считать по компаниям, то, по данным Евгения Романенко, финансового директора федеральной компании «Талан», порядка восьми девелоперов ведут по одному проекту, где открыты счета эскроу. Сама компания «Талан» начала переход на эскроу в июле этого года, «первенцем» стал жилой комплекс «Счастье» в Перми. «Сначала была заключена сделка со Сбербанком, а с августа уже стартовали продажи. Сумму инвестиций в проект мы оценили в 1,7 млрд рублей. И всего за несколько месяцев «Талан» смог реализовать по новой системе 85 квартир на сумму более 300 млн рублей. Из них более 211 млн рублей уже лежит на счетах эскроу», - рассказывает Евгений Романенко.

Компания ПИК заключила соглашение о предоставлении проектного финансирования на строительство ЖК «Дмитровский парк» в Дмитровском районе Москвы. Общая сумма открытой кредитной линии - 19,9 млрд рублей.

Ради справедливости надо сказать, что самой первой была региональная компания «Брусника», которая получила кредит в Сбербанке еще в апреле этого года на 1,2 млрд рублей для новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.

Основная масса застройщиков только готовится к переходу на обязательное проектное финансирование. Так, ФСК «Лидер», по словам коммерческого директора Ольги Тумайкиной, «находится в активном переговорном процессе с банками-партнерами по поводу изменения правил работы», а ГК «Гранель», как сообщил Рустам Арсланов, директор по продажам, - «в процессе оформления первого проекта».

Банки: формально 60, фактически – угадайте кто

Список банков, допущенных Центробанком к сопровождению застройщиков, можно изучить на сайте Единого реестра застройщиков. Их около 60, разумеется, это наиболее крупные организации и на уровне страны, и на уровне региона. Среди них – Сбербанк, ВТБ, «Российский капитал», Промсвязьбанк, «Тинькофф Банк», «ЮниКредит Банк», Бинбанк, «Альфа-Банк», «Связь-Банк», Московский кредитный банк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и т.д.

По оценке Марии Литинецкой («Метриум»), в будущем этот перечень будет расширяться, потому что нескольких десятков организаций явно недостаточно, чтобы покрыть спрос на кредиты под строительные проекты во всей стране. «Особенно вызывает тревогу недостаток сильных банков на уровне отдельных регионов, что может затруднить инвестиции в строительство в разных уголках страны», - делится эксперт.

Об условиях конкретных сделок известно пока что мало, но как замечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, банки обещают, что кредит при привлечении средств клиентов на эскроу-счета обойдется застройщику дешевле на 20-30% (то есть возможно снижение на треть от рыночных ставок – прим. ред.) По данным Романа Сычёва, генерального директора Tekta Group, сейчас стоимость обычного заемного кредитования колеблется в диапазоне 12-14%. Ранее в Минстрое заявляли, что ставка по проектному финансированию не должна превышать 6% годовых, а Центробанк рассматривает возможность кредитовать застройщиков под плавающий процент - он будет снижаться по мере накопления денег на счетах эскроу. По расчётам Сбербанка, для успешных застройщиков – с хорошими темпами продаж - ставка по проектному финансированию составит 7% (см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств»).

Пока же ГК «Гранель» предложили кредит под 10,5% годовых. Компания «Талан» получила проектное финансирование в Сбербанке на новых условиях по ставке от 9,8% до 5%. Спустя несколько месяцев девелоперу удалось опустить ставку почти до нуля - до 0,01%. «Это стало возможным благодаря превышению более чем в два раза необходимого объема средств на счетах эскроу, которое было определено финансовой моделью банка. Теперь мы можем проанализировать, что для нас выгоднее – поднять цены и немного скорректировать темпы продаж или сохранить набранный темп при «около нулевой» ставке», - говорит Евгений Романенко.

Дороже или смотря как продавать

Один из главных вопросов, который задают профессионалам рынка в связи с проектным финансированием, – подорожает ли недвижимость. Эксперты расходятся в оценке будущей стоимости жилья, построенного «по новой схеме», но солидарны в том, что затраты застройщика, конечно же, вырастут.

Многое будет зависеть от уровня ставок, предлагаемых банками для проектного финансирования. Не стоит при этом забывать, что Центробанк может повысить ключевую ставку, по крайней мере, наблюдатели ждут этого шага от регулятора в конце года.

«Банки декларируют, что ставка будет варьироваться от 10 до 3% годовых по мере наполнения счета эскроу, - говорит Рустам Арсланов (ГК «Гранель»). - Однако, по факту, сейчас нам предлагают проектное финансирование в пределах 10,5% и никакой гарантии, что ставка будет снижаться, для застройщиков не предусмотрено». Такая ставка, подчеркивает эксперт, сразу увеличивает себестоимость строительства.

Но даже снижение средней ставки с 11-12% до 6% не поможет избежать удорожания себестоимости строительства, которое может составить до 30% при увеличении кредитной нагрузки на застройщиков - такое мнение высказывает Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». «Если раньше застройщики использовали кредитные средства только для покрытия кассового разрыва между собственными средствами и деньгами, привлекаемыми от дольщиков, то после перехода на эскроу-схему девелопер будет вынужден увеличить кредитный портфель до 85% от стоимости всего проекта. Таким образом, в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз», - прогнозирует эксперт. Роман Сычёв (Tekta Group) напоминает о том, что нужно прибавить еще 2-3% из-за повышения НДС и в целом ускорения инфляции в связи с удорожанием топлива и ЖКХ.

Таким образом, часть опрошенных экспертов уверена в том, что в итоге жилье может подорожать на 20-30%.

Евгений Романенко («Талан») подтверждает, что переход на эскроу сопряжен с дополнительными затратами, но при этом отмечет, что экономить тоже получается. «В случае с проектом «Счастье» нам удалось прийти к полному балансу. Увеличение затрат на 4,5% мы нивелировали за счет сокращения темпов строительства и снижения процентной ставки по кредиту благодаря высоким темпам продаж», - говорит Романенко.

Кстати, сейчас цены на квартиры в ЖК «Счастье» на старте продаж следующие. Например, однокомнатную квартиру площадью 38,9 кв. м предлагается купить за 2,7 млн, двухкомнатную (58,98 кв. м) - за 3,9 млн, а трехкомнатную (84,95 кв. м) - за 5,3 млн. рублей

В московском проекте «Дмитровский парк» от ГК ПИК на начальной стадии строительства однокомнатную квартиру (38,1 кв. м) можно приобрести за 6,28 млн, двухкомнатную (58,9 кв. м) - за 8,4 млн, трехкомнатную (75,7 кв. м) – за 10 млн рублей.

«Задача стартовых проектов как раз в том, чтобы убедить рынок и отрасль в надежности и адаптивности новой схемы, - полагает Кирилл Игнахин (Level Group). Поэтому, на мой взгляд, результаты реализации новостроек, в которых уже применяются эскроу-счета, пока нельзя считать репрезентативными. Необходима массовая практика».

Раскроют-не раскроют

Снять напряжение помогло бы решение о постепенном раскрытии эскроу-счетов, но будет ли оно принято, пока неизвестно. По расчетам экспертов, такая мера снизила бы кредитную нагрузку застройщиков и могла бы удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне. (См. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки».)

Дмитрий Соболев («Сити-XXI век») приводит возможную схему раскрытия:

  • 20% - окончание работ ниже отметки «0»;
  • 20% - окончание монолитных работ;
  • 15% - окончание строительства внеплощадочных инженерных сетей, подключение внеплощадочных инженерных сетей к сетям ресурсоснабжающих организаций;
  • 25% - окончание работ по внутридомовым инженерным сетям и закрытие теплового контура здания;
  • 10% - окончание строительства (РНВ);
  • 10% - регистрация права собственности на первый объект долевого участия.

«Такая схема уже много лет работает в Германии, где понятия обманутый дольщик не существует в принципе. Интересно, что поправка к российскому закону о долевом строительстве №214-ФЗ сформулирована на основе законов о долевом строительстве в Испании, Франции, Великобритании, Германии», - резюмирует Дмитрий Соболев.

Однако Мария Литинецкая («Метриум») сомневается в том, что законодатель пойдет навстречу застройщикам, так как преждевременное использование средств дольщиков в проекте противоречит самой сути и вектору проводимой в отрасли реформы. (См. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».)

Первые шишки

На что сразу обращают внимание наши комментаторы – новая схема требует не только финансовых затрат, но и временных. Банки долго рассматривают заявку на кредитование, покупателям медленно оформляются счета эскроу (бывало, что они проводили в банке по полдня).

А если нужно было внести изменения в кредитный договор, решение могло приниматься не один месяц, свидетельствует Евгений Романенко («Талан»). В целом же, пока бизнес-процесс не отработан, приходится подстраиваться буквально «на ходу», отмечает эксперт.

Среди трудностей, с которыми пришлось столкнуться компании, – консерватизм банков по отношению к новой финансовой модели, который выражается в том, что они «перезакладывают риски». В случае с проектом «Счастье» дополнительные финансовые расходы составят, по оценкам «Талана», 115 млн руб., а по оценкам банка – 280 млн. руб.

Но главная проблема, которую ожидают эксперты после начала массового внедрения проектного финансирования – это неготовность и нежелание банковского сектора кредитовать большинство застройщиков. «Требования банков будут довольно жесткими, и едва ли более чем 3 тысячи работающих в России девелоперов им соответствуют. Так что есть вероятность сокращения объемов строительства из-за уменьшения числа застройщиков», - предполагает Мария Литинецкая.

«Очевидно, что заемные средства будут доступны далеко не всем девелоперам, так как некоторые банки не захотят брать на себя риски финансирования строительства. Особенно такая ситуация характерна для регионов, где рынки очень ограничены и спрос чувствителен к колебаниям цен», - дополняет Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group.

Граждане держат нейтралитет

Что же касается покупателей жилья, ради которых и затевалась революция на рынке первичного жилья, то, по мнению большинства экспертов, они пока сдержанно относятся к перспективам рынка. Но люди постоянно слышат разговоры о «дедолларизации», «девальвации», изъятии невостребованных вкладов в пользу государства, видят, что отзыв лицензий у банков длится несколько лет, и конца ему не видно. Все это не способствует доверию отечественной банковской системе, люди у нас привыкли ждать подвоха, а очередные реформы способны вызвать еще большее раздражение. И пока власти не придумали еще чего-нибудь (плюс угроза дорожающей ипотеки), граждане «рванули» на рынок недвижимости за покупками. Ведь не секрет, что покупатели сегодня очень активны, особенно в сегменте недорогого жилья (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: «ипотечный ажиотаж» простимулировал спрос, но не цены»). Впрочем, есть среди клиентов рынка и весьма продвинутая публика. Судя по опросам, в проекте «Счастье» 9 из 10 покупателей знали об эскроу и приняли решение в пользу проекта именно по этой причине.

Хотя большинство покупателей, как замечают эксперты, не вникают в детали перемен, поэтому сейчас людям важно объяснять, каким образом их защищает новый механизм финансирования строительства.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2192 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. Звоните! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте